Em gởi HĐMB các bác xem và giúp em..em xin hậu tạ.
=========================================================
HỢP ĐỒNG MUA BÁN
CĂN HỘ CAO TẦNG CITY GATE TOWERS
Căn cứ Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005;
Căn cứ Luật Nhà ở số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 và Luật số
34/2009/QH12 ngày 18 tháng 6 năm 2009 của Quốc hội về sửa đổi, bổ sung Điều 126
của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;
Căn cứ Luật Bảo vệ người tiêu dùng ngày 17 tháng 11 năm 2010;
Căn cứ Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội
về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
Căn cứ Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03 tháng 6 năm 2009 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03 tháng 6
năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam;
Căn cứ Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Nghị định 99/2011/NĐ-CP ngày 27 tháng 10 năm 2011 của Chính phủ
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ người tiêu dùng;
Căn cứ Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây
dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 03/2014/TT-BXD ngày 20 tháng 02 năm 2014 của Bộ Xây
dựng về sửa đổi, bổ sung Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 9
năm 2010 của Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Quyết định số 1317/UBND-ĐTMT ngày 30/3/2009 của Ủy ban Nhân
dân TP. HCM về việc chấp thuận địa điểm đầu tư Công ty TNHH XS TM DV SX Hùng
Thanh đầu tư xây dựng chung cư cao tầng tại phường 16, quận 8, TP. HCM;
Căn cứ Quyết định số 4926/UBND-ĐT ngày 28/8/2008 của Ủy ban Nhân dân
quận 8 về việc thỏa thuận mặt bằng quy hoạch xây dựng tỉ lệ 1/500 căn hộ City Gate
Towers tại phường 16, quận 8, TP. HCM;
Căn cứ Quyết định số 924/UBND-ĐT ngày 04/3/2014 của Ủy ban Nhân dân
quận 8 về việc thỏa thuận điều chỉnh tổng mặt bằng quy hoạch xây dựng tỉ lệ 1/500
căn hộ City Gate Towers tại phường 16, quận 8, TP. HCM;
Trang 3/19
Căn cứ Quyết định số 182/2009/QĐ-SXD-TĐDA ngày 24/11/2009 của Sở Xây
dựng về việc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình khu căn hộ cao tầng tại
phường 16, quận 8, TP. HCM;
Căn cứ Quyết định số 120/QĐ-SXD-TĐDA ngày 14/9/2010 của Sở Xây dựng về
việc điều chỉnh Quyết định số 182/QĐ-SXD-TDDA ngày 24/11/2009 về việc phê duyệt
dự án đầu tư xây dựng công trình khu căn hộ cao tầng tại phường 16, quận 8, TP.
HCM;
Căn cứ Quyết định số 1508/TD-PCCC ngày 24/6/2014 của Cục cảnh sát phòng
cháy chữa cháy về việc thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy.
Trang 4/19
Hôm nay, ngày tháng năm 2015, tại văn phòng Công ty TNHH XD-TM-DVSX
Hùng Thanh, hai Bên chúng tôi gồm:
Bên A: BÊN BÁN NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là "Bên Bán"):
CÔNG TY TNHH XÂY DỰNG - THƯƠNG MẠI - DỊCH VỤ - SẢN XUẤT
HÙNG THANH
- Địa chỉ: 01 Nguyễn Văn Đậu, phường 5, quận Phú Nhuận, TP. Hồ Chí Minh
- Điện thoại: 08. 62 577 577 Fax: 08. 3844 6017
- Số tài khoản: 185 422 349 tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), phòng giao dịch
Phạm Ngọc Thạch, TP. HCM
- Mã số thuế: 0302232310
- Đại diện bởi Ông: Trần Đức Nhân Chức vụ: Giám đốc
- Số CMND: 200043972 Ngày cấp: 04-4-2006 Nơi cấp: CA TP. Đà Nẵng
Bên B: BÊN MUA NHÀ Ở (sau đây gọi tắt là "Bên Mua"):
- Ông (Bà):
- Số CMND: Ngày cấp: 16-11-2011 Nơi cấp: Cục quản lý XNC
- Hộ khẩu thường trú:
- Địa chỉ liên lạc:
- Điện thoại:
Hai bên đồng ý ký kết bản hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này (sau đây gọi tắt là
"Hợp đồng") với các điều, khoản sau đây:
Điều 1: Giải thích từ ngữ
Trong Hợp đồng này các từ và cụm từ dưới đây được hiểu như sau:
1. “Căn hộ” là một căn hộ được xây dựng theo cấu trúc kiểu khép kín theo thiết kế đã
được phê duyệt thuộc nhà chung cư do Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch
vụ - Sản xuất Hùng Thanh đầu tư xây dựng với các đặc điểm được mô tả tại Điều 2 của
hợp đồng này;
2. "Cao ốc” là khối tháp tòa nhà chung cư có căn hộ mua bán do Công ty TNHH Xây
dựng - Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất Hùng Thanh làm chủ đầu tư, bao gồm các căn
hộ, diện tích kinh doanh, thương mại và các công trình tiện ích chung của tòa nhà, kể
cả phần khuôn viên được xây dựng thuộc dự án City Gate Towers, phường 16, quận 8,
TP. HCM;
3. “Hợp đồng” là hợp đồng mua bán căn hộ chung cư này và toàn bộ các phụ lục đính
kèm cũng như mọi sửa đổi, bổ sung bằng văn bản đối với hợp đồng này do các bên lập
và ký kết trong quá trình thực hiện hợp đồng này;
4. “Giá bán căn hộ” là tổng số tiền bán căn hộ được xác định tại Điều 3 của hợp đồng
này;
5. “Bảo hành nhà ở” là việc khắc phục, sửa chữa, thay thế các hạng mục được liệt kê
cụ thể tại Điều 9 của hợp đồng này khi bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành sử
dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng căn hộ gây ra trong
Trang 5/19
khoảng thời gian theo quy định của pháp luật nhà ở và theo thỏa thuận trong hợp đồng
này;
6. “Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được
tính theo kích thước thông thủy và được ghi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua,
bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, sân phơi và diện
tích ban công, lô gia (bao gồm khoảng thông tầng) gắn liền với căn hộ đó; không tính
tường bao căn hộ, tường phân chia các căn hộ và diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm
bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp
ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung được
thể hiện rõ trong bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ đã được phê duyệt;
7. "Diện tích sàn xây dựng căn hộ" là diện tích được tính từ tim tường bao, tường
ngăn căn hộ, bao gồm cả diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ;
8. “Phần sở hữu riêng của Bên Mua” là phần diện tích sử dụng căn hộ được quy định
tại khoản 6 Điều này và các trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ
này;
9. “Phần sở hữu riêng của Bên Bán” là phần diện tích trong tòa nhà nhưng Bên Bán
không bán mà giữ lại để sử dụng hoặc kinh doanh và Bên Bán cũng không phân bổ giá
trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ;
10. “Phần sở hữu chung trong cao ốc” là phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu,
sử dụng chung trong tòa nhà theo quy định của pháp luật nhà ở và được các bên thỏa
thuận cụ thể tại khoản 3 Điều 11 của hợp đồng này;
11. “Nội quy Cao ốc” là bản nội quy quản lý, sử dụng cao ốc được đính kèm theo hợp
đồng này và tất cả các sửa đổi, bổ sung sẽ được Hội nghị nhà chung cư thông qua trong
quá trình quản lý, sử dụng nhà ở;
12. “Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung cao ốc” là khoản tiền 2% mà các bên có
nghĩa vụ phải đóng góp đối với phần sở hữu riêng của mình để phục vụ cho việc bảo trì
phần sở hữu chung trong cao ốc;
13. “Dịch vụ quản lý vận hành Cao ốc” là các dịch vụ quản lý vận hành Cao ốc, bao
gồm việc quản lý, vận hành nhằm đảm bảo cho Cao ốc hoạt động bình thường;
14. “Bảo trì Cao ốc” là việc duy tu, bảo dưỡng thường xuyên, sửa chữa định kỳ, sửa
chữa đột xuất nhà ở và thiết bị xây dựng công nghệ gắn với Cao ốc đó nhằm duy trì
chất lượng Cao ốc;
15. “Doanh nghiệp quản lý vận hành Cao ốc" là đơn vị thực hiện việc quản lý, vận
hành Cao ốc sau khi Cao ốc được xây dựng xong và đưa vào sử dụng;
16. “Sự kiện bất khả kháng” là sự kiện xảy ra một cách khách quan mà mỗi Bên hoặc
các Bên trong hợp đồng này không thể lường trước được và không thể khắc phục được
để thực hiện các nghĩa vụ của mình theo hợp đồng này, mặc dù đã áp dụng mọi biện
pháp cần thiết và khả năng cho phép. Các trường hợp được coi là sự kiện bất khả
kháng được các Bên nhất trí thỏa thuận cụ thể tại Điều 14 của hợp đồng này;
17. "Giấy chứng nhận" là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho Bên Mua căn
hộ theo quy định của pháp luật đất đai;
18. " Ngày bàn giao dự kiến" có nghĩa là ngày bàn giao dự kiến được quy định tại
Điều 8 của Hợp đồng này;
Trang 6/19
19. "Ngày làm việc" có nghĩa là các ngày từ thứ 2 đến thứ 7 (buổi sáng) trong tuần,
không bao gồm các ngày nghỉ, ngày lễ, ngày Tết theo quy định của pháp luật Việt
Nam.
Điều 2. Đặc điểm của căn hộ mua bán
Bên Bán đồng ý bán và Bên Mua đồng ý mua căn hộ với các đặc điểm dưới đây:
1. Đặc điểm của căn hộ mua bán:
a) Căn hộ số: B2-26-04 tại tầng (tầng có căn hộ): 26, thuộc Cao ốc City Gate Towers
tại phường 16, quận 8, thành phố Hồ Chí Minh (sau đây gọi tắt là "Cao ốc").
b) Diện tích sử dụng căn hộ là: 74.06 m2. Diện tích này được tính theo kích thước
thông thủy (gọi chung là diện tích thông thủy) theo quy định tại khoản 6 Điều 1 của
hợp đồng này và là căn cứ để tính tiền mua bán căn hộ quy định tại Điều 3 của hợp
đồng này.
(i). Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể
tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ. Bên Mua có
trách nhiệm thanh toán số tiền mua căn hộ cho Bên Bán theo diện tích thực tế khi bàn
giao căn hộ; trong trường hợp diện tích thông thủy thực tế chênh lệch trong phạm vi
2% (hai phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì hai bên không phải
điều chỉnh lại giá bán căn hộ. Nếu diện tích thông thủy thực tế chênh lệch vượt quá 2%
(hai phần trăm) so với diện tích ghi trong hợp đồng này thì giá bán căn hộ sẽ được
điều chỉnh lại theo diện tích thực tế được xác định tại Giấy chứng nhận chủ quyền căn
hộ với đơn giá nêu tại Hợp đồng này.
(ii). Trong biên bản bàn giao căn hộ, hai bên nhất trí sẽ ghi rõ diện tích thông thủy thực
tế khi bàn giao căn hộ, diện tích thông thủy chênh lệch (nếu có) so với diện tích ghi
trong hợp đồng mua bán đã ký. Biên bản bàn giao căn hộ và phụ lục của Hợp đồng
mua bán căn hộ về việc điều chỉnh diện tích thông thủy chênh lệch (nếu có) là một bộ
phận không thể tách rời của hợp đồng này. Diện tích căn hộ được ghi vào Giấy chứng
nhận cấp cho Bên Mua được xác định theo diện tích thông thủy thực tế khi bàn giao
căn hộ và quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
c) Diện tích sàn xây dựng là: 78.79 m2, diện tích này được tính theo quy định tại khoản
7 Điều 1 của hợp đồng này;
d) Mục đích sử dụng căn hộ: Căn hộ sử dụng để ở.
đ) Năm xây dựng dự kiến hoàn thành: 2017
2. Đặc điểm về đất xây dựng Cao ốc có căn hộ nêu tại khoản 1 Điều này như sau:
a) Thửa đất số:
b) Tờ bản đồ số:
c) Diện tích đất sở hữu chung: 7.325 m2.
Điều 3. Giá bán căn hộ, kinh phí bảo trì, phương thức và thời hạn thanh toán
1. Giá bán căn hộ:
a) Giá bán căn hộ: 1.486.413.824 đồng (Bằng chữ: Một tỷ, bốn trăm tám mươi sáu
triệu, bốn trăm mười ba ngàn, tám trăm hai mươi bốn đồng chẵn);
Giá bán căn hộ quy định tại điểm này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị
gia tăng và kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Cao ốc, trong đó:
Trang 7/19
(i). Giá bán (đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia tăng) là:
1.459.870.720 đồng (Bằng chữ: Một tỷ, bốn trăm năm mươi chín triệu, tám trăm bảy
mươi ngàn, bảy trăm hai mươi đồng chẵn);
(ii). Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của Cao ốc bằng 2% giá bán căn hộ (kinh phí
này được tính trước thuế) là: 26.543.104 đồng (Bằng chữ: Hai mươi sáu triệu, năm
trăm bốn mươi ba ngàn, một trăm lẻ bốn đồng chẵn);
b) Giá bán căn hộ quy định tại điểm a khoản này không bao gồm các khoản sau:
- Các khoản lệ phí trước bạ, phí và chi phí theo quy định của pháp luật liên quan đến
việc thực hiện các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua. Các khoản lệ phí và
chi phí này do Bên Mua chịu trách nhiệm thanh toán;
- Chi phí kết nối, lắp đặt các thiết bị và sử dụng các dịch vụ cho căn hộ gồm: dịch vụ
cung cấp gas, dịch vụ bưu chính, viễn thông, truyền hình và các dịch vụ khác mà Bên
Mua sử dụng cho riêng căn hộ. Các chi phí này Bên Mua thanh toán trực tiếp cho đơn
vị cung ứng dịch vụ;
- Phí quản lý vận hành Cao ốc hàng tháng. Kể từ ngày bàn giao căn hộ cho Bên Mua
theo thỏa thuận tại Điều 8 của hợp đồng này, Bên Mua có trách nhiệm thanh toán phí
quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận tại khoản 4 Điều 11 của hợp đồng này;
- Phí giữ xe đối với xe máy và xe đạp, phí giữ xe và chỗ đậu xe đối với xe hơi.
c) Hai bên thống nhất kể từ ngày bàn giao căn hộ và trong suốt thời hạn sở hữu, sử
dụng căn hộ đã mua thì Bên Mua phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định hiện
hành, thanh toán phí quản lý, vận hành Cao ốc hàng tháng và các loại phí dịch vụ khác
do việc sử dụng các tiện ích như: điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp... cho nhà
cung cấp dịch vụ.
2. Phương thức thanh toán: thanh toán bằng tiền Việt Nam thông qua hình thức trả
bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng theo thông tin sau:
Đơn vị thụ hưởng: Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất
Hùng Thanh
Tài khoản số: 185 422 349 tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB), phòng giao dịch
Phạm Ngọc Thạch, TP. HCM
Thời điểm xác định Bên Mua đã thanh toán tiền là thời điểm Bên Bán xuất phiếu thu
về khoản tiền đã nhận thanh toán của Bên Mua hoặc số tiền chuyển khoản đã ghi có
vào tài khoản của Bên Bán.
3. Thời hạn thanh toán:
a) Bên Mua thanh toán giá bán căn hộ cho Bên Bán theo phụ lục 2.
b) Thời hạn thanh toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung 2%: Bên Mua có trách
nhiệm thanh toán cho Bên Bán trước thời điểm ký biên bản bàn giao căn hộ. Hai bên
nhất trí rằng, Bên Bán có trách nhiệm gửi khoản tiền này vào tài khoản riêng của ngân
hàng thương mại trong thời hạn 07 (bảy) ngày, kể từ ngày thu kinh phí của Bên Mua
theo lãi suất không kỳ hạn để tạm quản lý. Bên Bán có trách nhiệm bàn giao khoản
kinh phí này (bao gồm cả tiền lãi) cho Ban Quản trị Cao ốc quản lý sau khi Ban Quản
trị Cao ốc được thành lập theo quy định trong thời hạn tối đa là 30 (ba mươi) ngày, kể
từ ngày có Quyết định công nhận Ban quản trị của Ủy ban nhân dân cấp quận nơi có
Cao ốc để phục vụ cho việc bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định của
Trang 8/19
pháp luật, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận thống nhất để chủ đầu tư tạm quản lý
kinh phí này.
c) Việc thanh toán giá trị phần chênh lệch (nếu có) giữa diện tích sử dụng căn hộ nêu
tại Biên bản bàn giao căn hộ và diện tích quy định tại Hợp đồng này sẽ được thực hiện
tại thời điểm bàn giao Giấy chủ quyền căn hộ.
Điều 4. Chất lượng công trình nhà ở
1. Bên Bán cam kết bảo đảm chất lượng công trình Cao ốc và căn hộ nêu tại Điều 2
hợp đồng này theo đúng yêu cầu trong thiết kế công trình và sử dụng đúng (hoặc tương
đương) các vật liệu xây dựng căn hộ mà hai Bên thỏa thuận như nêu tại Phụ lục 1 Hợp
đồng này.
2. Bên Bán phải thực hiện xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội
phục vụ nhu cầu ở tại Cao ốc của Bên Mua theo đúng quy hoạch, thiết kế, nội dung,
tiến độ dự án đã được phê duyệt và bảo đảm chất lượng theo đúng quy chuẩn, tiêu
chuẩn xây dựng do Nhà nước quy định.
3. Bên Bán phải hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng phục vụ nhu cầu ở
thiết yếu của Bên Mua tại Cao ốc theo nội dung dự án và tiến độ đã được phê duyệt
trước ngày Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua, bao gồm: hệ thống đường giao
thông nội bộ; hệ thống điện chiếu sáng công cộng, điện sinh hoạt; hệ thống cung cấp
nước sinh hoạt, nước thải; hệ thống thông tin liên lạc.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của Bên Bán
1. Quyền của Bên Bán:
a) Yêu cầu Bên Mua trả tiền mua căn hộ theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng
và được tính lãi suất trong trường hợp Bên Mua chậm thanh toán theo tiến độ thỏa
thuận tại Điều 3 của hợp đồng này. Việc tính lãi suất chậm thanh toán được quy định
cụ thể tại khoản 2 Điều 12 của hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên Mua nhận bàn giao căn hộ theo đúng thời hạn thỏa thuận ghi trong hợp
đồng này;
c) Được bảo lưu quyền sở hữu căn hộ và có quyền từ chối bàn giao căn hộ hoặc bàn
giao bản chính Giấy chứng nhận của Bên Mua cho đến khi Bên Mua hoàn tất các nghĩa
vụ thanh toán tiền theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
d) Có quyền ngừng hoặc yêu cầu nhà cung cấp ngừng cung cấp điện, nước và các dịch
vụ tiện ích khác sau khi có văn bản thông báo cho Bên Mua trước 03 (ba) ngày nếu
Bên Mua vi phạm Quy chế quản lý sử dụng Cao ốc do Bộ Xây dựng ban hành và/hoặc
Bản nội quy quản lý sử dụng Cao ốc (sau đây gọi tắt là "Nội quy Cao ốc") đính kèm
theo Hợp đồng này;
e) Có đầy đủ quyền sở hữu, quản lý, khai thác và thực hiện hoạt động kinh doanh và
các quyền khác theo quy định của pháp luật đối với phần sở hữu riêng của Bên Bán
phù hợp với Nội quy cao ốc và pháp luật Việt Nam;
f) Được treo biển tên của Cao ốc, tên của Chủ đầu tư tại phần sở hữu chung, tầng
thượng, mặt ngoài Cao ốc với điều kiện không gây ảnh hưởng đến việc sở hữu, sử
dụng căn hộ của Bên Mua và không ảnh hưởng đến diện tích phần sở hữu chung;
g) Được quyền thay đổi trang thiết bị, vật liệu xây dựng công trình Cao ốc có giá trị
chất lượng tương đương theo quy định của pháp luật về xây dựng;
Trang 9/19
h) Thực hiện công việc thuộc quyền và trách nhiệm của Ban quản trị Cao ốc trong thời
gian chưa thành lập Ban quản trị Cao ốc; ban hành Bản nội quy Cao ốc; thành lập Ban
quản lý Cao ốc hoặc lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý, vận hành Cao
ốc để quản lý vận hành Cao ốc kể từ khi đưa Cao ốc vào sử dụng cho đến khi Ban quản
trị Cao ốc được thành lập;
i) Bên Mua tự chịu trách nhiệm đối với các tranh chấp, khiếu kiện của bên thứ ba bất
kỳ đối với các hành vi của Bên Mua có liên quan đến việc ký kết và thực hiện Hợp
đồng này cũng như trong quá trình Bên Mua sử dụng và định đoạt căn hộ;
j) Trong quá trình thực hiện hợp đồng này nếu các tranh chấp của bên thứ ba đối với
Bên Mua làm thiệt hại đến quyền lợi hợp pháp của Bên Bán thì Bên Mua và bên thứ ba
phải có trách nhiệm liên đới bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh cho Bên Bán và
Bên Bán được quyền đơn phương chấm dứt Hợp đồng và Bên Mua phải thực hiện các
nghĩa vụ cho việc chấp dứt Hợp đồng như quy định tại Điều 15 của Hợp đồng này;
k) Yêu cầu Bên Mua nộp phạt vi phạm hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại khi vi phạm
các thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc phải bồi thường trong hợp đồng này hoặc
theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
l) Bên Bán được quyền bàn giao Giấy chứng nhận cho Ngân hàng trong trường hợp
Bên Mua thế chấp quyền mua căn hộ cho Ngân hàng và chưa hoàn tất thanh toán cho
Ngân hàng (nếu có).
2. Nghĩa vụ của Bên Bán:
a) Cung cấp cho Bên Mua các thông tin chính xác về quy hoạch chi tiết, thiết kế Cao
ốc và thiết kế căn hộ đã được phê duyệt. Cung cấp cho Bên Mua kèm theo hợp đồng
này 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt bằng căn hộ mua bán, 01 (một) bản vẽ thiết kế mặt
bằng tầng nhà có căn hộ mua bán và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến việc mua bán
căn hộ;
b) Xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng theo đúng quy hoạch và nội dung hồ sơ dự án đã
được phê duyệt, đảm bảo khi bàn giao Bên Mua có thể sử dụng và sinh hoạt bình
thường;
c) Thiết kế diện tích, mặt bằng căn hộ và thiết kế công trình hạ tầng tuân thủ các quy
định pháp luật về xây dựng. Đảm bảo thiết kế căn hộ và quy hoạch xây dựng sẽ không
bị thay đổi, trừ trường hợp được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, hoặc theo
thỏa thuận giữa Bên Mua và Bên Bán và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận;
d) Đảm bảo chất lượng xây dựng, kiến trúc kỹ thuật và mỹ thuật Cao ốc theo đúng tiêu
chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành;
e) Bảo quản căn hộ đã bán trong thời gian chưa giao căn hộ ở cho Bên Mua; thực hiện
bảo hành căn hộ và Cao ốc theo quy định tại Điều 9 của Hợp đồng này;
f) Bàn giao căn hộ và các giấy tờ pháp lý có liên quan đến căn hộ mua bán cho Bên
Mua theo đúng thời hạn thỏa thuận trong Hợp đồng này;
g) Hướng dẫn và hỗ trợ Bên Mua ký kết hợp đồng sử dụng dịch vụ với nhà cung cấp
điện, nước, viễn thông, truyền hình cáp….;
h) Nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác liên quan đến việc bán căn hộ
theo quy định của pháp luật;
Trang 10/19
i) Thực hiện thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho Bên
Mua và bàn giao cho Bên Mua các giấy tờ có liên quan đến căn hộ. Trong trường hợp
này, Bên Bán sẽ có văn bản thông báo cho Bên Mua về việc nộp các giấy tờ liên quan
để Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về căn hộ cho Bên
Mua.
Trong thời hạn 30 (ba mươi) ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Bán mà
Bên Mua không nộp đầy đủ các giấy tờ theo thông báo thì coi như Bên Mua tự nguyện
đi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận. Bên Bán sẽ hỗ trợ và cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp
lý về căn hộ mua bán cho Bên Mua khi Bên Mua có văn bản yêu cầu theo quy định của
pháp luật;
j) Tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị Cao ốc; thực hiện
các nhiệm vụ của Ban quản trị Cao ốc khi Cao ốc chưa thành lập được Ban quản trị;
k) Hỗ trợ Bên Mua thực hiện các thủ tục thế chấp quyền mua căn hộ cho Ngân hàng
trong trường hợp Bên Mua có nhu cầu vay vốn Ngân hàng.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên Mua
1. Quyền của Bên Mua:
a) Nhận bàn giao căn hộ quy định tại Điều 2 của hợp đồng này có chất lượng với các
thiết bị, vật liệu như mô tả tại Phụ lục 1 đính kèm Hợp đồng và hồ sơ căn hộ theo thỏa
thuận trong hợp đồng này;
b) Yêu cầu Bên Bán làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp
luật (trừ trường hợp Bên Mua tự nguyện thực hiện thủ tục này theo thỏa thuận tại điểm
i khoản 2 Điều 5 của hợp đồng này);
c) Được toàn quyền sở hữu, sử dụng và thực hiện các giao dịch đối với căn hộ đã mua
theo quy định của pháp luật, đồng thời được sử dụng các dịch vụ hạ tầng do doanh
nghiệp dịch vụ cung cấp trực tiếp hoặc thông qua Bên Bán sau khi nhận bàn giao căn
hộ theo quy định về sử dụng các dịch vụ hạ tầng của doanh nghiệp cung cấp dịch vụ;
d) Nhận Giấy chứng nhận sau khi đã thanh toán đủ 100% tiền mua căn hộ và các loại
thuế, phí, lệ phí liên quan đến căn hộ mua bán theo thỏa thuận trong hợp đồng này và
theo quy định của pháp luật;
e) Yêu cầu Bên Bán hoàn thành việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ
tầng xã hội theo đúng nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt;
f) Yêu cầu Bên Bán tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để thành lập Ban quản trị
nhà chung cư nơi có căn hộ mua bán khi có đủ điều kiện thành lập Ban quản trị nhà
chung cư theo quy định của Bộ Xây dựng;
g) Yêu cầu Bên Bán hỗ trợ thủ tục thế chấp căn hộ đã mua tại tổ chức tín dụng trong
trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ tại tổ chức tín dụng;
h) Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này nếu các tranh chấp của bên thứ ba đối với
Bên Bán làm ảnh hưởng quyền lợi hợp pháp của Bên Mua thì Bên Bán và bên thứ ba
phải có trách nhiệm liên đới bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh cho Bên Mua.
2. Nghĩa vụ của Bên Mua:
a) Thanh toán đầy đủ và đúng hạn số tiền mua căn hộ và kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung 2% theo thỏa thuận tại Điều 3 của hợp đồng này không phụ thuộc vào việc có
hay không có thông báo thanh toán tiền mua căn hộ của Bên Bán;
Trang 11/19
b) Nhận bàn giao căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
c) Kể từ ngày bàn giao căn hộ, Bên Mua hoàn toàn chịu trách nhiệm đối với căn hộ đã
mua (trừ các trường hợp thuộc trách nhiệm bảo đảm tính pháp lý và việc bảo hành căn
hộ của Bên Bán) và tự chịu trách nhiệm về việc mua, duy trì các hợp đồng bảo hiểm
cần thiết đối với mọi rủi ro, thiệt hại liên quan đến căn hộ và bảo hiểm trách nhiệm dân
sự phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Kể từ ngày bàn giao căn hộ, kể cả trường hợp Bên Mua chưa vào sử dụng căn hộ thì
căn hộ sẽ được quản lý và bảo trì theo nội quy quản lý sử dụng Cao ốc và Bên Mua
phải tuân thủ các quy định được nêu trong Nội quy Cao ốc;
e) Thanh toán các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật mà Bên Mua phải
nộp như thỏa thuận tại Điều 7 của hợp đồng này;
f) Thanh toán các khoản chi phí dịch vụ như: điện, nước, truyền hình cáp, truyền hình
vệ tinh, thông tin liên lạc, phí giữ xe... và các khoản thuế, phí khác phát sinh theo quy
định do nhu cầu sử dụng của Bên Mua;
g) Thanh toán phí quản lý vận hành nhà chung cư và các chi phí khác theo thỏa thuận
quy định tại khoản 4 Điều 11 của hợp đồng này, kể cả trường hợp Bên Mua không sử
dụng căn hộ đã mua;
h) Chấp hành các quy định của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây
dựng ban hành và Nội quy cao ốc đính kèm theo hợp đồng này;
i) Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp quản lý vận hành trong việc bảo trì, quản
lý vận hành nhà cao ốc;
j) Sử dụng căn hộ đúng mục đích để ở theo quy định của Luật Nhà ở và theo thỏa thuận
trong Hợp đồng này;
k) Nộp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho Bên Bán khi vi phạm các
thỏa thuận thuộc diện phải nộp phạt hoặc bồi thường theo quy định trong hợp đồng này
hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
l) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
khi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
m) Cam kết đáp ứng đủ điều kiện được pháp luật Việt Nam cho phép để ký kết Hợp
đồng này và mua căn hộ;
n) Cấp cho Bên Bán các tài liệu liên quan đến việc xin cấp giấy chứng nhận cho Bên
Mua phù hợp với quy định của pháp luật;
o) Không được can thiệp vào việc sử dụng, định đoạt hoặc chuyển giao Phần sở hữu
riêng của Bên Bán;
p) Tuân thủ các quy định của Hợp đồng này và các nghĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật có hiệu lực tại từng thời điểm.
Điều 7. Thuế và các khoản phí, lệ phí liên quan
1. Bên Bán có trách nhiệm nộp các nghĩa vụ tài chính thuộc trách nhiệm của Bên Bán
cho Nhà nước theo quy định của pháp luật..
2. Bên Mua phải thanh toán lệ phí trước bạ, các loại thuế, lệ phí và các loại phí có liên
quan đến việc cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật khi Bên Bán làm thủ
Trang 12/19
tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua và trong quá trình sở hữu, sử dụng căn hộ kể từ
thời điểm nhận bàn giao căn hộ
Bên Mua có trách nhiệm nộp thuế và các loại lệ phí, chi phí (nếu có) theo quy định cho
Nhà nước khi thực hiện bán căn hộ đã mua cho người khác.
Điều 8. Giao nhận căn hộ
1. Bên Bán có trách nhiệm bàn giao căn hộ cho Bên Mua dự kiến vào ngày: 31/5/2017.
Việc bàn giao căn hộ có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày dự kiến nêu trên tối
đa là 06 (sáu) tháng (sau đây gọi tắt là "Ngày bàn giao thực tế"). Trong trường hợp
này, Bên Bán sẽ thông báo bằng văn bản cho Bên Mua.
2. Trong vòng 30 (ba mươi) ngày sau khi Bên Bán thông báo về việc tiến hành bàn
giao thực tế căn hộ nêu tại khoản 1 Điều 8 Hợp đồng này. Hai bên sẽ tiến hành bàn
giao thực tế và lập một biên bản bàn giao để xác nhận tình trạng của căn hộ khi bàn
giao. Vào ngày bàn giao thực tế, Bên Mua phải thanh toán cho Bên Bán đủ 95% (chín
mươi lăm phần trăm) giá bán và phí bảo trì 2% (hai phần trăm) giá bán; 5% (năm phần
trăm) giá bán sẽ được Bên Mua thanh toán cho Bên Bán sau khi nhận được thông báo
về việc bàn giao Giấy chứng nhận.
3. Vào ngày bàn giao căn hộ theo thông báo, Bên Mua hoặc người được ủy quyền hợp
pháp phải đến kiểm tra tình trạng thực tế căn hộ so với thỏa thuận trong hợp đồng này,
cùng với đại diện của Bên Bán đo đạc lại diện tích sử dụng thực tế căn hộ và ký vào
biên bản bàn giao căn hộ.
4. Trường hợp Bên Mua hoặc người được Bên Mua ủy quyền hợp pháp không đến
nhận bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên Bán trong 30 (ba mươi) ngày hoặc đến
kiểm tra nhưng không nhận bàn giao căn hộ mà không có lý do chính đáng (trừ trường
hợp thuộc diện thỏa thuận tại điểm g khoản 1 Điều 6 của hợp đồng này) thì kể từ ngày
đến hạn bàn giao căn hộ theo thông báo của Bên Bán được xem như Bên Mua đã đồng
ý, chính thức nhận bàn giao căn hộ theo thực tế và Bên Bán đã thực hiện xong trách
nhiệm bàn giao căn hộ theo hợp đồng, Bên Mua không được quyền nêu bất cứ lý do
không hợp lý nào để không nhận bàn giao căn hộ; việc từ chối nhận bàn giao căn hộ
như vậy sẽ được coi là Bên Mua vi phạm hợp đồng và sẽ được xử lý theo quy định tại
Điều 12 của hợp đồng này.
5. Căn hộ được bàn giao cho Bên Mua phải theo đúng thiết kế đã được duyệt; phải sử
dụng đúng các thiết bị, vật liệu nêu tại bảng danh mục vật liệu, thiết bị xây dựng mà
các bên đã thỏa thuận theo Phụ lục 1 Hợp đồng, trừ trường hợp thỏa thuận tại mục g
khoản 1 Điều 5 của hợp đồng này.
6. Kể từ thời điểm hai bên ký biên bản bàn giao căn hộ, Bên Mua được toàn quyền sử
dụng căn hộ và chịu mọi trách nhiệm có liên quan đến căn hộ mua bán, kể cả trường
hợp Bên Mua có sử dụng hay chưa sử dụng căn hộ này.
Điều 9. Bảo hành nhà ở
1. Bên Bán đồng ý và cam kết thực hiện các công việc bảo hành như sau:
a) Đối với kết cấu chính của căn hộ (như dầm, cột, trần, sàn, mái, tường) và đường dây
cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, hệ thống cấp nước sinh hoạt, thoát nước thải,
khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, sụt căn hộ: 60 (sáu mươi) tháng kể từ ngày
nghiệm thu Cao ốc và bàn giao đưa vào sử dụng phù hợp với các quy định tại Điều 46
Trang 13/19
của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
b) Đối với các thiết bị khác gắn với căn hộ: thời gian bảo hành được thực hiện bảo
hành theo quy định của nhà sản xuất hoặc nhà phân phối.
Bên Bán có trách nhiệm thực hiện bảo hành căn hộ bằng cách thay thế hoặc sửa chữa
các điểm bị khuyết tật hoặc thay thế các đồ vật cùng loại có chất lượng tương đương
hoặc tốt hơn. Việc bảo hành bằng cách thay thế hoặc sửa chữa chỉ do Bên Bán hoặc
Bên được Bên Bán ủy quyền thực hiện.
2. Bên Mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên Bán chậm nhất là 01 (một)
ngày kể từ ngày phát hiện căn hộ có các hư hỏng thuộc diện được bảo hành và thực
hiện mọi nỗ lực cần thiết để hạn chế tối đa hậu quả của khiếm khuyết, hư hỏng đó.
Trong thời hạn 07 (bảy) ngày, kể từ ngày nhận được thông báo của Bên Mua, Bên Bán
có trách nhiệm thực hiện bảo hành các hư hỏng theo đúng thỏa thuận và theo quy định
của pháp luật; Bên Mua phải tạo điều kiện để Bên Bán thực hiện bảo hành hoặc sửa
chữa. Nếu Bên Bán chậm thực hiện việc bảo hành mà gây thiệt hại cho Bên Mua thì
phải chịu trách nhiệm bồi thường cho Bên Mua theo thiệt hại thực tế xảy ra.
3. Bên Mua và cư dân khác phải cho phép và tạo điều kiện thuận lợi cho Ban quản trị
và nhân viên của Bên Bán hay những công ty chuyên nghiệp do Ban quản trị hoặc Bên
Bán chỉ định được phép vào căn hộ và cho phép họ được đưa vào căn hộ những máy
móc, trang thiết bị cần thiết để thực hiện bảo hành nói trên. Khi thực hiện việc bảo
hành này, Ban quản trị và nhân viên của Bên Bán hay những công ty chuyên nghiệp
của Ban quản trị hoặc Bên Bán chỉ định phải hạn chế tối đa mọi bất tiện gây ra cho
Bên Mua và/hoặc Cư dân khác và không được gây ra bất kỳ thiệt hại nào cho Bên Mua
và/hoặc Cư dân và cho tài sản của họ trong căn hộ.
4. Bên Bán không thực hiện bảo hành căn hộ trong các trường hợp sau đây:
a) Trường hợp hao mòn và khấu hao thông thường;
b) Trường hợp hư hỏng do lỗi của Bên Mua hoặc của bất kỳ người sử dụng hoặc của
bên thứ ba nào khác gây ra;
c) Trường hợp hư hỏng do sự kiện bất khả kháng;
d) Trường hợp đã hết thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này;
e) Các trường hợp không thuộc nội dung bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều 9
của Hợp đồng này, bao gồm cả những thiết bị, bộ phận gắn liền căn hộ do Bên Mua tự
lắp đặt hoặc tự sửa chữa mà không được sự đồng ý của Bên Bán.
5. Sau thời hạn bảo hành theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều này, việc sửa chữa các hư
hỏng của căn hộ thuộc trách nhiệm của Bên Mua. Việc bảo trì phần sở hữu chung trong
nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Điều 10. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ
1. Trường hợp Bên Mua có nhu cầu thế chấp căn hộ đã mua cho tổ chức tín dụng đang
hoạt động tại Việt Nam trước khi Bên Mua được cấp Giấy chứng nhận thì Bên Mua
phải thông báo trước bằng văn bản để Bên Bán cùng Bên Mua làm các thủ tục cần thiết
theo quy định của ngân hàng.
2. Trong trường hợp Bên Mua chưa nhận bàn giao căn hộ từ Bên Bán mà Bên Mua có
nhu cầu thực hiện chuyển nhượng hợp đồng này cho bên thứ ba thì các bên phải thực
hiện đúng thủ tục chuyển nhượng hợp đồng theo quy định của pháp luật về nhà ở. Bên
Trang 14/19
Bán không được thu thêm bất kỳ một khoản phí chuyển nhượng hợp đồng nào khi làm
thủ tục xác nhận việc chuyển nhượng hợp đồng cho Bên Mua.
3. Hai bên thống nhất rằng, Bên Mua chỉ được chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn
hộ cho bên thứ ba khi có đủ các điều kiện như quy định tại khoản 2 Điều này và các
điều kiện như Điều này sau đây:
a) Căn hộ mua bán không đang trong tình trạng thế chấp tại tổ chức tín dụng hoặc
không thuộc diện bị hạn chế chuyển nhượng theo quyết định của cơ quan nhà nước
hoặc không có tranh chấp với bên thứ ba, trừ trường hợp được ngân hàng thế chấp
đồng ý để Bên Mua chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba;
b) Bên Mua đã hoàn thành việc thanh toán các nghĩa vụ đến hạn liên quan đến căn hộ
đã mua cho Bên Bán theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
c) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại
Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt Nam tại thời điểm nhận chuyển nhượng
hợp đồng;
d) Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng phải cam kết tuân thủ các thỏa thuận của Bên
Bán và Bên Mua trong hợp đồng này.
4. Trong cả hai trường hợp nêu tại khoản 1 và 2 Điều này của Hợp đồng này, người
mua lại nhà ở hoặc bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ đều được
hưởng các quyền và phải thực hiện các nghĩa vụ của Bên Mua theo thỏa thuận trong
hợp đồng này và trong Nội quy Cao ốc đính kèm theo hợp đồng này.
5. Mọi khoản tiền mà Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán tính đến thời điểm chuyển
nhượng sẽ không được hoàn lại mà sẽ được kết chuyển cho Người nhận chuyển
nhượng. Theo đó mọi quyền lợi, trách nhiệm và nghĩa vụ của Bên Mua sẽ chuyển sang
cho người nhận chuyển nhượng kể từ ngày Bên Bán ký xác nhận vào văn bản chuyển
nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
6. Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm đối với bất kỳ khoản thuế, phí, lệ phí và các loại
chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng Hợp đồng giữa Bên Mua và Người
nhận chuyển nhượng.
Điều 11. Phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và việc sử dụng căn hộ trong nhà
chung cư
1. Bên Mua được quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả
diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ) và hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng
trong căn hộ, có quyền sở hữu, sử dụng đối với phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu
chung trong Cao ốc như quy định tại khoản 3 Điều này.
2. Bên Bán được quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích như sau: các căn hộ mà
Bên Bán chưa/không bán, diện tích bãi giữ xe ôtô và bãi giữ xe dành cho trung tâm
thương mại, các diện tích thương mại - dịch vụ (như: trung tâm thương mại, nhà trẻ,
khu spa, nhà hàng, dịch vụ,....), hệ thống trang thiết bị sử dụng cho diện tích này và các
diện tích khác không thuốc những phần sở hữu chung.
3. Bên Mua được quyền sử dụng đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung trong
Cao ốc, cụ thể như sau: không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật
dùng chung trong tòa nhà gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao quanh tòa nhà,
tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, khu chứa rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, nước, thông tin liên
Trang 15/19
lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa, hệ thống hạ tầng kỹ
thuật bên ngoài tòa nhà, khu sinh hoạt cộng đồng, công viên cây xanh, sân bãi, đường
đi dạo,... trong khuôn viên cao ốc.
4. Hai bên nhất trí thỏa thuận mức phí quản lý vận hành Cao ốc như sau:
a) Tính từ thời điểm Bên Bán bàn giao căn hộ cho Bên Mua theo quy định tại Điều 8
của hợp đồng này đến thời điểm Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và ký hợp
đồng quản lý, vận hành nhà ở với đơn vị quản lý vận hành là: 7.000 đồng/m2/ tháng.
Mức phí này có thể được điều chỉnh nhưng phải tính toán hợp lý cho phù hợp với thực
tế từng thời điểm.
Phí quản lý được sử dụng để thực hiện các công việc, dịch vụ quản lý vận hành Cao ốc
mà Bên Bán cung cấp cho Bên Mua trước khi thành lập Ban quản trị Cao ốc bao gồm
dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, diệt côn trùng, làm vườn, chăm sóc cây xanh, vệ
sinh khu công cộng, vệ sinh mặt ngoài, thang máy, thiết bị chữa cháy, máy phát điện,
hệ thống an ninh, chi phí điện, nước cho hệ thống của khu vực công cộng và chi phí
khác cho phần diện tích thuộc sở hữu chung trong Cao ốc.
b) Sau khi Ban quản trị Cao ốc được thành lập thì danh mục các công việc, dịch vụ,
mức phí và việc đóng phí quản lý vận hành Cao ốc sẽ do Hội nghị nhà chung cư quyết
định và do Ban quản trị Cao ốc thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành Cao ốc.
c) Trường hợp Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà
chung cư có quy định về mức phí quản lý vận hành nhà chung cư thì mức phí này được
đóng theo quy định của Nhà nước, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
5. Giá sử dụng các dịch vụ gia tăng (như phòng tập thể dục, nhà trẻ,....) theo quy định
của đơn vị cung cấp dịch vụ.
6. Trong trường hợp Phí bảo trì thu không đủ để thực hiện việc bảo trì thì Bên Mua có
trách nhiệm đóng góp thêm vào Quỹ bảo trì theo tỷ lệ tương ứng với phần diện tích căn
hộ thuộc sở hữu của Bên Mua.
Điều 12. Trách nhiệm của hai bên và việc xử lý vi phạm hợp đồng
1. Trường hợp Bên Bán vi phạm hợp đồng:
a) Bên Bán sẽ chịu mức lãi phạt 0,02% (không phẩy không hai phần trăm) cho mỗi
ngày trễ hạn tính trên số tiền Bên Mua đã thanh toán cho Bên Bán đối với thời gian
chậm bàn giao căn hộ. Thời gian chậm bàn giao căn hộ được tính từ ngày thứ 11 (mười
một) của ngày bàn giao thực tế (ngày bàn giao thực tế được quy định tại Điều 8 của
Hợp đồng) với điều kiện việc bàn giao trễ căn hộ hoàn toàn do lỗi của Bên Bán. Thời
hạn tính tiền lãi do vi phạm này sẽ được chấm dứt vào Ngày bàn giao căn hộ theo
thông báo của Bên Bán.
b. Trường hợp Bên Bán đơn phương chấm dứt Hợp đồng trái với các quy định tại Hợp
đồng này, Bên Bán sẽ phải hoàn lại cho Bên Mua toàn bộ số tiền Bên Mua đã thanh
toán và:
(i). bị phạt bằng 50% (năm mươi phần trăm) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thanh
toán cho Bên Bán;
(ii). bị phạt bằng 0,02% (không phẩy không hai phần trăm) trên mỗi ngày trễ hạn trong
trường hợp chậm hoàn trả khoản tiền cho Bên Mua nêu trên quá 10 (mười) ngày làm
việc kể từ Bên Bán thông báo cho Bên Mua việc chấm dứt Hợp đồng. Bên Bán không
phải chịu phạt theo quy định tại điểm này nếu trong thời hạn 10 (mười) ngày làm việc
Trang 16/19
Bên Mua không đến trụ sở của Bên Bán để làm thủ tục nhận lại tiền như thông báo
chấm dứt Hợp đồng của Bên Bán.
2. Trường hợp Bên Mua vi phạm hợp đồng:
Nếu Bên Mua vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào của Bên Mua theo quy định của Hợp đồng
này, thì Bên Bán sẽ áp dụng các hình thúc xử lý như sau:
a. Thanh toán trễ hạn:
- Bên Mua được thanh toán trễ hạn trong vòng 10 (mười) ngày kể từ ngày đến hạn
thanh toán. Từ ngày thứ 11(mười một) kể từ ngày đến hạn thanh toán, khi Bên Mua
nộp tiền của mỗi đợt thì phải trả thêm lãi phạt do thanh toán trễ hạn với lãi suất là
0,02% (không phẩy không hai phần trăm) cho mỗi ngày trên số tiền chậm thanh toán
tính từ ngày đến hạn thanh toán. Từ ngày 31(ba mươi mốt) trở đi, nếu Bên Mua vẫn
chưa thanh toán đủ thì xem như Bên Mua đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán của Hợp
đồng.
- Khi Bên Mua vi phạm nghĩa vụ thanh toán thì Bên Bán sẽ áp dụng các hình thức xử
lý theo quy định tại mục b khoản 2 Điều 12 của Hợp đồng.
b) Bên Bán sẽ có quyền chấm dứt Hợp đồng này mà không phải bồi thường bất kỳ một
khoản chi phí nào nếu Bên Mua vi phạm một trong các điều khoản sau:
(i). vi phạm nghĩa vụ thanh toán theo quy định tại Hợp đồng này quá 30 (ba mươi)
ngày kể từ ngày đến hạn thanh toán của từng đợt;
(ii). không cung cấp các tài liệu hoặc thực hiện các công việc cần thiết theo quy định
để thực hiện hợp đồng này;
Trường hợp chấm dứt Hợp đồng do những vi phạm trên, Bên Bán sẽ gửi thông báo
chấm dứt Hợp đồng cho Bên Mua, thông báo về thời điểm chấm dứt và có quyền đơn
phương chấm dứt Hợp đồng. Khi đó, ngoài việc thực hiện các biện pháp được quy định
tại mục a khoản 2 Điều 12 của Hợp đồng này, Bên Bán còn có quyền:
(i). quyết định hợp tác đầu tư hoặc bán căn hộ cho khách hàng khác mà không cần có
sự đồng ý của Bên Mua;
(ii). phạt Bên Mua bằng 50% (năm mươi phần trăm) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã
thanh toán;
(iii). yêu cầu Bên Mua bồi thường các tổn thất hoặc thiệt hại thực tế phát sinh từ việc vi
phạm Hợp đồng của Bên Mua; và
(iv). sẽ hoàn trả lại số tiền mà Bên Mua đã thanh toán (không tính lãi) sau khi khấu trừ
tiền lãi trễ hạn, khấu trừ tiền phạt, khoản bồi thường đã nêu sau khi Bên Bán đã ký hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư với bên thứ ba.
Điều 13. Cam kết của các bên
1. Bên Bán cam kết:
a) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp đồng này thuộc quyền sở hữu của Bên Bán và không
thuộc diện đã bán cho người khác, không thuộc diện bị cấm giao dịch theo quy định
của pháp luật;
b) Căn hộ nêu tại Điều 2 của hợp đồng này được xây dựng theo đúng quy hoạch, đúng
thiết kế và các bản vẽ được duyệt đã cung cấp cho Bên Mua, bảo đảm chất lượng và
đúng các vật liệu xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng này;
Trang 17/19
2. Bên Mua cam kết:
a) Đã tìm hiểu, xem xét kỹ thông tin về căn hộ mua bán;
b) Đã được Bên Bán cung cấp bản sao các giấy tờ, tài liệu và thông tin cần thiết liên
quan đến căn hộ, Bên Mua đã đọc cẩn thận và hiểu các quy định của hợp đồng này
cũng như các phụ lục đính kèm. Bên Mua đã tìm hiểu mọi vấn đề mà Bên Mua cho là
cần thiết để kiểm tra mức độ chính xác của các giấy tờ, tài liệu và thông tin đó;
c) Số tiền mua căn hộ theo hợp đồng này là hợp pháp, không có tranh chấp với bên thứ
ba. Bên Bán sẽ không chịu trách nhiệm đối với việc tranh chấp khoản tiền mà Bên Mua
đã thanh toán cho Bên Bán theo hợp đồng này. Trong trường hợp có tranh chấp về
khoản tiền mua bán căn hộ này thì hợp đồng này vẫn có hiệu lực đối với hai bên;
d) Cung cấp các giấy tờ cần thiết khi Bên Bán yêu cầu theo quy định của pháp luật để
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho Bên Mua.
3. Việc ký kết hợp đồng này giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc,
lừa dối.
4. Trong trường hợp một hoặc nhiều Điều, khoản, điểm trong hợp đồng này bị cơ quan
nhà nước có thẩm quyền tuyên là vô hiệu, không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi
hành theo quy định hiện hành của pháp luật thì các Điều, khoản, điểm khác của hợp
đồng này vẫn có hiệu lực thi hành đối với hai bên. Hai bên sẽ thống nhất sửa đổi các
Điều, khoản, điểm bị vô hiệu hoặc không có giá trị pháp lý hoặc không thể thi hành
theo quy định của pháp luật và phù hợp với ý chí của hai bên.
5. Hai bên cam kết thực hiện đúng các thỏa thuận đã quy định trong hợp đồng này.
Điều 14. Sự kiện bất khả kháng
1. Các bên nhất trí thỏa thuận một trong các trường hợp sau đây được coi là sự kiện bất
khả kháng:
a) Do chiến tranh hoặc do thiên tai hoặc do thay đổi chính sách pháp luật của Nhà
nước;
b) Do phải thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc các trường
hợp khác do pháp luật quy định;
2. Mọi trường hợp khó khăn về tài chính đơn thuần sẽ không được coi là trường hợp
bất khả kháng.
3. Khi xuất hiện một trong các trường hợp bất khả kháng theo thỏa thuận tại khoản 1
Điều này thì bên bị tác động bởi trường hợp bất khả kháng phải thông báo (bằng văn
bản hoặc thông báo trực tiếp) cho bên còn lại biết trong thời hạn 07 (bảy) ngày, kể từ
ngày xảy ra trường hợp bất khả kháng (nếu có giấy tờ chứng minh về lý do bất khả
kháng thì bên bị tác động phải xuất trình giấy tờ này). Việc bên bị tác động bởi trường
hợp bất khả kháng không thực hiện được nghĩa vụ của mình sẽ không bị coi là vi phạm
nghĩa vụ theo hợp đồng và cũng không phải là cơ sở để bên còn lại có quyền chấm dứt
hợp đồng này.
4. Việc thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của các bên sẽ được tạm dừng trong thời
gian xảy ra sự kiện bất khả kháng. Các bên sẽ tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ của mình
sau khi sự kiện bất khả kháng chấm dứt, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 15
của hợp đồng này.
Điều 15. Chấm dứt hợp đồng
Trang 18/19
Hợp đồng này được chấm dứt khi xảy ra một trong các trường hợp sau đây:
1. Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên lập
văn bản thỏa thuận cụ thể các điều kiện, hệ quả và thời hạn chấm dứt hợp đồng;
2. Một bên đơn phương chấm dứt Hợp đồng theo quy định tại Điều 12 Hợp đồng này.
Trong trường hợp này, hậu quả của việc chấm dứt Hợp đồng được thực hiện theo quy
định tương ứng tại Điều 12 của Hợp đồng này. Trừ khi hai Bên có thỏa thuận khác.
3. Trong trường hợp bên bị tác động bởi sự kiện bất khả kháng không thể khắc phục
được để tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời hạn 90 (chín mươi) ngày, kể từ
ngày xảy ra sự kiện bất khả kháng và hai bên cũng không có thỏa thuận khác thì một
trong hai bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng này và việc chấm dứt hợp
đồng này không được coi là vi phạm hợp đồng, và không bên nào sẽ chịu bất cứ nghĩa
vụ nào khác đối với bên còn lại. Theo đó, hai Bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận cho đến thời điểm chấm dứt.
Điều 16. Thông báo
1. Mọi thông báo, yêu cầu, khiếu nại hoặc thư từ giao dịch mà một bên gửi cho bên còn
lại theo Hợp đồng này phải được lập thành văn bản và gửi đến bên còn lại như địa chỉ
đã nêu ở phần đầu Hợp đồng này.
2. Mỗi bên phải thông báo ngay cho Bên còn lại sự thay đổi địa chỉ (nếu có) để được
loại trừ lỗi trong trường hợp không nhận được thông báo. Trường hợp một Bên có
bằng chứng đã gửi thông báo đến đúng địa chỉ nêu ở phần đầu của Hợp đồng này cho
Bên còn lại thì xem như Bên đó đã thực hiện hoàn tất nghĩa vụ thông báo của mình.
3. Mọi thông báo, yêu cầu, khiếu nại hoặc thư từ giao dịch mà một Bên gửi theo Hợp
đồng này được xem là Bên còn lại đã nhận được:
a) Vào ngày gửi trong trường hợp thư giao tận tay có ký biên nhận; hoặc
b) Vào ngày người gửi nhận được thông báo chuyển fax thành công trong trường hợp
gửi bằng fax; hoặc
c) Vào ngày thứ hai kể từ ngày đóng dấu bưu điện trong trường hợp gửi thư chuyển
phát nhanh hoặc thu bảo đảm.
Điều 17. Các thỏa thuận khác
1. Bên mua, thông qua việc ký kết Hợp đồng này, xác nhận rằng Bên Mua đã đọc, hiểu
rõ và chấp nhận toàn bộ các điều khoản và điều kiện của Nội quy cao ốc. Nội quy Cao
ốc có thể được sửa đổi, bổ sung vào bất kỳ thời điểm nào dựa trên yêu cầu thực tế
trong việc điều hành Cao ốc bởi (i) Bên bán trong thời gian Ban quản trị cao ốc chưa
được thành lập và có hiệu lực kể từ khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận hoặc (ii) Ban quản trị Cao ốc sau khi khi Ban quản trị được thành lập.
2. Bên mua phải đóng cho Bên Bán (hoặc đơn vị được ủy quyền) hoặc Ban quản trị
Cao ốc (sau khi Ban quản trị đã được thành lâp) một khoản tiền ký quỹ theo mức quy
định tại Nội quy Cao ốc trước khi tiến hành sửa chữa căn hộ hoặc vận chuyển hàng hóa
ra/ vào Cao ốc để đảm bảo không gây thiệt hại nào cho bất kỳ công trình nào thuộc
Cao ốc và các căn hộ khác. Bên Mua sẽ được hoàn trả khoản tiền này nếu không có
phát sinh bất kỳ thiệt hại nào từ sửa chữa căn hộ hoặc vận chuyển hàng hóa ra/vào Cao
ốc. Nếu việc sửa chữa căn hộ hoặc vận chuyển hàng hóa ra/vào Cao ốc gây thiệt hại
cho bất kỳ bên nào thì khoản tiền ký quỹ này sẽ được sử dụng để thanh toán các chi phí
khắc phục thiệt hại đó, nếu khoản tiền ký quỹ không đủ để khắc phục thiệt hại thực tế
Trang 19/19
thì Bên Mua có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền vượt quá đó dựa trên các hóa đơn,
chứng từ liên quan cho Bên Bán hoặc Ban quản trị cung cấp.
3. Tất cả các quyền, lợi ích, nhiệm vụ, trách nhiệm và nghĩa vụ của hai Bên trong Hợp
đồng này sẽ là quyền, lợi ích, nhiệm vụ, trách nhiệm và nghĩa vụ ràng buộc đối với các
bên kế nhiệm và các bên nhận chuyển nhượng được phép tương ứng của họ. Trong
trường hợp Bên Mua chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết, (những) người thừa kế
của Bên Mua được thừa kế bất kỳ và toàn bộ quyền và nghĩa vụ của Bên Mua theo
Hợp đồng này.
Điều 18. Giải quyết tranh chấp
Trường hợp các bên có tranh chấp về các nội dung của hợp đồng này thì hai bên cùng
bàn bạc giải quyết thông qua thương lượng. Trong trường hợp hai Bên không thương
lượng được thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo
quy định của pháp luật.
Điều 19. Hiệu lực của hợp đồng
1. Hợp đồng này và tất cả các phụ lục của nó cấu thành toàn bộ thỏa thuận giữa hai
Bên và thay thế mọi thỏa thuận hoặc ghi nhớ trước đây, dù bằng lời nói hay bằng văn
bản, giữa hai Bên liên quan đến Hợp đồng này. Tất cả các Phụ lục của Hợp đồng này là
phần bổ sung và không thể tách rời của Hợp đồng này. Trường hợp có sự mâu thuẫn
giữa Hợp đồng và Phụ lục hợp đồng thì quy định tại Phụ lục hợp đồng sẽ được ưu tiên
áp dụng.
2. Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày ký và Bên Mua đã hoàn tất thanh toán đợt 1
theo quy định tại Hợp đồng. Hợp đồng sẽ mặc nhiên bị hủy bỏ trong trường hợp quá 10
(mười) ngày kể từ ngày hai Bên ký kết mà Bên Mua không thực hiện thanh toán đợt 1
theo quy định tại Hợp đồng.
3. Hợp đồng này được lập thành 04 (bốn) bản có giá trị pháp lý như nhau, Bên Mua
giữ 01 (một) bản, Bên Bán giữ 03 (ba) bản.
Trong trường hợp Bên Mua là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc là người
nước ngoài thì hợp đồng sẽ được lập thêm 02 (hai) bản gốc bằng tiếng Anh, mỗi Bên
giữ 01 (một) bản. Các bản tiếng Việt và tiếng Anh có giá trị pháp lý như nhau. Tuy
nhiên, trong trường hợp có sự khác biệt giữa bản tiếng Việt và bản tiếng Anh thì bản
tiếng Việt được ưu tiên áp dụng.
