- Status
Bác Bravia giải thích không đúng rồi. Pháp lý cho các căn hộ chung cư bán cho người sử dụng sẽ là ổn định, lâu dài như nhau không phân biệt chủ đầu tư trong nước hay nước ngoài. Thông tin như sau:
http://quyensohuu.batdongsan.com.vn/mua-chung-cu-cua-chu-dau-tu-nuoc-ngoai-sau-50-nam-co-bi-thu-hoi-M0JoZIoskVU1.html
Hỏi: Tôi dự định mua một căn chung cư do tập đoàn nước ngoài làm chủ đầu tư ở Hà Nội. Vậy khi ra sổ hồng cho căn hộ là chủ quyền sở hữu vĩnh viễn hay không? Sở hữu lâu dài và sở hữu vĩnh viễn có khác nhau hay không?
Vì theo tôi biết Nhà nước chỉ cho các tập đoàn nước ngoài thuê đất 50 năm. Trường hợp sau 50 năm sử dụng, Nhà nước có lấy lại đất hay không? Lúc này cư dân sống ở chung cư sẽ như thế nào?
Mong các bạn hiểu biết về vấn đề này giải đáp giùm tôi.
Trả lời:
Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh... Thời hạn thuê đất 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu và sử dụng đất mà không có quyền định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước (quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt).
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các việc sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Định giá đất.
Về đối tượng được giao đất: Điều 34 Luật Đất đai quy định các tổ chức kinh tế (trong nước) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Về đối tượng được thuê đất: Điều 35 Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài) không được nhà nước giao đất mà chỉ có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tiền thuê đất được nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì nhà đầu tư nước ngoài ngoài việc được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần như quy định tại Điều 35 nêu trên họ còn có thể tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.
Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 32 nêu trên là 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Như vậy, với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia hạn thời gian thuê đất nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm mà không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn thì có thể thấy nhà nước đã ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.
Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể yên tâm như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà trong các trường hợp này.
Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ chung cư, không phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định. Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp nhà ở bị thu hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.
Quy định về quyền sở hữu đất đai, trên thế giới cũng có nhiều nước quy định cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên quyền sở hữu đất đai cũng không phải là vĩnh viễn mà vẫn bị hạn chế trong một số trường hợp nhất định. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất đai và sẽ bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu trong những trường hợp cần thiết.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An
http://quyensohuu.batdongsan.com.vn/mua-chung-cu-cua-chu-dau-tu-nuoc-ngoai-sau-50-nam-co-bi-thu-hoi-M0JoZIoskVU1.html
Hỏi: Tôi dự định mua một căn chung cư do tập đoàn nước ngoài làm chủ đầu tư ở Hà Nội. Vậy khi ra sổ hồng cho căn hộ là chủ quyền sở hữu vĩnh viễn hay không? Sở hữu lâu dài và sở hữu vĩnh viễn có khác nhau hay không?
Vì theo tôi biết Nhà nước chỉ cho các tập đoàn nước ngoài thuê đất 50 năm. Trường hợp sau 50 năm sử dụng, Nhà nước có lấy lại đất hay không? Lúc này cư dân sống ở chung cư sẽ như thế nào?
Mong các bạn hiểu biết về vấn đề này giải đáp giùm tôi.
Trả lời:
Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh... Thời hạn thuê đất 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm.
Theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Điều này có nghĩa, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu và sử dụng đất mà không có quyền định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước (quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt).
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai thông qua các việc sau:
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Định giá đất.
Về đối tượng được giao đất: Điều 34 Luật Đất đai quy định các tổ chức kinh tế (trong nước) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau trong đó có mục đích xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.
Về đối tượng được thuê đất: Điều 35 Luật Đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài (gọi chung là nhà đầu tư nước ngoài) không được nhà nước giao đất mà chỉ có thể được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; hoạt động khoáng sản, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Tiền thuê đất được nộp một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 32 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì nhà đầu tư nước ngoài ngoài việc được Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức nộp tiền thuê đất một lần như quy định tại Điều 35 nêu trên họ còn có thể tham gia đấu giá đất do Nhà nước tổ chức đối với đất dự án xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê. Số tiền thuê đất phải nộp một lần để được sử dụng đất trong trường hợp này được tính bằng với số tiền sử dụng đất phải nộp như trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với đất ở hoặc theo giá đất trúng đấu giá.
Thời hạn thuê đất trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 32 nêu trên là 70 năm và nếu có nhu cầu thì được gia hạn sử dụng nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm; nhà đầu tư nước ngoài không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn. Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài bán nhà ở thuộc dự án xây dựng, kinh doanh nhà ở thì người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở được sử dụng đất ổn định lâu dài và không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Như vậy, với quy định nhà đầu tư nước ngoài được gia hạn thời gian thuê đất nhiều lần, mỗi lần không quá 70 năm mà không phải nộp tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn thì có thể thấy nhà nước đã ưu đãi và tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc đầu tư, xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại Việt Nam.
Do vậy, về mặt pháp lý và trên thực tế thì người mua nhà thuộc các dự án của nhà đầu tư nước ngoài hoàn toàn có thể yên tâm như mua nhà của các tổ chức trong nước. Trường hợp hết thời hạn thuê đất mà nhà đầu tư nước ngoài không gia hạn thì theo quy định tại khoản 10 Điều 38 Luật Đất đai, về nguyên tắc, nhà nước sẽ thu hồi đất. Tuy nhiên theo quy định của pháp luật hiện hành thì nhà nước vẫn đảm bảo quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu mà chưa có quy định nào về việc sẽ thu hồi nhà trong các trường hợp này.
Về khái niệm sở hữu nhà ở vĩnh viễn (bao gồm cả nhà gắn liền với đất của cá nhân, hộ gia đình hay các căn hộ chung cư, không phân biệt chung cư do tổ chức trong nước hay tổ chức nước ngoài đầu tư, xây dựng để bán hoặc cho thuê) hiện nay chưa được pháp luật quy định. Nhà nước đảm bảo cho người được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được sử dụng ổn định, lâu dài. Trong trường hợp nhà ở bị thu hồi thì người chủ sở hữu đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ được nhà nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật tại thời điểm thu hồi mà không phân biệt nhà tư hay nhà chung cư.
Quy định về quyền sở hữu đất đai, trên thế giới cũng có nhiều nước quy định cá nhân, tổ chức được quyền sở hữu đất đai. Tuy nhiên quyền sở hữu đất đai cũng không phải là vĩnh viễn mà vẫn bị hạn chế trong một số trường hợp nhất định. Nhà nước vẫn có quyền trưng dụng đất đai và sẽ bồi thường thỏa đáng cho chủ sở hữu trong những trường hợp cần thiết.
Luật sư Vũ Tiến Vinh
Công ty Luật Bảo An
Bác mua dự án này yên tâm, pháp lý vậy là rõ ràng.
Sở dĩ có cái thời hạn 2057 gì đó vì theo quy định QSD đất của tổ chức (trừ đất cho trụ sở) là đất có thời hạn tối đa 50/70 năm, do đó giấy đỏ hoặc QĐ giao đất cho chủ đầu tư phải là 50/70 năm. Khi bán căn hộ sang tên người mua thì tự động chuyển thành lâu dài và không phải đóng them tiền sử dụng đất.
Sở dĩ có cái thời hạn 2057 gì đó vì theo quy định QSD đất của tổ chức (trừ đất cho trụ sở) là đất có thời hạn tối đa 50/70 năm, do đó giấy đỏ hoặc QĐ giao đất cho chủ đầu tư phải là 50/70 năm. Khi bán căn hộ sang tên người mua thì tự động chuyển thành lâu dài và không phải đóng them tiền sử dụng đất.
Tất cả các dự án đều giao đất or thuê đất 50 năm và đóng tiền QSD đất như giá mua mảnh đất đó, trong đó, phần nào đất XD (đất kinh doanh) sẽ đóng tiền SD đất theo bảng đơn giá quy định. Bởi vậy nhà nước mới có chuyện Quyền sử dụng đất có thời hạn, chưa bao giờ nghe là Quyền sử dụng vĩnh viễn đâu. Bác cứ yên tâm mua mà ở, còn mấy chục năm, ai cũng như ai mà.
Khi mua nhà tuyệt đối đường bao giờ " tưởng" cái gì hết nghe các bác, giấy mực có sẵn thì ghi vào còn nếu không ghi vào chứng tỏ có gì rồi. Nhưng mà với bds, 20 năm là quá thu hồi vốn rồi, đằng này bác có đến 46 năm lận mà lo gì. Tôi là mua do có nhu cầu hay không thôi chứ không care cái vụ mấy chục năm đó lắm.
Em thì không biết chắc lắm là 50 năm sau chuyện gì sẽ xảy ra. Cái công văn của SKHĐT thì chưa phải là ... luật. Đến Bộ luật, Nghị định mà còn mỗi nơi thực hiện 1 kiểu, thì cái công văn có đáng giá mấy xu?
Câu hỏi của em cho các bác là: nếu có 2 cái chung cư, cái thứ 1 thì giấy đỏ của CĐT ghi 50 năm, cái thứ 2 ghi là ... "quyền sử dụng ổn định lâu dài". Các yếu tố khác như chất lượng, vị trí ...vv gần như tương đương. Vậy các bác mua cái nào?
Câu hỏi của em cho các bác là: nếu có 2 cái chung cư, cái thứ 1 thì giấy đỏ của CĐT ghi 50 năm, cái thứ 2 ghi là ... "quyền sử dụng ổn định lâu dài". Các yếu tố khác như chất lượng, vị trí ...vv gần như tương đương. Vậy các bác mua cái nào?
Last edited by a moderator:
mua cả hai luôn bác.
Luật VN không giao đất lâu dài cho tổ chức nước ngoài do đó chỉ giao có thời hạn.
Nhưng căn hộ chung cư cũng theo Luật VN hiện nay không có quy định thời gian sử dụng nên coi như là muôn đời. Với lại chung cư khi ra chủ quyền thì đất là sử dụng chung, sau thời hạn thuê đất của chủ đầu tư thì giao về nhà nước quản lý. Bác cũng đâu có được sơ múi gì trong đó, còn giá trị căn hộ của bác cũng ở nguyên đó đâu có mất đâu mà lo.
Trước đây bán nhà chung cư cũ theo Nghị Định 61/1994/ND-CP thì có phân bổ tiền sử dụng đất vào căn hộ và chia theo số tầng, nếu dưới trệt thì tiền sử dụng đất cao lên càng cao thì càng thấp nhưng thời điểm đó chỉ có 5 lầu là hết max rùi, bi giờ càng cao càng mắc, còn tiền sử dụng đất chủ đầu tư đã phân bổ vào giá thành căn hộ rùi và bác mua căn hộ đó là giá trị căn hộ chứ không có đất.
Túm cái váy lại là có tiền thì mua tất chỉ có cái là khi nào chủ đầu tư làm được chủ quyền cho mình đi thế chấp để mua căn khác nè.
Bác có chủ đầu tư nào không lo được chủ quyền kêu em, em chạy cò kím chút cháo về nuôi con .
Luật VN không giao đất lâu dài cho tổ chức nước ngoài do đó chỉ giao có thời hạn.
Nhưng căn hộ chung cư cũng theo Luật VN hiện nay không có quy định thời gian sử dụng nên coi như là muôn đời. Với lại chung cư khi ra chủ quyền thì đất là sử dụng chung, sau thời hạn thuê đất của chủ đầu tư thì giao về nhà nước quản lý. Bác cũng đâu có được sơ múi gì trong đó, còn giá trị căn hộ của bác cũng ở nguyên đó đâu có mất đâu mà lo.
Trước đây bán nhà chung cư cũ theo Nghị Định 61/1994/ND-CP thì có phân bổ tiền sử dụng đất vào căn hộ và chia theo số tầng, nếu dưới trệt thì tiền sử dụng đất cao lên càng cao thì càng thấp nhưng thời điểm đó chỉ có 5 lầu là hết max rùi, bi giờ càng cao càng mắc, còn tiền sử dụng đất chủ đầu tư đã phân bổ vào giá thành căn hộ rùi và bác mua căn hộ đó là giá trị căn hộ chứ không có đất.
Túm cái váy lại là có tiền thì mua tất chỉ có cái là khi nào chủ đầu tư làm được chủ quyền cho mình đi thế chấp để mua căn khác nè.
Bác có chủ đầu tư nào không lo được chủ quyền kêu em, em chạy cò kím chút cháo về nuôi con .
Last edited by a moderator:
- Status
