em kg chắc lắm vụ thừa kế, nhưng em nghĩ Di chúc có thể thay đổi, làm lại được, bác chủ nên tư vấn thêm luật sư về điều này
- Status
trường hợp mua bán công chứng ủy quyền bao gồm có 4 bộ hồ sơ liên quan với nhau bác nhé
- HĐ ủy quyền
- Thỏa thuận chuyển nhượng
- Hưa mua, hứa bán
- Di chúc
bác phải xét 4 bộ hồ sơ này chặt chẽ với nhau và không tách rời
trường hợp bác tách rời ra độc lập riêng biệt như vậy thì làm sao mà mua bán
Giả sử người A muốn bán 1 mãnh đất cho người B với giá trị tầm 2 tỷ với trường hợp công chứng như bác nói... Khoảng 3 năm sau bắt đầu có sổ và lúc này thị trường biến động. Giả sử mãnh đất này tăng lên tầm khoảng 4 tỷ... thì trường hợp như bác thì bên A sẽ không bán nữa và sẽ lật kèo...
Trường hợp người bán chết... căn cứ vào thỏa thuận chuyển nhượng và di chúc lập cho bên B
Như bác nói thì chắc không ai dám mua theo trường hợp công chứng ủy quyền đâu.. cho dù giá trị có giảm đến 70 - 80% giá trị thực.
Mình cũng đặt ra một tình huống với các diễn biến như sau:
- Bên mua và bên bán lập đầy đủ 4 bộ hồ sơ như bác sonhavina đề cập ở trên;
- Sau đó bên bán thay đổi di chúc, phần BĐS đó được chỉ định cho một người khác thừa kế;
- Bên bán chết.
Lúc này HĐ ủy quyền, thỏa thuận chuyển nhượng và hứa mua hứa bán vô hiệu do một bên tham gia đã chết. Người thừa kế của bên bán có quyền không bán BĐS và chỉ phải trả lại đúng số tiền mà bên mua đã đưa ban đầu.
Ngoài ra còn tình huống di chúc không đổi, nhưng bên bán có cha mẹ già và con chưa thành niên. Khi đó sẽ có việc phân chia di sản theo luật và phần tài sản mà người mua nhận được giảm xuống.
Những tình huống này không phải là không thể xảy ra trong thực tế. Tức là khi bên bán chết thì sẽ rất rủi ro cho bên mua.
- Bên mua và bên bán lập đầy đủ 4 bộ hồ sơ như bác sonhavina đề cập ở trên;
- Sau đó bên bán thay đổi di chúc, phần BĐS đó được chỉ định cho một người khác thừa kế;
- Bên bán chết.
Lúc này HĐ ủy quyền, thỏa thuận chuyển nhượng và hứa mua hứa bán vô hiệu do một bên tham gia đã chết. Người thừa kế của bên bán có quyền không bán BĐS và chỉ phải trả lại đúng số tiền mà bên mua đã đưa ban đầu.
Ngoài ra còn tình huống di chúc không đổi, nhưng bên bán có cha mẹ già và con chưa thành niên. Khi đó sẽ có việc phân chia di sản theo luật và phần tài sản mà người mua nhận được giảm xuống.
Những tình huống này không phải là không thể xảy ra trong thực tế. Tức là khi bên bán chết thì sẽ rất rủi ro cho bên mua.
trong 4 bộ hồ sơ này phần quan trọng nhất mà bác không đề cập đó là hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng giữa 2 bên sao bác không đề cập
khi người bán chết hay thay đổi di chúc thì việc đó rất là bình thường hay xảy ra.... nhưng hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng và di chúc đi kèm với nhau bác nhé
còn thật ra hợp đồng hứa mua, hứa bán cũng không quan trọng lắm
khi người bán chết hay thay đổi di chúc thì việc đó rất là bình thường hay xảy ra.... nhưng hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng và di chúc đi kèm với nhau bác nhé
còn thật ra hợp đồng hứa mua, hứa bán cũng không quan trọng lắm
Em thấy thị trường vẫn giao dịch bằng HĐUQ rất nhiều, đồng thời cũng chưa thấy báo chí đăng tin lật kèo vụ UQ - có thể vì nhà đất chưa sốt nóng, có lẽ vẫn còn băng nên bán được nhà mừng hết lớn ko dám lật kèo.
Tuy nhiên tham khảo nhiều bài trên net thì HDUQ vẫn có rủi ro, luật sư vẫn tư vấn theo hướng HĐ VAY hoặc HĐ CỌC và chế tài thật nặng vào để tránh lật kèo, gài thêm điều khoản người bán die thì vợ con vẫn phải thực hiện tiếp HĐ
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Rủi ro khi mua nhà hợp đồng ủy quyền
Vì nhiều lý do, có không ít người đã chọn hình thức mua bán căn hộ hợp đồng ủy quyền công chứng. hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này đang có chiều hướng gia tăng.
Thông tin từ các phòng công chứng cho biết, có đến 60% giao dịch nhà đất bằng hình thức này.
Để ghi nhận “chuyển quyền sở hữu căn hộ”, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã “ổn”. Bởi bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không như thế.
Đối mặt với rủi ro
Dưới đây là một số rủi ro pháp lý mà một hoặc các bên sẽ phải gánh khi vận dụng “giải pháp” nói trên. Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”.
Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?
Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS.
Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.
Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.
Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.
Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch đường vòng trước khi giao kết nó.
Lời khuyên của các luật sư, không nên mua bán theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể làm hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên bán không thể trở mặt và sau khi có đủ điều kiện làm giấy tờ nhà thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ sang tên.
Tuy nhiên tham khảo nhiều bài trên net thì HDUQ vẫn có rủi ro, luật sư vẫn tư vấn theo hướng HĐ VAY hoặc HĐ CỌC và chế tài thật nặng vào để tránh lật kèo, gài thêm điều khoản người bán die thì vợ con vẫn phải thực hiện tiếp HĐ
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Rủi ro khi mua nhà hợp đồng ủy quyền
Vì nhiều lý do, có không ít người đã chọn hình thức mua bán căn hộ hợp đồng ủy quyền công chứng. hình thức mua bán tiềm ẩn rất nhiều rủi ro này đang có chiều hướng gia tăng.
Thông tin từ các phòng công chứng cho biết, có đến 60% giao dịch nhà đất bằng hình thức này.
Để ghi nhận “chuyển quyền sở hữu căn hộ”, bên mua và bán thực hiện công chứng hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng mà mình lập đã “ổn”. Bởi bên mua đã được cơ quan công chứng chứng thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản. Thế nhưng, mọi chuyện không như thế.
Đối mặt với rủi ro
Dưới đây là một số rủi ro pháp lý mà một hoặc các bên sẽ phải gánh khi vận dụng “giải pháp” nói trên. Thứ nhất, dù rằng khi giao dịch “mua bán” đã hoàn tất (bên mua đã thanh toán đầy đủ, nhận bất động sản cùng giấy tờ kèm theo, hợp đồng ủy quyền đã được công chứng hoặc chứng thực), nhưng vì lý do bất kỳ nào đó, ví dụ giá bất động sản lên cao hoặc xuống thấp, một bên vẫn có thể yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền trên cơ sở hợp đồng này được xác lập nhằm che giấu giao dịch mua bán bất động sản, vốn là giao dịch thuộc ý chí đích thực của các bên
Thứ hai, hợp đồng ủy quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt bất động sản có thể bị chấm dứt theo quy định của pháp luật. Theo điều 589 BLDS, hợp đồng ủy quyền sẽ bị chấm dứt đương nhiên (dù các bên có thỏa thuận khác) trong trường hợp “bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc là đã chết”.
Thứ ba, vì thực tế những hợp đồng ủy quyền loại này thường được lập dưới dạng ủy quyền không có thù lao, căn cứ theo quy định của điều 588 BLDS, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền bất kỳ lúc nào miễn là báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hợp lý. Vấn đề ở đây là việc xác định thế nào là “thời hạn hợp lý” và trong thời hạn này thì bên được ủy quyền có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng ủy quyền?
Về hai vấn đề này, hiện tại chưa có câu trả lời theo pháp luật Việt Nam chung cho mọi loại hợp đồng ủy quyền chứ chưa nói riêng cho hợp đồng ủy quyền loại này. Vào từng vụ việc cụ thể, với “niềm tin nội tâm” của mình, mỗi thẩm phán sẽ có câu trả lời riêng cho hai câu hỏi trên. Mặc dù vậy, dường như nếu kịch bản bên ủy quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng xảy ra, không có cách nào khác, các bên lại phải nhờ đến tòa án phân xử và kết cục là tòa án lại tuyên vô hiệu hợp đồng ủy quyền do giả tạo theo điều 129 BLDS.
Thứ tư, khi bên ủy quyền có nghĩa vụ với một bên thứ ba, ví dụ nợ đối tác, cơ quan thuế hay ngân hàng thì theo quy định của Luật Tố tụng dân sự, quản lý thuế, thi hành án... các chủ nợ này có quyền yêu cầu phong tỏa, kê biên và phát mãi các tài sản của bên ủy quyền, bao gồm cả bất động sản đã “chuyển nhượng” theo hợp đồng ủy quyền. Trừ khi đã được chuyển giao hợp lệ cho bên thứ ba, về mặt pháp lý bất động sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền. Bên được ủy quyền về bản chất chỉ là đại diện cho chủ sở hữu nên các chủ nợ vẫn có nguyên quyền yêu cầu kê biên và/hoặc phát mãi bất động sản để thanh toán cho khoản nợ với mình.
Thứ năm, trên thực tế, khi có nhu cầu vay vốn, bên được ủy quyền mang bất động sản thế chấp cho ngân hàng thì một số ngân hàng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch mua bán - ủy quyền này.
Ngoài ra, còn có một số trường hợp khác mà nếu bên bán (bên ủy quyền) hoặc thậm chí bên mua (bên được ủy quyền) có ác ý thì các bên này vẫn có thể sử dụng những kỹ thuật nhất định trong việc vận dụng hợp đồng và quy định của pháp luật để tước đi một cách hợp pháp quyền lợi của bên kia.
Vì vậy, kể cả khi xét về góc độ thương mại thuần túy, các bên cần cân nhắc kỹ mặt lợi và hại của các giao dịch đường vòng trước khi giao kết nó.
Lời khuyên của các luật sư, không nên mua bán theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Có thể làm hợp đồng vay tiền có điều kiện hoặc hợp đồng đặt cọc với chế tài phạt tương ứng để bên bán không thể trở mặt và sau khi có đủ điều kiện làm giấy tờ nhà thì bên bán phải thực hiện nghĩa vụ sang tên.
Nói túm cái váy lại là em bỏ 2-3 tỷ tiền cứng của em ra mua cái chuồng cu trên cao phải không những lo lắng về việc không biết được ngày nào sẽ có chủ quyền, bị chủ đầu tư chặt chém, lo sợ cháy nổ mà còn phải lo lắng thằng bán có lật kèo khi ra chủ quyền không, thằng bán có chết không, sau khi thằng bán chết thì chuyện gì xảy ra, thằng bán có lừa đảo không, thằng bán có 1 căn nhà bán cho nhiều người không, hợp đồng có chặt chẽ không...
Á Đù, em té ngay và luôn đây.
Á Đù, em té ngay và luôn đây.
Bây giờ chủ điểm chuyển sang HĐ thỏa thuận chuyển nhượng.
Theo mình đoán thì HĐ này không được công chứng vì BĐS chưa có chủ quyền. Theo luật thì các giao kết chuyển nhượng BĐS nếu không được công chứng thì không có giá trị pháp lý, tất nhiên không có tính ràng buộc đối với bên bán.
Nếu nội dung thỏa thuận chuyển nhượng này là bên bán sẽ bán BĐS cho bên mua sau khi BĐS có sổ thì về bản chất là HĐ hứa mua hứa bán. Vào thời điểm mà BĐS chưa có sổ nhưng hai bên vẫn chuyển nhượng thì pháp luật không thừa nhận, chuyển nhượng vô hiệu và bên bán hoàn toàn đủ cơ sở lật kèo.
Theo mình đoán thì HĐ này không được công chứng vì BĐS chưa có chủ quyền. Theo luật thì các giao kết chuyển nhượng BĐS nếu không được công chứng thì không có giá trị pháp lý, tất nhiên không có tính ràng buộc đối với bên bán.
Nếu nội dung thỏa thuận chuyển nhượng này là bên bán sẽ bán BĐS cho bên mua sau khi BĐS có sổ thì về bản chất là HĐ hứa mua hứa bán. Vào thời điểm mà BĐS chưa có sổ nhưng hai bên vẫn chuyển nhượng thì pháp luật không thừa nhận, chuyển nhượng vô hiệu và bên bán hoàn toàn đủ cơ sở lật kèo.
CÁm ơn thông tin quá bổ ích của bác QUang và các bác khác. Em dự là khoảng 2 - 4 năm sau khi các căn hộ bàn giao gần đây bắt đầu nhận sổ hồng và tình hình BĐS khởi sắc hơn thì sẽ có nhiều vụ lùm xum xung quanh UQCC này. Nói chung thơm mà rẻ thì chắc phải có chút độc, tuỳ vào bản lĩnh mỗi người thôi. Riêng em, đọc xong phân tích của bác chắc chuyển hướng quá.
CÁm ơn thông tin quá bổ ích của bác QUang và các bác khác. Em dự là khoảng 2 - 4 năm sau khi các căn hộ bàn giao gần đây bắt đầu nhận sổ hồng và tình hình BĐS khởi sắc hơn thì sẽ có nhiều vụ lùm xum xung quanh UQCC này. Nói chung thơm mà rẻ thì chắc phải có chút độc, tuỳ vào bản lĩnh mỗi người thôi. Riêng em, đọc xong phân tích của bác chắc chuyển hướng quá.
Vấn đề là chổ đó, giờ người bán lâm vào thế pháp lý chưa ổn nên mới bán rẻ, và dĩ nhiên thơm & rẻ bác mới xuống tiền cho loại này. Ví dụ căn hộ 1tỷ thì giá 700 bác mới dám xuống tiền, giả sử 5 năm sau tăng lên 2tỷ, thì khi đó bên bán ko muốn nhưng lòng tham nổi lên vì cái lỏng lẻo của HDUQ, họ tìm mọi cách cách lật kèo bằng cách lái về hướng sao cho HDUQ vô hiệu và ra tòa thì chỉ trả tiền gốc + lãi suất theo NH.
Mà vậy thì quá thơm với họ: 700 * 5 năm * 12% năm = 1.2 tỷ (lời 800 ngu gì ko làm)
Bác mua nhà ngoài việc ở còn kỳ vòng vào giá tăng lên, nay thì toàn bộ giá trị tăng lên đó người bán hưởng. Họ vay tiền bác theo lãi suất NH, nóng thì họ lật kèo, còn lạnh thì họ để mình bị đóng băng
Nôm na là bác thuê nhà, giá thuê bằng lãi suất NH :-(
BĐS xứ mình như một mớ bòng bong với thiên la địa võng nghị định, thủ tục, quy định hành là chính. Hy vọng xxx sao khi xử vài vụ này, bắt đầu sáng ra và điều chỉnh sao cho mua bán được rõ ràng minh bạch hơn
Bác qua bên Phú Mỹ Hưng..... Mua bán công chứng ủy quyền ầm ầm kìa.... bên quận 2 cũng có mà đầy...
Bác ra phòng công chứng thì người ta hướng dẫn làm hồ sơ..... nên công chứng bình thường. còn không công chứng được thì ngồi viết tay cần gì mà phải di chúc, hợp đồng này nọ chi cho mệt
- Status
