Nghị định 71 và cơ hội nào cho nhà đầu tư thứ cấp?

[Himlam]

Về cái 71 thì hôm nay em đọc bài này Lướt sóng bất động sản gặp 'hạn': http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/08/3BA1F7AB/

Em có hỏi phòng kinh doanh Phú Mỹ Hưng thì PMH chỉ cho phép sang tên cho chủ mới cho những dự án đã hoàn thành còn những dự án chưa hoàn thành thì không được sang tên. Thật ra đây là điều Phú Mỹ Hưng đã và đang làm với dự án Sky 3 (2 năm trước) và Riverside (năm ngoái) cho nên khi Sky 3 chưa xong thì PMH không cho phép sang tên, người mua và người bán đành lách luật bằng cách làm hợp đồng ủy quyền công chứng tại phòng công chứng.

Nếu các chủ đầu tư khác mà cũng bị buộc phải làm thế thì đúng là "đại họa" cho giới lướt sóng đất dự án, cả đất nền và chung cư.

Tất cả các dự án đều khôgn thể sang tay khi chưa làm xong -> người mua không bán được trong khi túi tiền đã cạn -> không có tiền đóng theo tiến độ -> CĐT cũng chết luôn.

Mấy năm nay PMH cho phép sang tên tại PMH binh thường mà bác, và nó thu phi giao dich
Trong nghị đinh 71 nó cấm những người góp vốn (20% số căn hộ của CDT, mua không qua sàn) sang cho người khác
Còn khi nó xây xong móng, và CDT bán cho khách hàng (hợp đồng mua bán) thì khách hàng có quyền bán cho người khác

 

[koonjang]

Về cái 71 thì hôm nay em đọc bài này Lướt sóng bất động sản gặp 'hạn': http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/08/3BA1F7AB/

Em có hỏi phòng kinh doanh Phú Mỹ Hưng thì PMH chỉ cho phép sang tên cho chủ mới cho những dự án đã hoàn thành còn những dự án chưa hoàn thành thì không được sang tên. Thật ra đây là điều Phú Mỹ Hưng đã và đang làm với dự án Sky 3 (2 năm trước) và Riverside (năm ngoái) cho nên khi Sky 3 chưa xong thì PMH không cho phép sang tên, người mua và người bán đành lách luật bằng cách làm hợp đồng ủy quyền công chứng tại phòng công chứng.

Nếu các chủ đầu tư khác mà cũng bị buộc phải làm thế thì đúng là "đại họa" cho giới lướt sóng đất dự án, cả đất nền và chung cư.

Tất cả các dự án đều khôgn thể sang tay khi chưa làm xong -> người mua không bán được trong khi túi tiền đã cạn -> không có tiền đóng theo tiến độ -> CĐT cũng chết luôn.

Mấy năm nay PMH cho phép sang tên tại PMH binh thường mà bác, và nó thu phi giao dich
Trong nghị đinh 71 nó cấm những người góp vốn (20% số căn hộ của CDT, mua không qua sàn) sang cho người khác
Còn khi nó xây xong móng, và CDT bán cho khách hàng (hợp đồng mua bán) thì khách hàng có quyền bán cho người khác

Sky 3 trước đây và Riverside hiện nay không cho sang tên khi chưa bàn giao nhà. Trước đây người mua/bán Sky 3 thường hay có trò ra phòng công chứng làm công chứng ủy quyền

Theo những gì em hiểu thì NĐ 71 cấm sang nhượng khi dự án chưa xong, công chứng ủy quyền cũng không.

 

[pang_pang]

Về cái 71 thì hôm nay em đọc bài này Lướt sóng bất động sản gặp 'hạn':

Em có hỏi phòng kinh doanh Phú Mỹ Hưng thì PMH chỉ cho phép sang tên cho chủ mới cho những dự án đã hoàn thành còn những dự án chưa hoàn thành thì không được sang tên. Thật ra đây là điều Phú Mỹ Hưng đã và đang làm với dự án Sky 3 (2 năm trước) và Riverside (năm ngoái) cho nên khi Sky 3 chưa xong thì PMH không cho phép sang tên, người mua và người bán đành lách luật bằng cách làm hợp đồng ủy quyền công chứng tại phòng công chứng.

Nếu các chủ đầu tư khác mà cũng bị buộc phải làm thế thì đúng là "đại họa" cho giới lướt sóng đất dự án, cả đất nền và chung cư.

Tất cả các dự án đều khôgn thể sang tay khi chưa làm xong -> người mua không bán được trong khi túi tiền đã cạn -> không có tiền đóng theo tiến độ -> CĐT cũng chết luôn.

Mấy năm nay PMH cho phép sang tên tại PMH binh thường mà bác, và nó thu phi giao dich
Trong nghị đinh 71 nó cấm những người góp vốn (20% số căn hộ của CDT, mua không qua sàn) sang cho người khác
Còn khi nó xây xong móng, và CDT bán cho khách hàng (hợp đồng mua bán) thì khách hàng có quyền bán cho người khác

Sky 3 trước đây và Riverside hiện nay không cho sang tên khi chưa bàn giao nhà. Trước đây người mua/bán Sky 3 thường hay có trò ra phòng công chứng làm công chứng ủy quyền

Theo những gì em hiểu thì NĐ 71 cấm sang nhượng khi dự án chưa xong, công chứng ủy quyền cũng không.

Thế chưa tìm được cửa để lách sao các bác?

 

[vankhanhktpn]

Về cái 71 thì hôm nay em đọc bài này Lướt sóng bất động sản gặp 'hạn': http://vnexpress.net/GL/Kinh-doanh/Bat-Dong-san/2010/08/3BA1F7AB/

Em có hỏi phòng kinh doanh Phú Mỹ Hưng thì PMH chỉ cho phép sang tên cho chủ mới cho những dự án đã hoàn thành còn những dự án chưa hoàn thành thì không được sang tên. Thật ra đây là điều Phú Mỹ Hưng đã và đang làm với dự án Sky 3 (2 năm trước) và Riverside (năm ngoái) cho nên khi Sky 3 chưa xong thì PMH không cho phép sang tên, người mua và người bán đành lách luật bằng cách làm hợp đồng ủy quyền công chứng tại phòng công chứng.

Nếu các chủ đầu tư khác mà cũng bị buộc phải làm thế thì đúng là "đại họa" cho giới lướt sóng đất dự án, cả đất nền và chung cư.

Tất cả các dự án đều khôgn thể sang tay khi chưa làm xong -> người mua không bán được trong khi túi tiền đã cạn -> không có tiền đóng theo tiến độ -> CĐT cũng chết luôn.

Mấy năm nay PMH cho phép sang tên tại PMH binh thường mà bác, và nó thu phi giao dich
Trong nghị đinh 71 nó cấm những người góp vốn (20% số căn hộ của CDT, mua không qua sàn) sang cho người khác
Còn khi nó xây xong móng, và CDT bán cho khách hàng (hợp đồng mua bán) thì khách hàng có quyền bán cho người khác

Sky 3 trước đây và Riverside hiện nay không cho sang tên khi chưa bàn giao nhà. Trước đây người mua/bán Sky 3 thường hay có trò ra phòng công chứng làm công chứng ủy quyền

Theo những gì em hiểu thì NĐ 71 cấm sang nhượng khi dự án chưa xong, công chứng ủy quyền cũng không.

Kiểu này thì chết dỡ các nhà đầu tư mua nguyên lốc

 

[bravia]

Thực ra lách cái cửa công chứng này đâu có khó, CDT ký 1 cái hợp đồng chính thức rồi sau đó nó làm cái phụ lục hợp đồng cho người mua kế tiếp thôi ( nó thu phí - Ngon à)
Trường hợp giao dịch qua sàn hay bắt buộc tên người mua đầu là người mua chính thức ( có báo cáo về cơ quan quản lý của NN) thì CDT chỉ cần yêu cầu người mua đầu ký thêm HD bán sẵn không ghi tên cho người mua cuối cùng và bắt ký cam kết không được đòi hỏi quyền lợi,...)
Trường hợp bán không cần báo cáo thì cứ như cũ, thế mà làm thôi

 

[koonjang]

Thực ra lách cái cửa công chứng này đâu có khó, CDT ký 1 cái hợp đồng chính thức rồi sau đó nó làm cái phụ lục hợp đồng cho người mua kế tiếp thôi ( nó thu phí - Ngon à)

CĐT thu phí mà không xuất hóa đơn VAT, thuế mà truy ra là xem như CĐT đó chết chắc. Nếu mà xuất hóa đơn thì xem như đã rơi vào vòng quản lý của NN.

Để xem các CĐT hay bên mua/bán nghĩ ra trò gì mới, chứ theo đúng luật thì xem như nhà đầu tư thứ cấp chết dẫn đến CĐT cũng chết luôn

 

[phamtan]

Thực ra lách cái cửa công chứng này đâu có khó, CDT ký 1 cái hợp đồng chính thức rồi sau đó nó làm cái phụ lục hợp đồng cho người mua kế tiếp thôi ( nó thu phí - Ngon à)

CĐT thu phí mà không xuất hóa đơn VAT, thuế mà truy ra là xem như CĐT đó chết chắc. Nếu mà xuất hóa đơn thì xem như đã rơi vào vòng quản lý của NN.

Để xem các CĐT hay bên mua/bán nghĩ ra trò gì mới, chứ theo đúng luật thì xem như nhà đầu tư thứ cấp chết dẫn đến CĐT cũng chết luôn

Trước đây lúc chưa áp dụng thu thế TNCN cho hợp đồng góp vốn, Em sang nhượng Hợp đồng góp vốn mấy nền ở quận 2 và Quận 7, chưa thấy CĐT nào xuất hóa đơn cho phí sang nhượnghợp đồng hết. Toàn là phiếu thu thôi. Còn bây giờ áp dụng thuế TNCN, thấy nói các CĐT phải báo cáo danh sách các cá nhân mua nền hay tham gia góp vốn theo hình thức Hợp đồng góp vốn lên thuế, sang cái nền ở Khang Điền theo hình thức Hợp đồng ủy quyền, nó lách qua thu phí giao dịch qua sàn giao dịch, cũng không xuất hóa đơn luôn

 

[koonjang]

Em có cảm giác những người ra nghị định 71 biết tỏng toàn bộ các trò của CĐT và dân lướt sóng

Theo Điều 19 của dự thảo, hộ gia đình, cá nhân, tổ chức không có chức năng kinh doanh bất động sản khi chuyển nhượng hợp đồng góp vốn phải có chứng nhận của cơ quan công chứng.

http://www.baomoi.com/Hom...mot-can-ho/4747375.epi

Thậm chí NĐ 71 còn chặn luộn cái vụ 1 người có nhiều hđồng góp vốn

Dự thảo quy định kể từ ngày 8-8, trong phạm vi một tỉnh, TP trực thuộc trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân khi tham gia góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với chủ đầu tư chỉ được phân chia một căn nhà ở (nhà biệt thự, nhà riêng lẻ, căn hộ chung cư)

Cái nghị định này mà chính thức thông qua thì xem như thị trường đất dự án (đất nền và chung cư) đang triển khai xem như chết đứng, tuy nhiên sẽ kích thị trường BĐS đã hoàn thiện

 

[inside man]

Em có cảm giác những người ra nghị định 71 biết tỏng toàn bộ các trò của CĐT và dân lướt sóng

Những người đó là dân lướt sóng chuyên nghiệp hơn bất cứ ai đó bác.

Lướt không được thì mình chèo thuyền, lo giề bác.

Qua rồi cái thời có 2 tỉ mà đặt mua 8 căn hộ. Các nhà quản lý vĩ mô chiều nào chằng cầm ly cà fe nóng đứng trên lầu cao nhìn qua vách kính ngắm trời mưa và đắc ý...

 

[vankhanhktpn]

Đầu tư bất động sản “hậu” Nghị định 71: Dễ dài, khó ngắn



▪ HOÀI THU
[style="font-size: 8pt;"]24/08/2010 16:56 (GMT+7)

[style="font-size: 11pt;"]Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua
[style="color: rgb(0, 0, 0); line-height: 1.5;"]Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức có hiệu lực từ ngày 8/8 vừa qua, thu hút sự chú ý của đông đảo nhà đầu tư bất động sản. Liệu nghị định này sẽ tác động như thế nào lên thị trường bất động sản trong thời gian tới? Đầu cơ ngắn hạn sẽ khó Việc chuyển nhượng đối với đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp đầu tư trước khi có Nghị định 71 khá dễ dàng. Hầu hết các công ty bất động sản thanh lý hợp đồng góp vốn đầu tư cũ và thay thế tên của người mua mới hoặc lập phụ lục hợp đồng. Người bán nộp cho công ty một khoản phí giao dịch do chính chủ đầu tư dự án quy định (thông thường dưới 1% tổng giá trị giao dịch) và thuế chuyển nhượng bất động sản. Thời gian giao dịch đất dự án dạng hợp đồng góp được thực hiện trong khoảng thời gian 1 tuần. Thêm vào đó, để mua loại hình bất động sản này, nhà đầu cơ chỉ cần ở nhà xem bản đồ qui hoạch để lựa chọn sản phẩm mà không cần phải đi thực địa như đối với các loại hình nhà đất khác. Sự dễ dãi của giao dịch đối với dạng hợp đồng vốn góp đã khiến cho phân khúc thị trường này có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình giao dịch bất động sản. Tại Tp.HCM, tỷ lệ giao dịch đối với hợp đồng vốn góp đầu tư chiếm tỷ trọng chủ yếu trong giao dịch bất động sản do giới đầu cơ bất động sản thường lướt sóng đối với đất dự án loại này. Trong khi đó, để thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở có sổ hồng, nhà đầu tư phải mất ít nhất 2 tuần (thời gian thông thường là 4 tuần) cho công chứng hợp đồng, nộp thuế và đăng bộ. Tuy nhiên, kể từ ngày 8/8/2010, Nghị định 71 không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc huyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Tuy nhiên, liên quan đến nội dung ở trên thì nghị định 71 chưa thực sự rõ ràng, theo người viết, nội dung này cần phải có thông tư hướng dẫn cụ thể hơn. Thị trường của những nhà đầu tư dài hạn Dưới tác động của Nghị định 71, khi thị trường bất động sản ngưng giao dịch đối với phân khúc đất dự án dưới dạng hợp đồng vốn góp thì phân khúc nhà và đất có chủ quyền được kỳ vọng sẽ sôi động hơn. Cầu về bất động sản sẽ chuyển sang đất và nhà có chủ quyền thay vì đầu tư đất dự án ở trên. Đồng thời, cung đối với nhà và đất có chủ quyền cũng tăng. Ví dụ, một người sở hữu hai loại hình bất động sản là đất nhà có chủ quyền và hợp đồng góp vốn nhận sản phẩm. Khi cần vốn người này chỉ có lựa chọn là bán sản phẩm nhà đất có chủ quyền. Tuy nhiên, như đã đề cập ở trên về khả năng thanh khoản thấp của phân khúc thị trường này nên này, nên thị trường này chỉ thu hút những nhà đầu tư trung vài dài hạn tham gia. Thứ nữa, trên thị trường sơ cấp, sẽ không còn nhiều chỗ đứng cho giới đầu cơ lướt sóng khi Nghị định 71 quy định về tỷ lệ chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà trong mỗi dự án. Hình thức huy động vốn góp không được phép chuyển nhượng cho đến khi ký kết hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với phần còn lại của lượng nhà ở trong dự án mới, khó có thể lướt sóng do chi phí giao dịch và thời gian giao dịch cao hơn so với đất dự án dưới dạng vốn góp trước đây. Khó tăng giá trong ngắn hạn Từ góc nhìn của người viết, trong ngắn hạn, thị trường bất động sản tại Việt Nam "hậu" Nghị định 71 sẽ khó có khả năng tăng giá, vì những lý do sau: Thứ nhất, sự thiếu vắng các nhà đầu cơ trên thị trường thứ cấp, thị trường không có lực kéo để có thể tăng giá. Thứ hai, nhiều khả năng Ngân hàng Nhà nước vẫn sẽ tiếp tục áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt trong thời gian tới nhằm ổn định tiền đồng. Thêm vào đó, việc nâng hệ số rủi ro đối với cho vay bất động sản tăng lên 250% từ mức 100% áp dụng từ ngày 1/10/2019 không khuyến khích ngân hàng cho vay đối với bất động sản đối với cả nhà đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư. Thứ ba, sau một thời gian dài tăng giá, giá bất động sản hiện tại không hề rẻ khi so sánh với các nước trong khu vực và định giá theo phương pháp chiết khấu dòng tiền. Tại Tp.HCM, từ đầu năm 2006 cho đến nay, giá đất tăng khoảng từ 2-4 lần, tại Hà Nội, giá đất thậm chí tăng cao hơn trong cùng khoảng thời gian. Trong dài hạn, Nghị định 71 quy định chặt chẽ hơn trong các hình thức huy động vốn và những bán sản phẩm nhằm hạn chế rủi ro cho người mua nhà. Điều này tạo nên niềm tin cho nhà đầu tư trong quyết định đầu tư dài hạn vào nhà ở. Thêm vào đó, tác động hạn chế đầu cơ bất động sản của nghị định sẽ khiến cho thị trường phát triển bền vững hơn. Sự ra đời của Nghị định 71 nhằm giảm đầu cơ và làm giảm tính thanh khoản của thị trường. Chính sách thắt chặt tiền tệ cùng với quy định nâng hệ số rủi ro đối khoản cho vay bất động sản sẽ là tin xấu cho thị trường bất động sản trong ngắn hạn. Trong dài hạn, chính sách chính phủ hướng tới thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn là việc cần làm. Tuy nhiên, người viết cho rằng, việc quy định không cho phép giao dịch đối với đất dự án góp vốn chỉ là giải pháp tạm thời trong bối cảnh chính phủ mong muốn làm giảm đầu cơ lũng đoạn trên thị trường bất động sản.