- Status
Trước em vay ANZ mua nhà dự án bình thường mà, khi đó nhà đã đâu ra sổ đâu...?!
Bác vay ANZ thế bằng nhà dự án đó lun a? Nếu thế thì ANZ wa' dễ chứ những bank nn khác như Citi or HSBC nếu bác muốn mua nhà dự án bác phải thế sổ đỏ 1 nhà khác vào mới vay được đấy ạ.
Không phải.
Nhưng NH mở van tín dụng, CĐT mới có tiền làm dự án, đào móng, xây hầm, quảng cáo, bán hàng...
Khách hàng 1 số mua bằng tiền tự thân, 1 số bằng tiền vay.
Hiệu ứng venturi trong vật lý xảy ra, nói nôm na, 10 người lao vào sẽ kéo theo 100 người, 1000 người... và sẽ tạo thành cơn lốc.
Các bác cứ nhìn quanh, như em, tất cả những người mua căn hộ em quen biết, ai cũng có ít nhất 2, 3 BĐS. Mua chỉ cho thuê và đầu tư, chả ai ở cả.
Ai thuê mà lắm thế, trừ những chỗ quen thuộc, khách hàng cũ. Expat chỉ có nhiêu, có tăng lên đâu. Đừng nói người VN đủ tiền thuê nhá. Người đủ tiền, dám bỏ 20-30 triệu/tháng cho việc ở, thì nhà của họ đầy ra, thuê làm gì.
Căn hộ lên giá. Ờ, thì lên.Giá không phản ánh thị trường, thanh khoản mới phản ánh.
Cơn sóng đang lên, ai cũng cao hứng, nên vui được cứ vui. Em ủng hộ tất cả các bác vay hay không vay, đầu tư mạnh vào.
"Giá không phản ánh thị trường, thanh khoản mới phản ánh", bác có thể giải thích rõ hơn ý này được ko ạ, em chưa hiểu rõ lắm? Giá phản ánh cung cầu, cầu ở đây tức là nhu cầu và có khả năng thanh toán. Ý bác là giá có tăng nhưng thanh khoản không cao tương ứng, có nghĩa là toàn chuyền bom nên ôm vào rồi thì ko dễ đẩy đi?
Ý bác là đánh thuế bất động sản? Lộ trình như vậy khá là rõ ràng và là tất yếu ở bất kỳ quốc gia nào, bất động sản cũng là một loại hàng hóa, để sở hữu phải bỏ chi phí và nó phải sinh lợi tương ứng, anh thu lợi từ đó thì anh phải đóng thuế, dùng càng nhiều thì đóng thuế càng nhiều, không thể cứ sử dụng mà không đóng thuế như hiện nay được.
Bất động sản phát triển, hay các cuộc khủng hoảng ở bất kỳ đâu cũng bắt đầu từ lãi suất thấp, do Nhà nước hay nói cách khác do các tay chơi lớn, nhà tạo lập thị trường muốn vậy để kích thị trường, để đẩy hàng hóa đi, chứ thị trường tăng không phải do nhu cầu của thị trường tăng lên. Nền kinh tế chưa phát triển bao nhiêu, tức là người dân vẫn chưa có nhiều tiền hơn, thì Nhà nước, ngân hàng cho mượn tiền bằng lãi suất thấp. Người dân, chúng ta chỉ là người chạy theo thị trường. Một điểm nữa là vì không ở đâu mà người dân chỉ thích đầu tư hay đầu cơ như Việt Nam, chỉ thích mua cái gì đó đợi ít lâu nó tăng giá rồi bán, chứ không nghĩ đến chuyện đầu tư vào sản xuất kinh doanh, tạo ra giá trị thực, giá trị gia tăng cho nền kinh tế, cho nên khi không có kênh đầu tư nào khả dĩ như hiện nay (gửi tiết kiệm, chứng khoán, ngoại tệ, vàng) thì tiền đổ vào bất động sản là chuyện đương nhiên. Các nhà phát triển dự án hiểu rõ điều này, họ là người cung cấp hàng hóa cho cuộc chơi này, thì phát triển CHCC là lựa chọn đầu tiên, vì một là biên lợi nhuận mới cao, hai là vì CHCC thì người có tiền mới hào hứng tham gia vì có cảm giác đang mua tài sản (mà thực ra là tiêu sản), mới vẽ ra câu chuyện có dòng tiền đều đặn từ việc cho nước ngoài thuê với giá cao.
Em chỉ đang lăn tăn một suy nghĩ là, để thị trường này tiếp tục phát triển, để đẩy cho hết hàng hóa ra, thì nhà tạo lập thị trường có cần một đợt tăng lớn của thị trường chứng khoán không, tạo tiền đề cho các tay chơi có lợi nhuận, từ đó họ mới hiện thực hóa lợi nhuận từ tài sàn giấy sang tài sản khác, tức tài sản thực là bất động sản? Nếu không thì làm cách nào để họ có thể đẩy cuộc chơi lên cao trào và đẩy cho hết khối hàng hóa này ra? Nếu họ cần một đợt tăng lớn của TTCK thì dòng cổ phiếu nào sẽ dẫn dắt, có nhất thiết phải là cổ phiếu bất động sản không hay dòng cổ phiếu nào cũng được?
Cuối cùng, mọi người hay phỏng đoán khi nào là đỉnh, em cũng không biết khi nào sẽ là đỉnh, nhưng em nghĩ rằng khi mà các tay chơi lớn như Vin, Đại Quang Minh, Nova đã đẩy xong hết hàng thì lúc đó là đỉnh, tức là đỉnh có thể đến khi các dự án còn chưa xây xong nữa, vì các tay chơi lớn không ngu ngơ đến mức để mình kẹt lại lưng chừng trong cuộc chơi mà chính họ là người tạo ra.
Ý bác Alibabaxxx là giá cứ thổi là tăng bao nhiêu bao nhiêu tr/m2 , nhưng thật ra giá đấy là do người đã mua nghĩ ra và sale thổi, chứ thực tế số hàng giao dịch với mức giá đấy chiếm ko đến 10% thị trường,còn lại đa số giao dịch thấp hơn mức giá đó.
Em lấy VD, masteri thần thánh kêu là từ 28 vọt lên 4x, nhưng thực chất có khi chẳng đến 10% số người mua mới ở mức 4x. Mà có khi những người giao dịch được ở mức 4x là những người mua căn đẹp, lúc mua nó đã over 35 mie nó rồi. Trừ thuế, phí , môi giới còn lại được bao nhiêu?
Thêm vào đấy người VN rất hay có tâm lý Gato, VD cùng 1 khu nhà ở, lúc mua cả khu như nhau , VD hơn 1 tỷ /1 nền. Thấy nền nhà hàng xóm bán 2 tỷ, lập tức ai cũng nghĩ là nhà mifh phải bán 2,1 tỷ mới là mức giá mới.
Cách các ngân hàng thẩm định giá BĐS bây h cũng vậy, lấy giá trung bình của việc đi loanh quoanh hỏi 3-4 người xung quanh xem giá đất ở đây bao nhiêu rồi cộng trừ với khung giá nhà nước rồi chia TB ra. Đây chính là lý do của việc nợ xấu BĐS, cho vay vượt quá giá trị tài sản thật.
Cảm ơn bác, em đã hiểu cặn kẽ rồi, bác Baba cứ nói câu nào là đắt câu đó
)Bác mô tả việc định giá BĐS của ngân hàng bây giờ khá đúng, một số ngân hàng trong đó có ngân hàng em thì đi thuê thẩm định giá bên ngoài, nhưng cách làm chắc cũng không khác nhiều.
http://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/290925/dai-gia-dia-oc-cat-giam-tren-50-so-luong-du-an-moi.html
Đại gia địa ốc cắt giảm trên 50% số lượng dự án mới
29/02/2016 05:00 GMT+7
Trước những động thái mới về kiểm soát tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước, nhiều doanh nghiệp địa tại TP.HCM, đã có những động thái thận trọng để thích nghi với chính sách.
Trao đổi với VietNamNet, một đại gia địa ốc hàng đầu ở phân khúc cao cấp tại TP.HCM cho biết, trong năm 2015, Tập đoàn đã giới thiệu 12 dự án mới, nâng tổng số dự án lên 27. Trong năm đã có gần 6.000 giao dịch thành công và hơn 2.500 căn hộ bàn giao đúng tiến độ.
Dù kết quả năm qua rất khả quan nhưng Tập đoàn này khá thận trọng với kế hoạch năm 2016 với mục tiêu giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới, với khoảng 4.000 sản phẩm. Đặc biệt, ngoài các dự án căn hộ ở quận 1, quận 2, quận 4, quận 7, Phú Nhuận, Tân Phú… đại gia này sẽ đa dạng hóa sản phẩm khi lần đầu tiên giới thiệu ra thị trường các dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Đông và khu Tây Nam TP.HCM.
[xtable=bcenter|cellpadding:0|cellspacing:0|400x@]
{tbody}
{tr}
{td}
{/td}
{/tr}
{tr}
{td}
Đại gia địa ốc cắt giảm trên 50% số lượng dự án mới{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Nhiều doanh nghiệp khác cũng có những động thái thay đổi để thích nghi với cuộc chơi mới. Công ty Lê Thành cho biết, sẽ tiếp tục triển khai xây dựng gần 2.000 căn hộ dự án Lê Thành Tân Tạo và đầu tư khoảng 2.000 căn hộ mini,diện tích mỗi căn khoảng 20 m2 để cho thuê tháng với giá chỉ 1,5 triệu đồng/tháng. Đây được xem là lối đi riêng hướng đến nhu cầu thực, né phân khúc giá cao đang bị cạnh tranh khốc liệt.
Công ty Hưng Lộc Phát, một doanh nghiệp có quỹ đất khá lớn và tiềm lực tài chính mạnh nhờ ngành kinh doanh vật liệu xây dựng, cũng khá thận trọng với kế hoạch năm 2016. Hiện tại, phần lớn căn hộ tại dự án Hưng Phát Silver Star của chủ đầu tư này đã bán hết. Tuy nhiên, chủ đầu tư này chỉ mới công bố thêm dự án căn hộ cao cấp The Golden Star quận 7. Các dự án khác có ra hàng trong năm nay hay không vẫn còn chờ…thị trường.
Một doanh nghiệp cũng có bước thay đổi khá rõ nét là Him Lam Land. Trong năm 2015, doanh nghiệp này đã tiêu thụ gần 2.000 căn hộ cao cấp mức giá trên dưới 2 tỷ/căn, thuộc 2 dự án Him Lam Riverside và Him Lam Chợ Lớn. Tuy nhiên, nhận thấy thị trường đang có xu hướng tăng cung căn hộ mức giá cao, doanh nghiệp này đã chuyển hướng sang mô hình căn hộ cao cấp với khoảng 2.000 căn hộ với giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn.
Nói về chiến lược mới này, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, cho biết, việc giảm giá không đồng nghĩa với giảm chất lượng sản phẩm. Chất lượng xây dựng, hoàn thiện, trang thiết bị cho đến các tiện ích các dự án của Him Lam đều thống nhất về tiêu chuẩn chất lượng.
“Điểm khác biệt để giảm giá chính là vị trí, thay vì ở trung tâm, chúng tôi sẽ chọn vị trí vùng ven quận 9, Thủ Đức, nơi có giá đất rẻ nhưng vẫn thuận tiện về giao thông. Ngoài ra, thiết kế căn hộ cũng được tối ưu hóa về diện tích để phù hợp với nhu cầu các gia đình trẻ” - ông Phúc cho biết.
Hướng đi mới của Him Lam Land cũng có điểm khá trùng hợp với Tập đoàn Novaland. Cuối năm 2015, Tập đoàn này đã gây ngạc nhiên với thị trường khi công bố dự án Khu phức hợp căn hộ cao cấp Richstar gần khu Đầm Sen, quận Tân Phú. Đây là dự án hiếm hoi của Novaland ở phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn.
Các chuyên gia cho rằng, ở mỗi khu vực đều có nhu cầu nhà ở từ bình dân đến cao cấp. Khi cuộc chiến cao cấp ở trung tâm đến hồi khốc liệt thì doanh nghiệp mới bắt đầu để ý đến vùng ven.
Bên cạnh việc mở rộng ra vùng ven, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết: “Chúng tôi sẽ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường cũng như của Novaland”.
Nhiều dấu hiệu cho thấy, các doanh nghiệp đã lường trước và có sự chuẩn bị sẵn với những tín hiệu từ Ngân hàng Nhà nước trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng. CBRE dự báo, tỷ lệ tăng trưởng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM năm 2016, dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015.
Đại gia địa ốc cắt giảm trên 50% số lượng dự án mới
29/02/2016 05:00 GMT+7
Trao đổi với VietNamNet, một đại gia địa ốc hàng đầu ở phân khúc cao cấp tại TP.HCM cho biết, trong năm 2015, Tập đoàn đã giới thiệu 12 dự án mới, nâng tổng số dự án lên 27. Trong năm đã có gần 6.000 giao dịch thành công và hơn 2.500 căn hộ bàn giao đúng tiến độ.
Dù kết quả năm qua rất khả quan nhưng Tập đoàn này khá thận trọng với kế hoạch năm 2016 với mục tiêu giới thiệu ra thị trường 5 dự án mới, với khoảng 4.000 sản phẩm. Đặc biệt, ngoài các dự án căn hộ ở quận 1, quận 2, quận 4, quận 7, Phú Nhuận, Tân Phú… đại gia này sẽ đa dạng hóa sản phẩm khi lần đầu tiên giới thiệu ra thị trường các dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu Đông và khu Tây Nam TP.HCM.
[xtable=bcenter|cellpadding:0|cellspacing:0|400x@]
{tbody}
{tr}
{td}
{/td}{/tr}
{tr}
{td}
Đại gia địa ốc cắt giảm trên 50% số lượng dự án mới{/td}
{/tr}
{/tbody}
[/xtable]
Nhiều doanh nghiệp khác cũng có những động thái thay đổi để thích nghi với cuộc chơi mới. Công ty Lê Thành cho biết, sẽ tiếp tục triển khai xây dựng gần 2.000 căn hộ dự án Lê Thành Tân Tạo và đầu tư khoảng 2.000 căn hộ mini,diện tích mỗi căn khoảng 20 m2 để cho thuê tháng với giá chỉ 1,5 triệu đồng/tháng. Đây được xem là lối đi riêng hướng đến nhu cầu thực, né phân khúc giá cao đang bị cạnh tranh khốc liệt.
Công ty Hưng Lộc Phát, một doanh nghiệp có quỹ đất khá lớn và tiềm lực tài chính mạnh nhờ ngành kinh doanh vật liệu xây dựng, cũng khá thận trọng với kế hoạch năm 2016. Hiện tại, phần lớn căn hộ tại dự án Hưng Phát Silver Star của chủ đầu tư này đã bán hết. Tuy nhiên, chủ đầu tư này chỉ mới công bố thêm dự án căn hộ cao cấp The Golden Star quận 7. Các dự án khác có ra hàng trong năm nay hay không vẫn còn chờ…thị trường.
Một doanh nghiệp cũng có bước thay đổi khá rõ nét là Him Lam Land. Trong năm 2015, doanh nghiệp này đã tiêu thụ gần 2.000 căn hộ cao cấp mức giá trên dưới 2 tỷ/căn, thuộc 2 dự án Him Lam Riverside và Him Lam Chợ Lớn. Tuy nhiên, nhận thấy thị trường đang có xu hướng tăng cung căn hộ mức giá cao, doanh nghiệp này đã chuyển hướng sang mô hình căn hộ cao cấp với khoảng 2.000 căn hộ với giá từ 1 - 1,5 tỷ đồng/căn.
Nói về chiến lược mới này, ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng Giám đốc Him Lam Land, cho biết, việc giảm giá không đồng nghĩa với giảm chất lượng sản phẩm. Chất lượng xây dựng, hoàn thiện, trang thiết bị cho đến các tiện ích các dự án của Him Lam đều thống nhất về tiêu chuẩn chất lượng.
“Điểm khác biệt để giảm giá chính là vị trí, thay vì ở trung tâm, chúng tôi sẽ chọn vị trí vùng ven quận 9, Thủ Đức, nơi có giá đất rẻ nhưng vẫn thuận tiện về giao thông. Ngoài ra, thiết kế căn hộ cũng được tối ưu hóa về diện tích để phù hợp với nhu cầu các gia đình trẻ” - ông Phúc cho biết.
Hướng đi mới của Him Lam Land cũng có điểm khá trùng hợp với Tập đoàn Novaland. Cuối năm 2015, Tập đoàn này đã gây ngạc nhiên với thị trường khi công bố dự án Khu phức hợp căn hộ cao cấp Richstar gần khu Đầm Sen, quận Tân Phú. Đây là dự án hiếm hoi của Novaland ở phân khúc căn hộ cao cấp có mức giá chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng/căn.
Các chuyên gia cho rằng, ở mỗi khu vực đều có nhu cầu nhà ở từ bình dân đến cao cấp. Khi cuộc chiến cao cấp ở trung tâm đến hồi khốc liệt thì doanh nghiệp mới bắt đầu để ý đến vùng ven.
Bên cạnh việc mở rộng ra vùng ven, ông Phan Thành Huy, Tổng Giám đốc Tập đoàn Novaland, cho biết: “Chúng tôi sẽ tập trung phát triển và hoàn thành dự án đã công bố, hạn chế mua thêm dự án mới để kiểm soát tín dụng, không tăng dư nợ, đảm bảo thanh khoản, đảm bảo chất lượng sản phẩm, góp phần vào sự phát triển bền vững của thị trường cũng như của Novaland”.
Nhiều dấu hiệu cho thấy, các doanh nghiệp đã lường trước và có sự chuẩn bị sẵn với những tín hiệu từ Ngân hàng Nhà nước trong việc hạn chế và kiểm soát tín dụng. CBRE dự báo, tỷ lệ tăng trưởng giá dự kiến sẽ đạt đỉnh điểm vào năm 2016. Tuy nhiên, tỷ lệ tiêu thụ tại Hà Nội và TP.HCM năm 2016, dự kiến sẽ chậm hơn so với năm 2015.
Vì em làm ngành ngân hàng màCảm ơn bác, em đã hiểu cặn kẽ rồi, bác Baba cứ nói câu nào là đắt câu đó
Bác mô tả việc định giá BĐS của ngân hàng bây giờ khá đúng, một số ngân hàng trong đó có ngân hàng em thì đi thuê thẩm định giá bên ngoài, nhưng cách làm chắc cũng không khác nhiều.
) Ngân hàng e cũng đi thuê Savills, CBRE, Hoàng Quân.. định giá nhưng cách làm của họ cũng i như vậy, nên là cũng chỉ nên coi thẩm định giá ngân hàng là nguồn tham khảo thôi. Cá nhân e khi đầu tư BĐS loại trừ yếu tố may rủi, cứ được 10% lợi nhuận sau chi phí thuế thiếc các kiểu là em hạnh phúc trào dâng rồi.- Status
