Tư Vấn Đầu Tư Dự đoán về khả năng tái diễn chu kỳ khủng hoảng mới và ảnh hưởng đến bds

[pheo@]

Phải nhìn nhận cho đúng bản chất vấn đề. QĐ60 ko phải là công cụ làm bình ổn thị trường BĐS TPHCM. Việc phân lô tách thửa là quyền hợp pháp khi sở hữu đất đai, QĐ33 đáp ứng nguyện vọng này. Tuy nhiên, QĐ33 có lỗ hổng nên các cty như Việt Nhân, Hưng Thịnh, Phúc Thịnh, Việt Xuân, Châu Long, ..., đại loại những cty như thế lợi dụng khe hở để tạo ra cái thị trường quái thai như đã thấy, băm nát quy hoạch nên mới có cái QĐ60 để ngăn chặn.

Chủ trương của chính phủ là không phân lô bán nền. Nó đã được luật hoá bằng Luật Kinh Doanh BĐS 2014.

Tui thấy mấy chủ đầu toi nhỏ gom đất nho nhỏ rồi phân lô ra bán nhìn chả ra cái giống gì hết. Cứ như da beo da cọp da... tắc kè dòm cũng đủ phát chán rồi !!!

 

[ngocnv1990]

Chỉ hỏi một câu thôi, trả lời thật lòng đi. CĐT có hàng mới bán ra thị trường nhiều thì giá đi lên hay đi xuống?

Bác hỏi em câu này hơi dư thừa, dĩ nhiên bán mới giá phải tăng hoặc ngang giá cũ nếu thì trường trầm lắng

Luật KD BĐS cho bán nhà ai cho bán nền? Lakeview, Pamcity, CFLD và sau này là alphaking gì đó bán nhà hay bán nền, phân biệt cho rõ. Cty lớn ko chết thì ta ko chết? Vậy ta mạnh hơn cty àh? Ví dụ như Vingroup chẳng hạn, chỉ cần nó hắt hơi sổ mủi thì thị trường BĐS sẽ ra sao? và ta có đi die hàng loạt trước đó chưa? Sao toàn nói ngược vậy ta!!!

Việc kinh doanh bds ko cấm BDS 50m2 có nhà tạm 16m2 nha bác, người ta ko có làm gì sai luật nên tách thửa bình thường. Chẳng qua nhà nước thấy kẽ hở tạo ra nguồn cung nhiều nên điều chỉnh lại bằng QĐ60. Cty lớn hắt hơi chừng nào chết đi rồi hãy lo nha bác, người ta còn đang hùng mạnh. Vậy em hỏi bác năm ngoái Nova ngáp ngáp đó, có ảnh hưởng tới thị trường ko ?

 

[ngocnv1990]

Tui thấy mấy chủ đầu toi nhỏ gom đất nho nhỏ rồi phân lô ra bán nhìn chả ra cái giống gì hết. Cứ như da beo da cọp da... tắc kè dòm cũng đủ phát chán rồi !!!

Bác nói chuẩn quá, nhìn Q9 mấy khu phân lô nhỏ 5x rất ít có cái nào đẹp, nên em cứ thế tuyển hoa hậu nhỏ đẹp. Haha ta nói là khỏi phải lo thiếu người mua

 

[ngocnv1990]

Hậu quả của một thời bán nền là một loạt dự án ở Q9 tới nay vẫn còn hoang hoá đó.

Giảm cung thì giá đất nền mới tăng. Anh gì kia nói ngược

Em có nói giảm cung thì giá đất giảm đâu bác ? Em nói giảm cung để bình ổn lại thị trường và cho thị trường có thời gian kịp hấp thụ, việc hấp thụ kịp hay ko bác nhìn người ta xây dựng thì biết. Em nói hình như bác chưa hiểu rõ ý em rồi. Có gì sai mong bác chỉ giáo!

 

[Ba Văn]

Bác hỏi em câu này hơi dư thừa, dĩ nhiên bán mới giá phải tăng hoặc ngang giá cũ nếu thì trường trầm lắng
Việc kinh doanh bds ko cấm BDS 50m2 có nhà tạm 16m2 nha bác, người ta ko có làm gì sai luật nên tách thửa bình thường. Chẳng qua nhà nước thấy kẽ hở tạo ra nguồn cung nhiều nên điều chỉnh lại bằng QĐ60. Cty lớn hắt hơi chừng nào chết đi rồi hãy lo nha bác, người ta còn đang hùng mạnh. Vậy em hỏi bác năm ngoái Nova ngáp ngáp đó, có ảnh hưởng tới thị trường ko ?

Em có nói giảm cung thì giá đất giảm đâu bác ? Em nói giảm cung để bình ổn lại thị trường và cho thị trường có thời gian kịp hấp thụ, việc hấp thụ kịp hay ko bác nhìn người ta xây dựng thì biết. Em nói hình như bác chưa hiểu rõ ý em rồi. Có gì sai mong bác chỉ giáo!

Novaland bị gì? Cái bị đó do thị trường? Vậy mà cũng nói đc
Phân tích thị trường mà tăng cung mà giá cũng tăng là hiểu rồi.

 

[ngocnv1990]

Novaland bị gì? Cái bị đó do thị trường? Vậy mà cũng nói đc
Phân tích thị trường mà tăng cung mà giá cũng tăng là hiểu rồi.

Bác có thấy thằng nào mở bán giá rẻ hơn giá hiện tại ko ? Nếu có bác chỉ em và mọi người mua với. Vậy tăng cung giá tăng nhẹ là bình thường, còn về Nova thì một loạt dự án bị thanh tra có dự án bán lại cho đơn vị khác, có dự án còn ngưng ko thấy làm, ngoài ra có cái ko dám bán mới vì chưa xong pháp lý, cái việc Nova bị như vậy ko phải do thị trường mà do họ làm chưa đúng & đủ. Còn hiện tại thiếu cung nên giá tăng nhẹ là điều dễ hiểu. Em có gì chưa đúng mong bác chỉ giáo.

 

[zhugeliang]

Vấn đề sâu xa đúng như bác nói, cơ bản là bắt đầu tự LĐĐ 2003 nó cho phép bán nền, sau đó cụ thể qua ND181, 01 thời phân lô bán nền (ai chinh chiến tầm 2003 - 2008 sẽ thấy), thời điểm này quận 9 toàn phân lô bán nền đầy rẫy. Lúc này phân lô bán nền có sổ đỏ bình thường.

Sau đó vỡ quy hoạch, nhà nước siết lại, lúc đó là ND69 hay gì đấy tầm 2009, và Nghị định 71 sau này, nói chung không cần thiết để quote lại, lúc này các chủ đầu tư bắt đầu chiêu bài mới là “huy động vốn”, có 2 yêu cầu là phải có hạ tầng hoặc có nhà (Luật nhà ở mới và Nghị định 71) thì mới có sổ đỏ, do đó có rất nhiều dự án chơi theo kiểu “góp vốn” hoặc tương tự, nhìn mấy khu hoang vu của Q9 như Bách Khoa, Topia, Bắc Rạnh Chiếc là rất nổi tiếng. Đến giờ mà còn cái HĐ tào lao.

Kế đến LĐĐ 2013 thì có 1 điều khoản cho phép phân lô bán nền, buồn cười là riêng điều khoản này thì 8 lần dự thảo là 5 lần thay đổi. Thay đổi này có lợi ích nhóm hay không thì mình không bàn luận. Như thế để mọi người hiểu vấn đề phân lô bán nền nó rất xấu xí, làm vỡ quy hoạch, nhìn không ra cái gì nhưng chủ đầu tư thằng nào cũng ham.

Sau đó nhà nước siết một lần nữa chỉ cho huy động vốn 1 giới hạn nhất định và chỉ phân lô bán nền khi đã đầy đủ thủ tục. Quái thai trên đời có QD33, ra ngay sau thời điểm LDD 2013, Luat nha o, LKDBDS, cho phép cái tách thửa nhỏ. Cuối cùng vỡ quy hoạch, toàn đất xấu, nhà kẹt, hạ tầng điện còn không chạy ngầm nổi… (mình cũng góp phần trong giai đoạn này).

Từ cuối 2015 đã định dẹp cái QD33 này nhưng đấu tranh mãi (chắc để ra hàng) thì nay mới có QĐ 60. Cái này phù hợp thực tiễn. Nhưng có vấn đề là hạn chế quyền công dân, ví dụ như gia đình người ta có 200m2 đất quy hoạch villa, giờ để thừa kế cho con không lẽ sử dụng chung? Túm cái quần lại là chưa biết sẽ giải quyết thế nào.

Điều mình nói là cái tư duy mang tính nhiệm kì, đíu hiểu làm theo kiểu gì, không có bài học nào được ghi nhớ, cũng chả hiểu tại sao ngày xưa người ta lại quy định như thế.

Về thị trường BĐS hiện nay thì mang tính thời vụ, chủ yếu là do chính sách, nhà nước siết hay không nhìn vào chính sách tiền tệ và bds được luật hóa có thể đón biết. Mình đang nói thị trường chung, không nói vi mô từng vị trí một.

Phải nhìn nhận cho đúng bản chất vấn đề. QĐ60 ko phải là công cụ làm bình ổn thị trường BĐS TPHCM. Việc phân lô tách thửa là quyền hợp pháp khi sở hữu đất đai, QĐ33 đáp ứng nguyện vọng này. Tuy nhiên, QĐ33 có lỗ hổng nên các cty như Việt Nhân, Hưng Thịnh, Phúc Thịnh, Việt Xuân, Châu Long, ..., đại loại những cty như thế lợi dụng khe hở để tạo ra cái thị trường quái thai như đã thấy, băm nát quy hoạch nên mới có cái QĐ60 để ngăn chặn.

Chủ trương của chính phủ là không phân lô bán nền. Nó đã được luật hoá bằng Luật Kinh Doanh BĐS 2014.

 

[zhugeliang]

Về Nova mình nói thế này, cách đây dăm năm nó là trùm nợ xấu của SG này, nợ xấu là nợ nhóm 4-5 nhé, kéo theo một loạt nhà băng mém chết, có lẽ bệnh nặng nhất là VPBank nhưng không ai dám cho nó chết, đơn giản là bác nợ 1 tỷ thì bác là con nợ nhưng bác nợ 1000 tỷ thì bác là bố đời của chủ nợ.

May phước thị trường ấm lại, kết quả thì ai cũng biết. Mở bán giá tăng đó là chi sales strategy, trong đây ai cũng biết tại sao không bàn đến (Him Lam Phú An bán mấy năm rồi giá tăng tầm 70% mà đã hết hàng đâu?).

Nova là do thị trường, đành rằng nó phải nhả bớt vài cái, nhưng cơ bản là do thị trường, Nova còn dính hệ số nợ/vốn tăng, mà còn trái phiếu bằng USD, dự là nó sẽ khó khăn lớn.

Bác có thấy thằng nào mở bán giá rẻ hơn giá hiện tại ko ? Nếu có bác chỉ em và mọi người mua với. Vậy tăng cung giá tăng nhẹ là bình thường, còn về Nova thì một loạt dự án bị thanh tra có dự án bán lại cho đơn vị khác, có dự án còn ngưng ko thấy làm, ngoài ra có cái ko dám bán mới vì chưa xong pháp lý, cái việc Nova bị như vậy ko phải do thị trường mà do họ làm chưa đúng & đủ. Còn hiện tại thiếu cung nên giá tăng nhẹ là điều dễ hiểu. Em có gì chưa đúng mong bác chỉ giáo.

 

[ngocnv1990]

Vấn đề sâu xa đúng như bác nói, cơ bản là bắt đầu tự LĐĐ 2003 nó cho phép bán nền, sau đó cụ thể qua ND181, 01 thời phân lô bán nền (ai chinh chiến tầm 2003 - 2008 sẽ thấy), thời điểm này quận 9 toàn phân lô bán nền đầy rẫy. Lúc này phân lô bán nền có sổ đỏ bình thường.

Sau đó vỡ quy hoạch, nhà nước siết lại, lúc đó là ND69 hay gì đấy tầm 2009, và Nghị định 71 sau này, nói chung không cần thiết để quote lại, lúc này các chủ đầu tư bắt đầu chiêu bài mới là “huy động vốn”, có 2 yêu cầu là phải có hạ tầng hoặc có nhà (Luật nhà ở mới và Nghị định 71) thì mới có sổ đỏ, do đó có rất nhiều dự án chơi theo kiểu “góp vốn” hoặc tương tự, nhìn mấy khu hoang vu của Q9 như Bách Khoa, Topia, Bắc Rạnh Chiếc là rất nổi tiếng. Đến giờ mà còn cái HĐ tào lao.

Kế đến LĐĐ 2013 thì có 1 điều khoản cho phép phân lô bán nền, buồn cười là riêng điều khoản này thì 8 lần dự thảo là 5 lần thay đổi. Thay đổi này có lợi ích nhóm hay không thì mình không bàn luận. Như thế để mọi người hiểu vấn đề phân lô bán nền nó rất xấu xí, làm vỡ quy hoạch, nhìn không ra cái gì nhưng chủ đầu tư thằng nào cũng ham.

Sau đó nhà nước siết một lần nữa chỉ cho huy động vốn 1 giới hạn nhất định và chỉ phân lô bán nền khi đã đầy đủ thủ tục. Quái thai trên đời có QD33, ra ngay sau thời điểm LDD 2013, Luat nha o, LKDBDS, cho phép cái tách thửa nhỏ. Cuối cùng vỡ quy hoạch, toàn đất xấu, nhà kẹt, hạ tầng điện còn không chạy ngầm nổi… (mình cũng góp phần trong giai đoạn này).

Từ cuối 2015 đã định dẹp cái QD33 này nhưng đấu tranh mãi (chắc để ra hàng) thì nay mới có QĐ 60. Cái này phù hợp thực tiễn. Nhưng có vấn đề là hạn chế quyền công dân, ví dụ như gia đình người ta có 200m2 đất quy hoạch villa, giờ để thừa kế cho con không lẽ sử dụng chung? Túm cái quần lại là chưa biết sẽ giải quyết thế nào.

Điều mình nói là cái tư duy mang tính nhiệm kì, đíu hiểu làm theo kiểu gì, không có bài học nào được ghi nhớ, cũng chả hiểu tại sao ngày xưa người ta lại quy định như thế.

Về thị trường BĐS hiện nay thì mang tính thời vụ, chủ yếu là do chính sách, nhà nước siết hay không nhìn vào chính sách tiền tệ và bds được luật hóa có thể đón biết. Mình đang nói thị trường chung, không nói vi mô từng vị trí một.

Thực chất luật sinh ra để lách, CĐT họ ko thể làm sai nhưng có thể tránh được, lấy ví dụ đất dân cư hiện hữu có vẫn phân lô bình thường, chỉ cần cập nhật mã hẻm rồi làm hồ sơ chuyển đổi lên và tách đúng dt đất và bề rộng đường. Ở đây CĐT đi lừa gạt thì ko nói, CĐT làm ăn chân chính họ vẫn có thể tách và bán đc theo QĐ60. Hiện tại nguồn cung đang thiếu là một cái lợi để thị trường kịp hấp thụ tránh đầu cơ. 3-6 tháng tới dân sẽ xây dựng nhiều, đây là minh chứng BĐS có bị bong bóng hay ko, nếu Bóng lớn thì dân ko xây dựng, bóng nhỏ thì dân nhanh lấp kín.

 

[Đồng xanh]

Về Nova mình nói thế này, cách đây dăm năm nó là trùm nợ xấu của SG này, nợ xấu là nợ nhóm 4-5 nhé, kéo theo một loạt nhà băng mém chết, có lẽ bệnh nặng nhất là VPBank nhưng không ai dám cho nó chết, đơn giản là bác nợ 1 tỷ thì bác là con nợ nhưng bác nợ 1000 tỷ thì bác là bố đời của chủ nợ.

May phước thị trường ấm lại, kết quả thì ai cũng biết. Mở bán giá tăng đó là chi sales strategy, trong đây ai cũng biết tại sao không bàn đến (Him Lam Phú An bán mấy năm rồi giá tăng tầm 70% mà đã hết hàng đâu?).

Nova là do thị trường, đành rằng nó phải nhả bớt vài cái, nhưng cơ bản là do thị trường, Nova còn dính hệ số nợ/vốn tăng, mà còn trái phiếu bằng USD, dự là nó sẽ khó khăn lớn.

Bác có vẻ chinh chiến khắp 4 vùng chiến thuật...theo mình nắm thì bố con thím Nhơn sau lần chết hụt đợt đóng băng 2011-2014 ....thì chỉ còn vai trò " đóng thế" cho kẻ giấu mặt phía sau thật sự thui (chủ ngân hàng siết nợ và nhà đầu tư mua lại khoản nợ xấu). ko rõ đúng sai