Oliu nói:
newman2013 nói:
Bác nên làm thủ tục mua bán qua chính Ngân hàng (NH) đang nhận thế chấp sổ đỏ, nên theo các bước sau:
1. Bác cùng bên bán ra NH xác nhận rõ tình trạng sổ đang lưu tại đó như nào (có văn bản xác nhân thì tốt), và đề nghị thực hiện mua bán qua Nh, nếu họ đồng ý thì tiếp tục các bước dưới. nếu không thì bên bán phải giải chấp mới mua
2. Bác mở tk tại đó và nộp tiền vào tk của bác (hoặc thuc hien b3 dưới trước)
3. Bác, bên bán và Nh ký thoả thuận 3 Bên với các nội dung:
- nh cho phép bên bán bán tài sản (vì ts đang thế cấp nên phải có nội dung này) cho bác, đồng ý giải chấp ts để bán... với các điều kiên phía dưới
- ben bán đồng ý bán cho bác và đồng ý uỷ quyền cho nh thực hiện thủ tuc bán, đồng ý cho nh thu nợ từ tiền bán về tk của bên bán
- bác đồng ý nộp tiền vao tk tại Nh đó, cho phép nh phong toả tiền để đảm bảo cho khoản vay trong thời gian nh xuất tài sản để làm thủ tục mua bán, uỷ quyền cho nh thực hiện thủ tục, cho phép nh tự động chuyển tiền sang tk bên mua khi bác nhận ký nhận bản chính sổ đỏ đứng tên bác. sau bao lâu nếu không xong thủ tục sang tên thì bác có quyền rút tiền, giải toả ngĩa vụ bảo lãnh khoản vay mà không bị ràng buộc gì.".
sau đó thì bác nộp tiền, nh phong toả để giải chấp ts làm thủ tục xoá thế chấp và ký HĐ mua bán công chứng (lúc này ông nh phải liên hệ với công chứng trước để bên bán ký trước và lưu hợp đồng mua bán tại công chứng mới đi xoá thế chấp tại Sở tài nguyên/văn phòng đăng ký qsd đất), Nh đi nộp hồ sơ sang tên cùng bác và họ giữ giấy hẹn, lấy sổ và giao cho bác, sau đó họ chuyển khoản để thu nợ...
tóm lại các ý chính như trên, có thể bên bán và NH có thêm một số yêu cầu, trình tự khác như: họ chuyển khoản sau khi ký mua bán công chứng cho bác để thu nợ... tuy nhiên trong các giai đoạn trên mặc dù uỷ quyền nhưng bác phải cùng nh di thực hiện các thủ tục để giám sát
Cám ơn bác. Nếu là ACB thì họ có dịch vụ làm luôn giấy tờ để ra sổ cho mình. Còn là NH khác thì sao bác? Nếu họ không có các dịch vụ như bác nói mà chỉ đồng ý giải chấp khi bên mua trả tiền nợ thay cho bên bán và NH không chịu ra công chứng, đi đóng thuế và đăng bộ thì sao?
Nếu vậy, bên mua có nên đồng ý trả nợ cho bên bán để giải chấp, lấy bản chính sổ đỏ rồi mới đi công chứng? Có rủi ro gì không bác?
Trường hợp Bác trả nợ cho Bên bán để giải chấp thì khá rủi ro, nên Bác phải tự đánh giá về thiện chí của Bên bán trong quá trình tiếp xúc thôi, nếu thấy ok được thì nên thực hiện như sau:
1. Bên mua đề nghị được kiểm tra và xem kỹ giấy tờ/sổ đỏ tại Ngân hàng, trao đổi với Ngân hàng về tình trạng thế chấp và có đồng ý giải chấp khi nộp bao nhiêu tiền? nếu có quan hệ thì kiểm tra luôn trên Sở TNMT về tình trạng giấy tờ, thủ tục xóa đăng ký thế chấp và thời gian xóa => nếu có quan hệ hoặc qua dịch vụ thì có thể xóa đăng ký thế chấp ngay trong ngày là tốt nhất. Đề nghị ngân hàng soạn sẵn các thủ tục thanh lý hợp đồng vay vốn giữa Bên bán và Ngân hàng, đơn xóa thế chấp tài sản... để lấy hồ sơ ngay trong buổi sáng nếu tất toán nợ
2. Bên mua đề nghị Bên bán cung cấp trước toàn bộ hồ sơ công chứng Hộ khẩu, CMND, Đăng ký kết hôn để gửi công chứng soạn sẵn hợp đồng mua bán
3. Bên mua phải chủ động lựa chọn bên Công chứng của mình để đề nghị soạn hợp đồng mua bán và ký nợ hồ sơ (bác trình bày rõ tình trạng: sổ đang thế chấp, giải chấp và xóa thế chấp, công chứng mua bán... và đề nghị công chứng cho ký trước hợp đồng mua bán và nợ hồ sơ giải chấp/xóa thế chấp), cung cấp toàn bô hồ sơ và thông tin của Bên bán/Bên mua để Công chứng soạn hợp đồng, đưa nội dung cho Bên bán xem để thống nhất các nội dung. Sau đó 2 bên ký trước tại công chứng và lưu tại đó, đồng thời, bên mua soạn sẵn hợp đồng mua bán viết tay để ký khi thanh toán.
3. Bên mua chuyển tiền/thanh toán tiền để bên bán trả nợ (đương nhiên 2 bên phải ký hợp đồng mua bán viết tay, ký các chứng từ/biên nhận đầy đủ nêu rõ số tiền và mục đích, nên ghi đó là tiền đặt cọc), lấy hồ sơ đi xóa thế chấp.
4. Mang hồ sơ xóa thế chấp cho công chứng để công chứng ký xác nhận và đóng dấu chính thức hợp đồng mua bán,
5. Bên bán chủ động đi làm thủ tục đăng bộ sang tên
nói chung là mua theo cách thức trên cũng khá đau đầu và phải tin cậy nhau là chính
, bác làm, run lập cập lại dính chấu thì chít em
