Hình như có bạn nào hỏi về nhận định đất nông nghiệp thời gian tới...
Mình mạn phép lạm bàn theo ý chủ quan:
- Chủ trương chính phủ kiềm chế tăng nóng và tăng ảo giá bđs. (Nên sẽ khó đạt lợi nhuận như thời gian trước, hay có việc sốt đất mà ngó lơ)
- nguồn tiền đòn bẩy tài chính siết chặt. Giá bđs có dấu hiệu chững, giảm nhẹ. Sẽ có lác đác tăng ảo nhẹ vài nơi nhưng ngắn, và khuynh hướng sau đó có nhiều miếng giảm sâu khi không vay được hoặc bị bẫy tín dụng. (Ngân hàng cho vay hôm nay, nhưng không cam kết ngày mai còn tiền cho vay không. Nhà đầu tư và sale sinh ra để tăng giá, nhưng do tình hình kém lạc quan nên rút ngay khi xong việc)
- Quy hoạch chống phân lô tách thửa sẽ được triển khai dần và kịp thời ở những khu vực có giao dịch tăng, hay có những chuyển đổi quy hoạch tác động thị trường. (Nên tính thanh khoản sẽ giảm, không phù hợp thu hồi vốn và chốt lãi)
- tăng trưởng kinh tế xu hướng chậm lại, lạm phát xu hướng tăng. Tâm lý nhà đầu tư có dấu hiệu giảm nhiệt, chủ yếu nghe ngóng chờ kèo tốt hơn. (Khi bđs có dấu hiệu thoái trào, thì những bđs nào khoác trên mình đúng chiếc áo giá trị của nó, sẽ phát triển và dễ mua bán. Những bđs tát nước theo mưa sẽ giảm giá, thanh khoản thấp. Rõ ý hơn, bỏ số tiền mua đất, thì lợi tức hữu hình, hay tiện lợi vô hình nhận hàng năm, có xứng đáng không).
- Đất nông nghiệp, nhưng quy hoạch/ hoặc sắp phủ hồng, chắc hẳn có nhiều quan tâm hơn. (Vì có nhiều cửa binh hơn, làm nông, nghỉ dưỡng nhà vườn, xào chẻ lên thổ xây dựng, hay hạ tầng được cải tạo nhanh và tiện ích hơn)
- đất nông nghiệp thuần nông thì sao? Cửa vẫn còn rộng tương lai, nhưng hãy khoác chiếc áo hiện tại. Thuận lợi là diện tích càng lớn, đơn giá càng thấp. Và việc cải tạo / sửa chữa từ cái 'tệ' đến 'tệ ít hơn', dễ dàng hơn so với loại bđs 'cực xịn' thành 'đỉnh nhất' chẳng hạn.
Giả sử câu hỏi đặt ra, ngân hàng cho tui vay (và tui có khả năng trả lãi + đáo nợ). Thì tui quan tâm đầu tư gì giai đoạn này và tương lai gần, để đảm bảo không bị lỗ khi bán.
Tui sẽ ưu tiên chọn loại bđs nào có tính bền vững và xu hướng tăng bằng đến nhiều hơn lãi suất phải trả (trong 1-2 năm chẳng hạn). Cộng với lợi tức thu được/ hoặc tiện nghi hưởng được từ bđs đó (có bao gồm đầu tư cải tạo bđs để gia tăng giá trị). Đất nông nghiệp, thành thật khuyên nên né dạng 10m x 100m, chẳng làm gì sinh lợi. Ngay cả 1 ngày tương lai, khu vực đó trở thành thành phố hiện đại, triệu đô... Đẹp đẽ gì nhìn đâu cũng nhà nhà hình con đường, sâu hun hút...
Mỗi người có hướng đầu tư và mục đích riêng, đừng thấy người ta làm được, làm theo mà không hiểu vì sao, phù hợp với mình không.
Thời gian qua, tui có cơ hội các trường hợp có miếng muốn bỏ cọc nhờ mua giúp (thu lại đồng nào hay đồng đó, hơn mất cọc). Hay đất ngộp cần tiền giải quyết. Tin là 1 tháng tới vẫn còn, sau chu kỳ nào đó như hơn nửa năm lại tiếp diễn...Những trường hợp này mua, giải quyết được lãi ngân hàng (bán không lỗ dù giá đứng, hoặc bán khi trời lại sáng).
Còn nói riêng về đất nông nghiệp có phủ hồng hay có thổ. Cần đặt vị trí khách hàng đầu tư (liệu họ có thích bđs này, hay về đây không). Nhưng ưu tiên nhất chính là dân địa phương, mình kêu bán là ông Bảy bà Ba sẽ sang hỏi mua (đảm bảo tính thanh khoản, khi nhà đầu tư nơi xa tháo chạy).
Với đất thuần nông, ưu thế thuộc về đất khá bằng phẳng, diện tích lớn. Và đừng quên thổ nhưỡng và nguồn nước (hầu hết đất nông nghiệp của mình phải có điện, nguồn nước tốt, đất tốt cho trồng trọt). Tuy loại bds thuần nông này đi lên chậm, nhưng khá chắc (kiểu so xe hơi thì nhanh, nhưng xe tải thì mạnh). Nhưng như quan điểm 'người đẻ chứ đất không đẻ', thì tương lai những bđs có diện tích lớn sẽ ít lại, bds dt nhỏ nhiều ra (tách thửa thì phổ biến hơn hợp thửa), hoặc ông bà hay nói 'thành phố sống không nổi thì về quê, có cá ăn cá, có rau ăn rau, không chết đâu con. Cơ hội ngày nào đó địa phương làm hạ tầng hiện đại, hay quy hoạch mở đường ngang đất (đừng tiếc, mất 10 - 20% đất mà có con đường nhựa to đùng chia đôi đất vẫn ngon), khu dân cư lên thổ. Hay chủ đầu tư nào đó về xây dựng dự án gần bên... Nghĩa là bds này sẽ hiếm dần và tăng giá trị khi địa phương phát triển.
Nói riêng, nếu ông bà mình còn, đất nông nhiều, lại có của ăn của để, con cái khá giả, được tôn trọng cộng đồng. Thì không bao giờ xúi ông bà bán đất (chỉ xúi bán chỗ này, mua chỗ kia nếu muốn kinh doanh).
Sở thích mình thích đầu tư bđs nào.
...(hồi sau sẽ rõ, nếu kể).
