Thảo Luật Chung Khốn khổ vì thông tư 14 - bài 1: Nguy cơ mất trắng 10 tỉ đồng

[lucsi]

Thằng TT 14 là văn bản dưới Luật, trong khi mua bán nhà qua công chứng thì nhà đã thuộc sở hữu của người mua, QSDĐ thì sau khi đăng ký trươc bạ (theo luật dân sự).
Vậy theo em Luật có giá trị cao hơn TT, cứ thế mà làm. Ai ra TT trái PL thì huỷ. THA dựa trên văn bản làm sai thì huỷ luôn QĐ đó.
Trừ khi Công chứng làm sai, không đủ trình tự thì vẫn chưa là sở hữu của mình. Mà sao biết CC làm đúng trình tự thủ tục chưa hỉ?

Sai bét. Sau khi Đăng bộ xong thì quyền sở hữu mới thuộc người mua. Có nghĩa là sau khi cầm sổ tên người mua trên tay thì tài sản mới thuộc người mua. Còn trước đó là thuộc người bán.
Phương thức thanh toán 80-90% sau kho Công Chứng hiện nay là bậy bạ vô cùng, vì đưa cả lưỡi dao cho người mua.
Em mặc cả toàn yêu cầu thanh toán qua NH, tiền lock trong tài khoản, ký sẵn ủy nhiệm chi, sau khi đăng bộ mới giải ngân. Nói chung bên bán chạy hết

....(mà chạy thì em cũng vui lắm

)
Em cũng chả thích tài sản bị NH siết...vì hay có bệnh hoạn lắm

như trường hợp bà kia

Cám ơn chỉ dẫn của bác lucsi. Cái bác nói là cái em nghe nói mà không rõ, giờ bác confirm chắc cú.
Đúng là nhà có công chứng xong vẫn chưa thuộc sở hữu của mình. Phải xong đăng bộ.
Bác cho em hỏi, bác kỳ uỷ nhiệm chi, nếu bác huỷ nữa chừng sau khi công chứng xong do bác đổi ý hay do không đăng bộ được thì phân xử thế nào? Tiền đó NH trả ai, rồi mớ hồ sơ công chứng xử lý sao?

à, em mà hủy thì phải được ông ngân hàng và bên bán OK, không thì bên bán cho 1 đơn lên đăng bộ là xong.
Còn nếu không đăng bộ được thì của ai trả về bên ấy, chắc cũng dễ thôi mà.
Quan trong là những trường hợp lừa đảo sẽ không chấp nhận kiểu thanh toán này.

 

[dawmgoodman ®]

Thằng TT 14 là văn bản dưới Luật, trong khi mua bán nhà qua công chứng thì nhà đã thuộc sở hữu của người mua (theo luật Nhà ở), QSDĐ thì sau khi đăng ký trước bạ (theo luật dân sự).
Vậy theo em Luật có giá trị cao hơn TT, cứ thế mà làm. Ai ra TT trái PL thì huỷ. THA dựa trên văn bản làm sai thì huỷ luôn QĐ đó.
Trừ khi Công chứng làm sai, không đủ trình tự thì vẫn chưa là sở hữu của mình. Mà sao biết CC làm đúng trình tự thủ tục chưa hỉ?

Sai bét. Sau khi Đăng bộ xong thì quyền sở hữu mới thuộc người mua. Có nghĩa là sau khi cầm sổ tên người mua trên tay thì tài sản mới thuộc người mua. Còn trước đó là thuộc người bán.
Phương thức thanh toán 80-90% sau kho Công Chứng hiện nay là bậy bạ vô cùng, vì đưa cả lưỡi dao cho người mua.
Em mặc cả toàn yêu cầu thanh toán qua NH, tiền lock trong tài khoản, ký sẵn ủy nhiệm chi, sau khi đăng bộ mới giải ngân. Nói chung bên bán chạy hết

....(mà chạy thì em cũng vui lắm

)
Em cũng chả thích tài sản bị NH siết...vì hay có bệnh hoạn lắm

như trường hợp bà kia

Về tiến hành thì quá OK với cách của bác. Còn về việc chuyển sở hữu NHÀ Ở thì em kính bác nè, em quên ghi theo luật Nhà ở phía trên, đã thêm vào màu đỏ:

* Khoản 5, Điều 93 (Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở) - Luật Nhà ở ngày 29/11/2005 quy định (có sau BLDS và có hiệu lực thi hành):
“Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở”

Về QSDĐ thì đồng ý sau khi đăng bộ như e nói từ đầu.
Ah, quên, tất nhiên xét về cả thời điểm mua nhà nhé, nếu mua trước thời điểm có Luật Nhà ở thì bác lucsi là đúng đó. Ở đây e nói trường hợp trong báo và hiện nay.

 

[sohn97]

Thông tin rất bổ ích các bác ạ.

Tiện thể cho em hỏi các bác luôn:
1) bây giờ hợp đồng thuê nhà có phải công chứng ko ạ.
2) Nếu em cho thuê tính bằng đô, nhưng trả bằng tiền việt theo tỉ giá ngân hàng thì mình thể hiên như thế nào trong hợp đồng cho nó khỏi sai luật. Vì em nhớ luật ko cho giao dịch bằng đô.
3) Bên Thuê sẽ xây dựng một ít, ví dụ nhà cấp 4 mái tôn nên xi măng khung cửa nhôm văn phòng ước chừng 200 tr. Hợp đồng thuê vd là 5 năm. Họ yêu cầu ghi trong hợp đồng nếu bên em cắt hợp đồng trước hạn thì đền cho họ tiền cọc + tiền đầu tư sau khi trừ khấu hao. Các bác giải ngố cho em xem tính khấu hao thế nào sau từng năm. Sau 5 năm khi hết hợp đồng thì thế nào cho tiện lợi.
4) Trong hợp đông ghi:
Bên Thuê: Cong ty tnhh ...
do bà ......
chức vụ GD làm đại diên

có OK ko các bác, hay ghi như sau tốt hơn:

Bên Thuê bà ....
GD cong ty TNHH...
Em cám ơn các bác, và xin lỗi chủ thớt

 

[Nhathuy2011]

Thế giờ mua bán nhà như nào thì mới yên tâm hả các bác ơi , luật pháp nghị định chồng chéo như này thì chỉ người dân lãnh đủ, đến cái luật thông dụng phổ biến nhất xảy ra hàng ngày là mua bán nhà mà người dân cũng ko hiểu hết được thì thật là khổ

 

[dawmgoodman ®]

Thế giờ mua bán nhà như nào thì mới yên tâm hả các bác ơi , luật pháp nghị định chồng chéo như này thì chỉ người dân lãnh đủ, đến cái luật thông dụng phổ biến nhất xảy ra hàng ngày là mua bán nhà mà người dân cũng ko hiểu hết được thì thật là khổ

Làm như bác lucsi là chắc nhất, thừa hơn thiếu. Vì QSH nhà đã sang từ khi công chứng, đủ cho ta chiến đấu về luật, Nhà ở nhưng còn vướng Luật đất đai, Dân sự thỉnh thoảng còn tranh cãi, nếu chốt được luôn sau đăng bộ trả tiền thì nhất quả đất rồi.

 

[pasdenom]

Thế cái này thì sao các bác ơi :

Theo điều 439 Bộ luật dân sự ngày 14 tháng 06 năm 2005 , thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà. Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể hủy bỏ.

 

[sohn97]

Cứ thế này thì biết đằng nào mà lần.

 

[dawmgoodman ®]

Thế cái này thì sao các bác ơi :

Theo điều 439 Bộ luật dân sự ngày 14 tháng 06 năm 2005 , thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà. Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể hủy bỏ.

Cái này em nói rồi mà. Luật dân sự có trước ngày 14/6/2005. Luật nhà ở ra sau ngày 29/11/2005. Cả 2 Luật đều đang có hiệu lực thì sẽ áp dụng, ngang cấp, cùng do QH ban hành, thì sẽ áp dụng cái nào ra sau (căn cứ vào Luật Ban hành VB QPPL):


Điều 83. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật
1. Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng từ thời điểm bắt đầu có hiệu lực.
Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực. Trong trường hợp văn bản có hiệu lực trở về trước thì áp dụng theo quy định đó.
2. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn.
3. Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành mà có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản được ban hành sau.
4. Trong trường hợp văn bản quy phạm pháp luật mới không quy định trách nhiệm pháp lý hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nhẹ hơn đối với hành vi xảy ra trước ngày văn bản có hiệu lực thì áp dụng văn bản mới.

 

[dawmgoodman ®]

Thông tin rất bổ ích các bác ạ.

Tiện thể cho em hỏi các bác luôn:
1) bây giờ hợp đồng thuê nhà có phải công chứng ko ạ.
2) Nếu em cho thuê tính bằng đô, nhưng trả bằng tiền việt theo tỉ giá ngân hàng thì mình thể hiên như thế nào trong hợp đồng cho nó khỏi sai luật. Vì em nhớ luật ko cho giao dịch bằng đô.
3) Bên Thuê sẽ xây dựng một ít, ví dụ nhà cấp 4 mái tôn nên xi măng khung cửa nhôm văn phòng ước chừng 200 tr. Hợp đồng thuê vd là 5 năm. Họ yêu cầu ghi trong hợp đồng nếu bên em cắt hợp đồng trước hạn thì đền cho họ tiền cọc + tiền đầu tư sau khi trừ khấu hao. Các bác giải ngố cho em xem tính khấu hao thế nào sau từng năm. Sau 5 năm khi hết hợp đồng thì thế nào cho tiện lợi.
4) Trong hợp đông ghi:
Bên Thuê: Cong ty tnhh ...
do bà ......
chức vụ GD làm đại diên

có OK ko các bác, hay ghi như sau tốt hơn:

Bên Thuê bà ....
GD cong ty TNHH...
Em cám ơn các bác, và xin lỗi chủ thớt

1/ Theo qui định tại điều 489, điều 501 Bộ luật dân sự thì hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2/ K được quy định bằng USD. Quy định thoả thuận có thể ghi ví dụ 21tr, tương đương 1.000 USD. Thanh toán bằng tiền Việt với tỷ giá bán/mua USD của Ngân hàng...niêm yết tại thời điểm thanh toán. K ghi là 1.000USD/tháng.

3/ Nếu bên cho thuê huỷ hợp đồng trước thời hạn mà có sự đồng ý của bên thuê, bên cho thuê phải hoàn trả tiền cọc. Đồng thời phải thanh toán số tiền bên thuê đã đầu tư sửa chữa là 240tr đồng sau khi trừ khấu hao theo tháng. Khấu hao tính đều 4tr/tháng trong suốt 5 năm.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải chịu khoản phạt là...(max 5% tổng giá trị thuê 5 năm).

 

[sohn97]

Thông tin rất bổ ích các bác ạ.

Tiện thể cho em hỏi các bác luôn:
1) bây giờ hợp đồng thuê nhà có phải công chứng ko ạ.
2) Nếu em cho thuê tính bằng đô, nhưng trả bằng tiền việt theo tỉ giá ngân hàng thì mình thể hiên như thế nào trong hợp đồng cho nó khỏi sai luật. Vì em nhớ luật ko cho giao dịch bằng đô.
3) Bên Thuê sẽ xây dựng một ít, ví dụ nhà cấp 4 mái tôn nên xi măng khung cửa nhôm văn phòng ước chừng 200 tr. Hợp đồng thuê vd là 5 năm. Họ yêu cầu ghi trong hợp đồng nếu bên em cắt hợp đồng trước hạn thì đền cho họ tiền cọc + tiền đầu tư sau khi trừ khấu hao. Các bác giải ngố cho em xem tính khấu hao thế nào sau từng năm. Sau 5 năm khi hết hợp đồng thì thế nào cho tiện lợi.
4) Trong hợp đông ghi:
Bên Thuê: Cong ty tnhh ...
do bà ......
chức vụ GD làm đại diên

có OK ko các bác, hay ghi như sau tốt hơn:

Bên Thuê bà ....
GD cong ty TNHH...
Em cám ơn các bác, và xin lỗi chủ thớt

1/ Theo qui định tại điều 489, điều 501 Bộ luật dân sự thì hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên phải có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

2/ K được quy định bằng USD. Quy định thoả thuận có thể ghi ví dụ 21tr, tương đương 1.000 USD. Thanh toán bằng tiền Việt với tỷ giá bán/mua USD của Ngân hàng...niêm yết tại thời điểm thanh toán. K ghi là 1.000USD/tháng.

3/ Nếu bên cho thuê huỷ hợp đồng trước thời hạn mà có sự đồng ý của bên thuê, bên cho thuê phải hoàn trả tiền cọc. Đồng thời phải thanh toán số tiền bên thuê đã đầu tư sửa chữa là 240tr đồng sau khi trừ khấu hao theo tháng. Khấu hao tính đều 4tr/tháng trong suốt 5 năm.
Nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải chịu khoản phạt là...(max 5% tổng giá trị thuê 5 năm).

Cám ơn bác, nhưng cái phần in đậm em chưa hiểu.
Em diễn giải thế này bác nghe đúng ko nhé:
Bên Thuê đầu tư sửa hết 200 tr. Theo bác khấu hao là 4tr/tháng. Tức là nếu sau 12 tháng em chấm dứt hợp đồng thì số tiền em phải đền bù là: Cọc + (200 tr - 4*12) = Cọc + 152 tr). Phải ko ạ.
Cái con số khấu hao 4tr/th bác lấy ở đâu ra thế ạ. Nếu em ko nhầm thì bác lấy 240 tr chia cho 60 tháng, phỏng ạ?
Tại sao khấu hao lại đồng đều các tháng trong suốt 5 năm. Theo ngu ý của em, thời gian đầu khấu hao nhiều hơn chứ. Giống như bác đi xe mới thì xe mất giá chủ yếu những năm đầu tiên. Bác giải ngố giúp em phát nữa nhé.