Mua bán và nhận cọc là hai giao dịch khác nhau. Mua bán thì phải có sổ, nhận cọc thì không cần.
Trong lúc hồ sơ đã nộp để ra sổ thì thường bđs đó sẽ bị đóng băng và không ai dám giao dịch vì lúc đó chỉ giao dịch cái niềm tin chứ đâu có gì làm ts đảm bảo đâu.
Vấn đề là chổ đấy.
Chứ bình thường, 2 bên đi công chứng mua bán, lấy các chữ ký, rồi cầm HĐMB kèm cái phụ lục đã bán, thì yên tâm 80% rồi.
Đàng này người mua chả có gì.
Người bán cũng có gì đâu, ai đưa tiền thì nhận chứ sao giờ.Vấn đề là chổ đấy.
Chứ bình thường, 2 bên đi công chứng mua bán, lấy các chữ ký, rồi cầm HĐMB kèm cái phụ lục đã bán, thì yên tâm 80% rồi.
Đàng này người mua chả có gì.
Em nghĩ các anh hok nên mua CC khi đang làm sổ
Theo luật nhà ở thì CC có thể được ký chuyển nhượng bằng hợp đồng CC khi:
Các anh cũng nên hạn chế việc mua bán bằng hình thức uỷ quyền kèm di chúc. Đây là hình thức chứa đựng nhiều rủi ro, khi bên làm di chúc còn cha mẹ, vợ con.
Đã gặp trường hợp mua bán theo kiểu này, lo lót sao đó qua được các cửa đăng ký, đến khi làm thủ tục đóng thuế, thuế giữ lại và yêu cầu xác minh những người phải chịu đóng thuế. Tài sản lúc đó buộc phải chia cho cha mẹ, vợ của người để lại di chúc.
Theo luật nhà ở thì CC có thể được ký chuyển nhượng bằng hợp đồng CC khi:
- Có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
- Chưa bàn giao nhà
- Có văn bản chấp thuận cho chuyển nhượng từ chủ đầu tư
- Đã bàn giao nhà
- Hoặc/và đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận
Các anh cũng nên hạn chế việc mua bán bằng hình thức uỷ quyền kèm di chúc. Đây là hình thức chứa đựng nhiều rủi ro, khi bên làm di chúc còn cha mẹ, vợ con.
Đã gặp trường hợp mua bán theo kiểu này, lo lót sao đó qua được các cửa đăng ký, đến khi làm thủ tục đóng thuế, thuế giữ lại và yêu cầu xác minh những người phải chịu đóng thuế. Tài sản lúc đó buộc phải chia cho cha mẹ, vợ của người để lại di chúc.
Nguồn: https://500investment.com/loi-khuyen/chuyen-nhuong-can-ho-khi-dang-nop-ho-so-cap-so-hong-1090.html
CHUYỂN NHƯỢNG CĂN HỘ KHI ĐANG NỘP HỒ SƠ CẤP SỔ HỒNG
Đây là một trong những trường hợp phổ biến ở các dự án nhà chung cư hiện tại, khi chủ đầu tư đã phát thông báo cho chủ nhà tiến hành nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng thì chủ nhà sẽ lên văn phòng của chủ đầu tư để hoàn tất hồ sơ và ký giấy tờ để chủ đầu tư có đủ cơ sở để tiến hành với cơ quan chức năng cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà( sổ hồng) cho chủ hộ. Thời gian từ khi nộp hồ sơ đến khi ra sổ hồng thông thường là từ 6 tháng đến khoảng 1 năm. Trong suốt quá trình này, chủ căn hộ sẽ không thể tiến hành công chứng mua bán căn hộ theo quy định của nhà nước được. Tuy nhiên, vẫn còn một cách để chuyển nhượng căn hộ khi đang nộp hồ sơ cấp sổ hồng đó là công chứng hứa mua hứa bán.
Vậy bản chất của hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?
Thật ra nó là một dạng của hơp đồng đặt cọc nhưng được công chứng bởi các văn phòng công chứng có thẩm quyền của nhà nước. Thay vì khi đặt cọc với số tiền khoảng 50-200 triệu giữa hai bên không cần công chứng thì mình sẽ đặt cọc với số tiền khoảng từ 50-95% giá trị căn hộ và được làm chứng bởi văn phòng công chứng.
QUY TRÌNH CÔNG CHỨNG HỨA MUA HỨA BÁN VÀ CÁC GIẤY TỜ LIÊN QUAN
Bước 1: Thoả thuận ban đầu
Bên mua và bên bán cần thoả thuận số tiền đặt cọc trước khi xem tình trạng pháp lý căn hộ chung cư như xem hợp đồng mua bán với chủ đầu tư( không phải nộp khi làm sổ hồng) hoặc các giấy tờ liên quan như văn bản thế chấp, hợp đồng mua bán sao y công chứng khi thế chấp căn hộ ở ngân hàng, kiểm tra thông tin trên chứng minh nhân dân xem có trùng với trên hợp đồng mua bán không. Sau đó các bên cần thoả thuận:
Bước 2: Tiến hành Đặt cọc căn hộ
- Mức tiền đặt cọc bao nhiêu
- Thời gian bao lâu ra công chứng Hứa mua hứa bán và khi công chứng cần thanh toán bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ( từ 50-95%) và giữ lại bao nhiêu đến khi làm xong thủ tục giấy tờ và công chứng mua bán, đóng thuế sau này.
- Thỏa thuận thêm điều mục: Bên người bán sẽ ủy quyền cho người mua lấy sổ hồng khi có thông báo nhận sổ, kể từ khi bên mua nhận được sổ hồng sẽ thông báo cho bên bán để hai bên tiến hành công chứng mua bán khi đã có sổ hồng theo quy định của nhà nước(thời gian thông thường là 1 tháng kể từ khi bên mua lấy được sổ hồng là sẽ công chứng), ủy quyền cho người mua quản lý căn hộ, thay đổi hết thông tin nhận thông báo từ chủ đầu tư sang cho khách mua.
- Thời gian bàn giao căn hộ, các thứ đi kèm căn hộ, người mua và người bán cần lên một checklist để kiểm tra
- Chi phí công chứng, các loại thuế ai đóng. Bình thường người bán căn hộ sẽ chịu phí công chứng và đóng thuế Thu nhập cá nhân khi bán nhà (thường 2% giá trị căn nhà) và người mua nhà sẽ chịu thuế trước bạ. Dù là qui định như vậy, nhưng các loại thuế và phí này có thể thoả thuận giữa bên bán và bên mua để làm sao đóng thuế và phí thấp nhất có thể
Hai bên tiến hành soạn, sửa văn bản hợp đồng cọc như theo thỏa thuận của các bên. Để đảm bảo quý anh chị nên cần có một đơn vị làm chứng như công ty môi giới hay một cá nhân.
Bước 3: Công chứng hứa mua hứa bán
Xong Hợp đồng Đặt cọc và theo lịch thoả thuận, hai bên hẹn ra Phòng Công chứng để hai bên tiến hành ký hợp đồng theo mẫu soạn sẵn của Phòng Công chứng. Trong lúc này, bên Mua nhà cần thanh toán số tiền theo thoả thuận trước và Bên Bán nhà giao giấy tờ nhà cho bên Mua. Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Hợp đồng mua bán căn hộ- Các văn bản thế chấp nếu căn hộ được thế chấp trong ngân hàng
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
Đối với Bên Mua nhà Chỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo)
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật
Bước 4: Công chứng ủy quyền
Đây là bước rất quan trọng trong quá trình chuyển nhượng căn hộ khi đang nộp hồ sơ cấp sổ hồng. Song song với bước 3 chúng ta tiến hành ủy quyền toàn phần từ người bán sang cho người mua.
Văn bản ủy quyền bắt buộc phải có những nội dung ràng buộc sau:
- Ủy quyền cho người mua toàn quyền thay đổi thông tin nhận quản lý căn hộ từ văn phòng chủ đầu tư như : người quản lý, số điện thoại, địa chỉ email...
- Ủy quyền cho người mua nhận sổ hồng thay cho người bán. đây là điều bắt buộc để ràng buộc giữa người bán và người mua để hai bên tiến hành bước cuối cùng sau này là công chứng mua bán căn hộ.
- Làm di chúc tài sản từ Người bán cho người mua để tránh trường hợp trong quá trình chờ sổ bên Bán không thể ra công chứng mua bán được nữa.
Bước 5: Hợp Đồng Công Chứng Mua Bán
Sau khi bên mua đã nhận được sổ hồng và thông báo cho bên bán để hai bên chốt ngày giờ ra công chứng mua bán căn hộ theo quy định của nhà nước (Mọi người nhớ là phải giới hạn thời gian kể từ khi nhận sổ hồng đến khi công chứng mua bán nhé, tránh trường hợp bên bán kéo dài thời gian đến vô hạn).
Các giấy tờ chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (Sổ Hồng)
- Tờ khai thuế trước bạ
- Bản vẽ hiện trạng nhà (nếu có)
- CMTND+Hộ khẩu chủa bên Bán nhà
- Giấy chứng nhận kết hôn (nếu đã có gia đình)
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân
(Mỗi thứ giấy tờ 2 bản bao gồm bản chính và photo)
Đối với Bên Mua nhàChỉ cần mang CMTND + Hộ khẩu của vợ chồng (bản chính và photo)
Ngoài ra, nếu giao dịch là tổ chức khi công chứng cần mang theo giấy phép kinh doanh và con giấu của công ty. Khi đi công chứng, vợ chồng đều phải hiện diện và nếu công ty thì phải là người đại diện theo pháp luật
Bước 6: Khai Thuế với cơ quan nhà nước
Sau khi hoàn thành Hợp đồng công chứng, hai bên mua nhà và bán nhà sẽ tiến hành đi khai thuế với chi cục thuế Quận. Thường trong vòng 7 ngày làm việc sẽ tiến hành xong nếu đủ các giấy tờ hồ sơ lên cục thuế và hẹn ngày đóng thuế. Người mua và người bán cần lưu ý là sau khi ký Hợp đồng công chứng phải ra khai thuế trong vòng 10 ngày làm việc
Các Giấy tờ cần chuẩn bị, bao gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên nhận chuyển nhượng
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND và Hộ khẩu của bên mua nhà
- CMTND và Hộ khẩu của bên bán nhà
- Các tờ khai thuế theo mẫu của các Quận
(Mỗi thứ 2 bản; bản chính và photo)Các trường hợp không phải đóng thuế trước bạ bao gồm: tặng cho giữa cha mẹ, con, vợ, chồng, anh, em .Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: có cam kết chỉ có 1 căn nhà duy nhất
Bước 7: Hoàn tất thủ tục sở hữu nhà
Đây là bước quan trọng cuối cùng trong việc thực sự sở hữu nhà theo pháp luật. Lưu ý: Nếu đã hoàn thành các bước trên mà chưa đăng bộ để đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận thì xem như Người Mua vẫn chưa xác lập được chủ quyền của mình. Thời gian 3 tuần làm việc.
Các loại giấy tờ cần chuẩn bị:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng của bên Mua
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
- Tờ khai lệ phí trước bạ cũ
- CMTND + Hộ khẩu của bên Mua
- Tờ khai trước bạ mới
- Khai các tờ khai đăng ký biến động tài sản của các Quận
Sau khi nộp đầy đủ giấy tờ hồ sơ thì cơ quan nhà nước sẽ cho giấy hẹn khoảng 3 tuần lên lấy sổ đã được đăng bộ.
