- Status
<h3>Hai cách tính thuế TNCN khi chuyển nhượng nhà đất</h3> 06/08/2011 08:20
Sau hơn ba tháng lấy ý kiến góp ý từ những đơn vị đang vướng khi xác định cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như Cục Thuế TP.HCM, Hà Nội..., hôm qua Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 113 nhằm tháo những nút thắt trong giao dịch bất động sản.
Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.
Cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập khi chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: HTD Giá nhà được quy chung theo giá đất
Nhiều cơ quan thuế địa phương băn khoăn không biết tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử cá nhân A là người có hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai với giá trị hợp đồng 1,2 tỉ đồng/căn hộ. Hợp đồng được nộp tiền làm nhiều lần. Đến nay, cá nhân A đã nộp được 400 triệu đồng thì chuyển nhượng cho cá nhân B. Nhưng cơ quan thuế lúng túng không biết tính thuế theo giá trị hợp đồng hay tính theo tỉ lệ vốn đã nộp.
Giải thích, ông Ngô Đình Quang, Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN (Tổng cục Thuế), cho rằng bản chất của chuyển nhượng này là nhà trong tương lai chứ không phải chuyển nhượng vốn.
<span style=""color: #ff0000;"">==> Nếu chưa thanh toán đủ thì lấy hóa đơn đâu mà chưng. Ko rõ ràng, thôi ta ghi 1,020 tỉ hoac thấp hơn khung giá NN để đóng thuế thấp ==> bắt đóng theo giá thị trường thì đóng tiền thuế tính theo trăm triệu </span>
Theo phản ánh của một số chi cục thuế tại TP.HCM, có những hợp đồng mua cách đây tới năm năm, giá lúc đó quá thấp, tới vài chục lần so với mức giá hiện tại. <span style=""color: #ff0000;"">Đây là lý do khiến nhiều hợp đồng chuyển nhượng chưa thể giải quyết do cơ quan sợ thất thu ngân sách.</span> Bộ Tài chính cho biết đây là vướng mắc cơ bản trong thời gian qua tại một số địa phương, nhất là TP.HCM. Do vậy, tại Thông tư 113, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm ngày 7-8, tức là trước ngày Nghị định số 71 năm 2010 có hiệu lực thì sẽ nộp thuế TNCN 25% tính trên lợi nhuận. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
<span style=""background-color: #ffffff; color: #ff0000;"">
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng
Tổng cục Thuế cho biết Thông tư 113 hướng dẫn rõ ràng, chi tiết việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ. Theo đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được dùng làm căn cứ để tính thuế. Có hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, căn hộ.
Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...
Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Tổng cục Thuế hy vọng hướng dẫn nêu trên sẽ giải quyết được cơ bản những vướng mắc hiện tại khi xác định rõ căn cứ tính thuế.
Ông Phạm Duy Khương, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế:
Về lâu dài sẽ chỉ thu 2% giá chuyển nhượng trong Luật Thuế TNCN sửa đổi năm 2012, Bộ Tài chính dự kiến đề xuất thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ còn một phương pháp là thu 2% trên giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hiện nay hầu hết hợp đồng chuyển nhượng tính theo phương pháp này. Bởi lẽ giao dịch nhà, đất của chúng ta là do các nhà đầu tư cá nhân. Họ không có hóa đơn chứng minh được chi phí hợp lý. Nhiều nhà đầu tư họ kêu lãi vay ngân hàng sao không được giảm trừ. Song quy định hiện hành chỉ chấp nhận tính lãi vay đối với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân.
Sau hơn ba tháng lấy ý kiến góp ý từ những đơn vị đang vướng khi xác định cách tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như Cục Thuế TP.HCM, Hà Nội..., hôm qua Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 113 nhằm tháo những nút thắt trong giao dịch bất động sản.
Giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ được dùng làm căn cứ tính thuế.
Cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập khi chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: HTD
Nhiều cơ quan thuế địa phương băn khoăn không biết tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với các hợp đồng chuyển nhượng nhà hình thành trong tương lai. Đơn cử cá nhân A là người có hợp đồng mua nhà hình thành trong tương lai với giá trị hợp đồng 1,2 tỉ đồng/căn hộ. Hợp đồng được nộp tiền làm nhiều lần. Đến nay, cá nhân A đã nộp được 400 triệu đồng thì chuyển nhượng cho cá nhân B. Nhưng cơ quan thuế lúng túng không biết tính thuế theo giá trị hợp đồng hay tính theo tỉ lệ vốn đã nộp.
Giải thích, ông Ngô Đình Quang, Vụ trưởng Vụ Thuế TNCN (Tổng cục Thuế), cho rằng bản chất của chuyển nhượng này là nhà trong tương lai chứ không phải chuyển nhượng vốn.
<span style=""color: #ff0000;"">VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở</span>
<span style=""color: #ff0000;"">==> Hôm em đi CC, CC chứng viên giải thích: Nội dung là chuyển nhượng HD nên thanh toán bao nhiêu % thì ghi bấy nhiêu hoặc có chênh lệch, bây giờ lên cơ quan thuế nói vậy thì chừng từ, hóa đơn ko khớp đuợc.</span>
Do vậy, cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Ví dụ trước đây căn nhà trong tương lai mua 1 tỉ đồng nay bán được 1,4 tỉ đồng. Như vậy, anh có thu nhập là 400 triệu đồng. Thuế suất sẽ là 25% x 400 triệu đồng = 100 triệu đồng. Nếu giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Đồng thời, trường hợp người bán không có hóa đơn, chứng từ chứng minh giá vốn thì cơ quan cũng ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. <span style=""color: #ff0000;"">==> Nếu chưa thanh toán đủ thì lấy hóa đơn đâu mà chưng. Ko rõ ràng, thôi ta ghi 1,020 tỉ hoac thấp hơn khung giá NN để đóng thuế thấp ==> bắt đóng theo giá thị trường thì đóng tiền thuế tính theo trăm triệu </span>
Theo phản ánh của một số chi cục thuế tại TP.HCM, có những hợp đồng mua cách đây tới năm năm, giá lúc đó quá thấp, tới vài chục lần so với mức giá hiện tại. <span style=""color: #ff0000;"">Đây là lý do khiến nhiều hợp đồng chuyển nhượng chưa thể giải quyết do cơ quan sợ thất thu ngân sách.</span> Bộ Tài chính cho biết đây là vướng mắc cơ bản trong thời gian qua tại một số địa phương, nhất là TP.HCM. Do vậy, tại Thông tư 113, Bộ Tài chính cũng hướng dẫn cụ thể: Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm ngày 7-8, tức là trước ngày Nghị định số 71 năm 2010 có hiệu lực thì sẽ nộp thuế TNCN 25% tính trên lợi nhuận. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định hoặc không có hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định.
<span style=""background-color: #ffffff; color: #ff0000;"">
</span>vankhanhktpn nói:
Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng
Tổng cục Thuế cho biết Thông tư 113 hướng dẫn rõ ràng, chi tiết việc xác định thuế TNCN đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ. Theo đó, giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng được dùng làm căn cứ để tính thuế. Có hai phương pháp tính thuế TNCN đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất, căn hộ.
Phương pháp thứ nhất: Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (giá chuyển nhượng - giá vốn) khi người nộp thuế kê khai được những hóa đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh được giá mua và các chi phí cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng;...
Phương pháp thứ hai: Trường hợp không có hóa đơn, chứng từ chứng minh được giá mua và các chi phí liên quan thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Tổng cục Thuế hy vọng hướng dẫn nêu trên sẽ giải quyết được cơ bản những vướng mắc hiện tại khi xác định rõ căn cứ tính thuế.
Ông Phạm Duy Khương, Phó Tổng Cục trưởng Tổng cục Thuế:
Về lâu dài sẽ chỉ thu 2% giá chuyển nhượng trong Luật Thuế TNCN sửa đổi năm 2012, Bộ Tài chính dự kiến đề xuất thu thuế TNCN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản sẽ chỉ còn một phương pháp là thu 2% trên giá kê khai trong hợp đồng chuyển nhượng. Thực tế, hiện nay hầu hết hợp đồng chuyển nhượng tính theo phương pháp này. Bởi lẽ giao dịch nhà, đất của chúng ta là do các nhà đầu tư cá nhân. Họ không có hóa đơn chứng minh được chi phí hợp lý. Nhiều nhà đầu tư họ kêu lãi vay ngân hàng sao không được giảm trừ. Song quy định hiện hành chỉ chấp nhận tính lãi vay đối với nhà đầu tư có tư cách pháp nhân.
DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP
Last edited by a moderator:
skywater nói:
Phải chấp nhận ghi giá gôc thôi bác ah...vì người ta đầu tư 5-7 năm nay rồi...tiền lãi chỉ đủ bù trượt giá...người bán còn phải chịu tất cả phí tổn giấy tờ...mình không linh động cho người ta thì giao dịch không thể thành công...muốn mua thì phải chấp nhận chơi đẹp thôi..
E post nguyên thông tư 113 lên đây để các bác tự nghiền ngẫm dễ hiểu hơn:
BỘ TÀI CHÍNH
Số: 113 /2011/TT-BTC
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 04 tháng 8 năm 2011
THÔNG TƯ
Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009,
Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và
Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011.
Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
Căn cứ Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 như sau:
Điều 1. Sửa đổi Điều 5 Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính như sau:
Các tổ chức, cá nhân chi trả tiền hoa hồng đại lý bán hàng hoá; tiền lương, tiền công, tiền dịch vụ khác, tiền chi khác cho cá nhân thực hiện các dịch vụ có tổng mức trả thu nhập từ 1.000.000 đồng/lần trở lên thì thực hiện khấu trừ thuế trước khi trả thu nhập cho cá nhân theo hướng dẫn sau:
- Áp dụng mức khấu trừ theo tỷ lệ 10% trên thu nhập trả cho các cá nhân có mã số thuế và 20% đối với cá nhân không có mã số thuế, trừ các trường hợp Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn mức tạm khấu trừ riêng (như tiền hoa hồng đại lý bảo hiểm, tiền hoa hồng đại lý xổ số).
Tổ chức ký hợp đồng lao động, hợp đồng dịch vụ với các cá nhân, tổ chức ký hợp đồng lao động, hợp đồng dịch vụ có trách nhiệm thông báo cho các cá nhân về tỷ lệ khấu trừ nêu trên để cá nhân làm thủ tục xin cấp mã số thuế.
Cơ quan thuế thực hiện cấp ngay mã số thuế trong vòng 5 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ xin cấp mã số thuế.
- Trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất thu nhập thuộc đối tượng phải khấu trừ thuế (kể cả đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số) theo tỷ lệ nêu trên nhưng ước tính tổng mức thu nhập chịu thuế của cá nhân sau khi trừ gia cảnh chưa đến mức phải nộp thuế (ví dụ cá nhân có thu nhập không đến 48 triệu đồng/năm nếu độc thân hoặc dưới 67,2 triệu đồng/năm nếu có 01 người phụ thuộc được giảm trừ đủ 12 tháng hoặc dưới 86,4 triệu đồng/năm nếu có 02 người phụ thuộc được giảm trừ đủ 12 tháng,...) thì cá nhân có thu nhập làm cam kết (theo Mẫu số 23/BCK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này) gửi tổ chức trả thu nhập để tổ chức trả thu nhập làm căn cứ tạm thời chưa khấu trừ thuế TNCN. Căn cứ vào cam kết của người nhận thu nhập, tổ chức trả thu nhập không khấu trừ thuế. Kết thúc năm, tổ chức chi trả thu nhập vẫn phải cung cấp danh sách và thu nhập của những người chưa đến mức khấu trừ thuế cho cơ quan thuế. Cá nhân làm cam kết phải chịu trách nhiệm về bản cam kết của mình, trường hợp phát hiện có sự gian lận sẽ bị xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế.
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thuê lao động theo hợp đồng thời vụ từ trên 03 tháng đến dưới 12 tháng thì không áp dụng khấu trừ thuế theo tỷ lệ nêu trên mà thực hiện tạm khấu trừ thuế theo Biểu luỹ tiến từng phần tính trên thu nhập tháng.
Điều 2. Sửa đổi Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính như sau:
“3.5.3. Việc xác định thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thực hiện như sau:
a. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
b. Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh.
c. Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng – Giá vốn).
Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.”
Điều 3. Sửa đổi Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 của Bộ Tài Chính như sau:
1. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Điều 4. Tổ chức thực hiện:
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 19/9/2011. Bãi bỏ các hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân trái với hướng dẫn tại Thông tư này.
2. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh về Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) để được giải quyết kịp thời./.
Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Chủ tịch nước, Quốc hội;
- Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Văn phòng Ban Chỉ đạo phòng chống tham nhũng TW;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cơ quan Trung ương của các Đoàn thể;
- HĐND, UBND, Sở TC, Cục thuế các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Website Chính phủ;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Website Bộ Tài chính;
- Lưu: VT, TCT (VT, TNCN). HÀ
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Đỗ Hoàng Anh Tuấn
BỘ TÀI CHÍNH
Số: 113 /2011/TT-BTC
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
Hà Nội, ngày 04 tháng 8 năm 2011
THÔNG TƯ
Sửa đổi, bổ sung Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009,
Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và
Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011.
Căn cứ Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007;
Căn cứ Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Căn cứ Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27 tháng 11 năm 2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Bộ Tài chính hướng dẫn sửa đổi Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009, Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 và Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 như sau:
Điều 1. Sửa đổi Điều 5 Thông tư 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 của Bộ Tài chính như sau:
Các tổ chức, cá nhân chi trả tiền hoa hồng đại lý bán hàng hoá; tiền lương, tiền công, tiền dịch vụ khác, tiền chi khác cho cá nhân thực hiện các dịch vụ có tổng mức trả thu nhập từ 1.000.000 đồng/lần trở lên thì thực hiện khấu trừ thuế trước khi trả thu nhập cho cá nhân theo hướng dẫn sau:
- Áp dụng mức khấu trừ theo tỷ lệ 10% trên thu nhập trả cho các cá nhân có mã số thuế và 20% đối với cá nhân không có mã số thuế, trừ các trường hợp Bộ Tài chính đã có văn bản hướng dẫn mức tạm khấu trừ riêng (như tiền hoa hồng đại lý bảo hiểm, tiền hoa hồng đại lý xổ số).
Tổ chức ký hợp đồng lao động, hợp đồng dịch vụ với các cá nhân, tổ chức ký hợp đồng lao động, hợp đồng dịch vụ có trách nhiệm thông báo cho các cá nhân về tỷ lệ khấu trừ nêu trên để cá nhân làm thủ tục xin cấp mã số thuế.
Cơ quan thuế thực hiện cấp ngay mã số thuế trong vòng 5 ngày làm việc, kể từ khi nhận đủ hồ sơ xin cấp mã số thuế.
- Trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất thu nhập thuộc đối tượng phải khấu trừ thuế (kể cả đại lý bảo hiểm, đại lý xổ số) theo tỷ lệ nêu trên nhưng ước tính tổng mức thu nhập chịu thuế của cá nhân sau khi trừ gia cảnh chưa đến mức phải nộp thuế (ví dụ cá nhân có thu nhập không đến 48 triệu đồng/năm nếu độc thân hoặc dưới 67,2 triệu đồng/năm nếu có 01 người phụ thuộc được giảm trừ đủ 12 tháng hoặc dưới 86,4 triệu đồng/năm nếu có 02 người phụ thuộc được giảm trừ đủ 12 tháng,...) thì cá nhân có thu nhập làm cam kết (theo Mẫu số 23/BCK-TNCN ban hành kèm theo Thông tư này) gửi tổ chức trả thu nhập để tổ chức trả thu nhập làm căn cứ tạm thời chưa khấu trừ thuế TNCN. Căn cứ vào cam kết của người nhận thu nhập, tổ chức trả thu nhập không khấu trừ thuế. Kết thúc năm, tổ chức chi trả thu nhập vẫn phải cung cấp danh sách và thu nhập của những người chưa đến mức khấu trừ thuế cho cơ quan thuế. Cá nhân làm cam kết phải chịu trách nhiệm về bản cam kết của mình, trường hợp phát hiện có sự gian lận sẽ bị xử lý theo quy định của Luật quản lý thuế.
- Trường hợp tổ chức, cá nhân thuê lao động theo hợp đồng thời vụ từ trên 03 tháng đến dưới 12 tháng thì không áp dụng khấu trừ thuế theo tỷ lệ nêu trên mà thực hiện tạm khấu trừ thuế theo Biểu luỹ tiến từng phần tính trên thu nhập tháng.
Điều 2. Sửa đổi Điều 5 Thông tư số 02/2010/TT-BTC ngày 11/01/2010 của Bộ Tài chính như sau:
“3.5.3. Việc xác định thuế Thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà, căn hộ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, căn hộ được thực hiện như sau:
a. Giá chuyển nhượng là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định.
b. Giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan (các chi phí liên quan đến cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; chi phí cải tạo đất, nhà; chi phí xây dựng; các chi phí liên quan khác) mà người nộp thuế kê khai phải có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh.
c. Thuế suất là 25% trên thu nhập chuyển nhượng (Giá chuyển nhượng – Giá vốn).
Trường hợp giá vốn (giá mua và các chi phí liên quan) không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp đầy đủ để chứng minh thì áp dụng thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng; trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá chuyển nhượng hoặc ghi giá chuyển nhượng thấp hơn bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định thì giá tính thuế lấy theo bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.”
Điều 3. Sửa đổi Điều 2 Thông tư số 12/2011/TT-BTC ngày 26/01/2011 của Bộ Tài Chính như sau:
1. Đối với hợp đồng mua bán nền nhà, hợp đồng góp vốn để có quyền mua nền nhà, nhà, căn hộ ký trước thời điểm có hiệu lực thi hành của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nay được chủ đầu tư đồng ý cho cá nhân chuyển nhượng thì kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân 25% trên thu nhập.
Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng hoặc ghi trên Tờ khai thuế TNCN thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng hoặc không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá vốn thì cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng và tính thuế 2% trên giá chuyển nhượng ấn định. Việc ấn định giá chuyển nhượng căn cứ vào bảng giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
2. Đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cá nhân kê khai và nộp thuế theo thuế suất 25% trên thu nhập. Trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng, trên tờ khai thuế thấp hơn giá đất, giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng; đồng thời không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp chứng minh giá chuyển nhượng, giá vốn thì cơ quan thuế tính thuế 2% trên giá đất, giá tính lệ phí trước bạ nhà do UBND cấp tỉnh quy định.
Điều 4. Tổ chức thực hiện:
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 19/9/2011. Bãi bỏ các hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân trái với hướng dẫn tại Thông tư này.
2. Trong quá trình thực hiện, nếu có phát sinh vướng mắc đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh về Bộ Tài chính (Tổng cục Thuế) để được giải quyết kịp thời./.
Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
- Văn phòng Chủ tịch nước, Quốc hội;
- Hội đồng dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Văn phòng Ban Chỉ đạo phòng chống tham nhũng TW;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBTW Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cơ quan Trung ương của các Đoàn thể;
- HĐND, UBND, Sở TC, Cục thuế các tỉnh, TP trực thuộc TW;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Website Chính phủ;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Website Bộ Tài chính;
- Lưu: VT, TCT (VT, TNCN). HÀ
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
ĐÃ KÝ
Đỗ Hoàng Anh Tuấn
E thấy cũng dễ hiểu hơn nhiều rồi. E hiểu như zầy hổng biết đúng hông:
1. Các HD góp vốn ký trước 7/8/2010 có thể đc chọn 25% nếu show đủ các giấy tờ theo thuế y/c và giá chuyển nhượng mình khai phải cao hơn giá nhà nước, còn k thì thuế ấn định 2% trên giá nhà nước (nhưng cẩn thận nếu mình khai cao hơn giá NN nhưng lại k đủ giấy tờ theo y/c thì thuế sẽ áp 2% trên giá mình khai đấy, e dự thế thôi).
2. Các HD gốc ký từ 7/8/2010 thì phải theo ND 71, tức là phải có móng CDT mới đc bán. Như vậy e dự là thuế sẽ đòi thêm biên bản nghiệm thu móng hoặc cọc gì đó. Thuế là 25% nếu show đủ giấy tờ và giá chuyển nhượng khai cao hơn giá NN. Nếu hiểu theo đúng chữ "đồng thời" trong điều 3 khoản 2 thì trường hợp giá chuyển nhượng khai thấp hơn giá NN đồng thời k show đủ giấy tờ cho 25% thì đóng 2% theo giá NN. Nhưng e dự ở đây thuế sẽ áp dụng chữ "hoặc" chứ k phải chữ "đồng thời", và cũng cẩn thận khi khai giá như e đã nói ở trên.
Bác nào thấy e hiểu chưa đúng chỉ giáo giùm e với để e còn correct hành động của e chứ khi nộp tờ khai thuế rồi thì khó cãi với thuế lắm. Đa tạ các bác.
1. Các HD góp vốn ký trước 7/8/2010 có thể đc chọn 25% nếu show đủ các giấy tờ theo thuế y/c và giá chuyển nhượng mình khai phải cao hơn giá nhà nước, còn k thì thuế ấn định 2% trên giá nhà nước (nhưng cẩn thận nếu mình khai cao hơn giá NN nhưng lại k đủ giấy tờ theo y/c thì thuế sẽ áp 2% trên giá mình khai đấy, e dự thế thôi).
2. Các HD gốc ký từ 7/8/2010 thì phải theo ND 71, tức là phải có móng CDT mới đc bán. Như vậy e dự là thuế sẽ đòi thêm biên bản nghiệm thu móng hoặc cọc gì đó. Thuế là 25% nếu show đủ giấy tờ và giá chuyển nhượng khai cao hơn giá NN. Nếu hiểu theo đúng chữ "đồng thời" trong điều 3 khoản 2 thì trường hợp giá chuyển nhượng khai thấp hơn giá NN đồng thời k show đủ giấy tờ cho 25% thì đóng 2% theo giá NN. Nhưng e dự ở đây thuế sẽ áp dụng chữ "hoặc" chứ k phải chữ "đồng thời", và cũng cẩn thận khi khai giá như e đã nói ở trên.
Bác nào thấy e hiểu chưa đúng chỉ giáo giùm e với để e còn correct hành động của e chứ khi nộp tờ khai thuế rồi thì khó cãi với thuế lắm. Đa tạ các bác.
Doi voi nguoi ban: Thuc tế thi hành lại khác các bác ơi, tùy tình huống mà xử lý.hope nói:
Doi với người mua: Nên bảo người bán khai trên giá gốc, tuyệt đối nói ko nếu khai thấp hơn giá HD, vấn đề đàm phán thuế là chuyện tất yếu .
Last edited by a moderator:
Doc kỹ em thấy nhìn chung thông tư 113 mở đuờng thoáng hơn cho việc mua bán, khai thuê, nội dung bao hàm khá nhiều điều vướng mắt.
Chúc cho tình hình thi trường BDS khá hơn
Chúc cho tình hình thi trường BDS khá hơn
Em thì thấy hợp đồng góp vốn vẫn căng lắm. Giả sử:
- Giá gốc trên hđ là 2tr/m2
- Giá nhà nước hiện tại là 6tr/m2
- Giá giao dịch là 40tr/m2
Nếu CCT "ép" là giá gốc trên hđ = 2tr = giá vốn và áp thuế 25% thì kiểu gì cũng chết ...
- Giá gốc trên hđ là 2tr/m2
- Giá nhà nước hiện tại là 6tr/m2
- Giá giao dịch là 40tr/m2
Nếu CCT "ép" là giá gốc trên hđ = 2tr = giá vốn và áp thuế 25% thì kiểu gì cũng chết ...
- Status
