Tư Vấn Đầu Tư Một equity analyst mới loe ngoe vào Bất động sản (và tài sản khác)

[DigiVirtual]

Xin hoãn để thu xếp trong vòng một tuần với chị chủ đất, thời gian cũng dần trôi đi. Điểm lại dữ liệu về các giao dịch của nhà tôi. Chúng tôi đã mua miếng đất ở khu Một với giá 10.8 tỷ, thôi cứ gọi chẵn là 11 tỷ cho tròn số, dễ tính. Chúng tôi muốn mua một miếng đất khác ở giá 17 tỷ (hơn một xíu, nhưng thôi cứ làm tròn số). Nếu không bán miếng đất đang có, để có miếng kia, chúng tôi phải bỏ ra thêm 17 tỷ nữa để mua đất, nghĩa là giữ số bất động sản trị giá 28 tỷ. Phân bổ lớn như vậy vào bất động sản, dù chỉ là tạm thời, không nằm trong kế hoạch của chúng tôi.

Còn cách khác: có ai đó mua miếng đất 11 tỷ của tôi trong vòng một tuần này. Khi đó, cùng với số tiền bán này, chúng tôi sẽ vay thêm từ ngân hàng Shinhan để có đủ 17 tỷ để mua miếng đất đối diện công viên.

Trong hai cách này, cách thứ hai là tốt nhất, cách thứ nhất là cách tệ nhất mà chúng tôi sẽ không muốn làm, chúng tôi thậm chí không bao giờ nghĩ đến điều này. Vậy chúng tôi có thể tiến hành liên hệ với các ngân hàng để xem thủ tục vay tiền. Chúng tôi cần thủ tục càng nhanh càng tốt để giải ngân được cho chị chủ đất. Mặc dù tiền sang tài khoản chị chủ đất, nhưng nó bị phong tỏa. Từ lúc bị phong tỏa đến lúc được giải ngân thực sự được cũng khá lâu đấy. Thứ nhất sổ đỏ phải qua thủ tục sang tên ở Ủy ban để đứng tên tôi, rồi từ đó sẽ lên ngân hàng kí hợp đồng vay thế chấp, công chứng. Xong xuôi hết chị chủ mới nhận tiền được. Mà chỉ một khâu sang tên sổ đỏ thôi đã thấy lâu lắc rồi, có đến hàng tháng.

Ngoài ra, vợ tôi ra một điều kiện: không đựơc bán lỗ miếng đất. Giá tối thiểu mà vợ tôi đồng ý bán là 11 tỷ.

******

Giữa lúc này, thị trường bất động sản có vẻ hạ nhiệt đi nhiều so với hồi đỉnh nóng sốt vào khoảng tháng Ba. Tuy thế, bạn môi giới H. báo tôi là có một thanh niên trả giá miếng đất khu Một của tôi đúng bằng giá tôi mua. Giá này dưới mức vợ tôi áp giá tối thiểu, và cũng làm tôi hơi khó chịu nên tôi trả lời nhanh là không.

Thời hạn một tuần đã gần qua đi. Hôm gặp đầu tiên là ngày 5/16, vậy đến ngày Chủ nhật 5/23 chúng tôi phải trả lời lại là có mua hay không. Nhưng chưa đến hạn chót, bạn môi giới H. cứ thỉnh thoảng lại hỏi han tình hình thúc giục xem nhà tôi quyết định mua bán ra làm sao. Chúng tôi cứ phải câu giờ là đang thu xếp.

******

Ngoài hai cách trên, chợt tôi lóe lên đến một cách cuối cùng, liều lĩnh hơn: Tổng giá trị hai miếng đất là khoảng 28 tỷ. Trong giao dịch bất động sản, tôi có thể trả trước 30%, và vay 70% còn lại. Có nghĩa chúng tôi có thể vay được 0.7*28=19.6 tỷ, dư tiền trả miếng đất công viên. Nếu không muốn gánh khoản nợ đến gần 20 tỷ một cách dài hạn, chúng tôi có thể cứ vay trước để mua miếng đất công viên, rồi sau đó trả bớt nợ khi bán được miếng đất khu Một. Tuy nhiên, thực hiện điều này sẽ phát sinh ra một khoản phạt, mức phạt thay đổi tùy theo ngân hàng. Các khoản phạt tại các ngân hàng TCB, Hong Leung, UOB, và Shinhan khi trả trước hạn, trong vòng một năm vay vốn lần lựơt là 1%, 3%, 2.5%, và 3%.

Khi vay 20 tỷ, khoản lãi và gốc ước tính mà vợ chồng chúng tôi phải trả là khoảng 200 triệu (thấp nhất tại Shinhan). Nghĩ thì cũng rất nặng gánh. Thật ra nó chỉ chênh lệch thêm do phải gia tăng thêm khoản vay cho lô đất Khu Một, chứ đằng nào chúng tôi cũng đã dự định vay ngân hàng để mua rồi. Tính theo cách nhìn này, nếu khoản nợ tăng thêm là 7 tỷ (trên giá trị miếng đất khoảng 11 tỷ) chúng tôi sẽ phải trả nợ thêm (incremental) khoảng 70 triệu một tháng cho ngân hàng Shinhan, và khi trả nợ trước thời hạn, chúng tôi phải trả khoản phạt 3%*7 tỷ = 210 triệu nữa. Con số tương ứng với ngân hàng TCB là 70 triệu, nhưng khoản phạt chỉ là 70 triệu thôi. Nếu chọn giải pháp này thì vay của TCB là đỡ thiệt hại hơn cả.

Nhưng nhìn vấn đề một cách emotional, chúng tôi vay 20 tỷ, phải trả lãi hàng tháng khoảng 200 triệu, cùng với khoản phạt trong khoảng 70 triệu đến 210 triệu. Nếu bán miếng đất chậm vài tháng, cứ cho là ba tháng đi, khoản lãi chúng tôi phải trả là 600 triệu, tính thêm khoản phạt nữa thì thành khoảng 700 triệu, đúng là có chút không thoải mái lắm.

Tuy thế, tôi cũng đề nghị bạn sales ngân hàng Hong Leung tính toán và kiểm tra lại tính khả thi của việc vay vốn ngân hàng này. Bạn bảo sẽ tính toán và thông báo cho tôi sau.

******

Chuẩn bị phải quyết định lớn, sáng thứ Bảy 5/22, chúng tôi đến ngó lại miếng đất một lần nữa. Nhìn ra công viên, rất thoáng mát rộng rãi. Tôi lại thích trồng cây và cho con cún ngu ngốc chạy nhảy. Hic. Thích thật. Nhưng vay ngân hàng 20 tỷ và trả cả lãi và gốc 200 triệu một tháng. Điều gì nếu chúng tôi không bán được trong nửa năm? Tiền lãi chúng tôi phải trả sẽ là 1tỷ2 cho nửa năm vay.

Vợ tôi quyết định sẽ field test bằng cách đi bộ từ khu đất ra công viên chính Thạnh Mỹ Lợi. Để cho cảm giác thật, vợ tôi chọn xuất phát điểm từ tít đằng xa, còn xa hơn miếng đất. Nhưng bỗng nhiên tôi thấy vợ không đi nữa mà dừng lại nói chuyện với ai. Đến gần, hóa ra bạn môi giới H. đang chỉ trỏ miếng đất này cho một người khách khác. Ngẫu nhiên thế quái nào người khách này lại là người quen của chúng tôi, đang làm cho một startup e-commerce. Lâu rồi không gặp nên chúng tôi nói chuyện catch up lại với nhau. Bạn L. này bảo "Hay là hai nhóm mình câu kết với nhau dìm giá xuống anh ạ." Nghe thấy thế bạn môi giới H. hoảng hồn "Ôi không thế được đâu anh ơi, mình không mua có người khác mua mất đấy." Tất nhiên, môi giới mà. Họ muốn phải mua nhanh bán lẹ chứ.

Nói chuyện một lúc cũng vãn. L. bảo "anh chị đã đến trước thì thôi em không theo nữa, anh chị cứ quyết định trước đi. Sau đó em mới tính sau."

Nhà tôi cứ đi đi lại lại trong khu, không chỉ miếng đất này mà cả một lô góc hai mặt tiền khác, cũng đối diện công viên, nhưng ở hướng xa hơn, mã lô đất là G15, lúc này đang rao chốt giá 135/sqm. Cứ đắn đo đắn đo mãi.

******

Về đến nhà, vợ chồng tôi nói chuyện một lần với nhau. Vợ tôi, phụ nữ mà, không thích take risk, nên không muốn theo mua miếng đất công viên. Vợ tôi bảo tùy tôi quyết định, nhưng vợ tôi nghĩ là không nên mua. Mình đã có miếng đất ở khu Một là cũng được rồi.

Tôi gọi điện cho môi giới H., bảo thôi. Chúng tôi không mua miếng đất đấy được. Tôi nhờ bạn cám ơn chị chủ đất đã có thiện chí giúp giữ lại miếng đất trong một tuần qua. Mình chưa có duyên với nhau được.

Tiếc quá.

 

[DigiVirtual]

Đã gọi điện cho môi giới bảo không, nhưng nghĩ đi nghĩ lại, thì miếng đất đẹp quá. Chả lỗi lầm gì, đối diện công viên nhỏ, lại gần công viên chính. Đất cát này có như chứng khoán quái đâu, miếng này vào tay người chủ mới, biết bao giờ người chủ mới người ta lòi ra bán? Chứng khoán hôm nay mình không mua, ngày mai mình đổi ý mua cũng được. HPG luôn ở đấy, muốn mua muốn bán gì mặc mình. Cổ phiếu quái nào cũng y như nhau, chả khác gì. Đất thì khác. Nếu mua miếng khác thể nào nó cũng có một vết gì đấy, tủ điện, hố ga. Đằng này lô đất này chả vứơng gì cả. Mà chưa mua được miếng đất thì tôi cứ lấn ca lấn cấn, lại suốt ngày lên batdongsan.com để đi nhòm ngó quảng cáo đất thôi.

Mà vợ tôi không chịu đựơc rủi ro, chứ tôi đâu có thế. Tôi là một risk taker. Việc của tôi là control risk, nhưng tôi có độ ưa thích rủi ro cao hơn vợ tôi nhiều. Chẹp, nhất là bét. Mua mẹ đi cho xong.

Vợ tôi không thích rủi ro cao, nhưng chúng tôi cứ phải thống nhất rõ mọi chuyện. Chúng tôi bàn các phương án. Vợ tôi cho tôi quyền quyết định, nhưng nói rõ là nếu tôi muốn mua thì cô ấy cũng đồng ý, miễn là tôi phải chịu hết rủi ro. Vợ tôi chỉ đồng ý trả tiền lãi 70 triệu một tháng, phần còn lại tôi tự xoay xở mà gánh lấy. Được thôi, nhất là bét. Tính ra thì tôi cũng phải trả lãi hàng tháng thêm so với trước độ 70 triệu một tháng, gồng gánh vài tháng bán được lô khu Một thì trả nợ luôn. Trong trường hợp vài tháng bán được, có lẽ chi phí phát sinh thêm riêng tôi phải trả là vài trăm triệu. Kể ra thì có nhiều uncertainty, nhưng thôi đã máu lô đất rồi, không mua lại mất công lọ mọ lại từ đầu cũng quá tội. Không mua, đất cứ tăng giá chậm chậm đều, mặc dù tốc độ tăng chậm hơn so với chứng khoán nhưng tiền to thì số tiền tăng thêm cũng là khoản lớn, tôi mà chưa mua được chỗ ưng ý cũng sốt ruột.

Tôi ước chừng miếng đất khu Một vay thế chấp được khoảng 7 tỷ hơn. Tôi gọi điện lại cho môi giới, hỏi chị chủ có đồng ý ký công chứng với 7 tỷ trả trước không? Phần còn lại sẽ trả sau khi vay nốt ngân hàng. Môi giới cứ bảo là có gì vướng mắc cứ nói với chị chủ đất để cùng tháo gỡ, nên tôi cũng bảo với bạn H. là tôi sẽ phải đi thế chấp cả hai mảnh đất vay toàn bộ số tiền 17 tỷ.

Môi giới gọi cho chị chủ, rồi báo lại là chủ đồng ý. Còn giá cả thì thương lượng lại, có lẽ bớt được hơn chút một xíu. Hai bên hẹn gặp nhau vào chiều thứ Bảy 5/22/2021 tại một quán cafe ở Trương Văn Bang.

******

Tèn tén, tèn ten, tèn ten.

Chúng tôi gặp lại chị sau một tuần. Vẫn là chị chủ đất rất vui vẻ, niềm nở. Ngồi cùng chị là bạn môi giới lần trước. Vẫn là năm chúng tôi như lần đầu.

Lần này khác với lần trước nên chúng tôi cứ đặt tất cả những gì đã có lên bàn. Nhà tôi quyết định vay ngân hàng toàn bộ chỗ tiền mua đất của chị, bằng cả miếng đất khu Một và miếng của chị, do đó cần phải chị hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng. Điều này chị đã đồng ý từ lần trước nên cũng không có vấn đề gì.

Chị tấm tắc "Bọn em giỏi quá." Tôi bảo "Giỏi quái gì, liều quá nên mới đi cầm ngân hàng cả hai mảnh đất". Chị bẩu "Đất cát nó phải thế em ạ, phải mạnh dạn lên một tí mới có chỗ mình ưng được." Tất nhiên tôi cũng trình bày số tiền lãi hàng tháng tôi phải trả, rồi là các chi phí liên quan, như phí phạt ngân hàng khi trả nợ trước hạn.

Có một vấn đề nữa, là giấy tờ mua bán của chị với chủ đất trước thật ra không phải là giấy tờ mua bán, mà chỉ là giấy ủy quyền toàn phần thôi. Theo lời chị nói, mục đích thật chị mua cho con gái, lúc này vẫn còn ở nước ngoài nên giấy tờ giữa chị và người bán là giấy ủy quyền cho chị. Sau này chị mới định sang tên sổ hồng cho con gái, nhưng nó lại giãy nảy lên không thích đi ở bên ngoài, mà chỉ thích ở với mẹ thôi. Tóm lại là giấy tờ là giấy ủy quyền. Vấn đề ở đây là về mặt pháp lý, nếu đồng chí chủ trước, hiện trên giấy tờ vẫn đang là chủ đất, lăn đùng ra ngỏm thì tờ giấy này trở thành vô hiệu lực. Lúc này, ngày 5/22, dịch covid đang tăng cường ở miền Nam nên đây cũng là một rủi ro. Ông kia mà dính phải cô-vít rồi nghẹt thở ngỏm luôn thì tờ giấy ủy quyền của chị thành không có giá trị gì. Nghĩ cũng ghê. Giá mà giấy tờ đàng hoàng sổ hồng chính chủ thì đi một lẽ, tự nhiên có một yếu tố rủi ro thêm vào làm mình lăn tăn. Chị và các bạn môi giới cũng thừa nhận điều này. Nhưng dịch mới bùng lên chứ cũng chưa ghê gớm lắm, mà chính quyền thì chắc kiểm soát được thôi.

Còn về giá cả, thì phải nói thật là giá đất đang xuống nhẹ. Tôi kể với chị về miếng đất của tôi trước được trả 11.4 tỷ, nhưng bây giờ người ta trả giá thấp hơn. Ngoài ra tôi phải gánh thêm các chi phí tài chính nữa, thành ra tôi đề nghị chị xuống giá. Cũng không phải kì kèo gì ghê gớm lắm, hai bên thống nhất giá 16tỷ9, thấp hơn so với lần gặp trước 150 triệu, phần nào phản ánh giá thị trường đang dịu xuống.

Hai bên thống nhất với nhau là ngày công chứng sẽ trong vòng một tháng kể từ ngày đặt cọc, có nghĩa là trong vòng 30 ngày, tôi phải trả chị 7 tỷ, phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay ngân hàng cầm cố bằng chính miếng đất giao dịch. Có nghĩa là tôi có một tháng để làm thủ tục vay ngân hàng cho miếng đất khu Một. Nếu may mắn, tôi bán được miếng đất trong thời gian này là nhẹ đầu.

******

Nhẹ cả người vì chị chủ đất rất thoải mái bớt cho chúng tôi 150 triệu, và cho thời gian thanh toán tương đối rộng rãi.

Hai bên sẽ đặt cọc năm trăm triệu. Nhưng nhà tôi chưa có đủ năm trăm triệu, nên chúng tôi sẽ chuyển trước cho chị hai trăm triệu. Ba trăm triệu còn lại sẽ được chuyển vào thứ Hai, vào 5/24, ngày làm việc bình thường.

Trong hợp đồng đặt cọc, chúng tôi sẽ thanh toán số tiền 16.4 tỷ còn lại "ngay khi công chứng", và cam kết tiến hành việc giao dịch công chứng này đúng một tháng sau, tức là vào ngày 6/22.

Nhất trí thế. Chị đúng là rộng rãi thật, chứ bình thừơng mua đất mà đặt cọc chỉ 200 triệu thì cọc cái gì. Nhưng chị cũng thấy chúng tôi trẻ măng, không phải dân kinh doanh lọc lõi mánh khóe gì, kiểu chúng tôi hồn nhiên có như nào nói như thế thôi, nên chị cũng chả phải e dè gì. Chị cứ tấm tắc hai vợ chồng trẻ dễ thương thật. Hừm, dễ thương gì, vợ tôi toàn làm tôi buồn phiền thì có.

Hai bên đọc lại giấy tờ, so sánh số má, rồi kí tá. Vợ tôi chuyển khoản tiền đặt cọc trước hai trăm triệu sang cho chị chủ đất, tiền nhanh chóng nhận vào tài khoản. Thế là xong, chúng tôi đã tiến một bước đến sở hữu mảnh đất mới.

Cảm giác lần này đúng là khác hẳn cảm giác tiếc nuối lần trước. Mạnh dạn một lần, take risk một lần, rủi ro đấy, cũng lo lắng với những bất ổn đấy. Bao giờ bán được đất? Có bán được kịp không hay phải đi vay? Nếu đi vay ngân hàng tất tật số tiền 17 tỷ thì bao lâu bán được miếng đất cũ? Lại còn thủ tục đi giải chấp giải cầm nữa. Chi phí liên quan.

Nhưng cảm giác khác lấn át nỗi lo lắng ấy. Đó là sự lâng lâng hưng phấn có được mảnh đất thực sự ưa thích.

Chúng tôi ra về. Ở đây là quán cafe, không phải ở nhà chị. Nếu ở nhà chị, tôi ra cửa sẽ vuốt đầu con cún trắng nhà chị chủ đất một cái.

Đó là chiều thứ Bảy ngày 5/22.

 

[KimSon91]

Đã gọi điện cho môi giới bảo không, nhưng nghĩ đi nghĩ lại, thì miếng đất đẹp quá. Chả lỗi lầm gì, đối diện công viên nhỏ, lại gần công viên chính. Đất cát này có như chứng khoán quái đâu, biết bao giờ người chủ mới người ta lòi ra bán? Chứng khoán hôm nay mình không mua, ngày mai mình đổi ý mua cũng được. HPG luôn ở đấy, muốn mua muốn bán gì mặc mình. Cổ phiếu quái nào cũng y như nhau, chả khác gì. Đất thì khác. Nếu mua miếng khác thể nào nó cũng có một vết gì đấy, tủ điện, hố ga. Đằng này lô đất này chả vứơng gì cả. Mà chưa mua được miếng đất thì tôi cứ lấn ca lấn cấn, lại suốt ngày lên batdongsan.com để đi nhòm ngó quảng cáo đất thôi.

Mà vợ tôi không chịu đựơc rủi ro, chứ tôi đâu có thế. Tôi là một risk taker. Việc của tôi là control risk, nhưng tôi có độ ưa thích rủi ro cao hơn vợ tôi nhiều. Chẹp, nhất là bét. Mua mẹ đi cho xong.

Vợ tôi không thích rủi ro cao, nhưng chúng tôi cứ phải thống nhất rõ mọi chuyện. Chúng tôi bàn các phương án. Vợ tôi cho tôi quyền quyết định, nhưng nói rõ là nếu tôi muốn mua thì cô ấy cũng đồng ý, miễn là tôi phải chịu hết rủi ro. Vợ tôi chỉ đồng ý trả tiền lãi 70 triệu một tháng, phần còn lại tôi tự xoay xở mà gánh lấy. Được thôi, nhất là bét. Tính ra thì tôi cũng phải trả lãi hàng tháng thêm so với trước độ 70 triệu một tháng, gồng gánh vài tháng bán được lô khu Một thì trả nợ luôn. Trong trường hợp vài tháng bán được, có lẽ chi phí phát sinh thêm riêng tôi phải trả là vài trăm triệu. Kể ra thì có nhiều uncertainty, nhưng thôi đã máu lô đất rồi, không mua lại mất công lọ mọ lại từ đầu cũng quá tội. Không mua, đất cứ tăng giá chậm chậm đều, mặc dù tốc độ tăng chậm hơn so với chứng khoán nhưng tiền to thì số tiền tăng thêm cũng là khoản lớn, tôi mà chưa mua được chỗ ưng ý cũng sốt ruột.

Tôi ước chừng miếng đất khu Một vay thế chấp được khoảng 7 tỷ hơn. Tôi gọi điện lại cho môi giới, hỏi chị chủ có đồng ý ký công chứng với 7 tỷ trả trước không? Phần còn lại sẽ trả sau khi vay nốt ngân hàng. Môi giới cứ bảo là có gì vướng mắc cứ nói với chị chủ đất để cùng tháo gỡ, nên tôi cũng bảo với bạn H. là tôi sẽ phải đi thế chấp cả hai mảnh đất.

Môi giới gọi cho chị chủ, rồi báo lại là chủ đồng ý. Còn giá cả thì thương lượng lại, có lẽ bớt được hơn chút một xíu. Hai bên hẹn gặp nhau vào chiều thứ Bảy 5/22/2021 tại một quán cafe ở Trương Văn Bang.

******

Tèn tén, tèn ten, tèn ten.

Chúng tôi gặp lại chị sau một tuần. Vẫn là chị chủ đất rất vui vẻ, niềm nở. Ngồi cùng chị là bạn môi giới lần trước. Vẫn là năm chúng tôi như lần đầu.

Lần này khác với lần trước nên chúng tôi cứ đặt tất cả những gì đã có lên bàn. Nhà tôi quyết định vay ngân hàng toàn bộ chỗ tiền mua đất của chị, bằng cả miếng đất khu Một và miếng của chị, do đó cần phải chị hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng. Điều này chị đã đồng ý từ lần trước nên cũng không có vấn đề gì.

Chị tấm tắc "Bọn em giỏi quá." Tôi bảo "Giỏi quái gì, liều quá nên mới đi cầm ngân hàng cả hai mảnh đất". Chị bẩu "Đất cát nó phải thế em ạ, phải mạnh dạn lên một tí mới có chỗ mình ưng được." Tất nhiên tôi cũng trình bày số tiền lãi hàng tháng tôi phải trả, rồi là các chi phí liên quan, như phí phạt ngân hàng khi trả nợ trước hạn.

Có một vấn đề nữa, là giấy tờ mua bán của chị với chủ đất trước thật ra không phải là giấy tờ mua bán, mà chỉ là giấy ủy quyền toàn phần thôi. Theo lời chị nói, mục đích thật chị mua cho con gái, lúc này vẫn còn ở nước ngoài nên giấy tờ giữa chị và người bán là giấy ủy quyền cho chị. Sau này chị mới định sang tên sổ hồng cho con gái, nhưng nó lại giãy nảy lên không thích đi ở bên ngoài, mà chỉ thích ở với mẹ thôi. Tóm lại là giấy tờ là giấy ủy quyền. Vấn đề ở đây là về mặt pháp lý, nếu đồng chí chủ trước, hiện trên giấy tờ vẫn đang là chủ đất, lăn đùng ra ngỏm thì tờ giấy này trở thành vô hiệu lực. Lúc này, ngày 5/22, dịch covid đang tăng cường ở miền Nam nên đây cũng là một rủi ro. Ông kia mà dính phải cô-vít rồi nghẹt thở ngỏm luôn thì tờ giấy ủy quyền của chị thành không có giá trị gì. Nghĩ cũng ghê. Giá mà giấy tờ đàng hoàng sổ hồng chính chủ thì đi một lẽ, tự nhiên có một yếu tố rủi ro thêm vào làm mình lăn tăn. Chị và các bạn môi giới cũng thừa nhận điều này. Nhưng dịch mới bùng lên chứ cũng chưa ghê gớm lắm, mà chính quyền thì chắc kiểm soát được thôi.

Còn về giá cả, thì phải nói thật là giá đất đang xuống nhẹ. Tôi nói về miếng đất của tôi trước được trả 11.4 tỷ, nhưng bây giờ người ta trả giá thấp hơn. Ngoài ra tôi phải gánh thêm các chi phí tài chính nữa, thành ra tôi đề nghị chị xuống giá. Cũng không phải kì kèo gì ghê gớm lắm, hai bên thống nhất giá 16tỷ9, thấp hơn so với lần gặp trước 150 triệu, phần nào phản ánh giá thị trường đang dịu xuống nhẹ.

Hai bên thống nhất với nhau là ngày công chứng sẽ trong vòng một tháng kể từ ngày đặt cọc, có nghĩa là trong vòng 30 ngày, tôi phải trả chị 7 tỷ, phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay ngân hàng cầm cố bằng chính miếng đất giao dịch. Có nghĩa là tôi có một tháng để làm thủ tục vay ngân hàng cho miếng đất khu Một. Nếu may mắn, tôi bán được miếng đất trong thời gian này là nhẹ đầu.

******

Nhẹ cả người vì chị chủ đất rất thoải mái bớt cho chúng tôi 150 triệu, và cho thời gian thanh toán tương đối rộng rãi.

Hai bên sẽ đặt cọc năm trăm triệu. Nhưng nhà tôi chưa có đủ năm trăm triệu, nên chúng tôi sẽ chuyển trước cho chị hai trăm triệu. Ba trăm triệu còn lại sẽ được chuyển vào thứ Hai, vào 5/24, ngày làm việc bình thường.

Trong hợp đồng đặt cọc, chúng tôi sẽ thanh toán số tiền 16.4 tỷ còn lại "ngay khi công chứng", và cam kết tiến hành việc giao dịch công chứng này đúng một tháng sau, tức là vào ngày 6/22.

Nhất trí thế. Chị đúng là rộng rãi thật, chứ bình thừơng mua đất mà đặt cọc chỉ 200 triệu thì cọc cái gì. Nhưng chị cũng thấy chúng tôi trẻ măng, không phải dân kinh doanh lọc lõi mánh khóe gì, kiểu chúng tôi hồn nhiên có như nào nói như thế thôi, nên chị cũng chả phải e dè gì. Chị cứ tấm tắc hai vợ chồng trẻ dễ thương thật. Hừm, dễ thương gì, vợ tôi toàn làm tôi buồn phiền thì có.

Hai bên đọc lại giấy tờ, so sánh số má, rồi kí tá. Vợ tôi chuyển khoản tiền đặt cọc trước hai trăm triệu sang cho chị chủ đất, tiền nhanh chóng nhận vào tài khoản. Thế là xong, chúng tôi đã tiến một bước đến sở hữu mảnh đất mới.

Cảm giác lần này đúng là khác hẳn cảm giác tiếc nuối lần trước. Mạnh dạn một lần, take risk một lần, rủi ro đấy, cũng lo lắng với những bất ổn đấy. Bao giờ bán được đất? Có bán được kịp không hay phải đi vay? Nếu đi vay ngân hàng tất tật số tiền 17 tỷ thì bao lâu bán được miếng đất cũ? Lại còn thủ tục đi giải chấp giải cầm nữa. Chi phí liên quan.

Nhưng cảm giác khác lấn át nỗi lo lắng ấy. Đó là sự lâng lâng có được mảnh đất thực sự ưa thích.

Chúng tôi ra về. Ở đây là quán cafe, không phải ở nhà chị. Nếu ở nhà chị, tôi ra về sẽ vuốt đầu con cún trắng nhà chị chủ đất một cái.

Đó là chiều thứ Bảy ngày 5/22.

Phương án 2 của bác tính ra là phương án tốt nhất nếu chọn sở hữu miếng 17ty rồi. Chúc mừng vợ chồng bác. Quá giỏi luôn.

 

[panamera82]

Đã gọi điện cho môi giới bảo không, nhưng nghĩ đi nghĩ lại, thì miếng đất đẹp quá. Chả lỗi lầm gì, đối diện công viên nhỏ, lại gần công viên chính. Đất cát này có như chứng khoán quái đâu, miếng này vào tay người chủ mới, biết bao giờ người chủ mới người ta lòi ra bán? Chứng khoán hôm nay mình không mua, ngày mai mình đổi ý mua cũng được. HPG luôn ở đấy, muốn mua muốn bán gì mặc mình. Cổ phiếu quái nào cũng y như nhau, chả khác gì. Đất thì khác. Nếu mua miếng khác thể nào nó cũng có một vết gì đấy, tủ điện, hố ga. Đằng này lô đất này chả vứơng gì cả. Mà chưa mua được miếng đất thì tôi cứ lấn ca lấn cấn, lại suốt ngày lên batdongsan.com để đi nhòm ngó quảng cáo đất thôi.

Mà vợ tôi không chịu đựơc rủi ro, chứ tôi đâu có thế. Tôi là một risk taker. Việc của tôi là control risk, nhưng tôi có độ ưa thích rủi ro cao hơn vợ tôi nhiều. Chẹp, nhất là bét. Mua mẹ đi cho xong.

Vợ tôi không thích rủi ro cao, nhưng chúng tôi cứ phải thống nhất rõ mọi chuyện. Chúng tôi bàn các phương án. Vợ tôi cho tôi quyền quyết định, nhưng nói rõ là nếu tôi muốn mua thì cô ấy cũng đồng ý, miễn là tôi phải chịu hết rủi ro. Vợ tôi chỉ đồng ý trả tiền lãi 70 triệu một tháng, phần còn lại tôi tự xoay xở mà gánh lấy. Được thôi, nhất là bét. Tính ra thì tôi cũng phải trả lãi hàng tháng thêm so với trước độ 70 triệu một tháng, gồng gánh vài tháng bán được lô khu Một thì trả nợ luôn. Trong trường hợp vài tháng bán được, có lẽ chi phí phát sinh thêm riêng tôi phải trả là vài trăm triệu. Kể ra thì có nhiều uncertainty, nhưng thôi đã máu lô đất rồi, không mua lại mất công lọ mọ lại từ đầu cũng quá tội. Không mua, đất cứ tăng giá chậm chậm đều, mặc dù tốc độ tăng chậm hơn so với chứng khoán nhưng tiền to thì số tiền tăng thêm cũng là khoản lớn, tôi mà chưa mua được chỗ ưng ý cũng sốt ruột.

Tôi ước chừng miếng đất khu Một vay thế chấp được khoảng 7 tỷ hơn. Tôi gọi điện lại cho môi giới, hỏi chị chủ có đồng ý ký công chứng với 7 tỷ trả trước không? Phần còn lại sẽ trả sau khi vay nốt ngân hàng. Môi giới cứ bảo là có gì vướng mắc cứ nói với chị chủ đất để cùng tháo gỡ, nên tôi cũng bảo với bạn H. là tôi sẽ phải đi thế chấp cả hai mảnh đất vay toàn bộ số tiền 17 tỷ.

Môi giới gọi cho chị chủ, rồi báo lại là chủ đồng ý. Còn giá cả thì thương lượng lại, có lẽ bớt được hơn chút một xíu. Hai bên hẹn gặp nhau vào chiều thứ Bảy 5/22/2021 tại một quán cafe ở Trương Văn Bang.

******

Tèn tén, tèn ten, tèn ten.

Chúng tôi gặp lại chị sau một tuần. Vẫn là chị chủ đất rất vui vẻ, niềm nở. Ngồi cùng chị là bạn môi giới lần trước. Vẫn là năm chúng tôi như lần đầu.

Lần này khác với lần trước nên chúng tôi cứ đặt tất cả những gì đã có lên bàn. Nhà tôi quyết định vay ngân hàng toàn bộ chỗ tiền mua đất của chị, bằng cả miếng đất khu Một và miếng của chị, do đó cần phải chị hỗ trợ thủ tục vay ngân hàng. Điều này chị đã đồng ý từ lần trước nên cũng không có vấn đề gì.

Chị tấm tắc "Bọn em giỏi quá." Tôi bảo "Giỏi quái gì, liều quá nên mới đi cầm ngân hàng cả hai mảnh đất". Chị bẩu "Đất cát nó phải thế em ạ, phải mạnh dạn lên một tí mới có chỗ mình ưng được." Tất nhiên tôi cũng trình bày số tiền lãi hàng tháng tôi phải trả, rồi là các chi phí liên quan, như phí phạt ngân hàng khi trả nợ trước hạn.

Có một vấn đề nữa, là giấy tờ mua bán của chị với chủ đất trước thật ra không phải là giấy tờ mua bán, mà chỉ là giấy ủy quyền toàn phần thôi. Theo lời chị nói, mục đích thật chị mua cho con gái, lúc này vẫn còn ở nước ngoài nên giấy tờ giữa chị và người bán là giấy ủy quyền cho chị. Sau này chị mới định sang tên sổ hồng cho con gái, nhưng nó lại giãy nảy lên không thích đi ở bên ngoài, mà chỉ thích ở với mẹ thôi. Tóm lại là giấy tờ là giấy ủy quyền. Vấn đề ở đây là về mặt pháp lý, nếu đồng chí chủ trước, hiện trên giấy tờ vẫn đang là chủ đất, lăn đùng ra ngỏm thì tờ giấy này trở thành vô hiệu lực. Lúc này, ngày 5/22, dịch covid đang tăng cường ở miền Nam nên đây cũng là một rủi ro. Ông kia mà dính phải cô-vít rồi nghẹt thở ngỏm luôn thì tờ giấy ủy quyền của chị thành không có giá trị gì. Nghĩ cũng ghê. Giá mà giấy tờ đàng hoàng sổ hồng chính chủ thì đi một lẽ, tự nhiên có một yếu tố rủi ro thêm vào làm mình lăn tăn. Chị và các bạn môi giới cũng thừa nhận điều này. Nhưng dịch mới bùng lên chứ cũng chưa ghê gớm lắm, mà chính quyền thì chắc kiểm soát được thôi.

Còn về giá cả, thì phải nói thật là giá đất đang xuống nhẹ. Tôi nói về miếng đất của tôi trước được trả 11.4 tỷ, nhưng bây giờ người ta trả giá thấp hơn. Ngoài ra tôi phải gánh thêm các chi phí tài chính nữa, thành ra tôi đề nghị chị xuống giá. Cũng không phải kì kèo gì ghê gớm lắm, hai bên thống nhất giá 16tỷ9, thấp hơn so với lần gặp trước 150 triệu, phần nào phản ánh giá thị trường đang dịu xuống nhẹ.

Hai bên thống nhất với nhau là ngày công chứng sẽ trong vòng một tháng kể từ ngày đặt cọc, có nghĩa là trong vòng 30 ngày, tôi phải trả chị 7 tỷ, phần còn lại sẽ được thanh toán bằng khoản vay ngân hàng cầm cố bằng chính miếng đất giao dịch. Có nghĩa là tôi có một tháng để làm thủ tục vay ngân hàng cho miếng đất khu Một. Nếu may mắn, tôi bán được miếng đất trong thời gian này là nhẹ đầu.

******

Nhẹ cả người vì chị chủ đất rất thoải mái bớt cho chúng tôi 150 triệu, và cho thời gian thanh toán tương đối rộng rãi.

Hai bên sẽ đặt cọc năm trăm triệu. Nhưng nhà tôi chưa có đủ năm trăm triệu, nên chúng tôi sẽ chuyển trước cho chị hai trăm triệu. Ba trăm triệu còn lại sẽ được chuyển vào thứ Hai, vào 5/24, ngày làm việc bình thường.

Trong hợp đồng đặt cọc, chúng tôi sẽ thanh toán số tiền 16.4 tỷ còn lại "ngay khi công chứng", và cam kết tiến hành việc giao dịch công chứng này đúng một tháng sau, tức là vào ngày 6/22.

Nhất trí thế. Chị đúng là rộng rãi thật, chứ bình thừơng mua đất mà đặt cọc chỉ 200 triệu thì cọc cái gì. Nhưng chị cũng thấy chúng tôi trẻ măng, không phải dân kinh doanh lọc lõi mánh khóe gì, kiểu chúng tôi hồn nhiên có như nào nói như thế thôi, nên chị cũng chả phải e dè gì. Chị cứ tấm tắc hai vợ chồng trẻ dễ thương thật. Hừm, dễ thương gì, vợ tôi toàn làm tôi buồn phiền thì có.

Hai bên đọc lại giấy tờ, so sánh số má, rồi kí tá. Vợ tôi chuyển khoản tiền đặt cọc trước hai trăm triệu sang cho chị chủ đất, tiền nhanh chóng nhận vào tài khoản. Thế là xong, chúng tôi đã tiến một bước đến sở hữu mảnh đất mới.

Cảm giác lần này đúng là khác hẳn cảm giác tiếc nuối lần trước. Mạnh dạn một lần, take risk một lần, rủi ro đấy, cũng lo lắng với những bất ổn đấy. Bao giờ bán được đất? Có bán được kịp không hay phải đi vay? Nếu đi vay ngân hàng tất tật số tiền 17 tỷ thì bao lâu bán được miếng đất cũ? Lại còn thủ tục đi giải chấp giải cầm nữa. Chi phí liên quan.

Nhưng cảm giác khác lấn át nỗi lo lắng ấy. Đó là sự lâng lâng hưng phấn có được mảnh đất thực sự ưa thích.

Chúng tôi ra về. Ở đây là quán cafe, không phải ở nhà chị. Nếu ở nhà chị, tôi ra về sẽ vuốt đầu con cún trắng nhà chị chủ đất một cái.

Đó là chiều thứ Bảy ngày 5/22.

Hóng tiếp hành trình bán lô đất bác đang sở hữu

 

[vutruong]

Các bài của bác hay ghê, chắc chủ thớt cũng đầu 9x thôi

 

[DigiVirtual]

Sang thứ Hai 5/24, môi giới giục tôi chuyển nốt chỗ ba trăm triệu để đủ trong giao kèo đặt cọc tổng cộng năm trăm triệu. Ờ nhỉ, quên khuấy mất. Vợ tôi chuyển nhanh chóng, và được chị chủ đất xác nhận nhận tiền cũng nhanh. Chị là người rất đàng hoàng, rõ ràng rành mạch, giao dịch với chị thích lắm.

******

Đã đặt cọc năm trăm triệu rồi, không là chuyện đùa được. Thời hạn phải có tiền để chuyển cho chị chủ đất là đúng một tháng sau ngày đặt cọc, tức 6/22, muộn là bỏ mẹ. Cho nên chúng tôi phải thúc đẩy vụ vay vốn ngân hàng. Ngoại trừ bạn Hong Leung chúng tôi đã gặp bàn công chuyện, chúng tôi mới chỉ nói chuyện với các bạn nhân viên ngân hàng Techcombank, Shinhan qua điện thoại, báo giá và thủ tục chung chung, nhưng bây giờ phải gặp trực tiếp để làm cho xong.

Trong tuần, chúng tôi rất bận rộn ăn trưa với các bạn từ các ngân hàng. Chúng tôi mời TCB, và Shinhan ăn trưa. Bạn Hong Leung thì chúng tôi đã ăn trưa và thống nhất đựơc giấy tờ từ trước rồi. Những gì chúng tôi cần là thủ tục giấy tờ, thời gian hoàn tất thủ tục và giải ngân (lead time?), và một điều nữa là ngân hàng còn hạn mức hay không.

******

Việc vay vốn từ ngân hàng để giải ngân mua nhà được thực hiện dựa trên một hợp đồng ba bên. Theo hợp đồng này, người mua và người bán sẽ trao đổi quyền sở hữu là một bất động sản, và việc giao dịch được financed một phần từ ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả trực tiếp khoản finance này vào tài khoản của người bán được mở tại ngân hàng cho vay, và khoản vay này sẽ được hoàn trả lại bởi người mua với lãi suất được thỏa thuận. Việc hoàn trả khoản tiền vay này có thể đựơc thực hiện trong một khoảng thời gian tùy chọn, từ khoảng 5-25 năm (duration).

Việc trả lãi và gốc được thực hiện sao cho tiền gốc sẽ được trả đều theo hàng tháng trong khoảng thời gian thỏa thuận (duration). Về cơ bản, tính mức lãi và gốc theo phương pháp này rất dễ, lôi excel là tự tính được, hình như được gọi là loan amortization gì đó.

Về cơ bản, việc chọn duration dài hơn sẽ đem lại mức đòn bẩy cao hơn so với lựa chọn kì hạn ngắn hơn. Đơn giản thôi, kì hạn càng dài thì mức trả nợ gốc (principal) của bạn càng thấp, và do đó có nghĩa là phần vốn vay càng dựơc duy trì ở mức cao. Ngoài ra, điều này cũng đồng nghĩa với việc dễ service khoản debt này hơn. (Trong ngành tài chính, dễ service một khoản debt nhất là khi doanh nghiệp phát hành một zero-coupon bond, không phải trả lãi định kì, mà chỉ phải trả lãi và gốc vào kì hạn cuối cùng, khi đáo hạn khoản vay.)

Giấy tờ yêu cầu từ bên ngân hàng thì lằng nhằng hơn. Đại khái gồm có các giấy tờ nhân thân, kiểu như chứng minh thư hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, chứng minh thu nhập (sao kê lương trong sáu tháng) ba lăng nhăng. Các giấy tờ liên quan đến giao dịch như hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ sổ đen.

Và phần quan trọng nữa là hợp đồng vay vốn với ngân hàng, vốn được thiết kế sao cho khách hàng vay vốn thì cầm đằng lưỡi, bao nhiêu rủi ro khách vay chịu hết còn ngân hàng thì làm sao cầm đằng chuôi, có ít rủi ro nhất có thể.

Còn phải thêm một bước nữa là property appraisal, một bên thứ ba sẽ căn cứ vào các giá giao dịch gần nhất trên thị trường để ước lượng giá trị thị trường của bất động sản. Bên thẩm định giá này sẽ thu một khoản phí thẩm định giá.

Xong xuôi các quy trình lằng ngoằng mất thời giờ này cho đến khi người bán nhận được tiền vào tài khoản là khoảng 7-10 ngày. Tuy nhiên, vẫn còn một bước cuối cùng nữa là hoạt động tín dụng vay vốn này phải được công chứng tại một bên công chứng nữa (để đảm bảo là hoạt động vay vốn này được chứng thực, và do đó hợp pháp.) Bên công chứng này lại charge thêm một khoản phí công chứng nữa.

Nói chung là các bước giao dịch bất động sản khá nhiêu khê, hơi lằng nhằng, và mất rất nhiều thời gian. Cũng may là trong đời tôi chỉ định giữ một vài bất động sản gọi là có tí đa dạng hóa, chứ phải làm thường xuyên thì thật lãng phí thời gian cuộc đời quá đi mất.

May mà chúng tôi làm trong ngành khác - nói thế là vì chúng tôi không có đam mê với bất động sản nhỉ? Những người làm bất động sản, ngoài chuyện họ làm vì kiếm tiền ra thì họ có đam mê với bất động sản hay không? Làm chứng khoán thì có một cảm giác gì đấy rất cháy bỏng, rất lạ. Một trong những vấn đề của mảng quản lý tài sản là vấn đề agent - principal. Mặc dù bọn asset manager cơ bản là bọn đi làm thuê, nhưng một câu hỏi rất relevant là bọn này là người làm thuê, hay là người chủ? Servant or master? Thỉnh thoảng (chả nhẽ tôi lại nói là thường xuyên!) những người trong ngành này có cảm giác mình là the master of the universe (1), đây không phải điều lạ lẫm.

Ngoài ra, còn một cảm giác sung sướng khác không tiện nói ở đây.

******
Tôi gặp lần lượt các bên Hong Leung, Shinhan, etc. Có lẽ các khoản vay trung bình của các bạn sales thường nhỏ hơn, khoản vay 17 tỷ của nhà tôi có lẽ cao hơn so với size trung bình đáng kể nên chúng tôi có cảm giác mình được săn đón ghê.

Một trong những việc phải làm là phải cung cấp bản sao kê lương trong sáu tháng gần nhất (hình như có bank chỉ cần ba tháng). Điểm này làm tôi rất dị ứng, vì tính confidentiality của nó. Thông tin lương của chúng tôi bị lọt ra ngoài thì sao? Tôi chả tin vào tính tuân thủ (compliance) trong ngành tài chính của Việt Nam. Nghe các bạn an ủi và cam kết cam đoan một hồi, nhưng cũng chả có cách nào khác. Vẫn phải làm thôi.

Có một vấn đề khác. Như ở trên tôi có nói một trong những việc phải làm là xem ngân hàng có nguồn không, và có giải ngân được nhanh không. Kì quặc thay, năm tài chính của ngân hàng Hong Leung không phải vào 31/12 hàng năm như đa số các công ty khác, mà vào một tháng nào đó giữa năm (hình như 31/6?), nên năm tài chính của họ gần kết thúc, nên Hong Leung hơi bí nguồn. Nếu qua tháng Bảy thì họ sẵn sàng, nhưng phải để bạn sales đi kiểm tra lại xem đã.

Mặc dù không có ý định vay vốn từ ngân hàng trong nước, tôi vẫn mời bạn nhân viên bên Techcombank đến. Biết đâu đấy, cần phải có phương án dự phòng. Mà cũng có lẽ vì tôi nghĩ khoản vay này chúng tôi sẽ trả nhanh khi bán đựơc đất nên chúng tôi cần ngân hàng áp dụng phí phạt thấp nhất, chỉ 1%.

Chúng tôi hẹn gặp bạn nhân viên TCB vào ngày thứ Hai 5/24, hai ngày sau khi chốt mua miếng đất và cùng ngày mà chúng tôi phải trả nốt khoản tiền cọc ba trăm triệu còn lại. Không hiểu sao, tận hai bạn nhân viên của Techcombank đi cùng nhau. Chúng tôi gọi món ra.

Hai bên đang trao đổi về công việc tiền nong giấy tờ. Bỗng nhiên điện thoại của tôi có cuộc gọi đến. Môi giới K., bạn môi giới mà tôi rất quý, gọi đến cho tôi.

Tôi bước ra ngoài và nghe máy.

Chú thích:

1. Đọc The Bonfire of the Vanities của Tom Wolf.

 

[KimSon91]

Sang thứ Hai 5/24, môi giới giục tôi chuyển nốt chỗ ba trăm triệu để đủ trong giao kèo đặt cọc tổng cộng năm trăm triệu. Ờ nhỉ, quên khuấy mất. Vợ tôi chuyển nhanh chóng, và được chị chủ đất xác nhận nhận tiền cũng nhanh. Chị là người rất đàng hoàng, rõ ràng rành mạch, giao dịch với chị thích lắm.

******

Đã đặt cọc năm trăm triệu rồi, không là chuyện đùa được. Thời hạn phải có tiền để chuyển cho chị chủ đất là đúng một tháng sau ngày đặt cọc, tức 6/22, muộn là bỏ mẹ. Cho nên chúng tôi phải thúc đẩy vụ vay vốn ngân hàng. Ngoại trừ bạn Hong Leung chúng tôi đã gặp bàn công chuyện, chúng tôi mới chỉ nói chuyện với các bạn nhân viên ngân hàng Techcombank, Shinhan qua điện thoại, báo giá và thủ tục chung chung, nhưng bây giờ phải gặp trực tiếp để làm cho xong.

Trong tuần, chúng tôi rất bận rộn ăn trưa với các bạn từ các ngân hàng. Chúng tôi mời TCB, và Shinhan ăn trưa. Bạn Hong Leung thì chúng tôi đã ăn trưa và thống nhất đựơc giấy tờ từ trước rồi. Những gì chúng tôi cần là thủ tục giấy tờ, thời gian hoàn tất thủ tục và giải ngân (lead time?), và một điều nữa là ngân hàng còn hạn mức hay không.

******

Việc vay vốn từ ngân hàng để giải ngân mua nhà được thực hiện dựa trên một hợp đồng ba bên. Theo hợp đồng này, người mua và người bán sẽ trao đổi quyền sở hữu là một bất động sản, và việc giao dịch được financed một phần từ ngân hàng. Ngân hàng sẽ trả trực tiếp khoản finance này vào tài khoản của người bán được mở tại ngân hàng cho vay, và khoản vay này sẽ được hoàn trả lại bởi người mua với lãi suất được thỏa thuận. Việc hoàn trả khoản tiền vay này có thể đựơc thực hiện trong một khoảng thời gian tùy chọn, từ khoảng 5-25 năm (duration).

Về cơ bản, việc chọn duration dài hơn sẽ đem lại mức đòn bẩy cao hơn so với lựa chọn kì hạn ngắn hơn. Đơn giản thôi, kì hạn càng dài thì mức trả nợ gốc (principal) của bạn càng thấp, và do đó có nghĩa là phần vốn vay càng dựơc duy trì ở mức cao. Ngoài ra, điều này cũng đồng nghĩa với việc dễ service khoản debt này hơn. (Trong ngành tài chính, dễ service một khoản debt nhất là khi doanh nghiệp phát hành một zero-coupon bond, không phải trả lãi định kì, mà chỉ phải trả lãi và gốc vào kì hạn cuối cùng, khi đáo hạn khoản vay.)

Việc trả lãi và gốc được thực hiện sao cho tiền gốc sẽ được trả đều theo hàng tháng trong khoảng thời gian thỏa thuận (duration). Về cơ bản, tính mức lãi và gốc theo phương pháp này rất dễ, lôi excel là tự tính được, hình như được gọi là loan amortization gì đó.

Giấy tờ yêu cầu từ bên ngân hàng thì lằng nhằng hơn. Đại khái gồm có các giấy tờ nhân thân, kiểu như chứng minh thư hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn, chứng minh thu nhập (sao kê lương trong sáu tháng) ba lăng nhăng. Các giấy tờ liên quan đến giao dịch như hợp đồng mua bán công chứng, sổ đỏ sổ đen.

Và phần quan trọng nữa là hợp đồng vay vốn với ngân hàng, vốn được thiết kế sao cho khách hàng vay vốn thì cầm đằng lưỡi, bao nhiêu rủi ro khách vay chịu hết còn ngân hàng thì làm sao cầm đằng chuôi, có ít rủi ro nhất có thể.

Còn phải thêm một bước nữa là property appraisal, một bên thứ ba sẽ căn cứ vào các giá giao dịch gần nhất trên thị trường để ước lượng giá trị thị trường của bất động sản. Bên thẩm định giá này sẽ thu một khoản phí thẩm định giá.

Xong xuôi các quy trình lằng ngoằng mất thời giờ này cho đến khi người bán nhận được tiền vào tài khoản là khoảng 7-10 ngày. Tuy nhiên, vẫn còn một bước cuối cùng nữa là hoạt động tín dụng vay vốn này phải được công chứng tại một bên công chứng nữa (để đảm bảo là hoạt động vay vốn này được chứng thực, và do đó hợp pháp.) Bên công chứng này lại charge thêm một khoản phí công chứng nữa.

Nói chung là các bước giao dịch bất động sản khá nhiêu khê, hơi lằng nhằng, và mất rất nhiều thời gian. Cũng may là trong đời tôi chỉ định giữ một vài bất động sản gọi là có tí đa dạng hóa, chứ phải làm thường xuyên thì thật lãng phí thời gian cuộc đời quá đi mất.

May mà chúng tôi làm trong ngành khác - nói thế là vì chúng tôi không có đam mê với bất động sản nhỉ? Những người làm bất động sản, ngoài chuyện họ làm vì kiếm tiền ra thì họ có đam mê với bất động sản hay không? Làm chứng khoán thì có một cảm giác gì đấy rất cháy bỏng, rất lạ. Một trong những vấn đề của mảng quản lý tài sản là vấn đề agent - principal. Mặc dù bọn asset manager cơ bản là bọn đi làm thuê, nhưng một câu hỏi rất relevant là bọn này là người làm thuê, hay là người chủ? Servant or master? Thỉnh thoảng (chả nhẽ tôi lại nói là thường xuyên!) những người trong ngành này có cảm giác mình là the master of the universe, đây không phải điều lạ lẫm.

Ngoài ra, còn một cảm giác sung sướng khác không tiện nói ở đây.

******
Tôi gặp lần lượt các bên Hong Leung, Shinhan, etc. Có lẽ các khoản vay trung bình của các bạn sales thường nhỏ hơn, khoản vay 17 tỷ của nhà tôi có lẽ cao hơn so với size trung bình đáng kể nên chúng tôi có cảm giác mình được săn đón ghê.

Một trong những việc phải làm là phải cung cấp bản sao kê lương trong sáu tháng gần nhất (hình như có bank chỉ cần ba tháng). Điểm này làm tôi rất dị ứng, vì tính confidentiality của nó. Thông tin lương của chúng tôi bị lọt ra ngoài thì sao? Tôi chả tin vào tính tuân thủ (compliance) trong ngành tài chính của Việt Nam. Nghe các bạn an ủi và cam kết cam đoan một hồi, nhưng cũng chả có cách nào khác. Vẫn phải làm thôi.

Có một vấn đề khác. Như ở trên tôi có nói một trong những việc phải làm là xem ngân hàng có nguồn không, và có giải ngân được nhanh không. Kì quặc thay, năm tài chính của ngân hàng Hong Leung lại gần kết thúc, nên họ hơi bí. Nếu qua một thời điểm nhất định nào đấy thì họ sẵn sàng, nhưng phải để bạn sales đi kiểm tra lại xem đã.

Mặc dù không có ý định vay vốn từ ngân hàng trong nước, tôi vẫn mời bạn nhân viên bên Techcombank đến. Biết đâu đấy, cần phải có phương án dự phòng. Mà cũng có lẽ vì tôi nghĩ khoản vay này chúng tôi sẽ trả nhanh khi bán đựơc đất nên chúng tôi cần ngân hàng áp dụng phí phạt thấp nhất, chỉ 1%.

Chúng tôi hẹn gặp bạn nhân viên TCB vào ngày thứ Hai 5/24, hai ngày sau khi chốt mua miếng đất và cùng ngày mà chúng tôi phải trả nốt khoản tiền cọc ba trăm triệu còn lại. Không hiểu sao, tận hai bạn nhân viên của Techcombank đi cùng nhau. Chúng tôi gọi món ra.

Hai bên đang trao đổi về công việc tiền nong giấy tờ. Bỗng nhiên điện thoại của tôi có cuộc gọi đến. Môi giới K., bạn môi giới mà tôi rất quý, gọi đến cho tôi.

Tôi bước ra ngoài và nghe máy.

Chú thích:

1. Đọc The Bonfire of the Vanities của Tom Wolf.

Bác của ra truyện từ từ như thế này thì anh em tò mò quá

 

[DigiVirtual]

Thật ra nhìn chi li hơn khi tính vụ vay mua đất của nhà tôi thì như này:

- Vay 7 tỷ thế chấp bằng miếng đất 11 tỷ tại TCB. Tôi định bụng sẽ bán nhanh nên chỉ cần khoản vay có lãi suất cố định 1 năm (sau sẽ float) ở mức 7.09%. Khoản vay này có chi phí phạt 1%, tương đương 70 triệu. Tiền lãi và gốc trả hàng tháng là khoảng 70.5 triệu.
- Vay 10 tỷ thế chấp bằng miếng đất 17 tỷ. Có một điều cần quan tâm là tôi không định vay tận 10 tỷ: nếu bán được miếng đất 11 tỷ kia đi, tôi thực tế chỉ cần vay thêm 6 tỷ thôi. Có lẽ tôi sẽ trả bớt khoản vay 10 tỷ này đổi thành khoản vay 6 tỷ khi bán được lô đất khu Một. Nếu vay ở Shinhan lãi suất 6.2%/năm, cố định 1 năm, tiền lãi và gốc hàng trả sẽ là khoảng 85 triệu. Tiền phạt trả trước của Shinhan năm đầu sẽ là 3%*10tỷ=300 triệu. Nếu cũng vay 10 tỷ ở TCB, tiền lãi và gốc hàng tháng phải trả sẽ là 100.75 triệu, và tiền phạt 1%*10 tỷ = 100 triệu.

Tổng cộng như vậy tiền lãi và gốc mỗi tháng trả tối thiểu là khoảng 170 triệu, và tiền phạt sẽ khoảng 170 triệu cho năm đầu tiên, nếu vay ở TCB. Nếu miếng đất bán được sau 6 tháng, tổng cộng tiền lãi và gốc và tiền phạt sẽ là 170*6+170=1tỷ190 triệu. Xấp xỉ 1tỷ2 trong vòng sáu tháng chứ đâu ít.

Thành ra đặt cọc xong, phải nói thật là tôi cũng hơi nhức đầu. Để bớt nhức đầu, tôi chỉ mong bán được miếng đất khu Một thật nhanh.

******

Trong lúc tôi đang cần, môi giới K. gọi điện đến. Tôi bước ra ngoài để nhận cuộc gọi:
-Ơi em.
-Anh ơi, có một chị thích miếng đất khu Một của anh. Nhưng chị ấy sợ em kênh giá của anh lên nên muốn nói chuyện trực tiếp với anh.

Giá tôi chào thị trường đang là 11tỷ4, thấp hơn xíu so với khu đất cùng diện tích khoảng 100sqm ở khu Một, vốn có giá chào khoảng 11tỷ5-11tỷ6. Có lẽ một số vùng khác trên đất nước này môi giới có thể nắm giá tốt hơn chủ nhà, và tùy thuộc vào tình hình thị trường nên họ có thể bán giá cao hơn giá chủ nhà báo, và bỏ túi phần chênh lệch. Ở Thạnh Mỹ Lợi tôi không thấy như vậy. Giao dịch ở đây rất nhanh, thường môi giới thích commission hơn là profit từ chênh lệch như vậy, họ rao các lô rẻ nhất thị trường trước. Thông thường các chủ đất cần bán sẽ báo cho môi giới, môi giới tập hợp được các lô cần bán này thành một rổ hàng và thường sẽ chọn bán những lô gía rẻ nhất vì dễ bán. Môi giới thường quote cho tôi ví dụ "Thủ Thiêm Villa đang có lô X này giá tốt, giá 115tr/sqm. Phú Nhuận 2 đang có lô Y giá tốt." Họ cứ bán những lô giá thấp trước, còn chủ hàng nào bỏ giá cao thì cứ chờ đấy, bán hết giá rẻ tức là cầu thị trường đủ tốt để hấp thụ cung thì giá sẽ nhích lên về những lô chào bán giá cao hơn. Đó là kinh nghiệm tôi thấy sau một hồi đi tìm đất ở Thạnh Mỹ Lợi.

Ngoài ra, vì miếng đất tôi vừa mua đựơc hơn tháng, cũng chưa có lời gì nhiều thì đã muốn đổi sang miếng khác, nên bạn môi giới K. chấp nhận phí hoa hồng thấp hơn thông lệ 1% chút đỉnh. Tôi chỉ đơn giản nói là các bạn môi giới khác biết giao dịch lô này của anh thì đều đồng ý mức đấy, nói thế nên K. cũng chấp nhận ngay. Nói đến chuyện này lại nhớ đến bạn trẻ Hiếu Đất Xanh, đòi làm mảng đất/nhà thứ cấp (secondary). Công ty đòi hoa hồng 3-5% thì có làm vào mắt. Môi giới cá nhân người ta linh hoạt như thế chứ lị. Thế mà hồi trước chưa có kinh nghiệm thực tế gì về thị trường bất động sản, tôi gật gù tin bạn này sái cổ.

Tôi nói chuyện với chị khách. Tôi bảo giá 11tỷ4 là đúng giá tôi báo đấy, môi giới không kênh giá lên đâu. Chị khách cũng là người thật thà, bảo thích miếng đất của tôi quá, nhưng tiền 11tỷ4 thì hơi cao so với khả năng của chị. Chị hỏi tôi có bớt cho chị được không. Tôi hơi lưỡng lự một chút. Tôi muốn bán nhanh, nhưng cũng không muốn bán rẻ quá. Ngoài ra lại không đựơc để cho người mua có cái buyer's remorse nếu mình đồng ý quá nhanh. Chứ thật ra nếu nửa năm không bán đựơc thì tôi đến là đau đầu với khoản trả nợ và lãi và phạt tổng cộng xấp xỉ 1tỷ2 cho sáu tháng.

Tôi bảo tôi chỉ bớt cho chị với điều kiện phải thanh toán rất nhanh. Trong điều kiện có thể thanh toán nhanh, tôi có thể bớt xuống thành 11tỷ3. Chị khách cố rướn thêm chút, bảo tôi có thể bớt thêm được không, vì chị cũng phải cố gắng lắm chứ chưa sẵn số đó. Tôi bảo là việc bớt này chỉ trong điều kiện chị thanh toán thật nhanh, khi đó tôi đồng ý xuống 11tỷ280. Chị khách bảo để suy nghĩ, và còn phải người quen xem có vay mượn được không nữa.

Thành thật mà nói, tôi thấy bớt như vậy là khá rộng rãi. Tôi nói chuyện với các môi giới đều thấy chủ đất bớt vài chục triệu là nhiều. Chẳng hạn ngày 5/13 Lô L27 ở khu Một đựơc bớt 75 triệu, cho thanh toán trong 45 ngày là điều kiện tôi thấy người bán rất ưu đãi. (À tôi mua miếng khu Một tôi mặc cả đựơc bớt nhiều hơn, vì chủ đất cần tiền quá.) Tất nhiên thời gian này giao dịch có hạ nhiệt đi ít nhiều nữa.

Tôi bảo chị khách cứ suy nghĩ đi.

******

Ăn trưa xong, tôi và vợ mỗi người lại trở về văn phòng làm việc tiếp. Đúng là cái việc đất cát này làm tôi chểnh mảng công việc ghê. Nào là đi xem đất, nào là đi mua đất, rồi đi làm giấy tờ, rồi vay vốn ngân hàng. Rồi đi nộp tiền ngân hàng trả các thuế trước bạ ba lăng nhăng. Mỗi lần phải đi như vậy đã lâu, bực cái là giờ giấc hành chính lại không chắc chắn, vì ai biết chờ bao lâu thì đến lượt, bao lâu thì xong việc, nên nó làm thời gian biểu làm việc ở văn phòng của tôi bị cắt xén và cũng không chắc chắn theo. Chưa thấy một loại thị trường nào nhiêu khê như cái thị trường cứt ngựa này. Thị trường tôi quen bấm một nút chuột, thế là bán xong. Bấm nút chuột nữa, thế là tiền chuyển về tài khoản teng teng. Thế chứ lị.

Một lúc sau, K. hỏi tôi là giấy tờ của tôi như nào rồi? Tôi đã nộp thuế trước bạ, đã làm thủ tục sang tên (biến động) rồi, có thông báo và giấy nộp tiền vào ngân sách rồi, nhưng chưa lấy được sổ. Môi giới T. mà giúp tôi mua miếng đất bảo là khoảng trong tuần thì tôi lấy được sổ về. Tôi bảo với K. như vậy.

Làm việc đựơc một lúc, khoảng gần 4h chiều, hẹn tối đến làm việc. Một tẹo sau, môi giới K. nhắn tin. "Anh ơi, chị khách hẹn gặp anh 8:30pm ở nhà anh ạ?" "Đúng rồi." "Chị ấy nói chuyện ok thì chị ấy có thể đặt cọc luôn anh ạ."

Một lát sau, K. lại gọi lại. Bạn ấy làm đúng công việc của một môi giới là phải kiểm tra hồ sơ giấy tờ. "Anh đang nộp hồ sơ lên quận thì có giữ giấy tờ gì không?" Chết cha. Có một việc phải nghĩ đến. Tôi chả có giấy tờ lô đất gì cả ngoài cái biên nhận: đã có thông báo thuế nên tôi đã cùng môi giới đi nộp tiền vào ngân sách nhà nước qua Ngân hàng Agribank ngay Thạnh Mỹ Lợi, có biên nhận. Tôi đã làm thủ tục để sang tên sổ đỏ (thuật ngữ gọi là đăng kí biến động) tại Ủy ban Quận, nhưng tôi cóc biết gì về giấy tờ lắm, ngoài cái biên nhận thì tôi chả nhớ tôi giữ trong tay những gì. "Thế anh có giữ bản hợp đồng chuyển nhượng photo không?" Tôi cóc nhớ. Nhưng thôi, cứ hẹn thôi, tối về tìm hồ sơ giấy tờ vậy.

******
Tôi lại về sớm để còn kiểm tra giấy tờ. Chưa đến 5h, tôi đã cắp cặp: "Chào các quý ông, hẹn gặp lại các quý ông vào ngày mai." Và cứ thế, tôi chuồn luôn.

Tôi lục tung két sắt. Chết cha, chả có gì ở nhà cả. Tôi không nhớ là có hợp đồng chuyển nhượng trong tay không. Nhưng chắc chắn là tôi chả giữ sổ đỏ, dù là bản photo trong tay. Không rành về thủ tục đất cát nên tôi không biết đường giữ lại những hồ sơ cần thiết, dù là bản photo. Tất cả hồ sơ gốc tôi nộp lên Ủy ban hết. Đúng là một vợ chồng ngốc đi mua đất.

Tôi không có giấy tờ gì trong tay thì làm sao có thể chứng tỏ rằng tôi đang sở hữu lô đất, và trong quá trình làm hồ sơ với nhà nước? Lát nữa nói chuyện sao được người mua? Tất nhiên tôi có thể nói nọ nói kia, nhưng đặt tôi ở góc độ người mua, làm sao họ có thể biết được người ta chuẩn bị đặt cọc cho cái gì? Ai dám đặt cọc khi người bán chả có giấy tờ gì trong tay??

Chết cha. Giờ hẹn là 8h30 tối. Bấy giờ tôi ở nhà đã là hơn 6h chiều. Còn hai tiếng nữa là người mua đến, biết nói sao với họ bây giờ.

 

[DigiVirtual]

À, tôi thì bất cẩn không đề nghị môi giới làm một bản photo của bộ hồ sơ, chứ môi giới thì chắc có. Lập tức tôi gọi cho một bạn môi giới đồng nghiệp của T. (bạn Đ.), nếu theo cấu trúc công ty thì bạn này làm Operation, còn T. làm Sales. Tôi bảo tôi cần lưu lại hồ sơ. Đ. bảo tôi tới đi.

Tôi phi đến như một cơn lốc để gặp Đ. Tốt quá, đây rồi sổ đỏ photo, hình như hợp đồng chuyển nhượng có công chứng photo cũng có đây nốt. Mừng quá, thế là đầy đủ rồi.

Logic của chỗ giấy tờ là như này: lô đất đang thực hiện thủ tục chuyển giao quyền sở hữu từ người bán cũ sang nhà tôi. Hiện tại tôi chưa có sổ đỏ, do đó chưa chứng tỏ rằng miếng đất thuộc quyền sở hữu của tôi. Nhưng hợp đồng chuyển nhựơng công chứng đã thể hiện rằng đã có giao dịch giữa người bán cũ sang cho nhà tôi, và tôi là chủ sở hữu hợp pháp của miếng đất này rồi. Việc giao dịch này được một bên thứ ba làm chứng (công chứng), và do đó hợp pháp.

Tôi nhắn lại cho bạn môi giới K.: "Anh có sổ đỏ photo, cả tờ bản đồ trong đấy và hợp đồng mua bán công chứng rồi." Một lúc sau, môi giới nhắn lại "Vâng ạ. Bọn em đang đến, khoảng 8:30pm thì đến nhà anh ạ."


******
Chuẩn bị đến giờ gặp, thì vợ tôi về. Oái, may quá. Vợ tôi thường đi làm về muộn lắm, cứ hay làm tôi một mình phải đương đầu với cả thế giới. Thật buồn phiền. Nhưng có vợ bên cạnh vui ghê.

Môi giới và người mua đến. Hai người môi giới, hai người mua. Quái, sao lắm môi giới thế? K. biết cả tôi lẫn người mua cơ mà? Hóa ra người môi giới còn lại là T., chị sếp của K. Hừm. Còn người mua là hai cô gái bạn thân của nhau, kém hơn tôi vài tuổi. Khiếp, ít tuổi mà giỏi thế, mua đựơc đất ở Thạnh Mỹ Lợi, nếu tôi là người ta tôi sẽ lặp lại câu nói ấy. Nhưng nói thế thế quái nào đựơc, tôi cũng trẻ bỏ mẹ, loe ngoe mới vào đời.

Cô gái không phải người ở quanh đây, ở chung cư một quận nào đấy, hình như Bình Thạnh thì phải. Đừng hỏi tôi Bình Thạnh ở đâu, tôi không biết đâu. Tôi chả biết gì về bản đồ Sài Gòn cả. Nhưng đại khái cô gái ở chung cư không thích lắm, thích ở dưới đất hơn. Nghe qua câu chuyện thì vợ chồng bạn gái cũng mua bán đất cát ở tỉnh, bạn chồng làm về xây dựng nên dọc ngang biết nhiều chỗ trên đất nước này. Sau một thời gian hai vợ chồng gom góp chút vốn liếng, và cô quyết định là không ham hố quá đầu tư mua bán tiếp, mà có một chỗ ở tử tế.

Cô định tìm ở Quận 9, xa hơn đáng kể, nhưng giá cả rẻ hơn. Nhưng chỗ cô định tìm lại hơi thấp, ngập triều cường hay cống rãnh gì đấy lõm bõm cả, không hiểu là chỗ nào. Cô quyết định không mua ở Q9 nữa, qua Q2 cho gần hơn. Đúng rồi, Quận 2 thích quá chứ lị. Thế quái nào sáng nay hai bạn đi cùng nhau lại dừng lại đúng ở miếng đất nhà tôi, chỉ trỏ nhìn ngó một lúc thì thấy thích miếng đất vuông vắn, không lỗi lầm, không cống rãnh tủ điện gì hết. Cô hỏi mấy số điện thoại quảng cáo thì lòi ra đúng lúc tôi đang cần bán.

Thế mới hay. (Kể ra hay hơn nữa khi có anh hỏi giá 11.4 tỷ, đúng lúc đấy tôi đổi ý muốn chuyển lên khu trên này thì tốt hơn. Người ta trả 11.4tỷ, thể nào tôi cũng đòi được 11.5tỷ hay 11.6tỷ tiền tươi. Nhưng thôi, đời không bao giờ như thế, chuyện qua rồi không nên tiếc nuối con tắc kè làm gì nữa.)

Cô gái rất thật thà, giống như vợ chồng chúng tôi vậy, nên nhà tôi rất có thiện cảm. Thế thôi, đi vào việc chính thôi.

Miếng đất rất thích. Tôi đưa giấy tờ ra cho mọi người cùng xem, chỗ giấy tờ vừa mới nhận tức thời. Nhìn nhìn ngó ngó, cả hai bên đều hài lòng. Đúng miếng đất, đúng chủ rồi.

Nhưng có một vấn đề. Cô không có đủ tiền ngay lập tức. Oạch. Thế là thế quái nào, tôi đã bảo là tôi chỉ giảm giá như thế khi trả tiền ngay mà. A, tôi hiểu tại sao môi giới K. lại đưa chị sếp đi cùng rồi. Một lần trước đây, khi còn tìm các lô đất khu Một, có lô biệt thự 10*17.5 nhà tôi cần trả giá và cần vay ngân hàng. K. bảo yên tâm sẽ dẫn chị sếp đi, chị sếp giỏi thuyết phục lắm. K. lấy ví dụ về một giao dịch mà người bán rất rắn, nhưng chả hiểu chị này nói thế nào mà người bán bớt cho một đống giá, lại còn cho các điều kiện rất có lợi nữa. Đại khái là vì biết tôi cần tiền gấp, mà bên người mua lại chưa đủ tiền nên chị sếp đi cùng để thuyết phục. Thuyết thế quái nào đựơc, tiền là tiền, tôi đang cần gấp bỏ mẹ, không có tiền ngay thì mua bán quái gì.

- Thôi thế này, bên mua có thể đặt cọc trước sáu trăm triệu. - Đựơc thôi, thế rồi sao nữa? Tôi cần hơn chỗ đặt cọc này nhiều.

- Bên mua sẽ trả tiếp sáu tỷ nữa, sau đây hai tuần, tức là vào ngày 8/6. Phần còn lại bên mua sẽ phải vay ngân hàng và thanh toán cho tôi sau - Về thời gian thanh toán của chỗ tiền trả kế tiếp sáu tỷ thì được, tôi cần phải trả tiền chị chủ lô đất công viên số tiền bảy tỷ vào ngày 22/6, nên trả vào ngày 8/6 là ok. Nhưng thật sự tôi cần tiền ngay để có thể chủ động vụ thanh toán. Ngoài ra số tiền chưa đủ mức tôi cần.

Chị sếp nói lùng bùng cái gì đấy mà tôi cóc nhớ, và hình như là lúc đấy tôi cũng chả hiểu. Tôi nói là không thích phải thanh toán ngân hàng lắm, vì lâu, trong khi tôi chỉ muốn giảm giá nếu thanh toán nhanh thôi. Đại khái lại thuyết phục, lại nói. Thôi cũng đựơc, nhưng tôi cần tối thiểu phải trả thêm 7tỷ4 nữa, tức là cộng với cả tiền đặt cọc là thành trả tổng cộng 8tỷ để đi mua bán công chứng.

Cô gái hơi đắn đo, vì không có đủ mức đó. Cô bạn đi cùng khuyên nhủ cô bạn, "thôi cố gắng", đại khái là bạn bè giúp đỡ nhau để xoay xở.

Tốt rồi, vậy là tất cả đều được việc. Ai cũng có cái mình cần. Môi giới K. đã môi giới cho hai bên. Chị sếp đã thể hiện vai trò thuyết phục kinh hồn của mình, từ chuyện người bán cương quyết chỉ giảm giá và bán khi được thanh toán nhanh đến chuyện chấp nhận cho thanh toán ngân hàng. Bạn gái đã có được miếng đất với giá tốt, tất nhiên là phải xoay xở vay mượn bạn bè tí, nhưng đã đạt được thỏa thuận tài chính là vay ngân hàng trả sau. Tôi thì có đựơc 8 tỷ để trả cho chị chủ lô đất công viên, tôi chỉ cần 7 tỷ thôi, nhưng đã có được tận 8 tỷ, thế càng tốt. Vậy là ai cũng đạt được cái mình muốn, tất cả đều win-win.

Vậy cuối cùng thỏa thuận là thế này: Đặt cọc sáu trăm triệu vào ngày 24/5. Ngày 8/6 sẽ thanh toán đợt sau 7tỷ4 để đi giao dịch công chứng, và số tiền còn lại, hơn 3tỷ2 (trừ đi mấy chục triệu để đóng thuế má vân vân) thì sẽ được thanh toán thông qua khoản vay ngân hàng, giải ngân muộn nhất ngày 6/30, tức là khoảng 22 ngày sau khi công chứng.

Để làm được việc này, tôi cần có sổ đỏ ngay để bên mua mới này đi làm thủ tục sang tên, gọi là đăng kí biến động gì đó. Theo lời môi giới nói thì đã có sổ rồi, đâu đó trong tuần là lấy được. Khi tên sang tên cô ấy thì mới đảm bảo ngân hàng của người mua sẽ giải ngân cho tôi vào trước ngày 6/30 đựơc. Vì chúng tôi đã thiện chí bớt giá và chấp nhận thanh toán ngân hàng đến tận hơn một tháng sau mới lấy được tiền (từ ngày đặt cọc 5/24 đến ngày ngân hàng giải ngân 6/30), nên người mua sẽ cố gắng tìm cách đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ.

******
Các bên đều vui. Tôi bảo mọi người rằng đúng là có duyên với nhau. Nếu bạn gái hỏi mua cách đây nửa tháng ở giá 11tỷ4 hay 11tỷ5 thì tôi đã từ chối bán, thế mà bây giờ tôi lại bán giá thấp hơn. Đúng chỉ có thể là duyên.

Mọi người đều cười vui vẻ với nhau. Hai bên đều là người mua bán thật thà với nhau nên dễ nói chuyện.

Thế rồi lo chuyện giấy tờ thủ tục thôi. Nào thì viết hợp đồng đặt cọc, các bên đọ số chứng minh thư với số hợp đồng của tôi trên hợp đồng chuyển nhựơng công chứng với chủ cũ, rồi các giấy tờ liên quan như đăng kí kết hôn hầm bà lằng. Cô bạn muốn cả hai vợ chồng tôi đều kí vào tờ giấy đặt cọc. Nhất trí thôi. Điều này làm tôi lại nhớ đến lần mua lô đất khu Một này tại nhà chủ cũ: chú chủ đất đã đi lên ngủ khò và chỉ còn cô chủ ở lại. Nỗi bực dọc của tôi chỉ tan biến khi chú bị đánh thức dậy xuống kí. Do đó, tôi thấy đương nhiên là tôi phải kí.

Tôi cũng đồng ý làm tròn số tiền hoa hồng cho bạn môi giới là 80 triệu. Một ít tiền nọ kia lặt vặt như tiền thuế thì sẽ được giữ lại.

Kí tá, chụp hình lại bản sao rồi gửi qua gửi lại xong xuôi. Bạn gái chuyển tiền sang cho vợ tôi số tiền là sáu trăm triệu. Teng teng. Tiền đã đến nơi, nhanh quá. Lần này tiền không phải đi từ Sài gòn, đi qua Bắc cực rồi lộn lại về Việt nam như lần trước tôi mua miếng này, nên đi một phát là tới luôn. Thế chứ lị.

******
Thế là tất cả đã xong. Lúc này đã khoảng 10h30 tối.

Tôi đưa hai bạn gái ra chỗ gửi xe. Cô gái rất hào hứng vì đã mua được miếng đất, nó khởi đầu một chương mới cho cô. Tôi rất hiểu cảm giác ấy, tôi vui thay cho cô. Đúng là hai bên có duyên, nếu cô ấy đến tìm hỏi mua trước đây nửa tháng chúng tôi đã không giao dịch được với nhau. Cô cười hạnh phúc trong ánh đèn buổi tối, duyên lắm.

Tôi chào mọi người, chúc mọi người ngủ ngon và nhìn theo họ lên xe.

******
Bây giờ chỉ còn mình tôi và vợ.

Tôi không còn phải nghĩ đến chuyện trả lãi và gốc và khoản phạt cho hai khoản vay tổng cộng 17tỷ. Tôi không còn phải nghĩ đến chuyện trong trường hợp xấu, nếu mất nửa năm mới bán được miếng đất, tổng số tiền lãi và gốc và phạt phải trả tổng cộng sẽ là xấp xỉ 1tỷ2 cho sáu tháng. Tất nhiên số tiền phải trả tăng thêm không phải là con số này, vì đằng nào tôi cũng định vay một phần để leverage. Nhưng gánh khoản nợ 17tỷ, trả ngân hàng khoảng hai trăm triệu một tháng cũng không phải là dễ chịu gì.

Ơn Chúa. Tất cả giữa đặt cọc mua miếng đất công viên cho tới khi nhận đặt cọc bán miếng đất cũ chỉ trong vòng có hai ngày, từ 22/5 đến 24/5.

Mệt mỏi nhưng hạnh phúc, chúng tôi ngủ khò im lìm như hai chú lợn éc. Trong khi chúng tôi ngủ, dịch bệnh âm ỉ đang bùng lên ghê gớm lắm, có khi lại đổ sông đổ bể hết nỗ lực của hai vợ chồng chúng tôi.

 

[thach.sanh]

À, tôi thì bất cẩn không đề nghị môi giới làm một bản photo của bộ hồ sơ, chứ môi giới thì chắc có. Lập tức tôi gọi cho một bạn môi giới đồng nghiệp của T. (bạn Đ.), nếu theo cấu trúc công ty thì bạn này làm Operation, còn T. làm Sales. Tôi bảo tôi cần lưu lại hồ sơ. Đ. bảo tôi tới đi.

Tôi phi đến như một cơn lốc để gặp Đ. Tốt quá, đây rồi sổ đỏ photo, hình như hợp đồng chuyển nhượng có công chứng photo cũng có đây nốt. Mừng quá, thế là đầy đủ rồi.

Logic của chỗ giấy tờ là như này: lô đất đang thực hiện thủ tục chuyển giao quyền sở hữu từ người bán cũ sang nhà tôi. Hiện tại tôi chưa có sổ đỏ, do đó chưa chứng tỏ rằng miếng đất thuộc quyền sở hữu của tôi. Nhưng hợp đồng chuyển nhựơng công chứng đã thể hiện rằng đã có giao dịch giữa người bán cũ sang cho nhà tôi, và tôi là chủ sở hữu hợp pháp của miếng đất này rồi. Việc giao dịch này được một bên thứ ba làm chứng (công chứng), và do đó hợp pháp.

Tôi nhắn lại cho bạn môi giới K.: "Anh có sổ đỏ photo, cả tờ bản đồ trong đấy và hợp đồng mua bán công chứng rồi." Một lúc sau, môi giới nhắn lại "Vâng ạ. Bọn em đang đến, khoảng 8:30pm thì đến nhà anh ạ."


******
Chuẩn bị đến giờ gặp, thì vợ tôi về. Oái, may quá. Vợ tôi thường đi làm về muộn lắm, cứ hay làm tôi một mình phải đương đầu với cả thế giới. Thật buồn phiền. Nhưng có vợ bên cạnh vui ghê.

Môi giới và người mua đến. Hai người môi giới, hai người mua. Quái, sao lắm môi giới thế? K. biết cả tôi lẫn người mua cơ mà? Hóa ra người môi giới còn lại là T., chị sếp của K. Hừm. Còn người mua là hai cô gái bạn thân của nhau, kém hơn tôi vài tuổi. Khiếp, ít tuổi mà giỏi thế, mua đựơc đất ở Thạnh Mỹ Lợi, nếu tôi là người ta tôi sẽ lặp lại câu nói ấy. Nhưng nói thế thế quái nào đựơc, tôi cũng trẻ bỏ mẹ, loe ngoe mới vào đời.

Cô gái không phải người ở quanh đây, ở chung cư một quận nào đấy, hình như Bình Thạnh thì phải. Đừng hỏi tôi Bình Thạnh ở đâu, tôi không biết đâu. Tôi chả biết gì về bản đồ Sài Gòn cả. Nhưng đại khái cô gái ở chung cư không thích lắm, thích ở dưới đất hơn. Nghe qua câu chuyện thì vợ chồng bạn gái cũng mua bán đất cát ở tỉnh, bạn chồng làm về xây dựng nên dọc ngang biết nhiều chỗ trên đất nước này. Sau một thời gian hai vợ chồng gom góp chút vốn liếng, và cô quyết định là không ham hố quá đầu tư mua bán tiếp, mà có một chỗ ở tử tế.

Cô định tìm ở Quận 9, xa hơn đáng kể, nhưng giá cả rẻ hơn. Nhưng chỗ cô định tìm lại hơi thấp, ngập triều cường hay cống rãnh gì đấy lõm bõm cả, không hiểu là chỗ nào. Cô quyết định không mua ở Q9 nữa, qua Q2 cho gần hơn. Đúng rồi, Quận 2 thích quá chứ lị. Thế quái nào sáng nay hai bạn đi cùng nhau lại dừng lại đúng ở miếng đất nhà tôi, chỉ trỏ nhìn ngó một lúc thì thấy thích miếng đất vuông vắn, không lỗi lầm, không cống rãnh tủ điện gì hết. Cô hỏi mấy số điện thoại quảng cáo thì lòi ra đúng lúc tôi đang cần bán.

Thế mới hay. (Kể ra hay hơn nữa khi có anh hỏi giá 11.4 tỷ, đúng lúc đấy tôi đổi ý muốn chuyển lên khu trên này thì tốt hơn. Người ta trả 11.4tỷ, thể nào tôi cũng đòi được 11.5tỷ hay 11.6tỷ tiền tươi. Nhưng thôi, đời không bao giờ như thế, chuyện qua rồi không nên tiếc nuối con tắc kè làm gì nữa.)

Cô gái rất thật thà, giống như vợ chồng chúng tôi vậy, nên nhà tôi rất có thiện cảm. Thế thôi, đi vào việc chính thôi.

Miếng đất rất thích. Tôi đưa giấy tờ ra cho mọi người cùng xem, chỗ giấy tờ vừa mới nhận tức thời. Nhìn nhìn ngó ngó, cả hai bên đều hài lòng. Đúng miếng đất, đúng chủ rồi.

Nhưng có một vấn đề. Cô không có đủ tiền ngay lập tức. Oạch. Thế là thế quái nào, tôi đã bảo là tôi chỉ giảm giá như thế khi trả tiền ngay mà. A, tôi hiểu tại sao môi giới K. lại đưa chị sếp đi cùng rồi. Một lần trước đây, khi còn tìm các lô đất khu Một, có lô biệt thự 10*17.5 nhà tôi cần trả giá và cần vay ngân hàng. K. bảo yên tâm sẽ dẫn chị sếp đi, chị sếp giỏi thuyết phục lắm. K. lấy ví dụ về một giao dịch mà người bán rất rắn, nhưng chả hiểu chị này nói thế nào mà người bán bớt cho một đống giá, lại còn cho các điều kiện rất có lợi nữa. Đại khái là vì biết tôi cần tiền gấp, mà bên người mua lại chưa đủ tiền nên chị sếp đi cùng để thuyết phục. Thuyết thế quái nào đựơc, tiền là tiền, tôi đang cần gấp bỏ mẹ, không có tiền ngay thì mua bán quái gì.

- Thôi thế này, bên mua có thể đặt cọc trước sáu trăm triệu. - Đựơc thôi, thế rồi sao nữa? Tôi cần hơn chỗ đặt cọc này nhiều.

- Bên mua sẽ trả tiếp sáu tỷ nữa, sau đây hai tuần, tức là vào ngày 6/8. Phần còn lại bên mua sẽ phải vay ngân hàng và thanh toán cho tôi sau - Về thời gian thanh toán của chỗ tiền trả kế tiếp sáu tỷ thì được, tôi cần phải trả tiền chị chủ lô đất công viên số tiền bảy tỷ vào ngày 6/22, nên trả vào ngày 6/8 là ok. Nhưng thật sự tôi cần tiền ngay để có thể chủ động vụ thanh toán. Ngoài ra số tiền chưa đủ mức tôi cần.

Chị sếp nói lùng bùng cái gì đấy mà tôi cóc nhớ, và hình như là lúc đấy tôi cũng chả hiểu. Tôi nói là không thích phải thanh toán ngân hàng lắm, vì lâu, trong khi tôi chỉ muốn giảm giá nếu thanh toán nhanh thôi. Đại khái lại thuyết phục, lại nói. Thôi cũng đựơc, nhưng tôi cần tối thiểu phải trả thêm 7tỷ4 nữa, tức là cộng với cả tiền đặt cọc là thành trả tổng cộng 8tỷ để đi mua bán công chứng.

Cô gái hơi đắn đo, vì không có đủ mức đó. Cô bạn đi cùng khuyên nhủ cô bạn, "thôi cố gắng", đại khái là bạn bè giúp đỡ nhau để xoay xở.

Tốt rồi, vậy là tất cả đều được việc. Ai cũng có cái mình cần. Môi giới K. đã môi giới cho hai bên. Chị sếp đã thể hiện vai trò thuyết phục kinh hồn của mình, từ chuyện người bán cương quyết chỉ giảm giá và bán khi được thanh toán nhanh đến chuyện chấp nhận cho thanh toán ngân hàng. Bạn gái đã có được miếng đất với giá tốt, tất nhiên là phải xoay xở vay mượn bạn bè tí, nhưng đã đạt được thỏa thuận tài chính là vay ngân hàng trả sau. Tôi thì có đựơc 8 tỷ để trả cho chị chủ lô đất công viên, tôi chỉ cần 7 tỷ thôi, nhưng đã có được tận 8 tỷ, thế càng tốt. Vậy là ai cũng đạt được cái mình muốn, tất cả đều win-win.

Vậy cuối cùng thỏa thuận là thế này: Đặt cọc sáu trăm triệu vào ngày 5/24. Ngày 6/8 sẽ thanh toán đợt sau 7tỷ4 để đi giao dịch công chứng, và số tiền còn lại, hơn 3tỷ2 (trừ đi mấy chục triệu để đóng thuế má vân vân) thì sẽ được thanh toán thông qua khoản vay ngân hàng, giải ngân muộn nhất ngày 6/30, tức là khoảng 22 ngày sau khi công chứng.

Để làm được việc này, tôi cần có sổ đỏ ngay để bên mua mới này đi làm thủ tục sang tên, gọi là đăng kí biến động gì đó. Theo lời môi giới nói thì đã có sổ rồi, đâu đó trong tuần là lấy được. Khi tên sang tên cô ấy thì mới đảm bảo ngân hàng của người mua sẽ giải ngân cho tôi vào trước ngày 6/30 đựơc. Vì chúng tôi đã thiện chí bớt giá và chấp nhận thanh toán ngân hàng đến tận hơn một tháng sau mới lấy được tiền (từ ngày đặt cọc 5/24 đến ngày ngân hàng giải ngân 6/30), nên người mua sẽ cố gắng tìm cách đẩy nhanh tiến độ làm sổ đỏ.

******
Các bên đều vui. Tôi bảo mọi người rằng đúng là có duyên với nhau. Nếu bạn gái hỏi mua cách đây nửa tháng ở giá 11tỷ4 hay 11tỷ5 thì tôi đã từ chối bán, thế mà bây giờ tôi lại bán giá thấp hơn. Đúng chỉ có thể là duyên.

Mọi người đều cười vui vẻ với nhau. Hai bên đều là người mua bán thật thà với nhau nên dễ nói chuyện.

Thế rồi lo chuyện giấy tờ thủ tục thôi. Nào thì viết hợp đồng đặt cọc, các bên đọ số chứng minh thư với số hợp đồng của tôi trên hợp đồng chuyển nhựơng công chứng với chủ cũ, rồi các giấy tờ liên quan như đăng kí kết hôn hầm bà lằng. Cô bạn muốn cả hai vợ chồng tôi đều kí vào tờ giấy đặt cọc. Nhất trí thôi. Điều này làm tôi lại nhớ đến lần mua lô đất khu Một này tại nhà chủ cũ: chú chủ đất đã đi lên ngủ khò và chỉ còn cô chủ ở lại. Nỗi bực dọc của tôi chỉ tan biến khi chú bị đánh thức dậy xuống kí. Do đó, tôi thấy đương nhiên là tôi phải kí.

Tôi cũng đồng ý làm tròn số tiền hoa hồng cho bạn môi giới là 80 triệu. Một ít tiền nọ kia lặt vặt như tiền thuế thì sẽ được giữ lại.

Kí tá, chụp hình lại bản sao rồi gửi qua gửi lại xong xuôi. Bạn gái chuyển tiền sang cho vợ tôi số tiền là sáu trăm triệu. Teng teng. Tiền đã đến nơi, nhanh quá. Lần này tiền không phải đi từ Sài gòn, đi qua Bắc cực rồi lộn lại về Việt nam như lần trước tôi mua miếng này, nên đi một phát là tới luôn. Thế chứ lị.

******
Thế là tất cả đã xong. Lúc này đã khoảng 10h30 tối.

Tôi đưa hai bạn gái ra chỗ gửi xe. Cô gái rất hào hứng vì đã mua được miếng đất, nó khởi đầu một chương mới cho cô. Tôi rất hiểu cảm giác ấy, tôi vui thay cho cô. Đúng là hai bên có duyên, nếu cô ấy đến tìm hỏi mua trước đây nửa tháng chúng tôi đã không giao dịch được với nhau. Cô cười hạnh phúc trong ánh đèn buổi tối, duyên lắm.

Tôi chào mọi người, chúc mọi người ngủ ngon và nhìn theo họ lên xe.

******
Bây giờ chỉ còn mình tôi và vợ.

Tôi không còn phải nghĩ đến chuyện trả lãi và gốc và khoản phạt cho hai khoản vay tổng cộng 17tỷ. Tôi không còn phải nghĩ đến chuyện trong trường hợp xấu, nếu mất nửa năm mới bán được miếng đất, tổng số tiền lãi và gốc và phạt phải trả tổng cộng sẽ là xấp xỉ 1tỷ2 cho sáu tháng. Tất nhiên số tiền phải trả tăng thêm không phải là con số này, vì đằng nào tôi cũng định vay một phần để leverage. Nhưng gánh khoản nợ 17tỷ, trả ngân hàng khoảng hai trăm triệu một tháng cũng không phải là dễ chịu gì.

Ơn Chúa. Tất cả giữa đặt cọc mua miếng đất công viên cho tới khi nhận đặt cọc bán miếng đất cũ chỉ trong vòng có hai ngày, từ 5/22 đến 5/24.

Mệt mỏi nhưng hạnh phúc, chúng tôi ngủ khò im lìm như hai chú lợn éc. Trong khi chúng tôi ngủ, dịch bệnh âm ỉ đang bùng lên ghê gớm lắm, có khi lại đổ sông đổ bể hết nỗ lực của hai vợ chồng chúng tôi.

Bạn viết rất hay, nhiều thông tin hữu ích. Chúc vợ chồng bạn Giáng Sinh vui vẻ !