Chung cư cao cấp giờ có điện dự phòng cả bác ơi. Cúp điện chưa đầy 5 phút là có lại ấy mà.
- Status
TPHCM: Chiến lược phát triển các KĐT vệ tinh đang có sự mất cân bằng?
Dự báo đến năm 2025, dân số của Thành phố khoảng 10 triệu người, diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 100 ngàn hecta. Chiến lược phát triển các khu đô thị vệ tinh đang có sự mất cân bằng.
Tóm tắt
- Các chuyên gia quy hoạch cao cấp của Tập đoàn Nikken Sekkei Ltd., cho rằng khi thực hiện quy hoạch phân chia vùng đô thị Tp. HCM đồng nghĩa với việc mỗi vùng phải đóng vai trò như một khu kinh tế, bao phủ một vùng có cự lý bán kính khoảng 30 – 50km quanh trung tâm thành phố.
- Trong khi đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư tốt tại các khu vực phía Tây và Bắc, nên chưa tạo được sự cân bằng trong phát triển đô thị.
Theo Quy hoạch phát triển Tp. HCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh, Tp. HCM sẽ là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước; đầu mối giao lưu quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á. Một trong những quan điểm xuyên suốt khi xây dựng quy hoạch cần đặc biệt quan tâm là công tác bảo vệ môi trường.
Theo quy hoạch, bán kính khu vực nội thành của Tp. HCM chiếm 15km2. Với diện tích này, Tp. HCM sẽ có khu vực nội thị rất lớn, đủ sức để phát triển theo hướng đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các trung tâm cấp thành phố tại 4 hướng phát triển. Vùng phát triển thành phố sẽ gồm 13 quận nội thành hiện hữu và 6 quận mới, thị trấn thuộc huyện, các đô thị phát triển.
Tuy nhiên, các chuyên gia quy hoạch cao cấp của Tập đoàn Nikken Sekkei Ltd., cho rằng khi thực hiện quy hoạch phân chia vùng đô thị Tp. HCM đồng nghĩa với việc mỗi vùng phải đóng vai trò như một khu kinh tế, bao phủ một vùng có cự lý bán kính khoảng 30 – 50km quanh trung tâm thành phố.
Trong quy hoạch vùng hiện nay, thành phố vẫn chưa tập trung vào điểm này. Điều này vô hình chung tạo ra thực trạng sẽ có vùng quá gần trung tâm thành phố, có vùng nhận được sự “ưu tiên” trong đầu tư phát triển hơn những vùng khác. Hệ quả là giá đất cao tại trung tâm thành phố sau khi công bố quy hoạch sẽ có những tác động làm giảm dân số tại khu vực này và tăng dân số tại khác khu vực ngoại ô.
Bên cạnh đó, một khi dân số được “giãn” ra các vùng ngoại ô nhưng họ vẫn phải làm việc tại trung tâm thành phố, trong khi hạ tầng giao thông vào khu vực này lại không được mở rộng. Điều này chắc chắc sẽ tạo ra tình trạng tắc nghẽn giao thông không còn cách giải quyết.
“Cấu trúc đô thị hiện tại không thể đảm bảo cho sự vận hành trơn tru cho một đại đô thị với sân số lên đến 10 triệu người. Điểm yếu của thành phố hiện nay là việc đô thị hóa đã và đang diễn tiến theo hướng khác với quy hoạch tổng thể”, một chuyên gia cho biết.
Nhiều nhà khoa học khác thì cho rằng ý tưởng bố trí các trung tâm đô thị mới của Tp. HCM theo 4 hướng như vậy là phù hợp với tiến trình phát triển và mở rộng thành phố. Nhưng, các đô thị vệ tinh tại cửa ngõ phía Đông đã và đang được đầu tư xây dựng, nhiều dự án BĐS đang mọc lên chạy dọc theo các tuyến giao thông lớn, như tuyến cao tốc, metro, các đường vành đai trong và ngoài.
Trong một cuộc trao đổi với chúng tôi gần đây, ông Trương Quốc Hưng, Phó Tổng Giám đốc công ty Phát triển Phú Mỹ Hưng, cho rằng khu Nam Sài Gòn đã được nhiều nhà đầu tư chọn vì dải đô thị nằm dọc cùng trục và gần hai quận trung tâm là quận 1, 5, hệ thống giao thông sẵn có nên dễ dàng kết nối. Đồng thời, phát triển theo hướng Nam cũng phù hợp với xu thế phát triển của những đô thị lớn trên thế giới, đó là phát triển tiến dần ra biển.
Mặt khác, cũng theo ông Hưng, điều kiện tự nhiên của khu Nam khá tốt, có hệ thống kênh rạch dày đặc, nằm gần rừng phòng hộ Cần Giờ nên đây là điều kiện hết sức lý tưởng để phát triển đô thị sinh thái.
Trong khi đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư tốt tại các khu vực phía Tây và Bắc, nên chưa tạo được sự cân bằng trong phát triển đô thị. Điều này đang lý giải vì sao một số quận như Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ đầu tư 1-2 dự án chung cư quy mô trung bình, chứ không ồ ạt như các quận 9, 2 và Thủ Đức với các khu phức hợp rộng lớn.
“Theo quan sát, hiện nay đang có một sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư các dự án BĐS từ phía Tây Bắc về khu Đông thành phố. Trong đó, nhiều dự án đều tập trung tại các nhà ga thuộc tuyến metro số 1, hoặc nằm dọc các đường dẫn lên tuyến cao tốc Tp.HCM-Long Thành-Dầu Giây nhằm tận dụng lợi thế cạnh tranh. Nếu dự án sân bay Long Thành chính thức được đầu tư thì xu hướng dịch chuyển này mới thật sự mạnh mẽ”, một nhà đầu tư BĐS cho biết.
Đăng Khải
Theo Trí Thức Trẻ
Dự báo đến năm 2025, dân số của Thành phố khoảng 10 triệu người, diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 100 ngàn hecta. Chiến lược phát triển các khu đô thị vệ tinh đang có sự mất cân bằng.
Tóm tắt
- Các chuyên gia quy hoạch cao cấp của Tập đoàn Nikken Sekkei Ltd., cho rằng khi thực hiện quy hoạch phân chia vùng đô thị Tp. HCM đồng nghĩa với việc mỗi vùng phải đóng vai trò như một khu kinh tế, bao phủ một vùng có cự lý bán kính khoảng 30 – 50km quanh trung tâm thành phố.
- Trong khi đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư tốt tại các khu vực phía Tây và Bắc, nên chưa tạo được sự cân bằng trong phát triển đô thị.
Theo Quy hoạch phát triển Tp. HCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh, Tp. HCM sẽ là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước; đầu mối giao lưu quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á. Một trong những quan điểm xuyên suốt khi xây dựng quy hoạch cần đặc biệt quan tâm là công tác bảo vệ môi trường.
Theo quy hoạch, bán kính khu vực nội thành của Tp. HCM chiếm 15km2. Với diện tích này, Tp. HCM sẽ có khu vực nội thị rất lớn, đủ sức để phát triển theo hướng đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các trung tâm cấp thành phố tại 4 hướng phát triển. Vùng phát triển thành phố sẽ gồm 13 quận nội thành hiện hữu và 6 quận mới, thị trấn thuộc huyện, các đô thị phát triển.
Tuy nhiên, các chuyên gia quy hoạch cao cấp của Tập đoàn Nikken Sekkei Ltd., cho rằng khi thực hiện quy hoạch phân chia vùng đô thị Tp. HCM đồng nghĩa với việc mỗi vùng phải đóng vai trò như một khu kinh tế, bao phủ một vùng có cự lý bán kính khoảng 30 – 50km quanh trung tâm thành phố.
Trong quy hoạch vùng hiện nay, thành phố vẫn chưa tập trung vào điểm này. Điều này vô hình chung tạo ra thực trạng sẽ có vùng quá gần trung tâm thành phố, có vùng nhận được sự “ưu tiên” trong đầu tư phát triển hơn những vùng khác. Hệ quả là giá đất cao tại trung tâm thành phố sau khi công bố quy hoạch sẽ có những tác động làm giảm dân số tại khu vực này và tăng dân số tại khác khu vực ngoại ô.
Bên cạnh đó, một khi dân số được “giãn” ra các vùng ngoại ô nhưng họ vẫn phải làm việc tại trung tâm thành phố, trong khi hạ tầng giao thông vào khu vực này lại không được mở rộng. Điều này chắc chắc sẽ tạo ra tình trạng tắc nghẽn giao thông không còn cách giải quyết.
“Cấu trúc đô thị hiện tại không thể đảm bảo cho sự vận hành trơn tru cho một đại đô thị với sân số lên đến 10 triệu người. Điểm yếu của thành phố hiện nay là việc đô thị hóa đã và đang diễn tiến theo hướng khác với quy hoạch tổng thể”, một chuyên gia cho biết.
Nhiều nhà khoa học khác thì cho rằng ý tưởng bố trí các trung tâm đô thị mới của Tp. HCM theo 4 hướng như vậy là phù hợp với tiến trình phát triển và mở rộng thành phố. Nhưng, các đô thị vệ tinh tại cửa ngõ phía Đông đã và đang được đầu tư xây dựng, nhiều dự án BĐS đang mọc lên chạy dọc theo các tuyến giao thông lớn, như tuyến cao tốc, metro, các đường vành đai trong và ngoài.
Trong một cuộc trao đổi với chúng tôi gần đây, ông Trương Quốc Hưng, Phó Tổng Giám đốc công ty Phát triển Phú Mỹ Hưng, cho rằng khu Nam Sài Gòn đã được nhiều nhà đầu tư chọn vì dải đô thị nằm dọc cùng trục và gần hai quận trung tâm là quận 1, 5, hệ thống giao thông sẵn có nên dễ dàng kết nối. Đồng thời, phát triển theo hướng Nam cũng phù hợp với xu thế phát triển của những đô thị lớn trên thế giới, đó là phát triển tiến dần ra biển.
Mặt khác, cũng theo ông Hưng, điều kiện tự nhiên của khu Nam khá tốt, có hệ thống kênh rạch dày đặc, nằm gần rừng phòng hộ Cần Giờ nên đây là điều kiện hết sức lý tưởng để phát triển đô thị sinh thái.
Trong khi đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư tốt tại các khu vực phía Tây và Bắc, nên chưa tạo được sự cân bằng trong phát triển đô thị. Điều này đang lý giải vì sao một số quận như Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ đầu tư 1-2 dự án chung cư quy mô trung bình, chứ không ồ ạt như các quận 9, 2 và Thủ Đức với các khu phức hợp rộng lớn.
“Theo quan sát, hiện nay đang có một sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư các dự án BĐS từ phía Tây Bắc về khu Đông thành phố. Trong đó, nhiều dự án đều tập trung tại các nhà ga thuộc tuyến metro số 1, hoặc nằm dọc các đường dẫn lên tuyến cao tốc Tp.HCM-Long Thành-Dầu Giây nhằm tận dụng lợi thế cạnh tranh. Nếu dự án sân bay Long Thành chính thức được đầu tư thì xu hướng dịch chuyển này mới thật sự mạnh mẽ”, một nhà đầu tư BĐS cho biết.
Đăng Khải
Theo Trí Thức Trẻ
TPHCM: Ăn theo hạ tầng, dự án BĐS ồ ạt bung hàng
http://cafef.vn/thi-truong/tphcm-an-theo-ha-tang-du-an-bds-o-at-bung-hang-20150730100320009.chn
http://cafef.vn/thi-truong/tphcm-an-theo-ha-tang-du-an-bds-o-at-bung-hang-20150730100320009.chn
Em nghĩ là do tác động từ kế hoạch mở rộng trung tâm thành phố , biến khu đông Thủ Thiêm quy hoạch như kiểu phố Đông của Tung Của ấy : Quy hoạch quận 2 - Thủ Thiêm hóa thiên nga
Những 'tử huyệt' khi đầu tư địa ốc
Giải phóng mặt bằng ì ạch, vướng chính sách, bị cắt tín dụng đột ngột hoặc nâng lãi suất... là những rủi ro có thể khiến nhà đầu tư bất động sản điêu đứng hoặc trắng tay.
Dưới đây là bài viết của Phan Thanh Bảo Ngọc (tên thường gọi là Tuệ Nghi) chia sẻ với độc giả VnExpress. Nữ doanh nhân 9X này từng thành công trong kinh doanh địa ốc.
Phan Thanh Bảo Ngọc từng thành công với buôn nhà cũ, sửa lại rồi bán.
Thứ nhất: Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, khoản dự phòng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.
Thứ hai: Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
Thứ ba: Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.
Thứ tư: Rủi ro về lãi suất. Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro.
Thứ sáu: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
Thứ bảy: Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.
Thứ tám: Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản.
Thứ chín: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp. Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt.
Thứ mười: Rủi ro về năng lực quản lý dự án. Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi. Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn.
Tuệ Nghi
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/tien-cua-toi/nhung-tu-huyet-khi-dau-tu-dia-oc-3256581.html
Giải phóng mặt bằng ì ạch, vướng chính sách, bị cắt tín dụng đột ngột hoặc nâng lãi suất... là những rủi ro có thể khiến nhà đầu tư bất động sản điêu đứng hoặc trắng tay.
Dưới đây là bài viết của Phan Thanh Bảo Ngọc (tên thường gọi là Tuệ Nghi) chia sẻ với độc giả VnExpress. Nữ doanh nhân 9X này từng thành công trong kinh doanh địa ốc.
Phan Thanh Bảo Ngọc từng thành công với buôn nhà cũ, sửa lại rồi bán.
Thứ nhất: Rủi ro trong quá trình giải phóng mặt bằng. Đây là yếu tố sống còn, mối bận tâm và cả nỗi hồi hộp của hầu hết các doanh nghiệp bất động sản vì có đất sạch mới đảm bảo triển khai theo đúng tiến độ. Tuy nhiên, không phải lúc nào mọi việc cũng diễn ra thuận lợi. Những chi phí phát sinh liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng rất nhiều: giá đất tăng hoặc chủ đất eo sách, các loại thuế, khoản dự phòng... và có thể kéo dài nhiều năm chưa dứt.
Thứ hai: Rủi ro về hạ tầng và môi trường quanh dự án. Lưu ý những nơi có cơ sở hạ tầng yếu kém và ô nhiễm môi trường, thiếu thốn tiện ích... có thể làm giảm giá trị khai thác của dự án, thậm chí ế hàng. Ngược lại, nếu những dự án nằm trong quy hoạch hạ tầng đồng bộ, môi trường sống tốt thường hút khách, được nhiều nhà đầu tư quan tâm và chọn mua. Song, tiến độ hạ tầng không phải do cá nhân hay doanh nghiệp quyết định mà phụ thuộc vào dòng vốn ngân sách. Có trường hợp dự án đã xong chờ mãi chưa thấy cầu đường kết nối dẫn đến thất bại.
Thứ ba: Rủi ro về chính sách. Các chính sách có tác động trực tiếp như thuế, ngân hàng, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản mới sửa đổi... đều ảnh hưởng rất lớn đến việc kinh doanh địa ốc. Chính sách có thể trở thành cú hích kéo thị trường đi lên và ngược lại nó cũng đủ sức đánh gục các doanh nghiệp và nhà đầu tư cá nhân nếu như vướng mắc chỉ vài chi tiết nhỏ. Đơn cử như cách tính tiền sử dụng đất đã và đang trở thành nỗi ám ảnh đối với nhà đầu tư bất động sản hiện nay. Có những dự án án binh bất động nhiều năm nay chỉ vì nếu nộp tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư lỗ nặng. Nhà đầu tư cần theo dõi và phân tích những ảnh hưởng cụ thể của các chính sách đến dự án liên quan.
Thứ tư: Rủi ro về lãi suất. Các dự án lớn chủ yếu thường dựa vào sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng. Chủ đầu tư thường phải đi vay vốn và chi phí sử dụng vốn sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư. Khách hàng cá nhân, nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng vay khi mua dự án. Song, hiện nay lãi suất ở Việt Nam vẫn còn quá cao so với các nước, cộng thêm việc điều chỉnh lãi suất thả nổi, có thể tăng lên bất cứ lúc nào là một rủi ro khá lớn trong đầu tư kinh doanh bất động sản.
Thứ năm: Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành. Khủng hoảng kinh tế trong nước, khu vực hay thế giới sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hiệu quả đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với bạn bè quốc tế. Việc chọn thời điểm hợp lý dựa vào chu kỳ tăng trưởng - suy thoái của nền kinh tế nói chung và của ngành nói riêng có thể quyết định thắng thua. Thông thường chủ đầu tư phải tính toán thời điểm hoàn thành dự án đúng lúc nền kinh tế đang phục hồi trở lại. Nếu tính sai thời điểm, hậu quả sẽ khó lường. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam đến nay vẫn còn là bài toán đố đầy hoài nghi đối với giới đầu tư. Đây chính là ván cược có không ít rủi ro.
Thứ sáu: Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu. Khi đầu tư, ngoài việc khảo sát những đối thủ đang hiện diện trong khu vực, cần xem xét khả năng xuất hiện các đối thủ tiềm ẩn như sản phẩm thay thế, hay các dự án khác được hình thành ngay sau đó. Việc có quá nhiều đối thủ sẽ có khả năng làm cung vượt cầu dẫn đến kết quả kinh doanh kém do giá bất động sản giảm, thậm chí là ế hàng.
Thứ bảy: Rủi ro về kiến trúc phong thủy. Như một môn khoa học không thể thiếu, thiết kế bất động sản hài hòa, đạt sự cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án là yếu tố cá biệt rất được quan tâm khi đầu tư kinh doanh bất động sản tại các quốc gia phương Đông. Tại thị trường Việt Nam từng xảy ra trường hợp dự án thiếu nghiên cứu môn khoa học này dẫn đến khai thác không hiệu quả và bán cả dự án cũng chẳng ai mua.
Thứ tám: Rủi ro về năng lực tài chính của chủ đầu tư. Tại Việt Nam, dòng vốn đầu tư bất động sản thường không dồi dào đối với cả doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp. Chỉ cần chủ quan khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, thiếu nguồn vốn sẽ không có những khoản dự phòng rủi ro. Khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề, dự án phải hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho doanh nghiệp và cả nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và không đủ mạnh thì không nên vội đầu tư bất động sản.
Thứ chín: Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp. Các doanh nghiệp địa ốc Việt Nam thường bỏ qua khâu nghiên cứu thị trường hay thuê nhà vận hành sản phẩm chuyên nghiệp để được tư vấn ý tưởng và mô hình kinh doanh từ đầu. Điều này dẫn đến doanh nghiệp không có được nghiên cứu khả thi bài bản cho dự án và phân khúc hàng hóa. Khi bất động sản hình thành không bán được thì đã muộn màng, không thể xếp bàn cờ làm lại. Tạo ra một bất động sản mà thị trường không cần hoặc nhu cầu rất ít xem như bị thương ngay tử huyệt.
Thứ mười: Rủi ro về năng lực quản lý dự án. Trường hợp khá phổ biến tại thị trường địa ốc Việt Nam là các chủ đầu tư thường tự thực hiện tất cả công tác quản lý dự án mà không cần thuê một đơn vị chuyên nghiệp. Họ chi phối phần lớn các quyết định như chọn nhà thầu, chọn nhà cung cấp theo cảm tính. Điều này tạo ra nhiều rủi ro về chất lượng, tiến độ và cả phát sinh chi phí cho dự án nếu như đội ngũ quản lý dự án không đủ năng lực.
Cuối cùng: Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi. Đa phần chủ đầu tư chưa từng có kinh nghiệm vận hành tòa nhà hoặc không có quy trình quản lý chuyên nghiệp nhưng họ vẫn chi phối hoạt động này. Từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu hoặc sai quy định, chưa khai thác hết tiềm năng của tài sản và hiệu quả kinh doanh của bất động sản cũng không cao. Những vụ tranh chấp, kiện tụng về cách vận hành chung cư, nhà cao tầng của các nhà đầu tư thứ cấp và khách hàng xuất phát từ nguyên nhân này. Đây chính là chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ kém, rủi ro mất uy tín thương hiệu rất lớn.
Tuệ Nghi
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/tien-cua-toi/nhung-tu-huyet-khi-dau-tu-dia-oc-3256581.html
Trước khí diễn ra báo chí đưa tin nhiều người đến hội chợ:
http://www.nguoiduatin.vn/e-am-hoi-cho-bds-a200345.html
http://www.nguoiduatin.vn/e-am-hoi-cho-bds-a200345.html
Xem ra không nên mua những căn nhà sủa lại bán như thế này để ơ.
Bí quyết buôn nhà nát lãi cao của nữ doanh nhân 9x
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-...nat-lai-cao-cua-nu-doanh-nhan-9x-3237241.html
Bí quyết buôn nhà nát lãi cao của nữ doanh nhân 9x
http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-...nat-lai-cao-cua-nu-doanh-nhan-9x-3237241.html
Dự án bất động sản: Khắc phục tình trạng “vườn không, nhà trống”
Hàng loạt dự án đất nền đã có chủ, nhưng vì nhiều lý do người mua chưa xây nhà, dẫn đến nhiều khu dân cư mới trở nên hoang hóa; thậm chí xây xong nhưng không ở hoặc chỉ để… nuôi chim yến; hoặc có chủ đầu tư sau khi “xí” đất dự án rồi bất động. Tình trạng trên dẫn đến bộ mặt đô thị nhếch nhác, tài nguyên bị lãng phí.
Nhà, đất đều bỏ hoang
Mặc dù thị trường bất động sản đang trên đà khởi sắc nhưng tại các quận vùng ven như quận 7, quận 9, huyện Nhà Bè hay một số tỉnh lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai… hàng loạt dự án đất nền, căn hộ vẫn trong tình trạng “hoang hóa”. Đặc biệt, trong đó nhiều dự án đã triển khai xây dựng cách đây hơn chục năm nhưng đến nay hạ tầng cũng chỉ có những đường đi nội bộ được rải đá cấp phối.
Dự án nhà phố, biệt thự An Khang thuộc phường Phú Hữu (quận 9) có quy mô hơn 11ha, hàng chục căn biệt thự, nhà phố được người mua xây dựng, hoàn thiện cơ bản rồi… bít cửa để đó. Một số người dân sống gần đó tận dụng trồng rau, nuôi gà, không ít chủ nhân tận dụng nuôi chim yến cho đỡ lãng phí. Những căn nhà vắng chủ lâu ngày cỏ mọc um tùm cộng với tiếng kêu phát ra từ máy “dụ yến” làm cho cả một khu vực u ám khó tả. Mặc dù dự án nằm cạnh đường cao tốc TPHCM - Dầu Giây - Long Thành, nhưng tình trạng hoang vắng người ở vẫn tiếp diễn.
Cách đó không xa, một số dự án như Bách Khoa, Đông Tăng Long… cũng không có gì khá hơn. Tại Nhà Bè, quận 2, một số dự án đất nền như Anh Tuấn Garden, Thạnh Mỹ Lợi… cũng không có hoặc rất ít người đến xây nhà để ở.
Năm 2010, khu tái định cư Vĩnh Lộc B quy mô 30 ha được đưa vào sử dụng với 45 khối chung cư - gần 2.000 căn hộ và 550 nền đất, kinh phí đầu tư xây dựng hơn 1.000 tỷ đồng. Chính quyền thành phố kỳ vọng khu tái định cư này sẽ giải quyết tình trạng “khát” nhà, đất của người dân bị giải tỏa thuộc các dự án trên địa bàn. Tuy nhiên, đến nay nhiều khối chung cư của khu tái định cư này vẫn vắng bóng người, gần như bỏ trống. Có khối 44 căn hộ nhưng chỉ có 3 gia đình ở. Ngoài ra, không ít dự án sau khi được chủ đầu tư tổ chức động thổ xây dựng rình rang rồi rơi vào tình trạng “bất động” nhiều năm như dự án Gia Định Plaza (quận 12), Thành Công Tower (quận Tân Phú) hay xây dựng dở dang rồi đứng yên như Kenton (quận 7)…
Khắc phục bằng cách nào?
Để khắc phục tình trạng các dự án bị “treo” quá lâu, thời gian qua TPHCM đã kiên quyết thu hồi pháp lý của những dự án này. Đến nay, UBND TPHCM đã ra quyết định thu hồi 536 dự án phát triển đô thị chậm tiến độ hoặc không triển khai, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân trong khu vực có dự án. Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) cũng tiếp tục “siết chặt” những dự án chậm triển khai.
Trên góc độ thị trường, trong bối cảnh thị trường bất động sản cạnh tranh ngày càng khốc liệt, người mua ngày càng kỹ tính hơn, cũng sẽ buộc chủ đầu tư phải đầu tư một cách bài bản cho dự án của mình mới mong thu hút khách. Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang Corp, cho biết, hiện nay thị trường không còn như trước kia - cứ vẽ cho thật đẹp trên giấy là có thể làm “hoa mắt” khách hàng. Nay để thuyết phục khách hàng mua, công ty phải năm lần, bảy lượt tổ chức xe đưa khách đi tham quan dự án. Muốn thu hút khách hàng thích và đến ở ngay, công ty phải đầu tư hạ tầng đầy đủ và kết nối đồng bộ, người mua mới thích dọn về ở và như vậy sẽ hạn chế tình trạng mua xong bỏ trống một cách lãng phí. Bà Mẫu chia sẻ: “Một dự án dù chủ đầu tư đã hoàn thành chỉ tiêu về mặt kinh doanh, dù quy mô lớn như thế nào, đẹp đến mấy nhưng không có cư dân đến ở, coi như dự án ấy chưa thành công”.
Tương tự, dự án Him Lam Chợ Lớn cũng tạo được sự chú ý nhờ đầu tư hàng loạt tiện ích: khu vực tập dưỡng sinh, đi bộ cho người già và khu vui chơi trẻ em, trường học, hồ bơi... Dự án xây hoàn thiện mới đưa ra thị trường, vì vậy khách hàng mua xong có thể dọn vào ở ngay. Với hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích cuộc sống, hy vọng dự án sẽ nhanh chóng được tiêu thụ và lấp đầy.
Ông Cosimo Jencks, Giám đốc Bộ phận phát triển doanh nghiệp, bất động sản thương mại thuộc Tập đoàn HongKong Land, cho biết, thời gian qua nhiều doanh nghiệp yếu năng lực nhưng thích tô hồng, giá nhà cao hơn thu nhập thực tế của người dân. Nhiều công ty không có năng lực tài chính cũng nhảy vô làm dự án, rồi cầm tiền của dự án này đi đầu tư dự án khác. Do đó dự án không được đầu tư đến nơi đến chốn, hậu quả là người mua lãnh đủ, bộ mặt đô thị bị nhếch nhác.
Sắp tới bằng các quy định chặt chẽ về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản, những tay chơi nghiệp dư sẽ phải chấp nhận rút khỏi thị trường. Về góc độ quản lý, cũng cần có những quy định ràng buộc chủ đầu tư phải đầu tư đầy đủ tiện ích, hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu mua là ở được ngay, mới mong hạn chế được tình trạng nhiều dự án bỏ hoang, xây xong không người vào ở.
ĐỖ TRÀ GIANG
http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2015/6/387313/
Hàng loạt dự án đất nền đã có chủ, nhưng vì nhiều lý do người mua chưa xây nhà, dẫn đến nhiều khu dân cư mới trở nên hoang hóa; thậm chí xây xong nhưng không ở hoặc chỉ để… nuôi chim yến; hoặc có chủ đầu tư sau khi “xí” đất dự án rồi bất động. Tình trạng trên dẫn đến bộ mặt đô thị nhếch nhác, tài nguyên bị lãng phí.
Nhà, đất đều bỏ hoang
Mặc dù thị trường bất động sản đang trên đà khởi sắc nhưng tại các quận vùng ven như quận 7, quận 9, huyện Nhà Bè hay một số tỉnh lân cận TPHCM như Bình Dương, Đồng Nai… hàng loạt dự án đất nền, căn hộ vẫn trong tình trạng “hoang hóa”. Đặc biệt, trong đó nhiều dự án đã triển khai xây dựng cách đây hơn chục năm nhưng đến nay hạ tầng cũng chỉ có những đường đi nội bộ được rải đá cấp phối.
Dự án nhà phố, biệt thự An Khang thuộc phường Phú Hữu (quận 9) có quy mô hơn 11ha, hàng chục căn biệt thự, nhà phố được người mua xây dựng, hoàn thiện cơ bản rồi… bít cửa để đó. Một số người dân sống gần đó tận dụng trồng rau, nuôi gà, không ít chủ nhân tận dụng nuôi chim yến cho đỡ lãng phí. Những căn nhà vắng chủ lâu ngày cỏ mọc um tùm cộng với tiếng kêu phát ra từ máy “dụ yến” làm cho cả một khu vực u ám khó tả. Mặc dù dự án nằm cạnh đường cao tốc TPHCM - Dầu Giây - Long Thành, nhưng tình trạng hoang vắng người ở vẫn tiếp diễn.
Cách đó không xa, một số dự án như Bách Khoa, Đông Tăng Long… cũng không có gì khá hơn. Tại Nhà Bè, quận 2, một số dự án đất nền như Anh Tuấn Garden, Thạnh Mỹ Lợi… cũng không có hoặc rất ít người đến xây nhà để ở.
Năm 2010, khu tái định cư Vĩnh Lộc B quy mô 30 ha được đưa vào sử dụng với 45 khối chung cư - gần 2.000 căn hộ và 550 nền đất, kinh phí đầu tư xây dựng hơn 1.000 tỷ đồng. Chính quyền thành phố kỳ vọng khu tái định cư này sẽ giải quyết tình trạng “khát” nhà, đất của người dân bị giải tỏa thuộc các dự án trên địa bàn. Tuy nhiên, đến nay nhiều khối chung cư của khu tái định cư này vẫn vắng bóng người, gần như bỏ trống. Có khối 44 căn hộ nhưng chỉ có 3 gia đình ở. Ngoài ra, không ít dự án sau khi được chủ đầu tư tổ chức động thổ xây dựng rình rang rồi rơi vào tình trạng “bất động” nhiều năm như dự án Gia Định Plaza (quận 12), Thành Công Tower (quận Tân Phú) hay xây dựng dở dang rồi đứng yên như Kenton (quận 7)…
Khắc phục bằng cách nào?
Để khắc phục tình trạng các dự án bị “treo” quá lâu, thời gian qua TPHCM đã kiên quyết thu hồi pháp lý của những dự án này. Đến nay, UBND TPHCM đã ra quyết định thu hồi 536 dự án phát triển đô thị chậm tiến độ hoặc không triển khai, trả lại quyền lợi hợp pháp cho người dân trong khu vực có dự án. Luật Đất đai 2013 (sửa đổi) cũng tiếp tục “siết chặt” những dự án chậm triển khai.
Trên góc độ thị trường, trong bối cảnh thị trường bất động sản cạnh tranh ngày càng khốc liệt, người mua ngày càng kỹ tính hơn, cũng sẽ buộc chủ đầu tư phải đầu tư một cách bài bản cho dự án của mình mới mong thu hút khách. Bà Lưu Thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang Corp, cho biết, hiện nay thị trường không còn như trước kia - cứ vẽ cho thật đẹp trên giấy là có thể làm “hoa mắt” khách hàng. Nay để thuyết phục khách hàng mua, công ty phải năm lần, bảy lượt tổ chức xe đưa khách đi tham quan dự án. Muốn thu hút khách hàng thích và đến ở ngay, công ty phải đầu tư hạ tầng đầy đủ và kết nối đồng bộ, người mua mới thích dọn về ở và như vậy sẽ hạn chế tình trạng mua xong bỏ trống một cách lãng phí. Bà Mẫu chia sẻ: “Một dự án dù chủ đầu tư đã hoàn thành chỉ tiêu về mặt kinh doanh, dù quy mô lớn như thế nào, đẹp đến mấy nhưng không có cư dân đến ở, coi như dự án ấy chưa thành công”.
Tương tự, dự án Him Lam Chợ Lớn cũng tạo được sự chú ý nhờ đầu tư hàng loạt tiện ích: khu vực tập dưỡng sinh, đi bộ cho người già và khu vui chơi trẻ em, trường học, hồ bơi... Dự án xây hoàn thiện mới đưa ra thị trường, vì vậy khách hàng mua xong có thể dọn vào ở ngay. Với hạ tầng đồng bộ, nhiều tiện ích cuộc sống, hy vọng dự án sẽ nhanh chóng được tiêu thụ và lấp đầy.
Ông Cosimo Jencks, Giám đốc Bộ phận phát triển doanh nghiệp, bất động sản thương mại thuộc Tập đoàn HongKong Land, cho biết, thời gian qua nhiều doanh nghiệp yếu năng lực nhưng thích tô hồng, giá nhà cao hơn thu nhập thực tế của người dân. Nhiều công ty không có năng lực tài chính cũng nhảy vô làm dự án, rồi cầm tiền của dự án này đi đầu tư dự án khác. Do đó dự án không được đầu tư đến nơi đến chốn, hậu quả là người mua lãnh đủ, bộ mặt đô thị bị nhếch nhác.
Sắp tới bằng các quy định chặt chẽ về vốn pháp định trong kinh doanh bất động sản, những tay chơi nghiệp dư sẽ phải chấp nhận rút khỏi thị trường. Về góc độ quản lý, cũng cần có những quy định ràng buộc chủ đầu tư phải đầu tư đầy đủ tiện ích, hạ tầng hoàn chỉnh, đáp ứng nhu cầu mua là ở được ngay, mới mong hạn chế được tình trạng nhiều dự án bỏ hoang, xây xong không người vào ở.
ĐỖ TRÀ GIANG
http://www.sggp.org.vn/xaydungdiaoc/2015/6/387313/
- Status
