Phân tích khía cạnh kinh tế học của việc đầu tư căn hộ
Nếu phải tóm tắt việc đầu tư căn hộ bằng 1 chữ, người viết xin chọn chữ leverage. Leverage bằng số lượng sàn xây dựng bán, leverage bằng tiền vay ngân hàng, và nhiều nhất leverage từ tiền thu trước của khách hàng….
Hãy tưởng tượng bạn có mảnh đất 2000m2, bạn chia thành 20 lô 100m2 và bán cho hai mươi người với giá $1000/m2. Bạn có doanh thu $2m và chấm hết.
Giả định bạn chạy được hệ số Sử dụng đất là 5. Mật độ xây dựng 50%. Bạn sẽ xây được 1 cái chung cư 10 tầng, diện tích mỗi tầng là 1000m2 tổng diện tích xây dựng là 10,000m2. Ngoại trừ phần cầu thang, hành lang, không bán được thì diện tích bạn bán được là 80%x 1000m2 x 10 tầng= 8000m2
Giả sử khách hàng chấp nhận mức giá đất phân bổ trên 1 m2 nhà là $400/m2 thì số tiền bạn thu được từ đất là 8000m2 x $400= $3.2m. Hiển nhiên khách hàng được mua rẻ hơn mua đất ($1000/m2), ít tiền cũng có nhà. Mà bạn thì lãi hơn 3.2 - 2= $1.2m. Đấy chính là lý do ai cũng xin xây cao hơn, nhiều hơn….
Thế nhưng bạn phải xây dựng mới có phần lời chứ? Lo gì, đã có vốn vay ngân hàng và tiền thu trước của khách hàng (tiền trả theo tiến độ).
Những nhà đầu tư thông minh của chúng ta lập tức nghĩ ra, tại sao ta phải cần tài sản $2m ~ miếng đất 2000sqm mới có thể bắt đầu. Bạn chỉ cần có $600k thôi, phần còn lại $1.4m bạn vay ngân hàng bằng cách thế chấp chính cái sổ đỏ miếng đất 2000sqm. Và bạn bán cho “các nhà đầu tư” để lấy tiền xây nhà. Mức lời từ đất lúc này là 3.2m-0.6m=2.6m gấp hơn 4 lần vốn bỏ ra.
Bây giờ giả định bạn bán căn hộ với giá $1000/m2. Tổng giá trị doanh thu là 8000 m2 x $1000/m2= $8m. Giả sử bạn thu được 20% tổng số tiền từ đặt cọc thì bạn đã có $8m x 20%= $1.6m. Gần gấp 3 số vốn bạn bỏ ra là $600k. Vậy tại sao bạn phải xây cái chung cư? Bạn dùng $1.6m để mua 1 lô đất 4000sqm và tiếp tục lập dự án căn hộ. Vậy là với $600K bạn đã có 2 dự án căn hộ với tổng revenue ~$24m.
Những nhà đầu tư siêu thông minh còn nghĩ ra chiêu hay hơn nữa. Họ bán toàn bộ căn hộ cho người nhà với giá $700/m2. Người nhà bán lại cho người mua với giá $1000/m2. Tiền chênh là off-the-contract –ngoài hợp đồng. Tổng số tiền chênh là $300 x 8000 m2= $2.4m, gấp 4 lần số tiền đầu tư $600k. Đến đây thì chỉ có bọn ngu mới tiếp tục xây căn hộ.
Căn hộ chỉ là sự lừa đảo to lớn. Và sự lừa đảo được bảo hộ bởi chính quyền. Nếu không thì người viết chẳng bao giờ hiểu được tại sao sự lừa đảo trắng trợn này hoàn toàn không bao giờ bị pháp luật trừng trị.
Hậu quả của trào lưu căn hộ
Giá đất là yếu tố bị ảnh hưởng lớn nhất của trào lưu căn hộ. Bằng phương pháp “chiết khấu dòng tiền” đầy ma thuật, các chủ đất định lại giá đất cao ngất trời với lý do rất hài hước: được xây dựng căn hộ.
Nạn nhân “xứng đáng” nhất của giá đất cao này chính là các Quỹ đầu tư, nơi tập trung các nhà tài chính uyên thâm rất rành phương pháp “chiết khấu dòng tiền” và không biết gì về BĐS.
Nạn nhân tiếp theo chính là các công ty phát triển BĐS rất rành về thị trường, luôn thở cùng nhịp với thị trường và không biết gì về bong bóng BĐS.
Hai loại nạn nhân này hiện đang vật lộn với mớ tài sản có book value rất lớn và hoàn toàn không muốn mark-to-market.
Nạn nhân thông minh tiếp theo là các ngân hàng, hiện vẫn phải ngậm bồ hòn làm ngọt. Liên tục phải thực hiện đảo nợ. Tiền vẫn phải bơm ra tiếp. Bảng cân đối kế toán vẫn phải cook và làm thêm nghề chào bán dự án distress. Và các bạn đừng mong cổ tức bằng tiền mặt. Chỉ có cổ tức bằng giấy lộn- cổ phiếu thôi.
Các con nợ không thể trả nợ, tài sản không thể siết vì siết nợ rồi biết bán cho ai, chưa kể thủ tục kéo dài hàng vài năm. Vậy cách xử lý thế nào? Chuyển nợ thành equity. Các bác có thể dễ dàng tìm hiểu thông tin về các dự án mà các ngân hàng là cổ đông. Hầu hết là rơi vào trường hợp xử lý nợ này.
Nạn nhân đau thương nhất chính là người mua, nhất là những người rơi vào trường hợp bị lừa đảo. Người mua ở góc độ nào đó chính là nạn nhân cho lòng tham của mình. Ở 1 góc độ khác, họ cũng đáng thông cảm do sự thiếu thông tin và kém minh bạch của thị trường. Ngoài ra, sự thiếu trách nhiệm của chính quyền là rất đáng lên án.
Các người mua-nạn nhân ít thương đau hơn là những người như cư dân The Manor Hà Nội, là anh Thiến sĩ lương thấp hơn phí dịch vụ chung cư. Chi phí ở chung cư hiển nhiên là cao hơn so với các loại hình nhà ở khác. Cộng thêm là sự nhập nhằng luật lệ và lòng tham vô đáy của chủ đầu tư. Mức thu nhập hiện nay của người VN là thấp so với chi phí bỏ ra để ở chung cư cao cấp. Chung cư cao cấp với các loại phí dịch vụ vẫn chỉ phù hợp với các bạn Tây,Tàu, Hàn, Việt Kiều và các bạn trẻ thu nhập cao muốn sống giống các bạn Tây…
Đó là những hậu quả đơn giản, ít nghiêm trọng. Hậu quả to lớn chính là các siêu dự án căn hộ hoành tráng từ Nam ra Bắc, từ Cần Thơ, Hậu Giang đến Đà Nẵng, từ Đắc Lắc đến Hải Phòng. Phần nhiều các dự án này là rất bất hợp lý, không có đầu ra. Mỗi dự án chỉ bán được dưới 10% số sản phẩm. Chủ đầu tư đã hết tiền xây tiếp. Người mua đã mất khả năng đóng tiền tiếp. Ngân hàng đã cầm sổ đỏ nhưng không dám siết nợ. Thị trường tê liệt.
Cho đến khi nhà nước bơm tiền thông qua ngân hàng để các công ty tiếp tục xây với hy vọng mong manh là sẽ có người mua các căn hộ cao cấp đó. Để hỗ trợ ngân hàng tiếp tục bơm tiền cho khách hàng vay.
Thế nhưng người mua lại đang dần nhận ra mặt trái của các chung cư cao cấp từ các bê bối gần đây. Liệu có đủ người ngây thơ và thu nhập cao để ở đầy các chung cư cao cấp?
Giả sử kinh tế VN ko tăng trưởng trong một vài năm, thu nhập thực tế người dân suy giảm, các bạn Tây, Tàu, Hàn bỏ chạy. Sẽ không ai có khả năng mua các căn hộ đó. Chúng ta chứng kiến hàng loạt chung cư cao cấp đã hoàn thiện và…ko có ai ở. Người dân vẫn thiếu nhà, nền kinh tế ỳ ạch vì bao nhiêu nguồn lực đã bị các khu chung cư đó hút hết.
