Như đã nói ở trên, em xin mạn phép làm bài phân tích làm thế nào để đầu tư chung cư một cách hiệu quả. Nếu văn phong có lủng củng thì mong các bác bỏ quá cho.
Để minh họa, em sẽ lấy số liệu một chung cư vào loại khá trên thị trường, đó là chung cư Green Town Lô 5, Khu đô thị Vĩnh Lộc, Phường Bình Hưng Hoà B, Quận Bình Tân, Chủ đầu tư là Công ty TNHH IDE Việt Nam, sở dĩ lấy nó vì nó gần chỗ em ở và em đã có tham khảo giá ở đây rồi nên các bác đừng cho là em bơm vá cho chung cư này nhé, link đây các bác http://greentown.vn/
+ Tổng Diện Tích Lô 5: 33.740,9 m2
+ Diện Tích Xây Dựng: 9.288 m2
+ Mật Độ Xây Dựng: 33740.9/9288 = 27,5%
+ Số Tầng: 16 tầng, chiều cao tầng 3.3m, chiều cao công trình 52.8m
+ Tổng Số Căn Hộ: 522 căn
Giá trung bình ở đây là 25tr/m2, giá đất mặt tiền là 85tr/m2, giá đất HXH 6m (vỉa hè mỗi bên 1m) là 55tr/m2, tính ra là 29.4% so với giá đất mặt tiền và 45.5% so với giá đất HXH 6m, còn giá đất HXH 6m so với giá đất mặt tiền là 64.7%. Những con số rất hợp lý so với thống kê của nhiều bác đã đưa ra.
Tuy nhiên, đối với chung cư các chỉ tiêu để xem xét, đánh giá không phải là những số liệu thống kê như trên, vì nó không giải thích được những trường hợp 2 chung cư trên cùng một tuyến đường nhưng giá chênh nhau rất lớn thậm chí đến 50%. Mấu chốt để đánh giá là 02 chỉ tiêu : mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (FAR : Floor Area Ratio)
Mật độ xây dựng chung cư là mật độ xây dựng gộp (các bác tìm hiểu thêm các loại mật độ xây dựng) tức là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất. Theo QCVN : 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng, chiều cao công trình trên mặt đất >46m, DT lô đất =18.000 ÷ 35.000m2 thì mật độ XD tối đa =38% (các bác tra quy chuẩn cho từng trường hợp cụ thể), Chung cư Green Town có mật độ xây dựng 27.5% khá thấp so với quy chuẩn, do đó các bác thấy chung cư nào có mật độ gần sát quy chuẩn thì là điểm trừ cho chung cư đó.
Tuy nhiên, mật độ xây dựng thấp là chỉ tiêu mà Chủ đầu tư hay lấy ra để khoe không gian xanh rộng rãi nhưng chỉ tiêu cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của người mua thì chủ đầu tư lại toàn giấu. Đó chính là hệ số sử dụng đất (FAR : Floor Area Ratio). Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất, cụ thể ở chung cư Green Town là 9.288*16/33.740,9 = 4,4 (con số tương đối vì em không biết chính xác số lượng từng loại căn hộ). Hệ số sử dụng đất càng thấp thì người mua càng có lợi vì diện tích đất mà người mua có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao, ví dụ ở đây là 9.288*16/(522*4) = 71,2 m2/người, để thấy rõ hơn, các bác tham khảo số liệu của các nước :
Diện tích tối thiểu mỗi người được sử dụng
[xtable]{tbody}
{tr}
{td=43x@}
TT{/td}
{td=246x@}
Nước{/td}
{td=282x@}
Diện tích tối thiểu mỗi người được sử dụng (m2){/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
1{/td}
{td=246x@}
Singapore{/td}
{td=282x@}
36{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
2{/td}
{td=246x@}
Malaysia{/td}
{td=282x@}
20{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
3{/td}
{td=246x@}
Trung Quốc{/td}
{td=282x@}
29{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
4{/td}
{td=246x@}
Hồng Kông{/td}
{td=282x@}
4,3{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Hệ số sử dụng đất từng khu vực trong Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005
[xtable]{tbody}
{tr}
{td=rowspan:2|79x@}
Hệ số FAR{/td}
{td=colspan:2|492x@}
Quy định về tầng cao tối đa{/td}
{/tr}
{tr}
{td=234x@}
Trên bản quy hoạch tổng thể đô thị{/td}
{td=258x@}
Các khu vực có điều chỉnh{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
1,4{/td}
{td=234x@}
4 tẩng{/td}
{td=258x@}
5 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
1,6{/td}
{td=234x@}
10 tẩng{/td}
{td=258x@}
12 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
2,1{/td}
{td=234x@}
20 tẩng{/td}
{td=258x@}
24 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
2,8{/td}
{td=234x@}
30 tẩng{/td}
{td=258x@}
36 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
> 2,8{/td}
{td=234x@}
>30 tẩng{/td}
{td=258x@}
>36 tẩng{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Hiện nay ở Việt Nam, QCVN : 01/2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất (các bác tìm hiểu tại sao bỏ quy định này) và chỉ tiêu mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN: 1997, do đó các chung cư không công bố hệ số FAR và nó cũng khác nhau với từng chung cư nhưng theo em trung bình là 3,6. Điều này giải thích trường hợp 2 chung cư trên cùng một tuyến đường nhưng giá chênh nhau rất lớn thậm chí đến 50%, ví dụ giờ có 1 chung cư cùng diện tích lô đất, cùng mật độ xây dựng nhưng xây 32 tầng bên cạnh chung cư Green Town thì hệ số FAR của nó là 8,8 gấp 2 lần chung cư Green Town, do đó giá nó chỉ bằng 1/2. Bằng cách so sánh hệ số FAR của các dự án chung cư là căn cứ để các bác quyết định xuống tiền.
Hệ số sử dụng đất càng thấp cũng đồng nghĩa với mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của họ khi dự án kết thúc vòng đời. Công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là 50 năm. Đến thời điểm công trình hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, nếu có tiền xây dựng, họ được xây theo ý mình và theo quy hoạch. Nếu người dân không có tiền để đứng ra tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, tức là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm. Dù căn hộ kết thúc vòng đời của nó thì việc xử lý bằng bất cứ cách nào, phần diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì quyền lợi khi xây dựng dự án mới lại càng cao. Hơn nữa, những dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì việc tìm nhà đầu tư xây dựng mới lại càng dễ dàng. Bởi các nhà đầu tư đã tính toán rằng, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ. Thực tế cho thấy, các dự án căn hộ cũ hiện naykhó tìm nhà đầu tư do thường có hệ số sử dụng đất quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì sẽ vượt quy hoạch, còn tăng thấp hơn thì lại không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như quyền lợi của cư dân hiện hữu.
Qua ví dụ trên thì chắc các bác đã thấy được tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất đối với việc đầu tư dự án căn hộ chung cư, nó là yếu tố chính để các bác đưa ra quyết định xuống tiền, nhưng thực tế hiện nay là không mấy người biết hệ số sử dụng đất của dự án chung cư mình đang quan tâm vì chủ đầu tư cố tình giấu đi và quy chuẩn xây dựng hiện hành không quy định nữa (không như nước ngoài), các bác xem lại cách tính ở trên nhé. Hy vọng là bài viết này hữu ích với mọi người. 
Như đã nói ở trên, em xin mạn phép làm bài phân tích làm thế nào để đầu tư chung cư một cách hiệu quả. Nếu văn phong có lủng củng thì mong các bác bỏ quá cho.Để minh họa, em sẽ lấy số liệu một chung cư vào loại khá trên thị trường, đó là chung cư Green Town Lô 5, Khu đô thị Vĩnh Lộc, Phường Bình Hưng Hoà B, Quận Bình Tân, Chủ đầu tư là Công ty TNHH IDE Việt Nam, sở dĩ lấy nó vì nó gần chỗ em ở và em đã có tham khảo giá ở đây rồi nên các bác đừng cho là em bơm vá cho chung cư này nhé, link đây các bác http://greentown.vn/+ Tổng Diện Tích Lô 5: 33.740,9 m2+ Diện Tích Xây Dựng: 9.288 m2+ Mật Độ Xây Dựng: 33740.9/9288 = 27,5%+ Số Tầng: 16 tầng, chiều cao tầng 3.3m, chiều cao công trình 52.8m+ Tổng Số Căn Hộ: 522 cănGiá trung bình ở đây là 25tr/m2, giá đất mặt tiền là 85tr/m2, giá đất HXH 6m (vỉa hè mỗi bên 1m) là 55tr/m2, tính ra là 29.4% so với giá đất mặt tiền và 45.5% so với giá đất HXH 6m, còn giá đất HXH 6m so với giá đất mặt tiền là 64.7%. Những con số rất hợp lý so với thống kê của nhiều bác đã đưa ra.Tuy nhiên, đối với chung cư các chỉ tiêu để xem xét, đánh giá không phải là những số liệu thống kê như trên, vì nó không giải thích được những trường hợp 2 chung cư trên cùng một tuyến đường nhưng giá chênh nhau rất lớn thậm chí đến 50%. Mấu chốt để đánh giá là 02 chỉ tiêu : mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất (FAR : Floor Area Ratio)Mật độ xây dựng chung cư là mật độ xây dựng gộp (các bác tìm hiểu thêm các loại mật độ xây dựng) tức là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất. Theo QCVN : 01/2008/BXD Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch Xây dựng, chiều cao công trình trên mặt đất >46m, DT lô đất =18.000 ÷ 35.000m2 thì mật độ XD tối đa =38% (các bác tra quy chuẩn cho từng trường hợp cụ thể), Chung cư Green Town có mật độ xây dựng 27.5% khá thấp so với quy chuẩn, do đó các bác thấy chung cư nào có mật độ gần sát quy chuẩn thì là điểm trừ cho chung cư đó.Tuy nhiên, mật độ xây dựng thấp là chỉ tiêu mà Chủ đầu tư hay lấy ra để khoe không gian xanh rộng rãi nhưng chỉ tiêu cực kỳ quan trọng, ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của người mua thì chủ đầu tư lại toàn giấu. Đó chính là hệ số sử dụng đất (FAR : Floor Area Ratio). Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng trên tổng diện tích lô đất, cụ thể ở chung cư Green Town là 9.288*16/33.740,9 = 4,4 (con số tương đối vì em không biết chính xác số lượng từng loại căn hộ). Hệ số sử dụng đất càng thấp thì người mua càng có lợi vì diện tích đất mà người mua có quyền sử dụng tương ứng với diện tích căn hộ càng cao, ví dụ ở đây là 9.288*16/(522*4) = 71,2 m2/người, để thấy rõ hơn, các bác tham khảo số liệu của các nước :Diện tích tối thiểu mỗi người được sử dụng
[xtable=skin1]
{tbody}
{tr}
{td=43x@}
TT{/td}
{td=246x@}
Nước{/td}
{td=282x@}
Diện tích tối thiểu mỗi người được sử dụng (m2){/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
1{/td}
{td=246x@}
Singapore{/td}
{td=282x@}
36{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
2{/td}
{td=246x@}
Malaysia{/td}
{td=282x@}
20{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
3{/td}
{td=246x@}
Trung Quốc{/td}
{td=282x@}
29{/td}
{/tr}
{tr}
{td=43x@}
4{/td}
{td=246x@}
Hồng Kông{/td}
{td=282x@}
4,3{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Hệ số sử dụng đất từng khu vực trong Tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005
[xtable=skin1]
{tbody}
{tr}
{td=rowspan:2|79x@}
Hệ số FAR{/td}
{td=colspan:2|492x@}
Quy định về tầng cao tối đa{/td}
{/tr}
{tr}
{td=234x@}
Trên bản quy hoạch tổng thể đô thị{/td}
{td=258x@}
Các khu vực có điều chỉnh{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
1,4{/td}
{td=234x@}
4 tẩng{/td}
{td=258x@}
5 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
1,6{/td}
{td=234x@}
10 tẩng{/td}
{td=258x@}
12 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
2,1{/td}
{td=234x@}
20 tẩng{/td}
{td=258x@}
24 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
2,8{/td}
{td=234x@}
30 tẩng{/td}
{td=258x@}
36 tẩng{/td}
{/tr}
{tr}
{td=79x@}
> 2,8{/td}
{td=234x@}
>30 tẩng{/td}
{td=258x@}
>36 tẩng{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Hiện nay ở Việt Nam, QCVN : 01/2008/BXD đã không còn hệ số sử dụng đất (các bác tìm hiểu tại sao bỏ quy định này) và chỉ tiêu mật độ xây dựng giảm so với QCXDVN: 1997, do đó các chung cư không công bố hệ số FAR và nó cũng khác nhau với từng chung cư nhưng theo em trung bình là 3,6. Điều này giải thích trường hợp 2 chung cư trên cùng một tuyến đường nhưng giá chênh nhau rất lớn thậm chí đến 50%, ví dụ giờ có 1 chung cư cùng diện tích lô đất, cùng mật độ xây dựng nhưng xây 32 tầng bên cạnh chung cư Green Town thì hệ số FAR của nó là 8,8 gấp 2 lần chung cư Green Town, do đó giá nó chỉ bằng 1/2. Bằng cách so sánh hệ số FAR của các dự án chung cư là căn cứ để các bác quyết định xuống tiền.Hệ số sử dụng đất càng thấp cũng đồng nghĩa với mật độ dân cư tại dự án càng thấp. Hệ số này không chỉ ảnh hưởng đến chất lượng sống của cư dân mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của họ khi dự án kết thúc vòng đời. Công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là 50 năm. Đến thời điểm công trình hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, nếu có tiền xây dựng, họ được xây theo ý mình và theo quy hoạch. Nếu người dân không có tiền để đứng ra tự xây dựng thì sẽ xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, tức là Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm. Dù căn hộ kết thúc vòng đời của nó thì việc xử lý bằng bất cứ cách nào, phần diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao thì quyền lợi khi xây dựng dự án mới lại càng cao. Hơn nữa, những dự án có hệ số sử dụng đất càng thấp thì việc tìm nhà đầu tư xây dựng mới lại càng dễ dàng. Bởi các nhà đầu tư đã tính toán rằng, khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số sử dụng đất phải cao gấp 3 lần khu căn hộ cũ. Thực tế cho thấy, các dự án căn hộ cũ hiện naykhó tìm nhà đầu tư do thường có hệ số sử dụng đất quá lớn, nếu tăng gấp 3 lần thì sẽ vượt quy hoạch, còn tăng thấp hơn thì lại không đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư cũng như quyền lợi của cư dân hiện hữu.Qua ví dụ trên thì chắc các bác đã thấy được tầm quan trọng của hệ số sử dụng đất đối với việc đầu tư dự án căn hộ chung cư, nó là yếu tố chính để các bác đưa ra quyết định xuống tiền, nhưng thực tế hiện nay là không mấy người biết hệ số sử dụng đất của dự án chung cư mình đang quan tâm vì chủ đầu tư cố tình giấu đi và quy chuẩn xây dựng hiện hành không quy định nữa (không như nước ngoài), các bác xem lại cách tính ở trên nhé. Hy vọng là bài viết này hữu ích với mọi người.
bài viết rất hữu ích.
Cho em hỏi hiện tại các CDT thường tận dụng tầng 4-5 khu thương mại/officetel để làm khu tiện ích. Những cc này so với cc làm khu tiện ích dưới mặt đất thì cái nào người mua có lợi hơn, nếu các điều kiện khác tương đương?
khẳng định với bác là cc có khu tiện ích dưới mặt đất thì người mua có lợi hơn. Thực ra đây là bài toán mật độ xây dựng thôi. Vì bị khống chế mật độ xây dựng thuần (mật đọ này tính cả sân tennis, sân thể thao, nhà trẻ ,.. là diện tích chiếm đất), do đó cdt phải tìm cách đưa khu tiện ích vào khu căn hộ để tăng diện tích xây dựng căn hộ, nhất là các cc ở các khu đất vàng đắt đỏ. Thông thường, các cc có khu tiện ích dưới mặt đất là các cc cao cấp và có xu hướng xây dựng giống các cc ở nước ngoài
em ko có số liệu m2 sàn của VHCP nhưng nhẩm sơ thử thì khoảng 4.0 : 10000 căn*91,1m2/căn/(43,91*10000) = 2,1 (chưa tính dt khu tiện ích, thương mại, ...). mà ở vn mình thì có mấy người biết đến hệ số far đâu bác, người đầu tư ko quan tâm thực sự đến quyền lợi chủ căn hộ vì họ có ở đâu mà quan tâm chủ yếu đến giá trị thương hiệu, tiềm lực và các yếu tố ngoài thị trường, nói khí không phải chứ giờ a vượng có xây ở chắc cà đao nó vẫn đắt như thường
