Thảo Luật Chung Thủ tục nhà đất: ca khó các bác post vào đây

[nvquangcm]

Em thêm 1 ca nữa (cái này em có lập 1 thớt riêng rồi, sẵn thấy thớt bác hay quá nên post lại)

Em đang sắp giao dịch uỷ quyền công chứng bất động sản nên mở thớt này nhờ các bác tư vấn và chia sẻ kinh nghiệm giúp em ạ.
Uỷ quyền công chứng ngày càng nhiều, phổ biến là trong trường hợp giao dịch căn hộ đã nhận bàn giao do quy định hiện hành của Nhà nước là những căn hộ đã nhận bàn giao phải có sổ hồng mới được chuyển nhượng. Mà sổ hồng thì nhanh cũng 2-3 năm, chậm thì không biết luôn mới được cấp kể từ khi nhận nhà. Cái này tuỳ thuộc vào nhiều vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với nhà nước và quá trình nghiệm thu hoàn công dự án.

Em có tham vấn một số Phòng công chứng thì được tư vấn làm bộ 3 loại giấy tờ sau khi uỷ quyền công chứng:
1. Hợp đồng đặt cọc/ Hợp đồng hứa mua hứa bán: phòng trường hợp 1 bên lật kèo, ko giao dịch nữa. Cái này cứ đền 100% tiền cọc.
2. Hợp đồng uỷ quyền: quy định các quyền quản lý, sử dụng căn hộ, thay mặt làm thủ tục giấy tờ cần thiết để ra sổ hồng,... Ngoại trừ việc sở hữu, mua bán, cầm cố (cái này hình như trái luật vì chưa có sổ hồng)
3. Văn bằng di chúc: phòng ngừa bên uỷ quyền (bên bán) bị mất đột ngột thì quyền sở hữu căn hộ sẽ được trao lại cho bên thụ uỷ (bên mua).

Thông thường thì bên mua sẽ yêu cầu bên bán cho giữ lại 1 số tiền bao gồm phần còn lại chưa thanh toán (5%) + thuế chuyển nhượng căn hộ + tiền bảo tín (để sau này người mua yêu cầu người bán làm thủ tục sang tên thì người bán sẽ hỗ trợ. sang tên xong thì người bán sẽ nhận lại số tiền này).

Em vẫn còn 1 số vấn đề lăn tăn nhờ các bác tư vấn giúp:

1. Sau này em muốn bán lại, em có thể uỷ quyền công chứng lại cho 1 bên thứ 3 không? Nếu được thì em cần phải làm gì?
2. Nếu lỡ người bán chết đột ngột mà người này có cha mẹ trên 60 tuổi già yếu và con dưới 18 tuổi thì tài sản uỷ quyền này có phải chia cho những người đó không? Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
3. Sau này lỡ không liên lạc được với người bán nữa thì làm sao sang tên được? Lúc này chỉ có thể ở hoặc cho thuê, không mua bán, cầm cố được. Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?

Và có thể còn gặp những trường hợp rủi ro nào nữa các bác?

Mong các bác tư vấn giúp. Em nghĩ vấn đề này chắc nhiều người chưa có kinh nghiệm giao dịch uỷ quyền công chứng cũng lăn tăn giống em.​

Kiểu này vẫn ký ủy quyền đầy, mấy anh Sale chung cư chắc rành. Nhưng bên VPCC đã tư vấn 3 bước như vậy chắc là cẩn thận lắm rồi, bác thấy mua bán xe oto trước đây né phí trước bạ cũng toàn là ủy quyền không thôi.

1. Sau này em muốn bán lại, em có thể uỷ quyền công chứng lại cho 1 bên thứ 3 không? Nếu được thì em cần phải làm gì? Nếu trong hợp đồng ủy quyền có ghi rõ bác được quyền ủy quyền cho bên thứ 3 (như UQ xe oto được ủy quyền cho bên thứ 3), quyền ủy quyền chắc cũng chỉ: quản lý, sử dụng căn hộ và thay mặt làm giấy tờ ra tên chủ gốc ban đầu. Nhà chưa có sổ thì việc sở hữu, mua bán, cầm cố là ko được. Tuy nhiên nếu em là người mua thì qua F1 thôi chứ F2 như vầy có mà loạn :-(

2. Nếu lỡ người bán chết đột ngột mà người này có cha mẹ trên 60 tuổi già yếu và con dưới 18 tuổi thì tài sản uỷ quyền này có phải chia cho những người đó không? Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Có cái di chúc bước 3 ở trên

3. Sau này lỡ không liên lạc được với người bán nữa thì làm sao sang tên được? Lúc này chỉ có thể ở hoặc cho thuê, không mua bán, cầm cố được. Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Nếu ko muốn dính rắc rối này thì tìm cái khác mà lượm, kiểu dây dưa như vầy thì hơi khó. Như căn hộ bên Bình Khánh Q2 thì sau khi đóng tiền xong cho nhà nước có sổ liền, giữ tiền lại để bắt chủ cũ sang tên chứ loằn ngoằn cái chung cư CĐT ko biết khi nào có sổ hồng thì thua toàn tập. Trừ khi bác giữ lại tiền 30-40% thì hãy chiến

 

[nvquangcm]

Ca này giải quyết sao bác Quang?

Quận đang xin ý kiến lòng vòng, nhưng nếu có cái thông tư hướng dẫn gì đó thì quận dám áp dụng liền, sai hiện trạng như thế nào thì để lại ko đập, phạt bao nhiêu tiền xong thì cho hoàn cũng dễ. Nên tiếp tục ngâm tiếp

 

[thangkho1980]

Kiểu này vẫn ký ủy quyền đầy, mấy anh Sale chung cư chắc rành. Nhưng bên VPCC đã tư vấn 3 bước như vậy chắc là cẩn thận lắm rồi, bác thấy mua bán xe oto trước đây né phí trước bạ cũng toàn là ủy quyền không thôi.

1. Sau này em muốn bán lại, em có thể uỷ quyền công chứng lại cho 1 bên thứ 3 không? Nếu được thì em cần phải làm gì? Nếu trong hợp đồng ủy quyền có ghi rõ bác được quyền ủy quyền cho bên thứ 3 (như UQ xe oto được ủy quyền cho bên thứ 3), quyền ủy quyền chắc cũng chỉ: quản lý, sử dụng căn hộ và thay mặt làm giấy tờ ra tên chủ gốc ban đầu. Nhà chưa có sổ thì việc sở hữu, mua bán, cầm cố là ko được. Tuy nhiên nếu em là người mua thì qua F1 thôi chứ F2 như vầy có mà loạn :-(

2. Nếu lỡ người bán chết đột ngột mà người này có cha mẹ trên 60 tuổi già yếu và con dưới 18 tuổi thì tài sản uỷ quyền này có phải chia cho những người đó không? Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Có cái di chúc bước 3 ở trên

3. Sau này lỡ không liên lạc được với người bán nữa thì làm sao sang tên được? Lúc này chỉ có thể ở hoặc cho thuê, không mua bán, cầm cố được. Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Nếu ko muốn dính rắc rối này thì tìm cái khác mà lượm, kiểu dây dưa như vầy thì hơi khó. Như căn hộ bên Bình Khánh Q2 thì sau khi đóng tiền xong cho nhà nước có sổ liền, giữ tiền lại để bắt chủ cũ sang tên chứ loằn ngoằn cái chung cư CĐT ko biết khi nào có sổ hồng thì thua toàn tập. Trừ khi bác giữ lại tiền 30-40% thì hãy chiến

Cám ơn bác Quang đã tư vấn. Em còn 1 cái lăn tăn

2. Nếu lỡ người bán chết đột ngột mà người này có cha mẹ trên 60 tuổi già yếu và con dưới 18 tuổi thì tài sản uỷ quyền này có phải chia cho những người đó không? Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Có cái di chúc bước 3 ở trên.
Em mới tham khảo Bộ luật dân sự năm 2005 có điều sau

Ðiều 669. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc​

Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Ðiều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Ðiều 643 của Bộ luật này:​

1. Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;​

2. Con đã thành niên mà không có khả năng lao động.​

Em thắc mắc là con chưa thành niên thì làm sao có đủ năng lực hành vi và pháp lý để từ chối?

 

[nvquangcm]

Cám ơn bác Quang đã tư vấn. Em còn 1 cái lăn tăn

2. Nếu lỡ người bán chết đột ngột mà người này có cha mẹ trên 60 tuổi già yếu và con dưới 18 tuổi thì tài sản uỷ quyền này có phải chia cho những người đó không? Nếu không muốn dình rắc rối này thì phải làm gi?
Có cái di chúc bước 3 ở trên.
Em mới tham khảo Bộ luật dân sự năm 2005 có điều sau

Ðiều 669. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc​

Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó, trừ khi họ là những người từ chối nhận di sản theo quy định tại Ðiều 642 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Ðiều 643 của Bộ luật này:​

1. Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;​

2. Con đã thành niên mà không có khả năng lao động.​

Em thắc mắc là con chưa thành niên thì làm sao có đủ năng lực hành vi và pháp lý để từ chối?

Trong cái 1 ở trên mà bác yêu cầu bên bác ký cái từ chối nhận di sản luôn thì OK.
Hình như con dưới 16 thì phải có giám hộ, còn cha mẹ của người bán chắc cũng ký không khó.

Nói chung ca mua đất trước khi sổ hồng vẫn giao dịch nhiều, rủi ro thì vẫn có đó nhưng ở VN thì bác thấy mấy mua nhà sổ hồng đàng hoàng còn sụp hầm.
Quan trọng là giá thơm, rồi ép giữ lại được càng nhiều càng tốt. Em có ông bạn bị bên mua ép giữ lại 30% luôn, nhưng kẹt tiền thì phải bán chứ sao :-(
Trường hợp rủi ro cao nhất là trả về hiện trạng, tiền bác lấy lại, nhà thì trả lại cho người bán chứ ko như nhiều trường hợp có sổ hồng còn mất trắng

 

[HDC200]

Quận đang xin ý kiến lòng vòng, nhưng nếu có cái thông tư hướng dẫn gì đó thì quận dám áp dụng liền, sai hiện trạng như thế nào thì để lại ko đập, phạt bao nhiêu tiền xong thì cho hoàn cũng dễ. Nên tiếp tục ngâm tiếp

vậy là những ca này là nhiệm vụ bất khả thi rồi hả bác.

 

[nvquangcm]

vậy là những ca này là nhiệm vụ bất khả thi rồi hả bác.

Nó hứa sở sắp có thông tư hướng dẫn mà chờ hoài vẫn chưa thấy, có thì cũng phải tập huấn, phổ biến chắc thêm 6 tháng nữa. Mà lạ ghê cái nghị định ra từ tháng 11/2013 tới giờ loay hoay chờ thông tư hướng dẫn, cứ mỗi lần nghe sắp có nghị định mới là thể nào cũng bị tắc...

 

[HDC200]

Nó hứa sở sắp có thông tư hướng dẫn mà chờ hoài vẫn chưa thấy, có thì cũng phải tập huấn, phổ biến chắc thêm 6 tháng nữa. Mà lạ ghê cái nghị định ra từ tháng 11/2013 tới giờ loay hoay chờ thông tư hướng dẫn, cứ mỗi lần nghe sắp có nghị định mới là thể nào cũng bị tắc...

nhà đất giờ đa số vướng vào ca này. Không nhiều thì ít. Mà nhà nước cứ chơi chiêu hứa lòng vòng thế này hoài thì đúng là oải chè đaauj.

 

[thangkho1980]

Trong cái 1 ở trên mà bác yêu cầu bên bác ký cái từ chối nhận di sản luôn thì OK.
Hình như con dưới 16 thì phải có giám hộ, còn cha mẹ của người bán chắc cũng ký không khó.

Nói chung ca mua đất trước khi sổ hồng vẫn giao dịch nhiều, rủi ro thì vẫn có đó nhưng ở VN thì bác thấy mấy mua nhà sổ hồng đàng hoàng còn sụp hầm.
Quan trọng là giá thơm, rồi ép giữ lại được càng nhiều càng tốt. Em có ông bạn bị bên mua ép giữ lại 30% luôn, nhưng kẹt tiền thì phải bán chứ sao :-(
Trường hợp rủi ro cao nhất là trả về hiện trạng, tiền bác lấy lại, nhà thì trả lại cho người bán chứ ko như nhiều trường hợp có sổ hồng còn mất trắng

Cám ơn bác Quang đã nhiệt tình tư vấn.

 

[Oliu]

Cám ơn bác Quang. Kinh nghiệm của bác thật là quý giá.

 

[tuanthaolove05]

Ca 4: Ông anh vừa mua căn nhà chưa hoàn công. Hai bên ra ký hợp đồng mua bán đất trước và người mua sẽ tiếp tục đi làm hoàn công căn nhà (sau khi đã chuyển tên trên sổ đỏ sang bên mua).

Công chứng hợp đồng mua bán đất xong, đến khi lên quận đăng bộ thì quận không chấp nhận đăng bộ vì căn nhà trên đó chưa hoàn công. Quận yêu cầu phải hoàn công trước mới được mua bán. Không được mua đất mà không mua nhà, nếu không thì phải đập bỏ nhà đi mới được bán đất.

Nhờ các bác tư vấn.

Ca này gần giống ca của em, nhưng em có chú cò tư véo nên tránh dc.Người bán công chứng uỷ quyền cho người mua 100%(trả tiền hết luôn) sau đó người mua là em cầm cái UQ này đi làm sổ hồng căn nhà( căn nhà này xây từ 2006( ko phép) , chú cò làm luôn cái này.Sau khi sổ hồng xong thì làm thủ tục bán, cho tặng cho chính em hoặcgấu em.