Chủ nhà vay thế chấp chính căn nhà này luôn
chưa ra sổ , NH vẫn giải ngân sao bác ?
thanks bác, để em bảo nó nghiên cứu lại vụ này với Ngân hàng, do ng mua đề nghị như thế , nó chưa làm việc trực tiếp với bên NH
Chuyện này là có thật, không phải chuyện cổ tích bác. Inbox chính chủ là em sẽ có thêm thông tin.
Cái vụ này em kinh qua nhiều ca tư vấn rồi. Hai bên mua và bán cứ làm khó nhau đến mệt. Vẫn biết là tài sản các bác quan trọng, nhưng các bác tự xử nhau ở ngoài thì em không nói, chứ đã vào ngân hàng thì một khi tiền đã phong tỏa, điều khoản đã thỏa thuận thì phạm vô điều nào cứ xử theo điều đó thôi. Đối với bank thì chỉ là một vài thao tác là tiền của ai trả lại người đó, giấy tờ của ai về lại người đó. Muốn kiện cũng không được vì giấy trắng mực đen, tiền bank cũng giữ mà giấy tờ bank cũng giữ thì chỉ trừ khi các bác tổ chức cướp thôi. Mà mấy tay cướp nó không rảnh đi vẽ ra cái vụ mua bán lòng vòng này, chỉ việc xách súng ra đi thôi!
Thuận mua vừa bán. Chứ anh khư khư tiền của anh, tui khư khư giấy tờ nhà của tui thì hai bên cứ ở đó mà nhìn nhau đi, chứ tốn thêm nước bọt cũng chả ích gì. Nhiệm vụ của hai bên là tìm một bank trung gian cho ra hồn.
Cái vụ bank cho vay ngay sau khi hai bên công chứng xong, không phong tỏa, chỉ giữ lại một khoản nhỏ để đóng thuế, đó là nghiệp vụ của bank. Vì người rành nghiệp vụ người ta biết rõ giấy tờ hợp lệ và hai bên mua bán thật thì chả có rủi ro gì to. Đối với bác @mexi thì càng yên tâm là hồ sơ chỉ vay có 1/4 giá trị nhà thôi thì bank chả phải lo nhiều.
Nói chung nghiệp vụ này các bác phải hỏi từng bank, mỗi bank sẽ có quy trình khác nhau dựa vào khẩu vị rủi ro của từng bank. Thậm chí là từng chi nhánh/Phòng giao dịch của mỗi bank cũng có cách làm khác nhau tùy vào manager ở đó nữa.
Em thì rất sẵn lòng tư vấn thêm chi tiết cho các bác, chuyện thường ngày ấy mà, vui lòng inbox nhe các bác
Mình chẳng biết các ngân hàng khác sao, chứ bên ACB thì mình yêu cầu bank phong tỏa tiền, khi nào ra được giấy tờ mới giải ngân cho bên bán. Tiền thì mình chuyển 1 phát mười mấy tỉ vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng, và nói thẳng với bên bán là: anh thấy chưa, rõ ràng là tôi đã chuyển một lần vào tài khoản của ngân hàng, bây giờ tôi chỉ yêu cầu anh đợi đến khi cập nhật tên tôi trên sổ là anh sẽ nhận được tiền; tôi biết là anh không thích, nhưng anh cũng hiểu cho tôi, nhỡ giấy tờ có trục trặc gì thì sao? Tiền tôi đã chuyền một lần hết rồi còn gì, không nợ, không bắt anh phải chờ, trong khi cập nhật tên thì có gì mà lâu.
Lần mua nhà đó, mình cũng chẳng cọc, tối qua nói chuyện, xem bản thiết kế, giấy tờ; mất một ngày để cho người check lại lộ giới, kết cấu; đến ngày thứ hai thì hỏi bên bán là lên ACB làm hợp đồng luôn được không; họ đồng ý và lên ACB thì mình chuyền tiền hết một lần tại chỗ; nhanh gọn lẹ. Mình thích kiểu giao dịch thế này, cọc làm gì cho mất công khi mà tiền đã có sẵn.
Lần mua nhà đó, mình cũng chẳng cọc, tối qua nói chuyện, xem bản thiết kế, giấy tờ; mất một ngày để cho người check lại lộ giới, kết cấu; đến ngày thứ hai thì hỏi bên bán là lên ACB làm hợp đồng luôn được không; họ đồng ý và lên ACB thì mình chuyền tiền hết một lần tại chỗ; nhanh gọn lẹ. Mình thích kiểu giao dịch thế này, cọc làm gì cho mất công khi mà tiền đã có sẵn.
Chỉnh sửa cuối:
Ngân hàng giải ngân liền họ cũng phải kiểm tra thật cẩn thận chứ không phải dễ ăn của nó đâu, nhưng đúng là chưa ra tên thì rủi ro là lớn
Về bản chất cọc bác chỉ là 1 tờ giấy tay, không cọc thì bác cũng phải có 1 tờ giấy để thỏa thuận giá bán thực tế, không phải giá công chứng.
Về bản chất cọc bác chỉ là 1 tờ giấy tay, không cọc thì bác cũng phải có 1 tờ giấy để thỏa thuận giá bán thực tế, không phải giá công chứng.
. Anh này trả lời chuẩn rồi, Ba bên có NH giải ngân vào tk phong tỏa của bên bán là ok nhé. Lãi suất thì anh check lại với NH, vì mặc định là tk vãng lai ls thấp. Bằng ko anh cứ yêu cầu NH mở TK tiết kiệm 1 tháng, ls ngon hơn. Về nguyên tắc, đã giải ngân vào tk người ván rồi thìbko cá nhân nào có thể làm gì trên tk đó trừ chủ tk nên anh yên tâmTốt nhất là cứ tiền tươi thóc thật. Nhưng trường hợp người mua vay tiền và thế chấp bằng tài sản định mua hoặc người bán đang cầm cố giấy tờ tài sản trong ngân hàng giờ cũng nhiều.
Trong trường hợp đó để giảm rủi ro thì cũng nên dò xét, tìm hiểu kỹ đối phương là người thế nào, hoàn cảnh ra sao. Khi thấy chấp nhận được thì chơi thôi anh.
Với ngân hàng thì thường sẽ ký hợp đồng 3 bên cho khoản tiền người mua vay và có hiệu lực khoảng 3 tháng để 2 bên làm giấy tờ đăng bộ.
Riêng việc mua bán mình nghĩ nên thông qua công ty môi giới luôn với hợp đồng đặc cọc/mua bán ghi rõ các điều khoản và trách nhiệm đặc biệt về tài chính và các ràng buộc về pháp luật cần phải có để giao dịch thành công của 2 bên. Đồng thời bên bán nên tham gia vào quá trình làm giấy tờ.
Nếu làm vậy mà vẫn có chuyện thì kéo ra tòa thôi anh. Nói thật giao dịch nào cũng có rủi ro thôi, kể cả trường hợp tiền tươi thóc thật. Vì giờ Lý Thông nhiều quá nên con người ít có niềm tin với nhau
Còn số tiền bị phong tỏa cũng sẽ nhận được lãi suất theo kỳ hạn mà người bán muốn trong thời gian bị phong tỏa.
Cũng có mấy vụ ngân hàng kiểm tra làm sao mà cuối cùng hồ sơ vẫn bị kẹt lại. Ngân hàng nó chỉ biết là BĐS có bị mang đi cầm cố hay không thôi, chứ các vấn đề khác nó đâu có biết. Nên tốt nhất là cập nhật tên trên sổ mới an tâm. Đổi sổ mới lâu, cập nhật thì nhanh ấy mà. Hôm trước, ngay khu mình có căn biệt thự mấy chục tỉ, tính ra cũng rẻ hơn thị trường 30%, ông kia mua xong thì bị nhà nước thu hồi làm trụ sở UBND phường vì đây là tài sản của nhà nước, chủ không được bán. Bây giờ thì 3 bên đang kiện cáo ì xèo, muốn lấy lại tiền cũng không dễ. Cho nên ớn lắm.
Cái cọc mà muốn có pháp lý thì phải đi công chứng, không biết đúng không nữa. Mình mua nhà, toàn bắt ghi đúng giá thực tế, vì đã ra ngân hàng làm trung gian thì đâu có ghi giá ảo được, ghi giá ảo thì ngân hàng đứng giữa có ý nghĩa gì nữa vì ai đảm bảo cho mình cái phần chênh lệch. Mà vì đã ghi giá thực tế nên cũng không cần giấy tay xác nhận giá cả làm gì, vì khi ra đến ngân hàng mà người bán không chịu bán nữa thì cũng huề cả làng, chẳng làm gì được nhau.
Nói chung, viết thì nghe ghê gớm thế, chứ mình cũng chỉ mua 2 căn qua ngân hàng thôi. Mà chắc may mắn nên cũng chẳng rắc rồi gì với bên bán, rất gọn lẹ. Chỉ có vừa rồi, một nhà đã đồng ý bán, đề nghị ra ngân hàng làm hợp đồng luôn thì cũng ok này nọ, nhưng sau đó thì gọi lại nói là bận, thôi thì đặt cọc trước, hôm sau qua đặt cọc thì lại nói không bán nữa. Nản luôn, mà mình chỉ trả thấp hơn giá mong muốn có 5% chứ mấy.
Bác ghi đúng giá thực tế mua bán thì nói làm gì nữa. Thuế thu nhập người bán, thuế trước bạ người mua 1 khúc...
Còn ngân hàng nó vẫn trung gian và biết giá thực tế giao dịch (giá nó cho vay) và giá trong HDCC là khác nhau... Việc ghi đúng giá, đóng thuế đúng giá chắc hiếm
Còn ngân hàng nó vẫn trung gian và biết giá thực tế giao dịch (giá nó cho vay) và giá trong HDCC là khác nhau... Việc ghi đúng giá, đóng thuế đúng giá chắc hiếm
Thật ra mình thích dịch vụ bên ngân hàng chỉ ở chỗ họ giam tiền lại đến lúc giấy tờ cập nhật xong. Vì nếu có sự cố mình sẽ lấy lại tiền ngay, khỏi kiện cáo, rồi chờ thi hành án này nọ. Cho nên nếu không ghi đúng giá, hoặc giải ngân tại chỗ luôn thì mình thấy chẳng có lý do gì phải nhờ ngân hàng làm trung gian. Trừ khi ngân hàng nó đảm bảo là nếu có sự cố nó sẽ đền tiền cho mình trước rồi làm việc với người bán sau.
