Thuế TNCN khi chuyển nhượng BĐS

[koonjang]

Em nghĩ cái này nhiều bác quan tâm nên dựng nó lên để anh em ta bóng bàn.

Theo tinh thần của luật thuế thu nhập cá nhân trong lĩnh vực BĐS thì sẽ thu 25% trên lợi nhuận hoặc 2% trên giá bán. Nhưng khi chuyển nhượng "hợp đồng mua bán" "hợp đồng hợp tác đầu tư", "hợp đồng hứa mua hứa bán", "quyền mua căn hộ", "quyền mua nền nhà".... thì làm sao biết giá bán và mua thật sự được nhỉ vì có qua công chứng đâu. Em lấy ví dụ ở PMH, khu Mỹ Khánh giá trên sổ (tức là giá gốc) chỉ có 900triệu/căn hộ, giờ có anh A mua của em, em bán 3 tỉ (ví dụ thế) nhưng khi ra PMH sang nhượng sổ thì cũng chỉ là 900triệu, vậy em phải đóng thuế TNCN 2% của 900 triệu tức là 18 triệu. Chứ em có muốn khai 3 tỉ cũng không khai được.

Nhưng khi đọc bài báo http://www.thanhnien.com....37/20090908104305.aspx thì lại phải đóng 2% trên cái 3 tỉ kia. Em thấy hơi lạ, không biết các khu khác thế nào. Em thấy hơi lạ vì làm sao thuế biết CHÍNH XÁC giá thị trường được, vì em thiếu tiền em bán dưới giá thị trường cũng có sao ?

 

[Sonokal]

Em có vài thiển ý như vầy :
- Những hàng hóa mua bán, trao đổi trên thị trường diễn ra từng thời điểm (hàng quý, hàng năm...) đều được cơ quan thuế khu vực cập nhật và kiến nghị thay đổi biểu giá hàng năm (tiền sử dụng đất, giá trị giao dịch trung bình căn hộ loại A,B,C...). Khi thu nhiều họ sẽ sớm hoàn thành chỉ tiêu trên giao, được khen thưởng...
- Khi đã có biểu giá cơ bản thì cơ quan thuế vẫn muốn thu cao hơn khung giá ấy vì đây là đặc trưng của ngành mà . Nếu không thu cao hơn được thì cũng căn theo biểu giá cơ bản mà thu, dù việc mua bán không phát sinh lợi nhuận (hoặc lỗ) .
- Người mua sau cùng là người chịu ảnh hưởng nhiều nhất của chính sách thuế, vì thế sự khôn ngoan của họ giúp cho họ ít bị thiệt thòi nếu người bán tìm cách né thuế, và giúp cho CQ thuế thu không sót .

 

[tuando]

@koonjang: hiện nay chưa ai biết Chi cục Thuế Q.7 sẽ thu bao nhiêu Thuế, do chưa có ai đóng (chỉ áp dụng từ cuối T9)

Trường hợp của bác nếu chưa gấp bác nên chờ 1-2 tháng nữa mọi việc sẽ rõ ràng, có thể tha khảo thông tin từ những người sang nhượng trong tháng 9/ tháng 10.

Nếu gấp, cách duy nhất để biết chính xác thông tin là bác lên thẳng CC Thuế Q.7 hỏi, CCT có trách nhiệm trả lời bác rõ ràng họ sẽ tính thuế như thế nào. Không nên tin vào môi giới, vì môi giới chỉ cốt bán được hàng để lấy % nên họ sẽ trả lời sao cho bác đồng ý bán càng nhanh càng tốt.

 

[leelong]

Hình như không được chọn cách đóng trên 2% tổng giá trị đối với giao dịch các lọai "hợp đồng mua bán" "hợp đồng hợp tác đầu tư", "hợp đồng hứa mua hứa bán", "quyền mua căn hộ", "quyền mua nền nhà". Với những giao dịch này chỉ áp dụng 1 mức duy nhất là 25% trên số tiền chênh lệch sau khi trừ chi phí hợp lý hợp lệ. Thêm nữa chi phí hợp lý hợp lệ lại không bao gồm các lọai chi phí tài chính (đối với cá nhân). Em có đọc thông tin này trên báo Tuổi trẻ ra ngày thứ 6 hoặc thứ 5 tuần vừa rồi.
Nếu đúng như vậy thì tiêu luôn. Ví dụ: em mua lại 1 nền đất giá 10 triệu vào năm ngóai (giá gốc trên hợp đồng 5 triệu), nay bán lại giá 9 triệu (do giá thị trường xuống và đang cần tiền gấp). Đúng ra em không phải đóng thuế vì em đâu có lời lãi gì đâu thậm chí còn lỗ chỏng vó. Tuy nhiên so với giá gốc thì em phải đóng thuế chênh lệch cho phần lời 4 triệu/m2. Chẳng lẽ bây giờ quay lại bảo người bán trước kia giúp em chứng minh là em mua của họ với giá 10t/m2 --> po tay.

 

[profi]

Đúng là vậy, nhiều khi bó tay thật. Nhưng luật vẫn là luật. Mà luật thuế thì thôi rồi.
Có những trường hợp mà luật nói rất chung chung, nên CQ thuế nói thế nào thì nó là vậy.
Luật này đi vào thực hiện thì người chịu thiệt là người mua cuối cùng, trước khi luật thuế có hiệu lực

 

[profi]

Các chi phí tài chính để sờ hữu miếng đất cũng ko được tính vào chi phí hợp lý, bố khỉ. Thật vô lý hết sức.
Được cái luật VN thay đổi xoành xoạch, hy vong sau 1 thời gian xxx sẽ xây dựng luật hợp lý hơn.

 

[leelong]

Thị trường lại chuẩn bị đóng băng... mới ấm áp lên 1 tí, tính bán để lấy tiền làm ăn be bé. Bây giờ cũng khó nói người mua tiếp theo chịu để mình ghi giá bán thấp nhằm né thuế, vì sau này họ sẽ chịu thiệt nếu làm vậy.

 

[profi]

Mà Cty có được quyền mua đất ko nhỉ? Để làm văn phòng, kho bãi chẳng hạn? Chắc là được.
Nếu được thì hoá giải vụ thuế này thế nào nhỉ? Mời các bác ném đá

 

[beautolover]

em mua miếng đất cách đây 10 năm chỉ 100 triệu, giờ bán giá khoảng 1 tỷ, vậy em phải nộp 25%*900 triệu không ạ? Tương tự với đất thổ cư do cha ông để lại thì tính giá gốc (cost) như thế nào ạ?

 

[profi]

Cái vụ 25% là dành cho căn hộ, đất nền thôi bác. Vì mấy cái thằng Thuế ngu nó căn cứ vào cái hợp đồng góp vốn ban đầu. Trong đó ghi rõ giá thành.
Trường hợp của bác thì nó ko xác định được nên sẽ oánh 2% tổn giá trị .
Ngay như với đất nền, căn hộ, em nghĩ trước sau gì cũng điều chỉnh vì sự vô lý của nó. Một nền đất được sang tay biết bao lần, giờ thằng mua cuối phải chịu sao được? xxx đất đầy ra đấy, BDS mà đóng băng thì nó cũng lo sốt vó.
Mà luật éo gì ko hiểu nữa, pháp luật ko công nhận buôn bán nhà đất trên giấy, mà thuế thì cứ phang ầm ầm .