Tư Vấn Đầu Tư Một equity analyst mới loe ngoe vào Bất động sản (và tài sản khác)

[Ba Văn]

Bữa trước mất điện thoại, may mà có iCloud nên phục hồi lại được các tin nhắn và hình ảnh. Vậy nên phải viết tiếp kẻo sau này có lí do gì mất hết tư liệu không phục hồi được nữa.

Tôi viết topic này với các mục đích chính:

Mục đích đầu tiên là để học hỏi các bác trên về bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với tôi. Cách đây hơn hai năm trước, tôi hoàn toàn không có khái niệm gì về thế nào gọi là “pháp lý” của một dự án. Bây giờ đỡ hơn xíu, tôi đã biết thế nào là “hợp đồng mua bán”, nhưng chắc chắn là tôi vẫn còn rất lờ mờ.

Thứ hai đây là một hình thức ghi nhật kí, cũng như những suy nghĩ về tài chính, về định giá, và những triết lý cao xa hơn về giá trị của tài sản. Sau đây đôi ba chục năm, có thể lôi ra đọc và nhớ lại “à, hồi đấy mình mua bất động sản như thế đấy. Ồ hồi đấy thị trường bất động sản nó man rợ như thế á.”

Chuyện kể vẫn đang dừng lại ở việc mua miếng đất đối diện công viên ở Phú Nhuận 2, Thạnh Mỹ Lợi. Tôi sẽ tiếp tục chủ đề này, dựa trên trí nhớ và những record còn lại.

Trước khi kể tiếp về một câu chuyện đã xảy ra hơn hai năm trước, vào tháng 5/2021, hiện tại là như này: tôi vẫn đang giữ lô đất công viên này. Việc mua miếng đất được financed một phần bằng tiền vay với tỷ lệ dự định ban đầu là Equity/Debt là 65/35.

Tôi đã nói trước đây rằng equity rất đắt đỏ. Khi tôi đầu tư, lợi nhuận yêu cầu hàng năm của tôi khi chấp nhận rủi ro là trên 20%/năm (ie. Cost of equity là 20%.) Để đáp ứng được mức lợi suất yêu cầu này, một miếng đất tôi mua ở giá 100 phải có giá tối thiểu 250 trong năm năm sau (=100*(1+20%)^5). Do equity rất đắt đỏ, tôi muốn hạn chế sử dụng equity mà sử dụng debt, có mức chi phí vốn thấp hơn. Về sau, tôi đã lock mức chi phí nợ (cost of debt) ở mức 7.8% cố định trong năm năm. (1) Tôi không cho rằng một miếng đất ở TML hay ở đa số những nơi mà tôi biết có thể cho mức lợi suất yêu cầu tối thiểu 20% như vậy, nên việc sở hữu bất động sản, với trường hợp của tôi, là phần nào đó destroying relative value. Nhưng chuyện này không nên bàn quá lê thê ở đây.

Do vậy, thấy bỏ 65% equity vào một tài sản chỉ tạo ra return thấp quá lãng phí, nên tôi leverage thêm thành tỉ lệ Equity/Debt là 56/44. Khi bạn trộn equity có chi phí rất đắt với debt có chi phí thấp hơn, chi phí vốn trung bình của bạn sẽ giảm xuống. Điều này sẽ tạo ra hiệu quả nếu bạn có thể sinh lời cao hơn mức chi phí vốn vay. Cụ thể hơn, số tiền vay thêm hơn so với dự kiến là 1tỷ8. Việc leverage này cho hiệu quả tốt với tài sản, như sau:

Kể từ khi bắt đầu vay (7/2021) đến hiện tại (5/2023), tổng chi phí lãi vay (interest expenses) tôi đã trả cho khoản 1tỷ8 tăng thêm là 253 triệu. Trong cùng thời gian, khoản vay 1tỷ8 này đã tạo ra một giá trị mới là 540triệu. Do đó, lợi ích thực tế của việc leverage up với chi phí lãi suất thấp (7.8%/năm) và đầu tư ở mức lợi suất cao hơn đã tạo ra một giá trị chênh lệch (net value) là xấp xỉ 290tr (ie. trừ giá trị tạo ra với chi phí để tạo ra giá trị đó=540-253). (2)

Cố nhiên, con số này sẽ thay đổi khi chi phí nợ thay đổi (ie. lãi suất không phải là 7.8% mà là một con số khác) và mức lợi suất đạt được thấp hơn. Tai họa sẽ đến nếu các bạn phải vay với lãi suất ví dụ 10% và đem đi đầu tư thua lỗ.

Giá mấy miếng đất đối diện công viên gần miếng của tôi chào 175tr-180/sqm ở mức đỉnh cao trong cuối 2021 đầu 2022, nhưng chắc có chó mới mua ở cái mức này. Tôi không biết giá hiện tại quanh đây bao nhiêu.


Chú thích:

(1): bạn nào có điều kiện đọc macro đều thấy môi trường lạm phát toàn cầu đang ấp ủ nóng lên rõ rệt vào giữa năm 2021, bất chấp Fed và con vẹt ECB khi đó liên tục lải nhải rằng lạm phát chỉ là “transitory”. Do đó, việc cố gắng lock thời hạn vay càng dài ở mức lãi suất thấp sau COVID-19 là chuyện no-brainer. Nếu các bạn không đọc được macro mà tham gia vào các trò chơi tài chính, vốn được trộn lẫn trong các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư chào bán, thì các bạn gặp bất lợi rất lớn.

(2): Trong năm 2022, thị trường cổ cánh rơi tự do với VN-Index mất 33%. Các cổ phiếu thông thường rớt 70-80% giá trị. Tôi vượt qua cơn bão không xước xát gì. Tuy nhiên, năm 2023 thì lợi suất hơi lởm tí.

Anh đã trở lại.
Nhưng chưa lợi hại hơn xưa.

 

[CAT]

Các bác hiểu sai ý của bác ấy rồi. Ý bác ấy 20% gross là khi bác ấy đầu tư vào chứng, đúng chuyên ngành của 2VC bác ấy. Còn vụ mua đất là để đáp ứng ngôi nhà tương lai của gia đình bác ấy. Nhưng bác ấy muốn có ngôi nhà tương lai đó với (giá của) equity thấp nhất có thể mà bác ấy phải bỏ ra.

 

[cù bơ cù bất]

Mơ đi khi mà mua đất ở cái dự án PN2 ở TML khi chủ đầu tư đã hoàn thành sứ mệnh, tổng hành dinh đã chuyển về TML (đỉnh cao thông tin sốt). Mua đất như này chỉ mong để trú ẩn tiền tránh lạm phát thôi.

Cái ý này hồi 2018-2019 có vài bác kỳ cựu cũng cho nhận định khá tương đồng, vd như bác Wuyến.

 

[pamken]

Bữa trước mất điện thoại, may mà có iCloud nên phục hồi lại được các tin nhắn và hình ảnh. Vậy nên phải viết tiếp kẻo sau này có lí do gì mất hết tư liệu không phục hồi được nữa.

Tôi viết topic này với các mục đích chính:

Mục đích đầu tiên là để học hỏi các bác trên về bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với tôi. Cách đây hơn hai năm trước, tôi hoàn toàn không có khái niệm gì về thế nào gọi là “pháp lý” của một dự án. Bây giờ đỡ hơn xíu, tôi đã biết thế nào là “hợp đồng mua bán”, nhưng chắc chắn là tôi vẫn còn rất lờ mờ.

Thứ hai đây là một hình thức ghi nhật kí, cũng như những suy nghĩ về tài chính, về định giá, và những triết lý cao xa hơn về giá trị của tài sản. Sau đây đôi ba chục năm, có thể lôi ra đọc và nhớ lại “à, hồi đấy mình mua bất động sản như thế đấy. Ồ hồi đấy thị trường bất động sản nó man rợ như thế á.”

Chuyện kể vẫn đang dừng lại ở việc mua miếng đất đối diện công viên ở Phú Nhuận 2, Thạnh Mỹ Lợi. Tôi sẽ tiếp tục chủ đề này, dựa trên trí nhớ và những record còn lại.

Trước khi kể tiếp về một câu chuyện đã xảy ra hơn hai năm trước, vào tháng 5/2021, hiện tại là như này: tôi vẫn đang giữ lô đất công viên này. Việc mua miếng đất được financed một phần bằng tiền vay với tỷ lệ dự định ban đầu là Equity/Debt là 65/35.

Tôi đã nói trước đây rằng equity rất đắt đỏ. Khi tôi đầu tư, lợi nhuận yêu cầu hàng năm của tôi khi chấp nhận rủi ro là trên 20%/năm (ie. Cost of equity là 20%.) Để đáp ứng được mức lợi suất yêu cầu này, một miếng đất tôi mua ở giá 100 phải có giá tối thiểu 250 trong năm năm sau (=100*(1+20%)^5). Do equity rất đắt đỏ, tôi muốn hạn chế sử dụng equity mà sử dụng debt, có mức chi phí vốn thấp hơn. Về sau, tôi đã lock mức chi phí nợ (cost of debt) ở mức 7.8% cố định trong năm năm. (1) Tôi không cho rằng một miếng đất ở TML hay ở đa số những nơi mà tôi biết có thể cho mức lợi suất yêu cầu tối thiểu 20% như vậy, nên việc sở hữu bất động sản, với trường hợp của tôi, là phần nào đó destroying relative value. Nhưng chuyện này không nên bàn quá lê thê ở đây.

Do vậy, thấy bỏ 65% equity vào một tài sản chỉ tạo ra return thấp quá lãng phí, nên tôi leverage thêm thành tỉ lệ Equity/Debt là 56/44. Khi bạn trộn equity có chi phí rất đắt với debt có chi phí thấp hơn, chi phí vốn trung bình của bạn sẽ giảm xuống. Điều này sẽ tạo ra hiệu quả nếu bạn có thể sinh lời cao hơn mức chi phí vốn vay. Cụ thể hơn, số tiền vay thêm hơn so với dự kiến là 1tỷ8. Việc leverage này cho hiệu quả tốt với tài sản, như sau:

Kể từ khi bắt đầu vay (7/2021) đến hiện tại (5/2023), tổng chi phí lãi vay (interest expenses) tôi đã trả cho khoản 1tỷ8 tăng thêm là 253 triệu. Trong cùng thời gian, khoản vay 1tỷ8 này đã tạo ra một giá trị mới là 540triệu. Do đó, lợi ích thực tế của việc leverage up với chi phí lãi suất thấp (7.8%/năm) và đầu tư ở mức lợi suất cao hơn đã tạo ra một giá trị chênh lệch (net value) là xấp xỉ 290tr (ie. trừ giá trị tạo ra với chi phí để tạo ra giá trị đó=540-253). (2)

Cố nhiên, con số này sẽ thay đổi khi chi phí nợ thay đổi (ie. lãi suất không phải là 7.8% mà là một con số khác) và mức lợi suất đạt được thấp hơn. Tai họa sẽ đến nếu các bạn phải vay với lãi suất ví dụ 10% và đem đi đầu tư thua lỗ.

Giá mấy miếng đất đối diện công viên gần miếng của tôi chào 175tr-180/sqm ở mức đỉnh cao trong cuối 2021 đầu 2022, nhưng chắc có chó mới mua ở cái mức này. Tôi không biết giá hiện tại quanh đây bao nhiêu.


Chú thích:

(1): bạn nào có điều kiện đọc macro đều thấy môi trường lạm phát toàn cầu đang ấp ủ nóng lên rõ rệt vào giữa năm 2021, bất chấp Fed và con vẹt ECB khi đó liên tục lải nhải rằng lạm phát chỉ là “transitory”. Do đó, việc cố gắng lock thời hạn vay càng dài ở mức lãi suất thấp sau COVID-19 là chuyện no-brainer. Nếu các bạn không đọc được macro mà tham gia vào các trò chơi tài chính, vốn được trộn lẫn trong các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư chào bán, thì các bạn gặp bất lợi rất lớn.

(2): Trong năm 2022, thị trường cổ cánh rơi tự do với VN-Index mất 33%. Các cổ phiếu thông thường rớt 70-80% giá trị. Tôi vượt qua cơn bão không xước xát gì. Tuy nhiên, năm 2023 thì lợi suất hơi lởm tí.

e hỏi chút là tổng tài sản của a cân đối % đầu tư/ % đầu cơ bn ?

 

[thanhyk]

Follow topic này vì tôi thích cách viết, cách nghĩ, pha chút phóng khoáng ở đầu topic. Nhưng khi bạn viết thêm cái này tôi cực kỳ thất vọng ở cái cách nghĩ mua đất để đó, không làm gì (dự án mà chủ đầu tư hầu như đã hoàn thành sứ mệnh), không còn risk để đổi lấy profit nhưng bạn áp cái kỳ vọng lợi nhuận gộp 20%/năm trong vòng 5 năm. Có chăng tôi chỉ ngưỡng mộ trình độ tiếng anh chuyên ngành tài chính của bạn, còn lại bài viết quá tệ. Tư duy đầu tư nên hướng đến là đổ thêm chất (giá trị chất lượng, giá trị thẩm mỹ, giá trị sáng tạo...) để đổi lấy lợi nhuận bạn ơi. Bạn chỉ bỏ ra 1 cơ số tiền, ngồi không trong 5 năm thì chỉ nên nghĩ lượng tiền gia tăng bằng và lớn hơn lạm phát (inflation) gộp một tí. Tóm lại tư duy đầu tư của bạn ko làm gia tăng giá trị vật chất cho xả hội thì không có giá trị gia tăng (thật) về tiền hoặc có rất ít (bảo toàn vốn, trú ẩn tiền), đừng nghĩ cao siêu.
Đọc bài của bạn khá dài nhưng không có giá trị lắm!

Thế chơi chứng thì là đổ thêm chất gì khi mua, giữ, và bán ạ (để làm gia tăng chất lượng cái cổ/ cty đó).

 

[DigiVirtual]

Tôi không muốn tốn thời gian tranh luận vô bổ trên mạng nên bác nào không thích những gì tôi viết thì cứ việc không đọc nữa nhé. Tôi mà không thích người khác viết lách gì thì tôi cứ lẳng lặng bỏ qua thôi. Có mấy bác không thích mà thấy lao tâm khổ tứ bình luận quá.

 

[thanhyk]

việc kinh doanh hiệu quả tạo ra lợi nhuận của cty, hay việc cổ phiếu đi lên do x, y, z không bàn và không liên quan.
Điều mình hỏi là khi tôi mua cổ phiếu, sau đó bán. Tôi có thể lời (hoặc lỗ), thì việc lời hay lỗ đó là do tôi đã đổ hoặc rút bớt 'chất' gì đó trong quá trình mua, giữ, bán dẫn đến lời hoặc lỗ chăng...
Thực chất tôi chỉ dùng khả năng kỹ thuật bản thân để đánh giá nên mua bds ở đâu, thời điểm nào, loại đất gì, ai bán, và nên bán lúc nào, cho ai... Nó tự nhiên sinh lời hoặc làm lỗ, mà chẳng cần đổ hay rút bớt 'chất gì'. Dĩ nhiên nếu bạn đổ thêm công chế biến (kiểu từ lúa thành gạo) thì giá trị có thay đổi.
Do bạn chủ xuất phát bằng dùng kỹ thuật bản thân tạo ra được lời trong cổ phiếu, thì ở bđs bạn ấy không giỏi về ngành chế biến sản xuất, vẫn có thể dùng kỹ thuật để tạo ra lợi nhuận là giỏi.

 

[DigiVirtual]

Kiểu cãi cọ tay bo cộc lốc và chả bổ ích gì này tôi xin miễn nhé. Tôi quan tâm đến bất động sản chứ không quan tâm đến gân cổ lên cãi nhau.

 

[thanhyk]

Đồng ý, mình không thích thì không nên bàn thêm.

 

[colnaux]

Tôi rất mong anh chia sẻ thêm về năm 2022 chứng khoán sụp hầm mà anh k xước xát gì. Là do anh biết trc nên đã bán sạch cp hay luôn có vị thế short đủ để cover phần mất mát bên cơ sở?