Hiện sự việc CocoBay thông báo phá bỏ cam kết lợi nhuận đang là chủ đề nóng trên tất cả các phương tiện truyền thông trong những ngày vừa qua.
Thực tế Coco bay cũng không hẳn lừa đảo như một số bài báo hoặc nhận định chủ quan của nhà đầu tư bị phá bỏ cam kết và thiệt hại. Nói đúng bản chất đây là 1 bài toán tài chính của các chủ đầu tư giống phát hành Trái phiếu doanh nghiệp hay cam kết lợi nhuận, chuyển đổi thành cổ phiếu, Thẻ member du lịch có giá trị 10 năm trên toàn bộ hệ thống nghỉ dưỡng..., ở đây rất nhiều người trong chúng ta bị mắc sai lầm.
1- Đầu tư khi không hiểu rõ về sản phẩm định đầu tư, Codotel - đứa con lai giữa căn hộ và khách sạn - không được thừa nhận bởi luật, luật không cho phép đất thương mại, kinh doanh, du lịch có sổ đỏ - mà đi đâu tôi cũng thấy mấy người bán nói sẽ có sổ hứa chắc chắn nhà nước sẽ thông qua giống như lý luận của bạn ủng hộ Codotel gắn mác Chủ đầu tư uy tín (Tôi có đính kèm dưới đây). Nên nhớ rằng 6 năm qua đã có hàng trăm cuộc hội thảo về tháo gỡ khó khăn, xây dựng khung pháp lý cho codotel, nhưng vẫn chưa đặt được tên, quy phạm định nghĩa sản phẩm codotel, chưa kể nếu đã có khung thì cũng mất 3-5 năm để luật đi vào thực tế.
2-Tâm lý là nhà đầu tư thông minh, thời thượng, lợi nhuận thặng dư cho dù có vay thêm của ngân hàng để sở hữu codotel, đó chính là : Tham
3-Tin tưởng 1 cách mù quáng là Doanh nghiệp đó lớn vậy, uy tín vậy thì "chết" thế nào được . Xin thưa trước đây có ai nghĩ nhiều doanh nghiệp lớn mà tôi không tiện nêu tên lại rơi vào ngõ cụt tay như bây giờ không?
4-Nghe mấy ông chuyên gia có quyền lợi khuyên hoặc được thuê cộng với sự tự tin vào bản thân là mình hiểu biết mà mất đi cảnh giác
5-Thiếu tự tin vào bản thân mới để người khác cầm tiền kinh doanh hộ
6.....
Vì sao đầu tư Condotel sẽ bị mất tiền như thế nào?
Thắng- Thua ngay keo đầu
Nguyên tắc đầu được ưu tiên hàng đầu của tất cả các tỷ phú là dùng tiền của người khác để đầu tư. Thường thì nhà đầu tư vay tiền của ngân hàng, huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp...vv tất cả đều phải trả lãi và phải có đủ tài sản đảm bảo.
Sở hữu khách sạn, chuỗi khách sạn, tòa nhà văn phòng, trung tâm thương mại thường là đích đến đối với hầu hết các ông chủ thành công trong các lĩnh vực kinh doanh. Như bị mê hoặc, các nhà đầu tư condotel tự nguyện giao tiền của mình cho Chủ đầu tư xây khách sạn 3,4,5 sao kinh doanh, giúp Chủ đầu tư giải quyết vấn đề khó nhất là vốn dài hạn mà không phải trả lãi suất, không tài sản đảm bảo hay điều kiện ràng buộc gì, toàn bộ rủi ro đã được nhẹ nhành chuyển sang vai Nhà đầu tư một cách vô cùng êm ái. Rõ ràng là Chủ đầu tư đã thắng ngay keo đầu với sự dâng hiến tự nguyện của các Nhà đầu tư.
Nguyên tắc quan trọng trong đầu tư bất động sản là lãi ngay khi ký hợp đồng. Chiểu theo nguyên tắc này thì Chủ đầu tư lãi to từ trước khi ký hợp đồng bán sản phẩm vì rằng Chủ đầu tư chỉ phải nộp tiền sử dụng đất cho nhà nước theo mục đích “ sản xuất kinh doanh” trong khi tính vào giá và bán cho Nhà đàu tư lại là đất ở, sử dụng lâu dài. Việc này nhà chức trách đã chính thức lên tiếng, cụ thể. Tại Báo cáo số 3014/UBND-XDNĐ ngày 30/03/2018 UBND tỉnh Khánh Hòa nhận định "Thu ngân sách từ tiền sử dụng đất đối với dự án du lịch, nghỉ dưỡng quá thấp, vì thu tiền sử dụng đất theo mục đích đất sản xuất kinh doanh". Như vậy, tại keo này Chủ đầu tư lại thắng, và Nhà đầu tư lại là Người thua thiệt.
Cam kết lợi nhuận
Mới đây, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh ( HoREA) ông Lê Hoàng Châu nhận định: vì mục đích của các chủ đầu tư muốn bán nhanh, chốt lời nhanh dự án condotel nên các chủ đầu tư thường thực hiện phương thức bán căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm với thủ thuật tăng giá bán cao hơn rất nhiều so với giá gốc chính.
Tính đến nay chưa có một nghiên cứu và điều tra nào khẳng định có hay không việc Chủ đầu tư tăng giá bán sau đó trích lại trả Nhà đầu tư bằng các cam kết lợi nhận. Nhưng có một điều chắc chắn là giá thành sản phẩm rất cao, tương đương với giá chung cư cao cấp ở lâu dài tại các đô thị lớn, như vậy bản chất là Nhà đầu tư đã phải trả khống một khoản lớn so với giá trị sản phẩm nhận được.
Thực tế không thiếu những chủ đầu tư không thực hiện hoặc không thể thực hiện được những “cam kết” với Nhà đầu tư. Hiện thực này sẽ “nở rộ” trong thời gian tới khi nhiều condotel đi vào hoạt động, khi tình hình thế giới có nhiều bất ổn ảnh hưởng đến thị trường khách du lịch.
Ăn chia
Cam kết phân chia lợi nhận 80/20; 85/15 thậm chí 90/10 ( Nhà đầu tư/Chủ đầu tư) thoạt nghe thấy Nhà đầu tư có lợi. Nhằm tách riêng hoạt động đầu tư và khai thác, các Chủ đầu tư thường thuê đơn vị quản lý khách sạn chuyên nghiệp hoặc thành lập công ty quản lý vận hành riêng và hạch toán đốc lập. Như vậy, hạch toán khách sạn sẽ dựa trên nguyên tắc tính đúng, tính đủ và bổ đầu cho các Nhà đầu tư.
Theo nhận định của chuyên gia công ty kiểm toán nhóm Big Four (4 công ty kiểm toán lớn nhất thị trường) – đơn vị chuyên đảm nhiệm việc kiểm toán trên 40 dự án khách sạn và condotel 4-5 sao hàng đầu Việt Nam như Marriott, Intercontinental, Sheraton, Novotel… , với phân khúc condotel, khách sạn 4-5 sao, chỉ cần đảm bảo mức công suất lấp đầy phòng khoảng 40% -45%, thì việc trả lợi nhuận ở mức 8%-12% cho khách đã nằm trong tầm tay.
Nhận định trên đúng với những condotel có vị trí thuận lợi nằm trong trung tâm đô thị hoặc trung tâm khu du lịch. Đối với những condotel nằm xa trung tâm hoặc ở vùng chỉ khai thác được một mùa du lịch là không thực tế. Với các condotel này, mùa thấp điểm Nhà đầu tư không những không được chia lợi nhuận mà lại phải đóng tiền để đảm bảo khách sạn hoạt động ở mức tối thiểu, để duy tu bảo trì đảm bảo khách sạn trong tình trạng sẵn sàng phục vụ, tránh rêu phong xuống cấp. Nhằm trấn an các Nhà đầu tư, một số Chủ đầu tư “cam kết” lợi nhuận ăn chia không thấp hơn 10% của giá trị căn hộ trước thuế. Tuy nhiên một lần nữa cam kết chỉ là cam kết vì không có ngân hàng hoặc bên thứ ba đứng ra bảo lãnh việc thực hiện. Và khi cam kết bị xoá bỏ, với tranh chấp dân sự tại toà thì nhà đầu tư nhỏ lẻ luôn ở thế thấp cổ bé họng với đội ngũ tranh tụng hùng hậu của Chủ đầu tư.
Vốn ơi, một đi không trở lại !
Trong đầu tư BĐS, Nhà đầu tư kỳ vọng tăng giá theo thời gian và tạo dòng tiền. Có nghĩa là nhà đầu tư hưởng lợi từ sự tăng giá theo thời gian, theo sự hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội của khu vực có BĐS của họ. Mua càng lâu, giữ càng lâu càng tăng giá. Đồng thời nhà đầu tư tranh thủ khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh nhằm tạo dòng tiền. Đối với condotel lại khác, người mua chỉ khai thác được dòng tiền qua Chủ đầu tư. Vì thời hạn sử dụng có hạn nên càng lâu thời hạn càng ngắn và như vậy giá càng giảm.
Trong hoạt động kinh doanh BĐS, người ta thường chỉ tính khấu hao tài sản hình thành trên đất, không ai tính khấu hao “quyền sử dụng đất”. Nhưng đối với condotel sau thời hạn sử dụng thường 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70 năm. (bao gồm thời gian xin giấy phép, chuẩn bị đầu tư và xây dựng), sau 50, 70 năm tòa nhà cũng là thời điểm tòa nhà hết “đát” sử dụng vì vậy phải tính khấu hao. Nếu không đầu tư condotel, với số tiền 3 tỷ (bằng tiền mua 1căn condotel) gửi ngân hàng với lãi suất 7,5%/năm, sau 45 năm (công thức suất kép T=3tỷ x (1+8%/năm)45 sẽ lên tới 77,7 tỷ- một con số đủ để thức tỉnh những ai còn u mê, ảo tưởng con gà đẻ trứng vàng condotel.
Tôi thì ko bao giờ tin vào mô hình nào đưa ra cam kết lợi nhuận, nó rất phản kinh doanh, thậm chí có dấu hiệu lừa đảo hoặc làm liều. Ngay từ khi Cocobay hay các dự án codotel khác mở bán và cam kết kiểu đánh vào lãi cao là thấy nguy cơ mắc kẹt. Việc ko chi trả này dẫn đến hệ lụy rất lớn đầu tiên cho nhà đầu tư codotel không có lợi nhuận cam kết, không chuyển đổi bán lại được do đang giai đoạn khủng hoảng niềm tin, thoả thuận nâng cấp lên căn hộ cũng chờ hướng dẫn điều chỉnh công năng vốn mất nhiều thời gian của TP Đà Nẵng chứ không phải là lời hứa của doanh nhiệp. Và kế tiếp thiệt hại chính là cho SHB, ngân hàng tài trợ vốn cho người mua. Khách hàng khả năng vừa mất trắng tài sản đối ứng vừa lọt vào danh sách nợ xấu.
Như vậy với hai khối ung nhọt lớn đã phình ra trong chu kỳ 5-8 năm qua chính là khối Codotel và mới đây quy mô của việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp (mà chủ yếu là doanh nghiệp Bất Động sản) cam kết lãi cao, nếu không được sự để ý , điều chỉnh đúng mức của Nhà nước thì sẽ là hệ luỵ cực kỳ lớn dẫn đến nguy cơ sụp đổ domino về cam kết lợi nhuận, doanh nghiệp nguy cơ cao mất thanh khoản, dẫn đến phá sản và thị trường bất động sản sẽ khủng hoảng, từ đó gây đông máu tắc mạch các chỉ số kinh tế vĩ mô.
“Đánh giá mức độ vấn đề từ Cocobay Đà Nẵng, vị Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng: "Đây chỉ là rủi ro nhẹ nhàng thôi, không bằng các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản. Tức là nhà của anh chưa mất và nó vẫn có khả năng tăng cao nữa.
Và với đề xuất hiện nay thì có thể chuyển sang chung cư, thậm chí còn có thể trả lại và lấy lại tiền. Đề xuất của anh Thành Cocobay tôi cho là đúng mức và có thể thoả thuận thêm. Ở đây, chỉ có lợi nhuận giảm.”
Nghe rất hợp lý nhưng phân tích nhìn nhận thấu đáo thì khi có những lời kêu gọi kiểu này thì thường báo trước những tín hiệu tiêu cực sắp tới sẽ có thể xảy ra trên diện rộng.
Thông tin thống kê về thị trường Codotel.
Hiện Codotel phân bố hầu hết trên các tỉnh phát triển du lịch biển như : Quảng Ninh, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu và Kiên Giang (Phú Quốc). Nguyên trong năm 2019 tính tới quý III/2019 có tới 15.500 căn hộ Codotel chào bán ra thị trường.
View attachment 2070254View attachment 2070255
===============================================================
Hiện nhóm Zalo thảo luận về BĐS vẫn cần thêm các member là các chuyên gia về đầu tư BĐS tham gia. Vui lòng inbox hộp thư số đt để tham gia.
