Thảo Luật Chung Vỡ mộng đô thị văn minh Phú Mỹ Hưng

[thai.bds]

Hơi cao mà bao gồm gym + bể bơi + phí đậu xe hết đó bạn, nhà mình là 1tr 226k tháng, như vậy có khi lại là rẻ vì ở ngoài HN mình gửi xe 1 tháng 1tr 5 rùi.

Tối thì đúng là hơi vắng thật, các nhà đang thi nhau hoàn thiện, nhà mình cho thuê gấp nên chỉ đc 1k/tháng. Chắc phải sang năm mới nhộn nhịp khá khẩm

bác so với HN làm gì, trong này quản lý tốt hơn nhiều, mà căn 94m2 mà cho thuê 1000usd là đc giá rồi bác ơi, chủ nhà gửi cty em quá trời, 133m2 có loft giá 1400usd, căn 110m2 cho thuê 1200usd còn thương lượng. Phí quản lý + GYM và hồ bơi thôi bác ơi, cái chỗ đậu xe có trên sổ hồng rồi ko phải đóng phí quản lý cái đó, tính ra căn của bác khoảng 4.5 tỷ mà cho thuê đc 1000usd là ok

 

[nvquangcm]

Thôi vỡ mộng PMH thì chuyển sang SG Pearl đi, em có căn này khủng cho mấy bác nuôi mộng đẹp tiếp nè

[BCOLOR=#ffff00]Căn 4PN, view hồ bơi, Ruby1, có sổ hồng và nội thất full, 3150$/m2, 205m2 = $645k[/BCOLOR]

 

[Đồng xanh]

Nên nhìn TQ sẽ có nhiều dự báo tốt cho VN: hơn 30 năm qua, GDP tăng bình quân 10%/năm. Trong 20 năm, phát triển địa ốc là động lực chính của phát triển kinh tế hầu hết người dân đô thị TQ đã có nhà riêng. Bây giờ tốc độ xây dựng cung đã vượt cầu đưa đến thực trạng nhiều khu nhà cao tầng hay đô thị mới bỏ trống không có người cư ngụ. Đi kèm theo đó là khoản nợ khổng lồ của chính quyền và Các CDT dự án. IMF đã đưa ra báo cáo mùa hè 2014 nói rằng trong 50 năm qua: TQ là 1 trong 4 nước ( cùng với Braril, Spain, ireland, sweden) có nợ phát triển tích tụ nhanh nhất TG và có nguy cơ cao khủng hoảng tài chính do mức tín dụng quá nóng.
Với VN: xu hướng là dự án mới ra ngày càng nhiều, tính cạnh tranh càng cao và chất lượng xd cùng thiết kế sẽ được cải thiện do cạnh tranh giảm áp lực tín dụng nên nếu chọn chung cư nên chọn hàng mới ra sẽ hiệu quả hơn cho người mua kể cả chất lượng lẫn giá cả

 

[thai.bds]

Nên nhìn TQ sẽ có nhiều dự báo tốt cho VN: hơn 30 năm qua, GDP tăng bình quân 10%/năm. Trong 20 năm, phát triển địa ốc là động lực chính của phát triển kinh tế hầu hết người dân đô thị TQ đã có nhà riêng. Bây giờ tốc độ xây dựng cung đã vượt cầu đưa đến thực trạng nhiều khu nhà cao tầng hay đô thị mới bỏ trống không có người cư ngụ. Đi kèm theo đó là khoản nợ khổng lồ của chính quyền và Các CDT dự án. IMF đã đưa ra báo cáo mùa hè 2014 nói rằng trong 50 năm qua: TQ là 1 trong 4 nước ( cùng với Braril, Spain, ireland, sweden) có nợ phát triển tích tụ nhanh nhất TG và có nguy cơ cao khủng hoảng tài chính do mức tín dụng quá nóng.
Với VN: xu hướng là dự án mới ra ngày càng nhiều, tính cạnh tranh càng cao và chất lượng xd cùng thiết kế sẽ được cải thiện do cạnh tranh giảm áp lực tín dụng nên nếu chọn chung cư nên chọn hàng mới ra sẽ hiệu quả hơn cho người mua kể cả chất lượng lẫn giá cả

cái này thấy ngược hay sao đấy bác ạ? chung cư mới ra thì chất lượng càng ngày càng tồi, chưa xây xong đã nứt, thấm nước, giá thì cao bằng chứng là muốn bán lại phải bán lỗ, cắt lỗ mới bán đc?

 

[Đồng xanh]

Chất lượng Xấu hay tốt phụ thuộc uy tín CDT: nhưng bạn nhìn xem, hàng càng ra nhiều tức cạnh tranh càng gay gắt , nếu chất lượng càng kém đi thì có bán đc không? Anh làm kém thì người mua có đầy lựa chọn từ các dự án khác ngay. Cái này khác với 7 năm trước đây: phải xếp hàng bốc thăm chen nhau từ 4g sáng như con Vista của capitaland ở Q2 đó. .

 

[thai.bds]

Chất lượng Xấu hay tốt phụ thuộc uy tín CDT: nhưng bạn nhìn xem, hàng càng ra nhiều tức cạnh tranh càng gay gắt , nếu chất lượng càng kém đi thì có bán đc không? Anh làm kém thì người mua có đầy lựa chọn từ các dự án khác ngay. Cái này khác với 7 năm trước đây: phải xếp hàng bốc thăm chen nhau từ 4g sáng như con Vista của capitaland ở Q2 đó. .

bác nghĩ sao mà nói môi trường kinh doanh ở VN là cạnh tranh = chất lượng? thực tế thì chả ai quản lý chất lượng, lý thuyết thì cũng chả bố nào dám nói chất lượng công trình tôi xây tốt hơn ông? cái thời 7 năm trước là thời của bong bóng xà phòng bác ạ

 

[Đồng xanh]

Mặc dù hiện nay chả có cơ quan nào ở VN đứng ra quản lý chất lượng và dịch vụ hậu bán hàng cho sp Bds cả và tự mỗi CDT đang múa may với chất lượng sp của chính mình.
nhưng tương lai gần, trong bối cảnh trầm lắng như thế này, sản phẩm thì ra nhiều, chính sách nhà nước thì càng ngày càng tạo thuận lợi cho FDI trong bds (có ưu thế về tài chính, kinh nghiệm và quản lý vượt trội doanh nghiệp Việt): tôi tin là sẽ có sự phân hóa mạnh trong phân cấp các chủ đầu tư và để tồn tại CDT buộc phải điều chỉnh và có trách nhiệm cao hơn với người mua nếu không muốn bị đào thải ( nếu anh bán cái sp kém thì xung quanh anh đầy người khác bán cái tốt hơn anh kể cả CDT nước ngoài. Cung lại nhiều hơn cầu)

 

[alibabaxxx2000]

bác so với HN làm gì, trong này quản lý tốt hơn nhiều, mà căn 94m2 mà cho thuê 1000usd là đc giá rồi bác ơi, chủ nhà gửi cty em quá trời, 133m2 có loft giá 1400usd, căn 110m2 cho thuê 1200usd còn thương lượng. Phí quản lý + GYM và hồ bơi thôi bác ơi, cái chỗ đậu xe có trên sổ hồng rồi ko phải đóng phí quản lý cái đó, tính ra căn của bác khoảng 4.5 tỷ mà cho thuê đc 1000usd là ok

53T/m2 hoàn thiện, căn 94 m2 vị chi 4.98 tỷ. Cho thuê 1 năm (trừ hoa hồng) 11000 USD = 235 triệu. Lợi nhuận = 4.72 %. Đấy chưa tính khấu hao đồ gỗ giảm giá trị, căn hộ cũ đi.
Gửi ngân hàng ký hạn 1 năm, 8 %. Vậy căn hộ phải lên giá tầm 3.5 %/năm để bằng đúng lãi ngân hàng cộng thêm khoảng khấu hao đồ đạc khoảng 11 triệu/năm.
Tức là sau 3 năm, giá 1 m2 phải lên tầm 58.6T mới có lãi bằng đem gửi ngân hàng.

Em tính khái quát thế. Các bác thấy khả dĩ không?

 

[Đồng xanh]

Không biết bài toán tính thu nhập từ cho thuê căn hộ mà bạn Alibaba 2000 tính ở trên đã trừ phí quản lý và thuế thu nhập cá nhân chưa? Nếu chưa trừ thì thu nhập thực tế còn thấp hơn 4,72%. Ngoài ra, bạn nên lưu ý tất cả các giao dịch theo VND nên yếu tố lạm phát phải được xem xét ( khoảng 7%/năm cho bình quân 10 năm).: có nghĩa dù bạn thu 4,72%/năm nhưng đồng tiền mất giá tới 7%/ năm thì giá trị thật đồng tiền đã lõm rồi.
thêm nữa, khi tính dòng tiền thu nhập (cashflow) ta không đưa khấu hao vào vì bản chất khấu hao là chi phí ảo hàng năm do ta quy ước ( mà thực tế chi phí này chỉ chi ra một lần khi ta mua) để làm cơ sở khấu trừ thuế thu nhập hàng năm mà thôi.
khi tính lợi tức đầu tư người ta hay tính theo chỉ tiêu xuất thu hồi nội bộ IRR hoặc Modified IRR. Nếu bạn kg biết tính thì có thể dùng excel có công thức tính IRR tự động giúp bạn

 

[alibabaxxx2000]

Không biết bài toán tính thu nhập từ cho thuê căn hộ mà bạn Alibaba 2000 tính ở trên đã trừ phí quản lý và thuế thu nhập cá nhân chưa? Nếu chưa trừ thì thu nhập thực tế còn thấp hơn 4,72%. Ngoài ra, bạn nên lưu ý tất cả các giao dịch theo VND nên yếu tố lạm phát phải được xem xét ( khoảng 7%/năm cho bình quân 10 năm).: có nghĩa dù bạn thu 4,72%/năm nhưng đồng tiền mất giá tới 7%/ năm thì giá trị thật đồng tiền đã lõm rồi.
thêm nữa, khi tính dòng tiền thu nhập (cashflow) ta không đưa khấu hao vào vì bản chất khấu hao là chi phí ảo hàng năm do ta quy ước ( mà thực tế chi phí này chỉ chi ra một lần khi ta mua) để làm cơ sở khấu trừ thuế thu nhập hàng năm mà thôi.
khi tính lợi tức đầu tư người ta hay tính theo chỉ tiêu xuất thu hồi nội bộ IRR hoặc Modified IRR. Nếu bạn kg biết tính thì có thể dùng excel có công thức tính IRR tự động giúp bạn

Em khái quát thôi, không đi sâu chi tiết bác ợ.

Em tính lãi cho thuê sơ bộ. So sánh nó với lãi suất ngân hàng để biết làm cái nào có lợi hơn thôi.

Còn lạm phát thì kiểu gì cũng bị, nên em không đưa vào. Muốn tham chiếu cũng đơn giản, so sánh cả 2 trường hợp với nó thì biết thực lãi sau lạm phát là bi nhiêu.

Em chỉ tính 3 năm, nên khấu hao nhà có thể bỏ qua, vì đưa vào phức tạp quá. Chỉ khấu hao mấy cái đồ gỗ do hư hỏng chút đỉnh, khi lấy nhà phải mông má, sửa này sửa nọ. Tiền sửa sau 3 năm em phân bổ ngược lại từng năm, thực chất là làm cho chẵn số tính toán thôi.

Bác tính thêm thuế thu nhập nữa thì cho thuê lõm nặng!!!

Bác rành tài chính phết! Em đọc bác mà đầu ong ong rồi... hi... hi...