Bác chủ thắng ck trong chu kỳ lên, lợi nhuận cao nên cũng lấy đó làm lợi nhuận kỳ vọng hay bác ấy gọi là equity cost cho bđs, mức này với các chu kỳ sóng bds gần đây 7-10 năm thường tăng bình quân > x2 lần mỗi sóng thì bình quân lợi nhuận kỳ vọng 20%/ năm cũng tương đối hợp lý, ko phải là quá cao đối phân khúc nhà đất HCM, tuy nhiên cần xem xét thêm mua trong giai đoạn nào của chu kỳ, bác chủ vào giai đoạn sau giữa chu kỳ lên 2021 là chu kỳ tăng khá nóng kéo dài sang cuối 2022, do ảnh hưởng bởi dòng tiền mùa dịch được bơm bởi NHTW các nước nhằm kích cầu, dòng tiền này gặp thời điểm lưu thông hàng hoá khó khăn bởi dịch, phần phần lớn chảy vào tài sản đầu cơ, nav TML của bác chủ lúc đó lợi nhuận vượt cả kỳ vọng 20%.
tuy nhiên bài toán bđs khác tương đối với ck khi tính thanh khoản thấp hơn nhiều, và ít có các công cụ quản trị rủi ro phòng ngừa như ck, rõ ràng rất ít bác chơi BDS lướt chốt lời, hoặc có thì cũng tiếp tục tái đầu tư vào BDS, do đặc điểm của BDS là nó có giá trị gồm tích trữ và sử dụng như ở và cho thuê, nếu sổ sách đầy đủ thì rủi ro mất trắng thấp hơn nhiều so ck, ko có rủi ro về phá sản, nên dân mình vẫn thích tích trữ BDS nhất khi đã tích lũy đủ tiền.
Tuy nhiên do lấy lợi nhuận kỳ vọng trong kỳ giá lên áp cho chi phí vốn, từ đó xác định chi phí vốn luôn cao hơn chi phí vay có vẻ ko đảm bảo về quản trị rủi ro, thiếu xem xét về dòng tiền, khả năng trả nợ cũng như biến động của chi phí đi vay, từ đó cho rằng tăng đòn bẩy làm tăng lợi nhuận là khá rủi ro, BDS phân khúc bác chủ mua về dài hạn đúng là vẫn luôn còn cơ hội lên giá do là phân khúc đô thị lớn nhờ tăng trưởng cao, hạ tầng phát triển, dân số cơ học tăng nhanh. nhưng nếu dùng đòn bẩy quá cao ko vượt qua được các cơn sốc thì khác, nếu người khác đọc không rõ cơ cấu vốn bác chủ được tài trợ nguồn khác, nghĩ đơn thuần đòn bẩy càng cao LN càng lớn thì chết. trong phân tích đầu tư ko đưa chi phí cơ hội vào phân tích mà nên tích theo chi phí thực tế, lợi nhuận sau phân tích ROI mới dùng để so sánh với lợi nhuận kỳ vọng có đạt ko, kết hợp với nhiều chỉ tiêu khác như khả năng trả nợ,... mới quyết định đầu tư.
Nhưng zổt rứa thì sao được. Lại viết lại để làm tài liệu nữa.
Hãi. Mục tiêu chính của thớt là hướng mọi người đầu tư ck. Việc này, việc đầu tư ck là đúng. Chỉ có anh thớt là hãi.
