Thảo Luật Chung Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng bất động sản

[Oliu]

Em vừa đọc công văn 4516/TCT-TNCN ngày 15/10/2014 hướng dẫn là "hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất". Như vậy lâu nay ra ký công chứng mà thanh toán ngay là dỡ hơi à các bác? Hợp đồng công chứng xong chưa có hiệu lực (cho đến khi đăng bộ) thì sao phải thanh toán 90-95% cho bên bán sau khi công chứng hả các bác?

 

[manchestervn]

Cái này phải cần nhà nước phổ biến lại. Chứ trước giờ luật bất thành văn cho mọi giao dịch rồi. Bác đi mua nhà bác thử đề nghị vậy xem có ai chịu ko ? Và trong trường hợp bác bán bác có chịu ko ?

 

[Oliu]

Cái này phải cần nhà nước phổ biến lại. Chứ trước giờ luật bất thành văn cho mọi giao dịch rồi. Bác đi mua nhà bác thử đề nghị vậy xem có ai chịu ko ? Và trong trường hợp bác bán bác có chịu ko ?

Thì không ai chịu em mới thấy kỳ. Luật nó bảo vậy mà không ai nghe (kể cả người mua và người bán).

Cái công văn này hướng dẫn quy định của khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất."

Vậy có bác nào ra công chứng hỏi công chứng viên xem họ bảo thế nào? Nhỡ công chứng xong thanh toán gần hết mà không đăng bộ được thì xử lý thế nào?

 

[nvquangcm]

Thì không ai chịu em mới thấy kỳ. Luật nó bảo vậy mà không ai nghe (kể cả người mua và người bán).

Cái công văn này hướng dẫn quy định của khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai quy định: "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất."

Vậy có bác nào ra công chứng hỏi công chứng viên xem họ bảo thế nào? Nhỡ công chứng xong thanh toán gần hết mà không đăng bộ được thì xử lý thế nào?

Công chứng chỉ xác nhận 2 bên đọc viết tốt, tinh thần minh mẫn và đọc hiểu hợp đồng mua bán nhà (ko cần nghe nói nhé, câm điếc vẫn đi công chứng được), vào thời điểm CCV xác nhận thì tình trạng tài sản không bị ngăn chặn giao dịch...
Họ cũng có kiểm tra nôm na là chính chủ(CMND, HK,kết hôn), hợp pháp (sổ hồng, trước bạ...) xác xác nhận 2 bên có ký trước mặt họ thôi
Còn sau đó việc đăng bộ có cả chục cả trăm lý do sao bắt công chứng viên đảm bảo là đăng bộ được, muốn chắc ăn phải cầm hết hồ sơ lên quận hỏi, giả sử nhà sai hiện trạng trên sổ cấp 4 thực tế 3 tấm làm sao kêu CCV đảm bảo đăng bộ được...
Mà hợp đồng mua bán lúc ra công chứng chỉ là bước đầu tiên, xác định 2 bên có làm hợp đồng, cái bước cuối cùng của hợp đồng là phải đăng bộ xong, nghĩa là ra tên cho bên mua -> đúng theo nghị định trên

 

[Oliu]

Công chứng chỉ xác nhận 2 bên đọc viết tốt, tinh thần minh mẫn và đọc hiểu hợp đồng mua bán nhà (ko cần nghe nói nhé, câm điếc vẫn đi công chứng được), vào thời điểm CCV xác nhận thì tình trạng tài sản không bị ngăn chặn giao dịch...
Họ cũng có kiểm tra nôm na là chính chủ(CMND, HK,kết hôn), hợp pháp (sổ hồng, trước bạ...) xác xác nhận 2 bên có ký trước mặt họ thôi
Còn sau đó việc đăng bộ có cả chục cả trăm lý do sao bắt công chứng viên đảm bảo là đăng bộ được, muốn chắc ăn phải cầm hết hồ sơ lên quận hỏi, giả sử nhà sai hiện trạng trên sổ cấp 4 thực tế 3 tấm làm sao kêu CCV đảm bảo đăng bộ được...
Mà hợp đồng mua bán lúc ra công chứng chỉ là bước đầu tiên, xác định 2 bên có làm hợp đồng, cái bước cuối cùng của hợp đồng là phải đăng bộ xong, nghĩa là ra tên cho bên mua -> đúng theo nghị định trên

Đúng là không bắt công chứng viên làm thay công việc của Phòng TNMT, nhưng em vẫn không hiểu nổi sao quy định ra từ năm 2004 mà đến bây giờ vẫn không ai quan tâm. Cứ công chứng rồi xem như giao dịch xong thì thế nào cũng có ngày vỡ trận, chắc đợi vỡ trận rồi thì mới có người quan tâm đến quy định này.

 

[vu_tuannguyen]

Dạ, cái qui định này có lâu rồi bác trong Luật Đất đai 2003 đã có. Luật Đất đai 2013 (mới) có điều chỉnh lại một chút.

Tại Điều 188 qui định:
" Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu mấy bác đọc thêm Luật Nhà ở 2005 tại Điều 93 thì thấy còn vui hơn
"Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở."

-> Nếu bác mua Đất có Nhà thì thì sau khi công chứng xong, cái nhà thuộc về bác còn đất vẫn còn thuộc về người bán

Nên bác nào có vay tiền ngân hàng đi mua đất và thế chấp bằng chính tài sản đó thì thằng NH chỉ giải ngân khi giấy CNQSDĐ ra tên người Mua. Chứ không căn cứ vào hợp đồng công chứng.

Nhưng nếu ra phòng công chứng mà các bác không thanh toán hết tiền cho bên Bán thì cũng không được, vì theo Luật Dân sự:

Điều 699-Nghĩa vụ bên Bán: "Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng"
Điều 701-Nghĩa vụ bên Mua: "Ðăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;"

Nếu ra công chứng bên Bán giao hết giấy tờ cho bên Mua và người mua đi đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định thì người bán phải làm sao???

 

[nvquangcm]

Đúng là không bắt công chứng viên làm thay công việc của Phòng TNMT, nhưng em vẫn không hiểu nổi sao quy định ra từ năm 2004 mà đến bây giờ vẫn không ai quan tâm. Cứ công chứng rồi xem như giao dịch xong thì thế nào cũng có ngày vỡ trận, chắc đợi vỡ trận rồi thì mới có người quan tâm đến quy định này.

Đầy ra chứ cần gì đợi bác!
Lúc cọc kèm theo điều khoản không ra sổ được -> thường là ca cực khó, thì trả tiền trả nhà lại thôi, nhưng dính vào mấy vụ này thì móm
Bởi vậy hãy tự trang bị cho mình kiến thức căn bản, tìm hiểu kỹ căn mình cần mua, cầm bạc tỏi đi mua mà nghe cò vạc thì có ngày bị vặt sạch lông

 

[vu_tuannguyen]

Giải pháp cho việc không ai phải "cầm dao đằng lưỡi" là thông qua ngân hàng mở tài khoản phong tỏa. Ngân hàng sẽ tự động chuyển tiền cho bên Bán theo tiến độ làm hồ sơ mà 2 bên đã thỏa thuận.

Như vậy người mua sẽ không sợ giao tiền mà không nhận được đất. Và người bán cũng không lo bán đất mà không nhận được tiền.

Chỉ có điều thông qua ngân hàng thì phải mất ít tiền phí dịch vụ, bác nào phải chịu đây hii.i...

 

[Oliu]

Đầy ra chứ cần gì đợi bác!
Lúc cọc kèm theo điều khoản không ra sổ được -> thường là ca cực khó, thì trả tiền trả nhà lại thôi, nhưng dính vào mấy vụ này thì móm
Bởi vậy hãy tự trang bị cho mình kiến thức căn bản, tìm hiểu kỹ căn mình cần mua, cầm bạc tỏi đi mua mà nghe cò vạc thì có ngày bị vặt sạch lông

Cái khó là bên bán không chịu bán thì cũng không mua bán được. Thực tế chắc phải chọn mặt bắt hình dong thôi.

Nếu bên bán có ý định lừa đảo thì đếch mà đòi lại tiền nó được. Mà không lừa đảo đi nữa thì để cho họ chịu đưa tiền lại và ra hủy hợp đồng công chứng thì cũng còn lâu. Đưa tiền dễ, lấy lại cực khó. Còn mớ giấy tờ không đăng bộ được thì bên mua giữ lại có ý nghĩa gì nữa! Bên bán nhận hết tiền rồi thì cần mớ giấy tờ đó làm gì nữa!

 

[Oliu]

Giải pháp cho việc không ai phải "cầm dao đằng lưỡi" là thông qua ngân hàng mở tài khoản phong tỏa. Ngân hàng sẽ tự động chuyển tiền cho bên Bán theo tiến độ làm hồ sơ mà 2 bên đã thỏa thuận.

Như vậy người mua sẽ không sợ giao tiền mà không nhận được đất. Và người bán cũng không lo bán đất mà không nhận được tiền.

Chỉ có điều thông qua ngân hàng thì phải mất ít tiền phí dịch vụ, bác nào phải chịu đây hii.i...

Bác đúng am hiểu cái vụ này. Nhìn bác trích luật thì thôi rồi.

Bên bán thường chảnh lắm bác, không bán thì thôi, thà ôm bom còn hơn phải trả phí giao dịch ngân hàng (vì tôi đã phải trả phí môi giới rồi). Bên mua biết luật cũng vậy thôi hà. Chưa kể tâm lý mua bán nhà ở ta là người mua không được coi trọng.