dtuan81 nói:
Chào các bác,
Mình có đứa em gái đang nhờ tuần này sang nhận nhà ở Eratown, tầng 8 block A3. Sáng giờ tìm hiểu trên mạng học hỏi kinh nghiệm của các bác cũng biết nhiều thứ. Tuy nhiên, mình còn một số thắc mắc (mà mình nghĩ cũng không chỉ riêng mình) mong các bác hướng dẫn giúp:
1. Trong HĐ mua bán giữa em mình và DK chỉ có chữ ký tươi và đóng dấu công ty DK mà không có công chứng. Trong khi theo mình biết cũng như góp ý của một bác trên OS thì các HĐ mua bán nhà thì phải có công chứng. Vậy thì trường hợp này rất rủi ro về mặt pháp lý đúng không? Có cách nào giải quyết không? Bác nào có gặp tình huống tương tự không?
2. Trong HĐ có để là diện tích căn hộ tính theo tim tường tuy nhiên khi mình đi nghiệm thu thì mình chỉ đo được các kích thước lọt long để tính ra căn hộ mà thôi, làm sao biết bề dày tường mà tính tim? Ngoài ra nếu trong nhà có các cột chịu lực hay hộp kỹ thuật thì mình tính như thế nào? Bác nào đã có kinh nghiêm đi nhận nhà chỉ giúp.
3. Trong HĐ có nói rõ thời điểm nhận nhà là 28/2/2013 (có thể sớm hoặc trễ hơn 120 ngày). Nếu bàn giao chậm hơn 120 ngày kể từ ngày 28/2/2013 thì DK sẽ phải chịu lãi suất phát sinh theo lãi suất của NH cho vay. Vậy nếu như mình thanh toán đúng hạn, không ký phụ lục phát sinh thì mình có quyền đòi lãi suất phát sinh này đúng không? Và lãi suất hiện thời mình có thể đòi là bao nhiêu? Bác nào đã có kinh nghiêm đi nhận nhà ở Era gặp tình huống tương tự thì chỉ giúp.
4. Căn hộ bên này chất lượng thế nào mà mình thấy trong phụ lục toàn để trang thiết bị nội thất tên TQ hem ah: New Zhong Yuan, Jianna, Yingban, etc. Thấy tên không là thấy chán rồi. Bác nào đã nhận nhà cho nhận xét dùm các trang thiết bị này với. Mà thấy nó toàn thòng câu “hoặc chủng loại tương đương”, vậy làm sao để nghiệm thu được cái tương đương trong khi mình không bik cái cũ ntn hả các bác?
5. Trong HĐ có nói cách đo trong HĐ có thể khác với cơ quan NN, vậy có bác nào đã được cấp GCN cho mình hỏi là cơ quan NN khi đo họ đo theo lọt lòng hay tim tường? Nếu lọt lòng thì tính ra mình trả tiền nhiều mà nhận tiền ít ah? Ngoài ra hàng tháng phải đóng chi phí các thứ dựa trên diện tích theo tim tường nữa.
6. Các bác còn kinh nghiệm nào khác khi nhận nhà A3 ngoài tổng hợp sau buổi offline của bác Leyenthi thì chia sẻ thêm nhé.
Cám ơn cả nhà!
Gửi Bác Tuấn:
Lời đầu tiên, chúc bác năm mới an khang, thịnh vượng, đủ sáng suốt và may mắn để hoàn thành trọng trách với em gái trong tiến trình nhận bàn giao căn hộ chung cư này.
Em có một vài ý kiến về các thắc mắc của bác:
1. Về hợp đồng không có công chứng: Nhìn chung, theo quy định liên quan đến giao dịch nhà ở gắn liền với đất thì việc thỏa thuận mua bán nhà ở phải được thể hiện bằng hợp đồng, và hợp đồng phải/ nên được công chứng. Vì, đầu tiên là hợp đồng nếu được công chứng, chứng thực thì nó đảm bảo về mặt hình thức, hình thức hợp đồng là một vấn đề cực kỳ quan trọng. Nếu hợp đồng được ký không đúng hình thức thì nếu thiệt hại xảy ra, chỉ có thể là khách hàng phải gánh chịu rủi ro. Nếu hợp đồng không đúng hình thức, một trong hai chủ thể có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, trong trường hợp này, ví dụ vào thời điểm hiện tại, giá trị căn hộ của bác đang lên giá rất cao so với thời điểm bác mua căn hộ, bên chủ đầu tư sẽ yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu, như vậy, chủ đầu tư sẽ trả lại cho bác số tiền bác đã đóng theo tiến độ, và họ đương nhiên nhận lại căn hộ của bác để bán với mức giá hiện tại cao hơn. Đó là thiệt hại chứ còn gì nữa. Vấn đề thứ hai là công chứng, chứng thực nó đảm bảo về mặt chữ ký, thẩm quyền của các bên tham gia ký hợp đồng, tránh rắc rối sau này. Ký không đúng thẩm quyền thì hợp đồng cũng phải vô hiệu. Công chứng, chứng thực sẽ đảm bảo cho bác ít nhất là hai vấn đề này.
Trên đây là em muốn phân tích thực tế về sự quan trọng của ông chứng, chứng thực hợp đồng. Còn về mặt luật pháp thì hiện tại, theo quy định tại Luật nhà ở, Nghị định 71/2010 có quy định thành hai nhóm chủ thể, theo đó:
- Bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản: Hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải công chứng.
- Bên bán không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản: Hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng.
Như vậy, chiếu theo hợp đồng của bác với Đức Khải thì em thấy hợp đồng không cần phải công chứng mà vẫn có hiệu lực thực hiện, tuy nhiên, chắc chắn hợp đồng đó rất bất lợi cho phía bác.
2. Diện tích tính theo tim tường là đúng rồi đó bác.
3. Lãi suất phạt chậm giao nhà: Bác có thể căn cứ lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại, có thể là Vietcombank hoặc ngân hàng nơi Đức Khải mở tài khoản giao dịch chính thức (Căn cứ hợp đồng mua bán), Thời điểm để áp dụng lãi suất là thời điểm nghĩa vụ của bác bị xâm phạm, có thể áp dụng thời điểm tại ngày 121, tức là một ngày đâu tiên mà chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, hoặc có thể một ngày khác sau đó mà bác thấy có lợi. Bác tính ra ngày cụ thể và kiểm tra lãi suất vay của ngân hàng tại thời điểm đó để yêu cầu chủ đầu tư trả lãi phạt. Nhớ là lãi suất vay chứ không phải lãi suất gửi nhé.
4. Tương đương có nghĩa là bằng nhau về mặt giá trị của thiết bị. Bác yêu cầu cung cấp hóa đơn chứng từ của thiết bị tương đương, sau đó tìm hiểu giá trị của thiết bị được ghi trong hợp đồng tại thời điểm hiện tại để so sánh, từ đó phát sinh chênh lệch và yêu cầu đền bù.
Góp ý cho bác một số ý kiến vậy nhé. Mong mọi người đóng góp thêm.
Chào bác!