Thảo Luật Chung Tư vấn xử lý nhà Estella

[Tarzan76]

Em gúc trên mạng nhưng ít thấy giá 26 lắm ạ. Toàn 29-30

Bác/mợ này đúng là ở trển mới xuống nè, hehe

Bác Hippygay mới là trên trời rơi xuống. Nếu xung quanh quả thực toàn giá thấp hơn 29-30 nhiều, thì nếu bác rao 29-30 để đợi người ta mặc cả, thì tình hình thị trường này, chẳng ai thèm liên lạc hỏi bác đâu. Do vậy, sớm muộn bác cũng sẽ phải hạ xuống mà rao tương đối sát giá thị trường (tại thời điểm đó). Dạo này, em toàn thấy cò rao giá thấp hơn thực tế để có người hỏi/liên lạc, nói bán mất rồi và đưa ra căn thực sự bán, tất nhiên với giá cao hơn.
Nói cách khác, giá 29-30 cũng không chênh lệch lắm với ý định thực sự của người bán đâu bác.

 

[Dinh.REAL]

Em gúc trên mạng nhưng ít thấy giá 26 lắm ạ. Toàn 29-30

Bác/mợ này đúng là ở trển mới xuống nè, hehe

Bác Hippygay mới là trên trời rơi xuống. Nếu xung quanh quả thực toàn giá thấp hơn 29-30 nhiều, thì nếu bác rao 29-30 để đợi người ta mặc cả, thì tình hình thị trường này, chẳng ai thèm liên lạc hỏi bác đâu. Do vậy, sớm muộn bác cũng sẽ phải hạ xuống mà rao tương đối sát giá thị trường (tại thời điểm đó). Dạo này, em toàn thấy cò rao giá thấp hơn thực tế để có người hỏi/liên lạc, nói bán mất rồi và đưa ra căn thực sự bán, tất nhiên với giá cao hơn.
Nói cách khác, giá 29-30 cũng không chênh lệch lắm với ý định thực sự của người bán đâu bác.

Với lại thị trường chưa tuột dốc đến nỗi phải bán đổ, bán tháo.
Và theo như thường lệ, những người đóng 20,30% thì thà "bỏ của chạy lấy người" còn hơn tiến hành mua bán.

 

[Tarzan76]

Bác Dinh cho em xin cái định nghĩa bán đổ bán tháo với, tức là theo quan điểm của bác thì bán lỗ bao nhiêu % thì mới gọi là bán tháo?

 

[GILI]

Giá 29, 30 cho Estella thì khó giao dịch tại thời điểm này, người đi mua lúc này thì đa số có nhu cầu để ở và hy vọng tìm kiếm được giá tốt trong lúc thị trường đang xuống, mà cho căn hộ 3PN gần 4tỷ thì hơi quá giá trị để ở. Với tình hình tới hạn thanh toán vào cuối tháng 5, rồi tháng 9 giao nhà phải thanh toán 100% cho CDT thì em nghĩ sẽ còn nhiều nhà đầu cơ phải bán tháo để cắt lỗ nếu đang phải vay bank vì không muốn bị lỗ gấp nhiều lần nếu tính cả chi phí cơ hội trong đấy.
Giá môi giới chào hiện tại một số căn tầng cao, view đẹp cũng khoảng tầm 27T/m2 cho 124m2 thì em nghĩ đến hết tháng 5 sẽ có mức giá mới thấp hơn.

 

[Tarzan76]

Để mua được giá tốt, các bác cần tìm hiểu tổng tiền mà người mua đã đóng. Trong mọi trường hợp, người ta chỉ có thể lỗ đến tối đa số tiền đó mà thôi.
VD: căn 125m giá gốc 40 trđ, tổng tiền là 5 tỷ, đã đóng 35% = 1.75 tỷ. Vậy người bán chỉ có thể lỗ tối đa 1 tỷ mà thôi. Tức là dù thị trường xuống cỡ nào, bác trả giá giỏi thế nào, thì cũng không bao giờ có giá thấp hơn (5tỷ -1.75 tỷ)/125 = 26 trđ/m2.
Vậy bí quyết là cần tìm những ông đã đóng nhiều rồi mà đàm phán. Những người nộp đến 70% thì lại không có ý định bán (cho nên họ mới tiếp tục nộp đến 70%). Diện đóng nhiều mà muốn bán chắc tối đa đến 50% tổng giá nhà, nhưng không có nhiều người như vậy. Số đông là những người đóng đến 20% hoặc 35% thì dừng. Với diện đóng đến 35%, thì dù thế nào họ cũng không bán thấp hơn 26, mà thường là 28-29 để nhận về chỉ được khoảng 150-250 triệu sau khi trừ thuế và phí môi giới, chịu lỗ gần hết trong tổng số 1,75 tỷ đã đóng.

 

[GILI]

Để mua được giá tốt, các bác cần tìm hiểu tổng tiền mà người mua đã đóng. Trong mọi trường hợp, người ta chỉ có thể lỗ đến tối đa số tiền đó mà thôi.
VD: căn 125m giá gốc 40 trđ, tổng tiền là 5 tỷ, đã đóng 35% = 1.75 tỷ. Vậy người bán chỉ có thể lỗ tối đa 1 tỷ mà thôi. Tức là dù thị trường xuống cỡ nào, bác trả giá giỏi thế nào, thì cũng không bao giờ có giá thấp hơn (5tỷ -1.75 tỷ)/125 = 26 trđ/m2.
Vậy bí quyết là cần tìm những ông đã đóng nhiều rồi mà đàm phán. Những người nộp đến 70% thì lại không có ý định bán (cho nên họ mới tiếp tục nộp đến 70%). Diện đóng nhiều mà muốn bán chắc tối đa đến 50% tổng giá nhà, nhưng không có nhiều người như vậy. Số đông là những người đóng đến 20% hoặc 35% thì dừng. Với diện đóng đến 35%, thì dù thế nào họ cũng không bán thấp hơn 26, mà thường là 28-29 để nhận về chỉ được khoảng 150-250 triệu sau khi trừ thuế và phí môi giới, chịu lỗ gần hết trong tổng số 1,75 tỷ đã đóng.

Phương pháp tính của bác là đúng nhưng trường hợp cụ thể bác đưa ra thì ko áp dụng chung cho tất cả vì vẫn có thể có giá thấp hơn tuỳ vào diện tích căn hộ và giá theo tầng.
Em ví dụ căn 125m2 tầng 8 giá gốc CĐT là 4 tỷ 7 inc VAT, thì giá sau khi trừ lỗ tối đa là 4.7-(35%x4.7)/125 = 24.4t/m2;
Ví dụ 2: căn tầng 5 giá gốc là 4.5 tỷ thì giá sau khi trừ lỗ tối đa là 4.5-(35%x4.5)/125= 23.4t/m2.
Vậy thì tầng càng thấp thì giá theo m2 cũng giảm theo. Nên giá 26 hoặc thậm chí thấp hơn là hoàn toàn có thể xảy ra

 

[GILI]

Nếu giá thị trường mua chỉ chấp nhận ở mức 26t/m2 trở xuống cho căn hộ 125m2 thì người bán các tầng thấp hơn tầng 12 sẽ có thể hạ giá xuống mức này để đẩy đi nếu họ phải vay bank để đóng tiền cho kỳ hạn sắp tới.

 

[Tám]

Tôi nghe tin chủ đầu tư sắp hạ giá gốc công ty xuống 1400$/m2, từ 1 người sales công ty Estelaa vừa nghỉ việc.

 

[Không Ai Cả]

Để mua được giá tốt, các bác cần tìm hiểu tổng tiền mà người mua đã đóng. Trong mọi trường hợp, người ta chỉ có thể lỗ đến tối đa số tiền đó mà thôi.
VD: căn 125m giá gốc 40 trđ, tổng tiền là 5 tỷ, đã đóng 35% = 1.75 tỷ. Vậy người bán chỉ có thể lỗ tối đa 1 tỷ mà thôi. Tức là dù thị trường xuống cỡ nào, bác trả giá giỏi thế nào, thì cũng không bao giờ có giá thấp hơn (5tỷ -1.75 tỷ)/125 = 26 trđ/m2.
Vậy bí quyết là cần tìm những ông đã đóng nhiều rồi mà đàm phán. Những người nộp đến 70% thì lại không có ý định bán (cho nên họ mới tiếp tục nộp đến 70%). Diện đóng nhiều mà muốn bán chắc tối đa đến 50% tổng giá nhà, nhưng không có nhiều người như vậy. Số đông là những người đóng đến 20% hoặc 35% thì dừng. Với diện đóng đến 35%, thì dù thế nào họ cũng không bán thấp hơn 26, mà thường là 28-29 để nhận về chỉ được khoảng 150-250 triệu sau khi trừ thuế và phí môi giới, chịu lỗ gần hết trong tổng số 1,75 tỷ đã đóng.

Phương pháp tính của bác là đúng nhưng trường hợp cụ thể bác đưa ra thì ko áp dụng chung cho tất cả vì vẫn có thể có giá thấp hơn tuỳ vào diện tích căn hộ và giá theo tầng.
Em ví dụ căn 125m2 tầng 8 giá gốc CĐT là 4 tỷ 7 inc VAT, thì giá sau khi trừ lỗ tối đa là 4.7-(35%x4.7)/125 = 24.4t/m2;
Ví dụ 2: căn tầng 5 giá gốc là 4.5 tỷ thì giá sau khi trừ lỗ tối đa là 4.5-(35%x4.5)/125= 23.4t/m2.
Vậy thì tầng càng thấp thì giá theo m2 cũng giảm theo. Nên giá 26 hoặc thậm chí thấp hơn là hoàn toàn có thể xảy ra

Em cũng đã nghiên cứu theo pá này nên chưa xuống tiền.

 

[tuando]

Tôi nghe tin chủ đầu tư sắp hạ giá gốc công ty xuống 1400$/m2, từ 1 người sales công ty Estelaa vừa nghỉ việc.

Nếu tin này có thật thì mấy bác muốn bán lại giá 29tr cũng hết cơ hội ra hàng.
Bây giờ là cuộc cạnh tranh giữa CĐT và các bác đã ... lỡ mua trước đây [:O][:O][:O]