Thảo Luật Chung cách định giá nhà??

[hotboy067]

Em mới vừa mở 1 cái topic ở dưới về mua nhà 5,5 tỷ phía dưới đây. Sau khi lang thang khắp cả Nam Sài Gòn từ Q.7, Q.8, Nhà Bè rồi tới Bình Chánh, em cũng lựa được 4-5 căn nhà phố. Nhưng em không hiểu cách định giá của người bán nhà. Em lấy ví dụ như cái căn chủ nhà đòi 5,6 tỷ mà em đang xem:
Nhà mặt tiền 5m, dài 20m lùi trước 2m sân, lùi sau 2m giếng trời, nhà 4 tầng. Diện tích sàn là 360m2
Giá đất khu đó là 28tr/m2 => giá đất là 5*20*28 = 2,8 tỷ
Giá xây nhà = diện tích sàn * 5 = 360 * 5 = 1,8 tỷ
Tiền nội thất = 100tr (nhà chỉ để lại nội thất dính tường)
Phí cho cò + giấy tờ = 100tr
nhà cấp 3 => có giá trị sử dụng 40 năm, đã sử dụng 2 năm => 1,8 * 2 /40 = 90tr
Tổng giá 2,8 + 1,8 + 100 + 100 - 90 = 4,71 tỷ
Em thắc mắc là tại sao người bán lại ra giá cao như thế. Em mới tìm hiểu nên kiến thức còn ít, có nói gì sai thì mong các bác góp ý giúp em với

 

[Đồng xanh]

xem lại diện tích đất được công nhận trên sổ đỏ là b nhiêu m2???

 

[hotboy067]

xem lại diện tích đất được công nhận trên sổ đỏ là b nhiêu m2???

100m2 luôn đó bạn

 

[pheo@]

Dể hiểu thôi. Ai cũng muốn bán được giá...cao.
Nhất là khi họ cũng chẳng cần...tiền để giải quyết công chuyện gì đó cần thiết cấp bách.
Cái dạng được giá thì bán, còn không được giá thì cứ neo đó chơi í mà...

 

[Đồng xanh]

Khi bạn tính giá nhà theo cách trên cũng ko sai. Tuy nhiên, giá đó mới là "giá cơ bản" thôi. giá có thể thay đổi dựa vào 1 số yếu tố:
1. Cung - cầu thị trường theo thời điểm, đặc biệt lúc "sốt" giá thì giá sẽ bị thổi "thoát ly" giá trị thật
2. Đặc thù miếng đất có điểm lợi thế tốt hơn mặt bằng chung các khu đất liền kề. ví dụ: View nhìn ra công viên hay 2 mặt tiền (1 MT đường chính và 1 MT hẻm)....
3. bản thân người bán tự "sét giá" theo suy nghĩ chủ quan của mình (ai cũng tham muốn bán thật cao).... cái này thì mình phải deal với chủ nhà
Gốc của "giá thị trường" vẫn là giá trung bình khu vực +/- các lợi thế hay hạn chế của chính mảnh đất mình muốn mua.
Thậm chí nếu bác tính kỹ chút nữa thì bác có thể tính giá đất theo kỳ vọng bác định kinh doanh trên mảnh đất đó trong tương lai, dựa vào các lợi thế cá nhân của bác hay mô hình kinh doanh thu tiền của bác (cách làm ăn khác nhau đối với từng người)

 

[hotboy067]

Khi bạn tính giá nhà theo cách trên cũng ko sai. Tuy nhiên, giá đó mới là "giá cơ bản" thôi. giá có thể thay đổi dựa vào 1 số yếu tố:
1. Cung - cầu thị trường theo thời điểm, đặc biệt lúc "sốt" giá thì giá sẽ bị thổi "thoát ly" giá trị thật
2. Đặc thù miếng đất có điểm lợi thế tốt hơn mặt bằng chung các khu đất liền kề. ví dụ: View nhìn ra công viên hay 2 mặt tiền (1 MT đường chính và 1 MT hẻm)....
3. bản thân người bán tự "sét giá" theo suy nghĩ chủ quan của mình (ai cũng tham muốn bán thật cao).... cái này thì mình phải deal với chủ nhà
Gốc của "giá thị trường" vẫn là giá trung bình khu vực +/- các lợi thế hay hạn chế của chính mảnh đất mình muốn mua.
Thậm chí nếu bác tính kỹ chút nữa thì bác có thể tính giá đất theo kỳ vọng bác định kinh doanh trên mảnh đất đó trong tương lai, dựa vào các lợi thế cá nhân của bác hay mô hình kinh doanh thu tiền của bác (cách làm ăn khác nhau đối với từng người)

cái 1 với 2 em nghĩ nó nằm bên trong giá của miếng đất rồi chứ. Còn giá đất 28tr/m2 em biết là tại vì có miếng đất cách đó đúng 1 căn đang rao với giá đó.
Còn cái thứ 3 thì em nghĩ nó nâng lên tận gần 900tr là quá cao, em deal xuống 5 tỷ thì nó bảo cùng lắm là 5,4 thôi. :|

 

[Đồng xanh]

cái 1 với 2 em nghĩ nó nằm bên trong giá của miếng đất rồi chứ. Còn giá đất 28tr/m2 em biết là tại vì có miếng đất cách đó đúng 1 căn đang rao với giá đó.
Còn cái thứ 3 thì em nghĩ nó nâng lên tận gần 900tr là quá cao, em deal xuống 5 tỷ thì nó bảo cùng lắm là 5,4 thôi. :|

cái số 2 thì do đặc thù từng miếng đất bác... ko thể chung được (ví dụ trước mặt nhà mình bị đâm đường.. trong khi miếng bên cạnh ko bị thì giá cũng khác rồi)

 

[hotboy067]

Dể hiểu thôi. Ai cũng muốn bán được giá...cao.
Nhất là khi họ cũng chẳng cần...tiền để giải quyết công chuyện gì đó cần thiết cấp bách.
Cái dạng được giá thì bán, còn không được giá thì cứ neo đó chơi í mà...

Em cũng nghĩ như bác Em cũng đã nới lên 4,9 là hơm 200tr rồi đó chứ đâu có phải là mua sát giá luôn đâu. Nhưng đằng này nó lại đòi ít nhất tới tận 5,4 tỷ.
Các bác trong nghề cho em hỏi tí, khi mà khách tới nhờ các bác bán nhà thì các bác có tư vấn cho chủ nhà nên bán giá bao nhiêu không hay là chủ nhà đặt bao nhiêu thì để chừng đó luôn?

 

[hotboy067]

cái số 2 thì do đặc thù từng miếng đất bác... ko thể chung được (ví dụ trước mặt nhà mình bị đâm đường.. trong khi miếng bên cạnh ko bị thì giá cũng khác rồi)

đất dự án khu này, miếng nào cũng như miếng nào cả
Em cũng đặt vấn đề này với mấy bác môi giới nhưng mấy bác đó chỉ nhìn em rồi cười gãi đầu thôi :|

 

[Liembk]

Giá gốc 4,7tỷ. Chủ nhà muốn lời 800tr, nên kêu giá 5,5tỷ.
Lời bao nhiêu là tùy theo nguời.