Tư Vấn Đầu Tư Một equity analyst mới loe ngoe vào Bất động sản (và tài sản khác)

[giangtechn]

Bữa trước mất điện thoại, may mà có iCloud nên phục hồi lại được các tin nhắn và hình ảnh. Vậy nên phải viết tiếp kẻo sau này có lí do gì mất hết tư liệu không phục hồi được nữa.

Tôi viết topic này với các mục đích chính:

Mục đích đầu tiên là để học hỏi các bác trên về bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với tôi. Cách đây hơn hai năm trước, tôi hoàn toàn không có khái niệm gì về thế nào gọi là “pháp lý” của một dự án. Bây giờ đỡ hơn xíu, tôi đã biết thế nào là “hợp đồng mua bán”, nhưng chắc chắn là tôi vẫn còn rất lờ mờ.

Thứ hai đây là một hình thức ghi nhật kí, cũng như những suy nghĩ về tài chính, về định giá, và những triết lý cao xa hơn về giá trị của tài sản. Sau đây đôi ba chục năm, có thể lôi ra đọc và nhớ lại “à, hồi đấy mình mua bất động sản như thế đấy. Ồ hồi đấy thị trường bất động sản nó man rợ như thế á.”

Chuyện kể vẫn đang dừng lại ở việc mua miếng đất đối diện công viên ở Phú Nhuận 2, Thạnh Mỹ Lợi. Tôi sẽ tiếp tục chủ đề này, dựa trên trí nhớ và những record còn lại.

Trước khi kể tiếp về một câu chuyện đã xảy ra hơn hai năm trước, vào tháng 5/2021, hiện tại là như này: tôi vẫn đang giữ lô đất công viên này. Việc mua miếng đất được financed một phần bằng tiền vay với tỷ lệ dự định ban đầu là Equity/Debt là 65/35.

Tôi đã nói trước đây rằng equity rất đắt đỏ. Khi tôi đầu tư, lợi nhuận yêu cầu hàng năm của tôi khi chấp nhận rủi ro là trên 20%/năm (ie. Cost of equity là 20%.) Để đáp ứng được mức lợi suất yêu cầu này, một miếng đất tôi mua ở giá 100 phải có giá tối thiểu 250 trong năm năm sau (=100*(1+20%)^5). Do equity rất đắt đỏ, tôi muốn hạn chế sử dụng equity mà sử dụng debt, có mức chi phí vốn thấp hơn. Về sau, tôi đã lock mức chi phí nợ (cost of debt) ở mức 7.8% cố định trong năm năm. (1) Tôi không cho rằng một miếng đất ở TML hay ở đa số những nơi mà tôi biết có thể cho mức lợi suất yêu cầu tối thiểu 20% như vậy, nên việc sở hữu bất động sản, với trường hợp của tôi, là phần nào đó destroying relative value. Nhưng chuyện này không nên bàn quá lê thê ở đây.

Do vậy, thấy bỏ 65% equity vào một tài sản chỉ tạo ra return thấp quá lãng phí, nên tôi leverage thêm thành tỉ lệ Equity/Debt là 56/44. Khi bạn trộn equity có chi phí rất đắt với debt có chi phí thấp hơn, chi phí vốn trung bình của bạn sẽ giảm xuống. Điều này sẽ tạo ra hiệu quả nếu bạn có thể sinh lời cao hơn mức chi phí vốn vay. Cụ thể hơn, số tiền vay thêm hơn so với dự kiến là 1tỷ8. Việc leverage này cho hiệu quả tốt với tài sản, như sau:

Kể từ khi bắt đầu vay (7/2021) đến hiện tại (5/2023), tổng chi phí lãi vay (interest expenses) tôi đã trả cho khoản 1tỷ8 tăng thêm là 253 triệu. Trong cùng thời gian, khoản vay 1tỷ8 này đã tạo ra một giá trị mới là 540triệu. Do đó, lợi ích thực tế của việc leverage up với chi phí lãi suất thấp (7.8%/năm) và đầu tư ở mức lợi suất cao hơn đã tạo ra một giá trị chênh lệch (net value) là xấp xỉ 290tr (ie. trừ giá trị tạo ra với chi phí để tạo ra giá trị đó=540-253). (2)

Cố nhiên, con số này sẽ thay đổi khi chi phí nợ thay đổi (ie. lãi suất không phải là 7.8% mà là một con số khác) và mức lợi suất đạt được thấp hơn. Tai họa sẽ đến nếu các bạn phải vay với lãi suất ví dụ 10% và đem đi đầu tư thua lỗ.

Giá mấy miếng đất đối diện công viên gần miếng của tôi chào 175tr-180/sqm ở mức đỉnh cao trong cuối 2021 đầu 2022, nhưng chắc có chó mới mua ở cái mức này. Tôi không biết giá hiện tại quanh đây bao nhiêu.


Chú thích:

(1): bạn nào có điều kiện đọc macro đều thấy môi trường lạm phát toàn cầu đang ấp ủ nóng lên rõ rệt vào giữa năm 2021, bất chấp Fed và con vẹt ECB khi đó liên tục lải nhải rằng lạm phát chỉ là “transitory”. Do đó, việc cố gắng lock thời hạn vay càng dài ở mức lãi suất thấp sau COVID-19 là chuyện no-brainer. Nếu các bạn không đọc được macro mà tham gia vào các trò chơi tài chính, vốn được trộn lẫn trong các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư chào bán, thì các bạn gặp bất lợi rất lớn.

(2): Trong năm 2022, thị trường cổ cánh rơi tự do với VN-Index mất 33%. Các cổ phiếu thông thường rớt 70-80% giá trị. Tôi vượt qua cơn bão không xước xát gì. Tuy nhiên, năm 2023 thì lợi suất hơi lởm tí.

Lô này anh chủ xác định là gần như đu đỉnh. Giá đó mua 2021 là giá cho 2025. Đến 2026-27 thì lô này chỉ hòa vốn khi cộng tiền vay bank và cộng chi phí cơ hội - nếu ko mua 2021 mà gửi bank đến 2025.

 

[thanhyk]

Chờ bác chủ nhận định đã tự tin những phần nào, giờ nghĩ lại đã bỏ sót những yếu tố nào quan trọng tác động.
Nếu hiện giờ hoặc tương lai quyết định đầu tư bds, bác chủ sẽ đưa vào tính kỹ thuật những yếu tố gì, xác suất ntn...

 

[NhaDatSG]

Bạn cần rèn thêm tâm lý chịu đựng áp lực, chấp nhận những lời khen cũng như chê. Hiện tại bạn chỉ vui khi được khen, buồn và reject những lời chê, ngược ý bạn. Tâm lý bạn còn non lắm!

Từ ngày dùng mạng nói chung hay MXH nói riêng em tâm niệm được câu

Mọi cuộc cãi vã mà đã khác quan điểm thì chẳng bao giờ đến hồi kết, nhất là lại cãi trên mạng nơi đa phần mọi người đều ẩn danh sau 1 lớp màn hình

nên cứ lướt qua cho đời thanh thản

 

[thinhlam]

Bạn cần rèn thêm tâm lý chịu đựng áp lực, chấp nhận những lời khen cũng như chê. Hiện tại bạn chỉ vui khi được khen, buồn và reject những lời chê, ngược ý bạn. Tâm lý bạn còn non lắm!

Chó cứ sủa đoàn người cứ đi. Thread của người ta, người ta đã kêu không tranh cãi rồi. Cứ nhất quyết lao vào comment lấy số làm gì vậy. Tỏ ra thông thái ? Thích thì ra ngoài lập thớt khác kể chuyện đi. Chui vô đây làm con mẹ gì?????

 

[colnaux]

Chó cứ sủa đoàn người cứ đi. Thread của người ta, người ta đã kêu không tranh cãi rồi. Cứ nhất quyết lao vào comment lấy số làm gì vậy. Tỏ ra thông thái ? Thích thì ra ngoài lập thớt khác kể chuyện đi. Chui vô đây làm con mẹ gì?????

Thôi cứ bỏ qua như bạn chủ thớt này đi bác. Nói mấy câu tiêu cực làm gì

 

[DigiVirtual]

Mấy bác quản trị như @lamnk hay @tuando cho hỏi có tính năng block user để cả hai bên đỡ phải nhìn thấy nhau hay không nhỉ? Bạn trẻ này quả thật là dai như đỉa. Mấy bài bạn này đả kích cá nhân chỉ phí tài nguyên diễn đàn.

Tôi rất mong anh chia sẻ thêm về năm 2022 chứng khoán sụp hầm mà anh k xước xát gì. Là do anh biết trc nên đã bán sạch cp hay luôn có vị thế short đủ để cover phần mất mát bên cơ sở?

Mọi thứ xấu đi nhanh cũng gần một năm rồi nên quả thật tôi cũng không nhớ cái thought process như nào nữa, mà tìm lại report thì lười vì các ghi chép phân mảnh. Chỉ nhớ hồi đó lạm phát toàn cầu tăng, đồng USD tăng phi mã, áp lực lên tỉ giá, làm lãi suất trong nước tăng. Khi ấy, khi SBV trù trừ không tăng mạnh tỷ giá (giảm giá đồng nội tệ) thì ý kiến của nhiều bên đầu tư cho rằng SBV rất kém quyết đoán. Sau đấy đến khi các sự kiện vỡ nợ trái phiếu xảy ra (vỡ nợ về mặt kĩ thuật), thì trong nghề nhiều người gần như được ngồi ghế hàng nhì hàng ba để xem diễn biến đang ngày một xấu đi.

Trong bối cảnh ấy không bán đi cổ cánh đi thì mới lạ. Trong mấy post hồi quanh tháng 8-9 gì đó năm 2022, tôi có nói là tôi sẽ bán hoặc tôi sẽ short futures đó. Đại khái là những gì thanh khoản nhất thì lôi ra sút, còn lại vài mã mã cho cổ tức cao khổ cái là chả có thanh khoản (nhưng được cái cũng không biến động nhiều) thì short futures lại để cân.

 

[vaonghe]

Câu hỏi này chứng tỏ bạn không hiểu lý thuyết cơ bản của đầu tư chứng khoán.
Ngắn thế này nhé, bản chất của đầu tư chứng khoán là góp vốn làm ăn với chủ đầu tư (cty, tập đoàn...). Chủ đầu tư làm ăn có lợi nhuận (do các giá trị về chất mang lại) thì giá trị góp vốn tăng lên và ngược lại đó là bản chất chân chính, còn lại có lúc giá trị cổ phiếu cao hơn giá trị thực hoặc thấp hơn giá trị thật là do tâm lý kỳ vọng của nhà đầu tư cao hay thấp. Cổ phiếu/thị trường chứng khoán bền vững thì giá trị cổ phiếu xoay quanh giá trị thật.
Bạn học thêm kiến thức cơ bản rồi tôi sẽ nói về nâng cao!
Tôi không đề cập các chiêu trò gian lận kiểu như Quyết còi

Nếu anh không đề cập thị các chiêu trò như Quyết còi thì làm gì có sóng để tạo thị trường , xin anh chỉ cho các hình thức gian lận

 

[tuando]

Mấy bác quản trị như @lamnk hay @tuando cho hỏi có tính năng block user để cả hai bên đỡ phải nhìn thấy nhau hay không nhỉ? Bạn trẻ này quả thật là dai như đỉa. Mấy bài bạn này đả kích cá nhân chỉ phí tài nguyên diễn đàn.



Mọi thứ xấu đi nhanh cũng gần một năm rồi nên quả thật tôi cũng không nhớ cái thought process như nào nữa, mà tìm lại report thì lười vì các ghi chép phân mảnh. Chỉ nhớ hồi đó lạm phát toàn cầu tăng, đồng USD tăng phi mã, áp lực lên tỉ giá, làm lãi suất trong nước tăng. Khi ấy, khi SBV trù trừ không tăng mạnh tỷ giá (giảm giá đồng nội tệ) thì ý kiến của nhiều bên đầu tư cho rằng SBV rất kém quyết đoán. Sau đấy đến khi các sự kiện vỡ nợ trái phiếu xảy ra (vỡ nợ về mặt kĩ thuật), thì trong nghề nhiều người gần như được ngồi ghế hàng nhì hàng ba để xem diễn biến đang ngày một xấu đi.

Trong bối cảnh ấy không bán đi cổ cánh đi thì mới lạ. Trong mấy post hồi quanh tháng 8-9 gì đó năm 2022, tôi có nói là tôi sẽ bán hoặc tôi sẽ short futures đó. Đại khái là những gì thanh khoản nhất thì lôi ra sút, còn lại vài mã mã cho cổ tức cao khổ cái là chả có thanh khoản (nhưng được cái cũng không biến động nhiều) thì short futures lại để cân.

Diễn đàn có chức năng block user.

Bạn click vào nick, rồi bấm vào chỗ tôi khoanh đỏ là block, sẽ không nhìn thấy comment của member mình đã block!

 

[Tuan.apd]

Diễn đàn có chức năng block user.

Bạn click vào nick, rồi bấm vào chỗ tôi khoanh đỏ là block, sẽ không nhìn thấy comment của member mình đã block!

View attachment 2952219

Đã thêm @tuando vào danh sách đen. Cảm ơn anh.

 

[colnaux]

Mọi thứ xấu đi nhanh cũng gần một năm rồi nên quả thật tôi cũng không nhớ cái thought process như nào nữa, mà tìm lại report thì lười vì các ghi chép phân mảnh. Chỉ nhớ hồi đó lạm phát toàn cầu tăng, đồng USD tăng phi mã, áp lực lên tỉ giá, làm lãi suất trong nước tăng. Khi ấy, khi SBV trù trừ không tăng mạnh tỷ giá (giảm giá đồng nội tệ) thì ý kiến của nhiều bên đầu tư cho rằng SBV rất kém quyết đoán. Sau đấy đến khi các sự kiện vỡ nợ trái phiếu xảy ra (vỡ nợ về mặt kĩ thuật), thì trong nghề nhiều người gần như được ngồi ghế hàng nhì hàng ba để xem diễn biến đang ngày một xấu đi.

Trong bối cảnh ấy không bán đi cổ cánh đi thì mới lạ. Trong mấy post hồi quanh tháng 8-9 gì đó năm 2022, tôi có nói là tôi sẽ bán hoặc tôi sẽ short futures đó. Đại khái là những gì thanh khoản nhất thì lôi ra sút, còn lại vài mã mã cho cổ tức cao khổ cái là chả có thanh khoản (nhưng được cái cũng không biến động nhiều) thì short futures lại để cân.

Cám ơn anh chia sẻ. Vậy là anh bán tháng 8,9/2022 thì cũng dễ hiểu. Lúc đó cổ cánh giảm loanh quanh 20-40% so với đỉnh, có giá vốn thấp bán lúc này huề tiền hoặc lỗ ít.
Tôi thì chủ yếu giao dịch phái sinh, năm 2022 có thể gọi là cơ hội 10 năm có 1 của tt này!