Thảo Luật Chung Mua bán nhà 3 bên (có ngân hàng)

[huek215]

shinhan k co dich vu escrow bac oi em thay vu nay moi rui ro la ben em (selling party) chiu nen em thay risky qua

Tôi khẳng định là có bạn ạ. Chính tôi là người đã thương lượng để tạo ra loại hình tài khoản này từ năm 2012 với shinhan mà, tuy cách thức công ty chúng tôi cần tài khoản này lúc đó có khác với nhu cầu của bạn, nhưng bản chất cũng là để đảm bảo các bên có liên quan thực hiện đúng nghĩa vụ và được hưởng đúng quyền lợi của mình. Tiếng Anh gọi là Three-party agreement for escrow account, tiếng Việt là Thỏa thuận 03 bên về tài khoản ký quỹ.

 

[nokia6100]

Em k hiểu ý bác. Nếu người mua k vay đc thì họ mất cọc, bác lo gì. Còn bank với người mua sao ăn rơ vụ giá cả gì ở đây. Giá là người bán quyết mà. Em đã mua bán trên 2 lần, đều 3 bên (tức có vay) và đã hai trường hợp thế chấp bằng chính bđs đang mua và thế chấp bằng tài sản khác. Kinh nghiệm của em là có bank (bank uy tín) thì yên tâm hơn. Em đủ tiền thanh toán vẫn chơi bank bác nhé. Em xác nhận quy trình như bác @dakitachi gì đó nói. Nên nếu mua bán lần đầu, lo sợ thì nên chơi bank.

Tại mình không thích lằng nhằng bác ợ, với lại ng mua họ nói ngân hàng bên họ hứa cho vay mà trong khi đó ng mua không có TS thể chấp, nếu dùng TS nhà mua thế chấp thì họ phải xin mình tờ copy GCNCQ để đưa bank nó xem rồi có văn bản cho vay mới đúng. Ng mua chắc như bắp trong 3 ngày ok thì sao mình dám gd. Mình giới thiệu ACB chỗ quen thì không chịu, nên nếu lằng nhằng thì mất thời gian bác à.

 

[kenjikama]

Em làm ngân hàng nên cũng làm qua vài bộ hồ sơ như vậy. Thật ra quy trình của một bộ hồ sơ vay vốn " mục đích vay thanh toán tiền mua nhà, đất ở" đầy đủ thì bên mua sẽ ký 2 hợp đồng
- Thứ 1: hợp đồng tín dụng, giấy nhận nơ (kế ước nhận nợ) tức là sau khi ngân hàng thẩm định xong hết từ Mục đích vay vốn, Nguồn thu nhập trả nợ, Tài sản bảo đảm (đây là tài sản mà bên mua sẽ mua để thế chấp vay vốn) thì ngân hàng sẽ có 1 thông báo chấp nhận cho vay. Thông báo chấp nhận cho vay thôi chừng nào kí giấy nhận nợ thì mới tính là vay )
- Thứ 2: Hợp đồng thanh toán ba bên: người mua - người bán - ngân hàng. Sau khi bên mua và bên bán ra công chứng hợp đồng mua bán QSDĐ thì cả 2 bên cùng ra ngân hàng và cùng 1 hợp đồng 3 bên. Sau khi kí xong thì ngân hàng sẽ GIẢI NGÂN số tiền cấp tín dụng ra 1 SỔ TIẾT KIỆM đứng tên của người bán sau đó PHONG TỎA và sẽ "nhập kho tài sản bảo đảm" là Sổ Tiết Kiệm này vào két sắt của ngân hàng Xong người bán ko có gì trong tay chỉ có tiền đang năm trong ngân hàng mà không làm gì được. được mỗi cái lãnh lãi kỳ hạn 1 tháng của cuốn STK đang nằm trong két sắt ngân hàng.
Đến khi người mua nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ đã đăng bộ sang tên cho người mua. Người mua sẽ dùng GCNQSĐ này thế chấp lại vào Ngân Hàng để xóa PHONG TỎA số tiền trong tài khoản đứng tên người bán. Sau đó số tiền này tùy ý người bán được quyết định rút tiền mặt - tiếp tục gửi tiết kiệm hay chuyển khoản đều được.
Rủi ro ? Người bán nghĩ người mua không thế chấp gì mà sao ngân hàng thông báo cho vay ? Thật ra người mua trong tương lai sẽ thế chấp chính QSDĐ mà mình đã mua và nhận chuyển nhượng cho ngân hàng. Và Ngân hàng cũng định giá mức bảo đảm cấp tín dụng chỉ khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm nên vì thế số tiền ngân hàng giải ngân chỉ là một phần (khoảng 70%) phần còn lại (30%) người mua phải thanh toán cho người bán tùy vào thương lượng của 2 bên.

 

[nokia6100]

Cảm ởn bác tư vấn, riêng trường hợp mình ng mua xem nha thứ 7, tuyên bố 1 câu: thứ 3 tới sẽ công chứng ba bên luôn. Mặc dù ng mua chưa nhận bản copy giấy tờ, bank nó không có giấy lấy gì mà đồng ý cho vay.

 

[Makemoney]

Em làm ngân hàng nên cũng làm qua vài bộ hồ sơ như vậy. Thật ra quy trình của một bộ hồ sơ vay vốn " mục đích vay thanh toán tiền mua nhà, đất ở" đầy đủ thì bên mua sẽ ký 2 hợp đồng
- Thứ 1: hợp đồng tín dụng, giấy nhận nơ (kế ước nhận nợ) tức là sau khi ngân hàng thẩm định xong hết từ Mục đích vay vốn, Nguồn thu nhập trả nợ, Tài sản bảo đảm (đây là tài sản mà bên mua sẽ mua để thế chấp vay vốn) thì ngân hàng sẽ có 1 thông báo chấp nhận cho vay. Thông báo chấp nhận cho vay thôi chừng nào kí giấy nhận nợ thì mới tính là vay )
- Thứ 2: Hợp đồng thanh toán ba bên: người mua - người bán - ngân hàng. Sau khi bên mua và bên bán ra công chứng hợp đồng mua bán QSDĐ thì cả 2 bên cùng ra ngân hàng và cùng 1 hợp đồng 3 bên. Sau khi kí xong thì ngân hàng sẽ GIẢI NGÂN số tiền cấp tín dụng ra 1 SỔ TIẾT KIỆM đứng tên của người bán sau đó PHONG TỎA và sẽ "nhập kho tài sản bảo đảm" là Sổ Tiết Kiệm này vào két sắt của ngân hàng Xong người bán ko có gì trong tay chỉ có tiền đang năm trong ngân hàng mà không làm gì được. được mỗi cái lãnh lãi kỳ hạn 1 tháng của cuốn STK đang nằm trong két sắt ngân hàng.
Đến khi người mua nhận được Giấy chứng nhận QSDĐ đã đăng bộ sang tên cho người mua. Người mua sẽ dùng GCNQSĐ này thế chấp lại vào Ngân Hàng để xóa PHONG TỎA số tiền trong tài khoản đứng tên người bán. Sau đó số tiền này tùy ý người bán được quyết định rút tiền mặt - tiếp tục gửi tiết kiệm hay chuyển khoản đều được.
Rủi ro ? Người bán nghĩ người mua không thế chấp gì mà sao ngân hàng thông báo cho vay ? Thật ra người mua trong tương lai sẽ thế chấp chính QSDĐ mà mình đã mua và nhận chuyển nhượng cho ngân hàng. Và Ngân hàng cũng định giá mức bảo đảm cấp tín dụng chỉ khoảng 70% giá trị tài sản bảo đảm nên vì thế số tiền ngân hàng giải ngân chỉ là một phần (khoảng 70%) phần còn lại (30%) người mua phải thanh toán cho người bán tùy vào thương lượng của 2 bên.

giờ người bán không chơi vậy nữa nha bạn hoặc mấy người ko rành ko biết , ngon nhất là bên sacombank giải ngân cho người bán ngay lúc ký xong hdmb công chứng
Để sang tên đăng bộ qua tên chủ mới ,tiền thì bị phong tỏa , xui xui thằng bank đi đêm với thằng mua thì thằng bán cắn lưỡi ah
Cứ tiền tươi thóc thật mà chơi ..nguyên tắc mua bán là ký xong phải có tiền không thì phắn

 

[kenjikama]

giờ người bán không chơi vậy nữa nha bạn hoặc mấy người ko rành ko biết , ngon nhất là bên sacombank giải ngân cho người bán ngay lúc ký xong hdmb công chứng
Để sang tên đăng bộ qua tên chủ mới ,tiền thì bị phong tỏa , xui xui thằng bank đi đêm với thằng mua thì thằng bán cắn lưỡi ah
Cứ tiền tươi thóc thật mà chơi ..nguyên tắc mua bán là ký xong phải có tiền không thì phắn

Em cũng biết có 1 vài ngân hàng TMCP chỉ cần công chứng xong nộp đăng bộ và lấy biên nhận từ phòng đăng kí đất đai quận là giải ngân luôn. Nhưng như vậy rủi ro có thể xảy ra nếu như phòng Đăng kí đất đai họ không thể đăng bộ cập nhật quyền sở hữu do vài lý do gì đó (cái này không phải là không có) vì vậy bên ngân hàng em không làm kiểu công chứng ra biên nhận là giải ngân. Cũng do mỗi ngân hàng đều có quy trình cho vay khác nhau nên vấn đề này cũng tùy.
Nếu nói đến rủi ro thì bây giờ cả bên bán, bên mua và ngân hàng đều sợ rủi ro về phía mình.

 

[Quả Chuông Đất]

giờ người bán không chơi vậy nữa nha bạn hoặc mấy người ko rành ko biết , ngon nhất là bên sacombank giải ngân cho người bán ngay lúc ký xong hdmb công chứng
Để sang tên đăng bộ qua tên chủ mới ,tiền thì bị phong tỏa , xui xui thằng bank đi đêm với thằng mua thì thằng bán cắn lưỡi ah
Cứ tiền tươi thóc thật mà chơi ..nguyên tắc mua bán là ký xong phải có tiền không thì phắn

Ngân hàng yếu nghiệp vụ mới dám chơi kiểu này! Lấy ví dụ căn nhà sau đây mà bank giải ngân cho người bán là bank ăn cho hết:

Có căn nhà trên Gò Vấp, sổ hồng năm 2003 gì đó. Mọi thứ trong sổ đều là thật, lên Quản lý đô thị (hồi đó còn phải qua QLĐT) xác mình thì tất cả đều đúng, từ tên ông nọ bán cho bà kia, truy lịch sử đều khớp hết...

Công chứng và giao tiền đầy đủ xong, nộp thuế trước bạ được ít ngày, với biên lai do chủ mới nắm (Tới đây thì quá chắc rồi phải không?), thì hồ sơ lúc này mới lòi ra là có phần sân chiếm dụng lối đi chung đã nhập vô sổ hồng nhà nó. Cái này là do thời kỳ lộn xộn trên quận GV mười mấy năm trước, đám cò chạy giấy giở trò biến hóa để làm cho cái diện tích ảo căn nhà này trên sổ to hơn thực để ăn chênh tiền diện tích.

Lúc này mới thực sự nhức đầu:

- Phòng TNMT không chịu cho ra sổ mới và đòi truy cứu tại sao lại nhập đất chung vô đất riêng được, ai làm, làm như thế nào...

- Bây giờ muốn tách thửa phần đất chung đó thì phải nói chuyện với thằng chủ nhà kế bên để cùng nhau mang sổ lên cập nhật lại phần đất chung đó vì sổ thằng kia cũng y chang do là 2 căn được xây cùng một lần bởi 1 lái.

Nhưng ngặt nỗi là thằng kế bên không muốn đi, phần vì muốn giữ cái sổ cũ với diện tích đất lớn hơn, phần vì nó là thằng lại cái rất khó chịu.

Mãi sau này tốn biết bao tiền bạc, thời gian (Khoảng 2 năm) mới xong cái sổ mà phải đi tiểu lộ chứ đi đại lộ thẳng tắp thì chắc ko bao giờ tới bến.

Tóm lại là hiểm nguy rình rập trên từng cây số! Bank nó đâu có khờ mà giải ngân khi chưa xong mọi thủ tục.

 

[NT_NT]

Chào các bác, sau khi kí hợp đồng mua bán và bank giải ngân thì bank cầm sổ và họp đồng mua bán để làm sang tên , khi đó bên mua cũng đâu có giấy tờ gì chứng minh đã mua bán đâu ạ. Nếu bên bán và bank có bắt tay nhau không thực hiện sang tên cho người mua, thì người mua làm gì để đòi lại số tiền đã đưa cho ngừoi bán ạ. Cảm ơn các bác.

 

[Quan Sie]

Bên bank xác nhận với em là bên bank chỉ làm thủ tục chuyển tiền vào tk phong tỏa của em thôi, còn việc sang tên sổ các thứ là chuyện của em và bên mua. Thế nên em mới thấy bất cập

Ngân hàng phải theo bên mua để lấy sổ chứ! Bác chuyển tên cho người mua xong nó cầm sổ đi cắm vào ngân hàng khác để vay thì bác khóc tiếng máng à! Bác yêu cầu tụi ngân hàng có trách nhiệm đi theo để lấy cái sổ!

 

[hector87]

Shinhan làm hoài mà, ổn cho cả 2 bên, ko phải lo (1 ng đã và đang vay Shinhan)