Re:Tư vấn giúp em chỉ 300T đất Q9
tuando nói:
Mua loại đất này rất nhiều rủi ro tiềm ẩn bác à.
Cứ giả sử là đất phù hợp quy hoach, và họ binh được cho bác xây nhà, nhưng chuyện họ sẽ tách sổ riêng cho bác thì ... khó nói lắm. Ngay cả khi họ tử tế muốn giữ lời hứa, nhưng giữa chừng họ ... xui rủi đổ nợ thì làm sao mà tách sổ cho bác được?
Bác nên cố vay mượn thêm mua miếng đất thổ cư sổ riêng thì hơn.
Em cũng đồng quan điểm với bác
Tuando về các rủi ro tìm ẩn khi mua bán bất động sản theo hình thức này.
Theo như bác
Say miêu tả thì đây là hình thức tự ý phân lô bán nền. Nghĩa là cá nhân/Cty có một mảnh đất lớn tự lập bản vẽ, thiết kế, mở đường và phân thành từng lô nhỏ từ 50m2-80m2 để bán. Sau đó cam kết với người mua là sẽ ra sổ đỏ cá nhân cho từng người.
Trước đây khi các quy định về thành lập dự án, quản lý quy hoạch còn lỏng lẻo chưa chặt thì việc tự mở đường phân lô, tách sổ thì làm được.
Còn bây giời theo em với cách làm như vậy
sẽ khó thực hiện được. Bởi nếu cho phép tự ý lập bản vẽ và phân lô bán nền được thì chẳng cty Chủ đầu tư (CĐT) nào lại đi lập dự án theo quy định của nhà nước cả, vừa tốn kém, mất thời gian làm thủ tục, v.v…
VD:
Về trình tự pháp lý để thành lập một dự án BĐS sẽ gồm các bước cơ bản sau:
1. Đăng ký đầu tư và công nhận chủ đầu tư;
2. Lập và trình thẩm định, phê duyệt quy hoạch;
3. Đề nghị chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở;
4. Lập, thẩm định, phê duyệt dự án;
5. Thực hiện thủ tục thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng hoặc giao đất, cho thuê đất;
6. Thực hiện việc công khai thông tin dự án;
7. Đầu tư xây dựng;
8. Công việc sau xây dựng.
Chưa kể khi làm dự án còn phải dành quỹ đất để làm công viên, cây xanh, dự án lớn thì phải làm nhà xã hội, công trình phúc lợi, v.v…
Còn với cách làm trên thì chỉ cần thuê một đơn vị đo đạt vẽ một bản đồ phân lô -> xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở -> làm đường, cống, điện -> tách thành từng thửa nhỏ -> ra sổ đỏ -> mang bán.
Rất đơn giản, tiết kiệm thời gian, công sức, tiền của, và lợi nhuận cao. Như vậy thì mọi người sẽ chẳng bao giờ nhìn thấy những khu đô thị hiện đại như Phú Mỹ Hưng nữa. Vì các cty CĐT sẽ đi mua đất rồi tự phân lô bán nền hết.
Đó là về mặt pháp luật.
Còn về các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc mua những lô đất trên, có rất nhiều điểm bất lợi cho bạn.
VD:
1. Trong hợp đồng đặt cọc có quy định Người mua sẽ là người đóng tiền
chuyển mục đích sử dụng đất.
Hiện tại việc đóng tiền mục đích sử dụng đất nếu không vượt quá 50% hạn mức giao đất ở thì đóng gấp 2 lần bảng giá đất. Còn nếu vượt quá 50% thì phải đóng theo giá thị trường (theo quyết định số 64/2011/QĐ-UBND).
Mà đóng theo giá thị trường thì hiện tại chưa ai đóng được cả, vì ngay cả UBND quận/huyện và sở tài chính cũng chẳng biết mức giá thị trường là bao nhiêu? Định giá thấp thì sợ sau này không có tiền đền, mà định giá cao thì người dân/doanh nghiệp không chịu đóng.
Kết quả là từ khi NĐ 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực đến này đã gần 03 năm rồi mà chưa ai đóng được, cũng chẳng biết bao giờ mới được đóng, và đóng bao nhiêu tiền.
Vậy ngòai tiền mua mảnh đất đó thì bạn sẽ đóng thêm tiền chuyển mục đích sử dụng đất với giá “thị trường” là chưa xác định??? Trường hợp này sẽ rất giống bên Phú Mỹ Hưng (người mua phải đóng tiền sử dụng đất)
2. Trong hợp đồng đặt cọc không có quy đinh thời gian bên Bán hoàn thành thủ tục đóng thuế và sang tên sổ đỏ cho bạn.
Mà chi ghi chung chung là sau khi nhà nước cho phép nộp tiền thì bên Bán sẽ thông báo cho bên Mua đi đóng tiền. Và khi bên Bán hoàn thiện hồ sơ nhà đất thì bên Bán sẽ sang tên cho bên Mua.
Vậy nếu 10 năm nữa bên Bán không chịu đi làm thủ tục thì bạn cũng không thể đi kiện bên Bán vì trong hợp đồng không có ghi thời hạn cụ thể để thực hiện nghĩa vụ.
3. Trong hợp đồng đặt cọc ở mục quy định về trường hợp
bất khả kháng, mà bên Bán không phải chịu trách nhiệm bồi thường hợp đồng cho bên Mua có liệt kê một số trường hợp như:
Chiến tranh; thiên tai, dịch bệnh; hỏa hoạn; lũ lụt; động đất; v.v… thì còn quy định
nếu quy định Nhà nước/pháp luật cấm không cho chuyển nhượng, hoặc không thể sang tên được cho B, hoặc bị quy hoạch giải tỏa của cơ quan nhà nước… thì bên Bán không phải chịu trách nhiệm bồi thường hợp đồng cho bên Mua, và sẽ hoàn tiền lại cho bên Mua.
Đây là điểm cực kỳ quan trọng mà trong trường hợp bên Bán không hòan thành các nghĩa vụ sang chuyển nhượng theo như cam kết cho bên Mua thì cũng không phải bồi thường thiệt hại.
Là một “nghệ thuật” trong soạn thảo hợp đồng. Điều khoản này thường được đưa vào phần cuối của hợp đồng, và vào mục trường hợp bất khả kháng. Nên khi người Mua đọc đến điểm này thì thường sẽ đọc lướt qua và không để ý. Vì nghĩ đã là trường hợp bất khả kháng thì làm sao “trách” người ta được (Đánh trúng vào lòng vị tha của con người hic.ic…)
Còn nếu bạn mua đất nền dự án mà CĐT thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì trong hợp đồng sẽ không bao giờ có câu này. Vì CĐT đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, đã được Nhà nước công nhận và đồng ý bằng văn bản thì sẽ không có chuyện Không hoặc Cấm chuyển nhượng và cũng không bị vướng quy hoạch vì đã được sở quy hoạch kiến trúc duyệt rồi.
Còn kiểu tự ý phân lô bán nền theo cách trên thì làm ngược lại, bán trước rồi mới đi xin phép sau, trường hợp không xin phép được thì trả lại tiền, hết.
Theo em thì trường hợp mua kiểu này thì bác phải chấp nhận
sổ chung (chỉ một sổ đỏ và mọi người cùng đứng tên). Khi muốn bán lại thì viết giấy tay với nhau, hoặc phải kêu tất cả mọi người có tên trong sổ đỏ cùng đi làm chuyển nhượng (một nhiệm vụ bất khả thi).
Hai là phải chấp nhận việc có khả năng sau này sẽ bị
giải tỏa vì khu đất này chưa xin quy hoạch và xây dựng không phép, mình gọi nôm na là khu dân cư “tự phát”.
Trên đây là một số ý kiến của em, gửi bác Say và mọi người đọc tham khảo thêm.
Chúc bác Say tìm mua được một nền đất ưng ý.
