Khu mấy bác đang nói đó 13 trẹo của bác @namvungos đang ở. Thà vô sâu bên trong đi xa hơn 1 xíu nhưng khi cầu thông thì nó ngon hơn là ở gần QL.ý bác là khu nào
- Status
yes khu này ngon. chờ đường xá lên thì ăn đứt TL. giá cũng cao hơn TL mà
nhưng coi bộ khu này hơi bị lâu. thấy có topic mấy bác trữ hàng chờ từ 2010 tới giờ vẫn đang ngắc ngoải.https://www.otosaigon.com/threads/bds-tai-duong-vuon-lai-phuong-an-phu-dong-quan-12-tphcm.1992948/
topic 2015
https://www.otosaigon.com/threads/xin-thong-tin-dat-an-phu-dong-q12.8639734/
Như 1 bài của 1 bác trong này nói, 1 vùng là nhà nước đã định hướng, cộng với cò nữa.
Còn 1 vùng là thực tế, địa lợi, nói thẳng ra là các tiện ích xung quanh, và vị trí xo với TTTP, nhu cầu thật sự của những người ăn chắc mặc bền, muốn bỏ tiền vào đúng với giá trị của nó (nhưng mặt trái có thể là không nhìn xa được!?).
Đặc biệt các bác có biết McDonald, đây là thằng mà khi vào Việt Nam thăm dò thị trường rất kỹ lưỡng, cử người đi thực nghiệm nhiều. Nó chọn 5 nơi này làm chi nhánh đầu tiên của nó.
Còn 1 vùng là thực tế, địa lợi, nói thẳng ra là các tiện ích xung quanh, và vị trí xo với TTTP, nhu cầu thật sự của những người ăn chắc mặc bền, muốn bỏ tiền vào đúng với giá trị của nó (nhưng mặt trái có thể là không nhìn xa được!?).
Đặc biệt các bác có biết McDonald, đây là thằng mà khi vào Việt Nam thăm dò thị trường rất kỹ lưỡng, cử người đi thực nghiệm nhiều. Nó chọn 5 nơi này làm chi nhánh đầu tiên của nó.
- McDonald's ĐaKao: 2-6 Bis Điện Biên Phủ, P.Đa Kao, Q1 / Tel : 083-8202202
- - McDonald's Bến Thành: 2-2A Phạm Ngũ Lão, P.Bến Nghé, Q1 / Tel : 083-8213111
- - McDonald's Phú Lâm: 718 Bis Kinh Dương Vương, P13, Q6 /Tel : 083-8778000
- - McDonald’s Gò Vấp: 01 Đường Quang Trung, P3, Q Gò Vấp/ Tel : 083-9895888
- - McDonald’s Vivo : 1058 Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Q7/ Tel : 083-37753000
Em vẫn có niềm tin bác ạ, và cũng có tin hành lang, nghe đâu vô đường 30 mà k biết đường 30 là đương nào. Quang trọng nữa là hiện giờ lái phân lô bán ầm ầm, bữa đi qua đó tính xúc cái MT xương cá VL nhưng bị hố. Không có lửa sao có khói bác...yes khu này ngon. chờ đường xá lên thì ăn đứt TL. giá cũng cao hơn TL mà
https://www.otosaigon.com/threads/bds-tai-duong-vuon-lai-phuong-an-phu-dong-quan-12-tphcm.1992948/
topic 2015
https://www.otosaigon.com/threads/xin-thong-tin-dat-an-phu-dong-q12.8639734/
Và cũng chính vì chờ lâu nên nó sẽ không còn lâu nữa...
Về khoản quốc lộ, thì ai có nhu cầu đi bên trong thì mới mua bên trong, còn có nhu cầu bên ngoài thì mua bên ngoài thoai bác. Thường bên trong quốc lộ phát triển nhanh hơn so với bên ngoài quốc lộ, có lẽ cái tâm lí ngại xe tải, công, gây nguy hiểm... nên vô tình quốc lộ trở thành đường ranh giới tạo sự chênh lệch phát triển hai khu. Nhìn về khu UBND Q12, tiki thấy đường xá ngon mà chậm phát triển vãi, đứa e trước đây thuê cái nhà 1 trệt 2 lầu, ngang chắc phải 5-6m dài tầm 25m, xây rất ngon lành mà giá hạt dẻ chỉ có 6tr5. Trong khi Lê Văn Khương là đường nối qua Bình Dương, Củ Chi nhìn cũng khá ngon nhưng cũng mất một khoảng thời gian dài để phát triển.
Ngã tư An Sương là cửa ngõ của Tây Bắc, giao của Trường Chinh, QL22 và QL1A, Metro sẽ nằm ở bến xe An Sương. Hầm chui ở nút An Sương cũng sẽ được làm trong tương lai gần để giảm tải kẹt xe ở đây... Kênh Tham Lương sẽ nằm trong dự án cải rạo kênh rạch, quỹ đất xung quanh hai bờ kênh (Nguyễn Văn Quá và Phan Huy Ích) còn nhiều, tiki tin sẽ có các dự án về đây để thực hiện (hiện tại có 4 cái CC Thái An, 2 CC Phúc Yên, 2-3 CC Gia Khang bên Phan Huy Ích...)
Còn về chợ An Sương thì do có cái chợ tạm chưa được xử lý mà ngày càng bành trướng nên không phát triển như mong đợi, chỉ đông vào một thời gian nhất định, nhưng các sạp đã phủ kín từ lâu. Nó là cái chợ danh chính ngôn thuận, giờ giống gái quê, hy vọng e nó sẽ thành gái đẹp trong tương lai.
Ngã tư An Sương là cửa ngõ của Tây Bắc, giao của Trường Chinh, QL22 và QL1A, Metro sẽ nằm ở bến xe An Sương. Hầm chui ở nút An Sương cũng sẽ được làm trong tương lai gần để giảm tải kẹt xe ở đây... Kênh Tham Lương sẽ nằm trong dự án cải rạo kênh rạch, quỹ đất xung quanh hai bờ kênh (Nguyễn Văn Quá và Phan Huy Ích) còn nhiều, tiki tin sẽ có các dự án về đây để thực hiện (hiện tại có 4 cái CC Thái An, 2 CC Phúc Yên, 2-3 CC Gia Khang bên Phan Huy Ích...)
Còn về chợ An Sương thì do có cái chợ tạm chưa được xử lý mà ngày càng bành trướng nên không phát triển như mong đợi, chỉ đông vào một thời gian nhất định, nhưng các sạp đã phủ kín từ lâu. Nó là cái chợ danh chính ngôn thuận, giờ giống gái quê, hy vọng e nó sẽ thành gái đẹp trong tương lai
.@vuongit: do dính cái quy hoạch 3,5 rưỡi và mấy năm bds đi xuống nên dân tình chưa xuống tiền xây nhà. Năm nay xây cũng tạm roài, bác đi vào buổi tối để thấy đất lành chim đậu, dân bên ngoài vào đây ăn uống hóng gió nhiều lắm... Mấy ông bà già ở khu này tiện, khá yên tĩnh, công viên tập thể dục ngon lành, chợ búa đi một chút là đến.
@vuongit:
Dĩ nhiên là một khu có nhiều loại diện tích khác nhau. Nhưng tiki đang nói về tính thanh khoản tốt, tức là các bds hiện tại đang được mua bán dễ dàng, chủ yếu là 50-60m2 (dựa trên những gì tiki thấy những nhà đang xây ở Thạnh Lộc và An Phú Đông, các thông tin xem trên mạng của các dự án phân lô bán nền). Phân khúc tầm 1,5 tỏi đổ lại dành cho nhà và đất sẽ khó có thể có được diện tích lớn được, chủ yếu là nhu cầu ở.
Thực ra điều tiki đang muốn đề cập ở đây là diện tích nhỏ sẽ khó có thể cho thuê, mà chủ yếu là để ở nên sẽ không tạo ra nguồn thu nhập thụ động giúp quá trình tích lũy tài sản nhanh hơn và bền vững hơn.
Còn diện tích lớn xây phòng cho thuê ở Thạnh Lộc, tiki không biết khả năng hồi vốn có nhanh không? Lí do là thường ở vùng ven, nhất là các tỉnh lân cận, diện tích xây phòng thuê thường phải rộng hơn so với bên trong thành phố mà giá thuê phòng lại rẻ. Cùng một mức đầu tư xây phòng, nhưng bên trong thành phố xây được nhiều phòng hơn và giá thuê cũng mắc hơn. Khả năng tăng giá phòng bên trong thành phố cũng nhanh hơn.
Đây là kinh nghiệm anh bạn của tiki chia sẻ: Có một lô đất 400m2 dưới Tỉnh lộ 10 nhưng thuộc địa phận Long An nên giá khá là hạt dẻ, có thể chạy giấy tờ để xây dựng phòng cho thuê nhưng khi tính toán anh bạn của tiki lại quyết định không mua lô đất 400m2 đó để xây phòng cho thuê vì chi phí đầu tư xây dựng là như nhau mà thu về thì ít hơn, khi cần tiền bán khu đất đó sẽ rất khó (tính thanh khoản thấp). Vậy là anh bạn quyết định xây phòng thuê ngay tại mảnh đất bên Bình Tân của mình kiếm dòng tiền ngon lành hơn và khi cần bán lại cũng sẽ rất dễ, không mất quá nhiều thời gian.
Còn vì sao tiki đề cập đến cho thuê phòng trọ vì đó là cái đơn giản nhất mà một người dân có thể làm nếu có trong tay quỹ đất. Ai cũng có nhu cầu ở, nhiều khi ăn có thể nhịn ăn mì tôm, chứ ở thì không thể. An cư thì mới lạc nghiệp được. Phòng trọ sinh lời thực sự rất ít, nếu tính cả đất thì lỗ nặng, nhưng nó được cái là tự sinh tiền mà bác không phải làm gì cả (một nguồn thụ động ít rủi ro). Bác thử nghỉ việc 1 năm là bác sẽ thấy cái giá trị của phòng trọ (nhất là khi bác về già). Cái được lớn nhất của phòng trọ không phải nằm ở số tiền bác kiếm được, mà nó nằm ở chỗ là nó cho bác nhiều thời gian suy tính việc khác (kiếm tiền chẳng hạn ) mà không cần lo cơm áo gạo tiền trước mắt.
Còn vấn đề ổ chuột mà bác nói, theo tiki, đó là vấn đề tất yếu của sự phát triển. Không phải ai cũng có trong tay 1-2 tỏi để tậu cho mình một cái nhà đẹp như bác nói. Họ phải tích lũy tài sản, chuyển đổi từ nhà lá rồi lên cấp 4, cấp 3... Những khu mà bác nói ổ chuột bên Q12 hay là khắp TP này, họ chấp nhận dơ bẩn, không sửa sang nhà cửa, mất an ninh... để tích lũy tài sản. Và trong khả năng của đa phần người dân thì cho thuê phòng, buôn bán nhỏ... là hợp lý trong tầm vốn và hiểu biết của họ (thường mấy khu ổ chuột này mà có dự án mở rộng đường thì hai bên nhanh chóng mọc lên nhà cao tầng vì tâm lý sẵn phá nhà thì làm luôn, rồi trả nợ dần dần dựa trên số tài sản họ tích lũy được). Mà theo tiki nhận thấy thường những khu kênh rạch sông ngòi nhiều, nếu không quản lý tốt, sẽ rất dễ phát sinh khu ổ chuột nhiều hơn so với những khu đất không có kênh rạch, không gần sông, có lẽ là do làm kè không cấp thiết bằng làm đường do đường sông không tạo ra tiền bằng đường bộ.
Còn @vuongit muốn xanh, sạch, mật độ thấp cho một khu dân cư thì chỉ có Bình Quới do Thành phố treo quy hoạch hơn 20 năm hoặc những khu quy hoạch khép kín, chủ đầu tư quản lý tốt - nhằm hút dân có tiền sẵn, ko phát triển tích lũy từ từ - như Gia Hòa - Q9, Phú Mỹ Hưng - Q7, Thảo Điền - Q2, Jamona, Vạn Phúc Riverside - Thủ Đức... thì mới đáp ứng được. Chứ một vài con én, biệt thự hoặc nhà phố mà bác nói, không làm nên mùa xuân ở Thạnh Lộc được. Thạnh Lộc, theo tiki, sẽ vẫn phát triển tích lũy từ dưới lên như bao khu dân cư mà bác gọi là ổ chuột khác.
Dĩ nhiên là một khu có nhiều loại diện tích khác nhau. Nhưng tiki đang nói về tính thanh khoản tốt, tức là các bds hiện tại đang được mua bán dễ dàng, chủ yếu là 50-60m2 (dựa trên những gì tiki thấy những nhà đang xây ở Thạnh Lộc và An Phú Đông, các thông tin xem trên mạng của các dự án phân lô bán nền). Phân khúc tầm 1,5 tỏi đổ lại dành cho nhà và đất sẽ khó có thể có được diện tích lớn được, chủ yếu là nhu cầu ở.
Thực ra điều tiki đang muốn đề cập ở đây là diện tích nhỏ sẽ khó có thể cho thuê, mà chủ yếu là để ở nên sẽ không tạo ra nguồn thu nhập thụ động giúp quá trình tích lũy tài sản nhanh hơn và bền vững hơn.
Còn diện tích lớn xây phòng cho thuê ở Thạnh Lộc, tiki không biết khả năng hồi vốn có nhanh không? Lí do là thường ở vùng ven, nhất là các tỉnh lân cận, diện tích xây phòng thuê thường phải rộng hơn so với bên trong thành phố mà giá thuê phòng lại rẻ. Cùng một mức đầu tư xây phòng, nhưng bên trong thành phố xây được nhiều phòng hơn và giá thuê cũng mắc hơn. Khả năng tăng giá phòng bên trong thành phố cũng nhanh hơn.
Đây là kinh nghiệm anh bạn của tiki chia sẻ: Có một lô đất 400m2 dưới Tỉnh lộ 10 nhưng thuộc địa phận Long An nên giá khá là hạt dẻ, có thể chạy giấy tờ để xây dựng phòng cho thuê nhưng khi tính toán anh bạn của tiki lại quyết định không mua lô đất 400m2 đó để xây phòng cho thuê vì chi phí đầu tư xây dựng là như nhau mà thu về thì ít hơn, khi cần tiền bán khu đất đó sẽ rất khó (tính thanh khoản thấp). Vậy là anh bạn quyết định xây phòng thuê ngay tại mảnh đất bên Bình Tân của mình kiếm dòng tiền ngon lành hơn và khi cần bán lại cũng sẽ rất dễ, không mất quá nhiều thời gian.
Còn vì sao tiki đề cập đến cho thuê phòng trọ vì đó là cái đơn giản nhất mà một người dân có thể làm nếu có trong tay quỹ đất. Ai cũng có nhu cầu ở, nhiều khi ăn có thể nhịn ăn mì tôm, chứ ở thì không thể. An cư thì mới lạc nghiệp được
. Phòng trọ sinh lời thực sự rất ít, nếu tính cả đất thì lỗ nặng, nhưng nó được cái là tự sinh tiền mà bác không phải làm gì cả (một nguồn thụ động ít rủi ro). Bác thử nghỉ việc 1 năm là bác sẽ thấy cái giá trị của phòng trọ (nhất là khi bác về già). Cái được lớn nhất của phòng trọ không phải nằm ở số tiền bác kiếm được, mà nó nằm ở chỗ là nó cho bác nhiều thời gian suy tính việc khác (kiếm tiền chẳng hạn ) mà không cần lo cơm áo gạo tiền trước mắt.Còn vấn đề ổ chuột mà bác nói, theo tiki, đó là vấn đề tất yếu của sự phát triển. Không phải ai cũng có trong tay 1-2 tỏi để tậu cho mình một cái nhà đẹp như bác nói. Họ phải tích lũy tài sản, chuyển đổi từ nhà lá rồi lên cấp 4, cấp 3... Những khu mà bác nói ổ chuột bên Q12 hay là khắp TP này, họ chấp nhận dơ bẩn, không sửa sang nhà cửa, mất an ninh... để tích lũy tài sản. Và trong khả năng của đa phần người dân thì cho thuê phòng, buôn bán nhỏ... là hợp lý trong tầm vốn và hiểu biết của họ (thường mấy khu ổ chuột này mà có dự án mở rộng đường thì hai bên nhanh chóng mọc lên nhà cao tầng vì tâm lý sẵn phá nhà thì làm luôn, rồi trả nợ dần dần dựa trên số tài sản họ tích lũy được). Mà theo tiki nhận thấy thường những khu kênh rạch sông ngòi nhiều, nếu không quản lý tốt, sẽ rất dễ phát sinh khu ổ chuột nhiều hơn so với những khu đất không có kênh rạch, không gần sông, có lẽ là do làm kè không cấp thiết bằng làm đường do đường sông không tạo ra tiền bằng đường bộ.
Còn @vuongit muốn xanh, sạch, mật độ thấp cho một khu dân cư thì chỉ có Bình Quới do Thành phố treo quy hoạch hơn 20 năm hoặc những khu quy hoạch khép kín, chủ đầu tư quản lý tốt - nhằm hút dân có tiền sẵn, ko phát triển tích lũy từ từ - như Gia Hòa - Q9, Phú Mỹ Hưng - Q7, Thảo Điền - Q2, Jamona, Vạn Phúc Riverside - Thủ Đức... thì mới đáp ứng được. Chứ một vài con én, biệt thự hoặc nhà phố mà bác nói, không làm nên mùa xuân ở Thạnh Lộc được. Thạnh Lộc, theo tiki, sẽ vẫn phát triển tích lũy từ dưới lên như bao khu dân cư mà bác gọi là ổ chuột khác.
Khu bác nói là biệt thự Thạnh xuân phải hông ka, đường có đi qua cái cầu (hình như còn đường đất đoạn đầu, mới đầu tưởng bở... ai dè vào trong thơm) toàn nhà biệt thự, nhưng đi vào khúc bên trong (hình như chỗ bo cua với mấy cái ao) thì chưa đẹp, khúc này thông ra QL luôn.
@tikitudo: mình chỉ đơn giản nói 1 câu: quy trình phát triển đô thị nó khác nhau theo thời gian. TL bắt đầu phát triển từ 2 năm trở lại đây sẽ khác so với những vùng khởi điểm từ 7-8 năm về trước.
Có lẽ bác khác mình vì bác nói trên phương diện nhà đầu tư, mình nói trên phương diện cư dân sinh sống
Trước kia mình sống khu vực Trung Chánh- bà Điểm- Tân Thới Nhất. mình cũng đi nhiều khu Trung Chánh- Trung Mỹ Tây và các khu khác Q12, Bình Tân.
Chỉ có Trung Mỹ Tây Q12 nhìn thoáng sạch, không nhiều nhà trọ, còn các vùng khác nhưTân Thới Nhất. Đông Hưng Thuận, và nhất là TCH, Hiệp Thành, Vĩnh Lộc... nhà trọ ê hề, cư dân bát nhào nhìn oải. Bên TL thì khác, nhà đa số là diện tích lớn hơn 60m2 chứ ít có dạng 30m2 như mấy khu mình kể trên
Có lẽ bác khác mình vì bác nói trên phương diện nhà đầu tư, mình nói trên phương diện cư dân sinh sống
Trước kia mình sống khu vực Trung Chánh- bà Điểm- Tân Thới Nhất. mình cũng đi nhiều khu Trung Chánh- Trung Mỹ Tây và các khu khác Q12, Bình Tân.
Chỉ có Trung Mỹ Tây Q12 nhìn thoáng sạch, không nhiều nhà trọ, còn các vùng khác nhưTân Thới Nhất. Đông Hưng Thuận, và nhất là TCH, Hiệp Thành, Vĩnh Lộc... nhà trọ ê hề, cư dân bát nhào nhìn oải. Bên TL thì khác, nhà đa số là diện tích lớn hơn 60m2 chứ ít có dạng 30m2 như mấy khu mình kể trên
Chỉnh sửa cuối:
- Status
