Thảo Luật Chung Phố Đông Village, Jamona Home Resort, Villa Park hay Galleria???

[Oliu]

Bài toán của bác asianguy chỉ đúng nếu bác MVN kêu giá đất apak 70 trẹo. Bây giờ một anh cò muốn thổi giá vờ bơm anh MVN là có người trả 90 trẹo thì bác asianguy tính sao đây. Chưa kể là nhỡ bác MVN cũng tưởng 90 trẹo là có người trả thật thì bác asianguy chết nữa. Chung cư giờ nguồn cung nhiều, cò lái sao dám bơm cho theo kịp đà tăng của đất nền được!?

Ai mà không biết APAK giá ảo, ai vào sau thì vỡ mặt mà ai tham ôm lâu cũng vỡ mặt. Nguyên lý đầu tư bđs là phải có cashflow (tiền thuê) đều đặn. Như bác MVN và lucsi là đầu cơ (giá tăng thì bán) và không chắc chắn bằng đầu tư được vì trong đầu tư IRR là cashflow cộng với tăng giá theo thời gian của chính bđs.

 

[lucsi]

Bài toán của bác asianguy chỉ đúng nếu bác MVN kêu giá đất apak 70 trẹo. Bây giờ một anh cò muốn thổi giá vờ bơm anh MVN là có người trả 90 trẹo thì bác asianguy tính sao đây. Chưa kể là nhỡ bác MVN cũng tưởng 90 trẹo là có người trả thật thì bác asianguy chết nữa. Chung cư giờ nguồn cung nhiều, cò lái sao dám bơm cho theo kịp đà tăng của đất nền được!?

Ai mà không biết APAK giá ảo, ai vào sau thì vỡ mặt mà ai tham ôm lâu cũng vỡ mặt. Nguyên lý đầu tư bđs là phải có cashflow (tiền thuê) đều đặn. Như bác MVN và lucsi là đầu cơ (giá tăng thì bán) và không chắc chắn bằng đầu tư được vì trong đầu tư IRR là cashflow cộng với tăng giá theo thời gian của chính bđs.

Bài 1 về đầu tư: Giá chỉ là 1 khái niệm, không có cao, không có thấp, không có Thật, không có Ảo. Giá phản ánh đúng kì vọng của thị trường vào thời điểm đó. Giá thay đổi khi kì vọng thay đổi.
nếu không nắm khái niệm cơ bản này, anh sẽ thua toàn tập bất kể chơi Trứng hay chơi BĐS...

 

[Oliu]

Bài 1 về đầu tư: Giá chỉ là 1 khái niệm, không có cao, không có thấp, không có Thật, không có Ảo. Giá phản ánh đúng kì vọng của thị trường vào thời điểm đó. Giá thay đổi khi kì vọng thay đổi.
nếu không nắm khái niệm cơ bản này, anh sẽ thua toàn tập bất kể chơi Trứng hay chơi BĐS...

Trong Trứng nó có khái niệm "thao túng giá" đó bác. Giả sử không ai cấm hành vi thao túng giá thì cái giá đó là giá gì vậy bác? Giá đó có phản ánh đúng kì vộng khách quan của cả thị trường không hay chỉ của 1 nhóm người? Bđs nó cũng y vậy đó.

Hóng bài số 2 của bác về đầu tư.

 

[Oliu]

Bài 1 về đầu tư: Giá chỉ là 1 khái niệm, không có cao, không có thấp, không có Thật, không có Ảo. Giá phản ánh đúng kì vọng của thị trường vào thời điểm đó. Giá thay đổi khi kì vọng thay đổi.
nếu không nắm khái niệm cơ bản này, anh sẽ thua toàn tập bất kể chơi Trứng hay chơi BĐS...

Giá là quy luật cung cầu nhưng không phải chỉ do cung cầu quyết định. Thời bong bóng 2007 banks đưa tiền quá nhiều vào bđs nên giá không chỉ phản ánh cung cầu. Khi hết thời bong bóng, các con nợ của bank chết dẫn đến bank hấp hối. Trong giai đoạn hậu bong bóng vừa rồi, nhiều doanh nghiệp lớn chết hoặc sắp chết vì bđs và nhiều bank cũng vậy. Các ví dụ NH xây dựng, ocean, đông á, v.v gần đây là bằng chứng việc bank đưa quá nhiều tiền vào bđs sản thông qua sân sau.

Giá lúc bong bóng cũng là giá phản ánh kì vọng của thị trường à? Giá bây giờ cao hơn gía lúc bong bóng cũng phản ánh kì vọng của thị trường? Hay là vấn đề chỉ nằm ở chỗ không có cách quản lý được giá như kiểu cấm các hành vi thao túng giá trong chứng khoán?

nhờ bác khai sáng thêm.

 

[asianguy85]

Àh wên, nãi là bàn chuyện đầu tư
Bàn chuyện Ếch xeo, thì ngài xưa em làm thì IRR nó imply là tiền sinh ra sẽ được đầu tư và lãi đúng bằng số IRR đó, nên anh gạch đen đen là hổng có đúng nghen....

Khổ. Vậy là 10 năm nay e đi làm cho tư bản bóc lột, toàn là tính IRR sai hả bác? =))
Cách tính ở trên là hoàn toàn đúng vá nó có nghĩa là giải pháp "The Manor" tạo ra "lời thật" khoảng 8% 1 năm trong 10 năm. Trong khi giải pháp mua đất APAK để chó ị chỉ cho 7% mỗi năm trong 10 năm. Để các bác hiểu hơn thì để em giải thích rõ hơn bằng cách tính "Gía trị tương lai (Future Value)":

1. Gía trị tương lai của giải pháp "Mua đất APAK 3.6 tỷ, để chó ị 10 năm, bán 7.2 tỷ", sẽ là 3.6 tỷ. Lí do là khi bán, bác sẽ nhận tiền lời 3.6 tỷ vào năm thứ 10. Cái nay chắc 0 có gì để bàn.
2. Còn giá trị tương lai của giải pháp The Manor thì sẽ tính như sau:
a. Cuối năm thứ 1, lấy tiền thuê nhà năm 1 là 276 triệu (23 trieux12) bỏ vô ngân hàng lấy lãi suất 6.5% trong 9 năm. Gía trị tương lai = 276*(1+6.5%)^(10-1) = 486 triệu
b. Cuối năm thứ 2, lấy tiền thuê nhà năm 2 là 276 triệu (23 trieux12) bỏ vô ngân hàng lấy lãi suất 6.5% trong 8 năm. Gía trị tương lai = 276*(1+6.5%)^(10-2) = 457 triệu
c. Cuối năm thứ 3, lấy tiền thuê nhà năm 3 là 276 triệu (23 trieux12) bỏ vô ngân hàng lấy lãi suất 6.5% trong 7 năm. Gía trị tương lai = 276*(1+6.5%)^(10-3) = 429 triệu
d. Cuối năm thứ 4, lấy tiền thuê nhà năm 4 là 276 triệu (23 trieux12) bỏ vô ngân hàng lấy lãi suất 6.5% trong 6 năm. Gía trị tương lai = 276*(1+6.5%)^(10-4) = 403 triệu
e. Năm thứ 5 => 378 triệu
f. Năm thứ 6 => 355 triệu
g. Năm thứ 7 => 333 triệu
h. Năm thứ 8 => 313 triệu
i. Năm thứ 9 => 294 triệu
k. Năm thứ 10 => 276 triệu
=>Tồng cộng 10 khoảng tiền cộng lại vào năm thứ 10 cho bác 3.724 tỉ. Như vậy là nó đã lời hơn 3,6 tỷ của bác
ở đây em lười nên tính đơn giản là lấy tiền thuê nhà cuối năm. Nếu tính theo tháng thì còn lời hơn nữa

 

[asianguy85]

Phèo bổ sung thêm chi tiết quan trọng, nếu như bđs xì hơi thì căn hộ chết trước đất nền, vì căn hộ xuống cấp theo thời gian, phải đóng phí hằng tháng còn đất nền cứ đe đó cho chó hàng xóm ị chơi đợi sau này nó lên lại bán cũng chả seo. He he he......,.

không đúng bác. Gía trị của tất cả các loại bất động sản là tương quan (relative) với nhau. Cho nên 1 loại BĐS xuống hay lên nó sẽ ảnh hưởng đến tất cả các loại còn lại. Đơn giản là vì khi giá nó xuống thì giá nó trở nên hấp dẫn hơn những loại còn lại. Những loại còn lại muốn bán được thì phải xuống giá. Túm lại dính chùm
Chưa kể 1 căn hộ thì phục vụ 2 đối tượng: người ở và người đầu tư
Còn miếng đất chó ị của bác chỉ phục vụ người đầu tư thôi.

Nếu mà bác chứng minh được trong 1 thị trường mà giá căn hộ thì xuống, còn giá miếng đất thì lên cùng 1 lúc; thì bác chắc sắp đoạt Nobel kinh tế rồi.

 

[asianguy85]

Em có biệt thự đơn lập cách Phú mỹ hưng 3km, có hồ bơi,sân golf, công viên cây xanh,..giá 6 tỷ ( thương lượng). Nếu anh chị quan tâm thì alo em: 0932.106.961
http://resorttheparkpremier.blogspot.com/

MIK ra dự án mới hả bác? Em ở nước ngoài. Có thông tín chính xác quy mô, giá cả, cộng tiến độ giao nhà, phương thức thanh toán, bác inbox em 1 cái

 

[asianguy85]

Bác @asianguy85 có xem căn hộ The President được xem là cao cấp nhất Sài Gòn hồi Pre 75 ko? Cứ so giá đất nền xung quanh đó thì có câu trả lời. Cho bác lên excel tính cả lãi mẹ lãi con vào luôn.
Em thế hệ 8x nhưng mà ăn chắc mặc bền. Căn hộ thì như tiêu sản. Khi mình chấp nhận mua nó thì giống như mua chiếc xe. Xài lâu chấp nhận xuống giá và mất giá. Mua ở thì đúng là OK, còn đầu tư lâu dài thì em ko chơi căn hộ.
Còn em khẳng định với bác là cho dù có 50 năm nữa thì đất nền 4x20 vẫn luôn có giá hơn căn hộ. Người chọn căn hộ có 2 thành phần.
1. Mới ra đời, chưa đủ tiền phải chấp nhận căn hộ. Em nói vd với bác em là điển hình. Năm 2008 em phải chọn căn hộ vì mua đất ko đủ tiền xây nhà dù em biết là đât nền nó sẻ tăng nhiều trong tương lai.
2. Những người đã có nhà đất cho thuê rồi, họ mua căn hộ để hưởng tiện ích và chất lượng cuộc sống. Nó cũng giống như một thứ gì đó xa xỉ và họ ko care tới sự mất giá.

bác nói em tính đi thì em tính cái Manor của em lời 3.7 tỷ trong 10 năm rồi đó. Còn APAK của bác, bán 90 triệu/m2 sau 10 năm thì lời có 3.6 tỉ thôi.
Numbers don't lie. Giờ bác "khẳng định" thì em cũng đâu biết nói thêm cách nào bây giờ

 

[asianguy85]

Tuyet voi!

Neu mua dat nen, dau tu xay them nha va cho thue, thi cai nao co loi hon Bac?

Bác cứ cho em ví dụ và thời gian bác muốn chốt lời. Em bỏ lên Excel bấm 2 nhát là ra mà

 

[asianguy85]

Có một vài khu để a e tham khảo đây, hình thực tế khi vào đó khảo sát...có Phố Đông e có ghé rồi mà chưa có thời gian viết, chỉ mới viết dc mấy khu này...

Villa Park ---> http://www.5dieu.com/2015/05/villa-park-va-5-ieu-moi-nhat-ban-phai.html
Jamona Home Resort ---> http://www.5dieu.com/2015/06/jamona-home-resort-sacomreal.html
http://www.5dieu.com/2015/06/jamona-home-resort-biet-thu-mau.html

Em thêm khu Riviera Cove này nữa ---> http://www.5dieu.com/2015/07/riviera-cove-keppel-land-quan-9.html

Đang kiếm cái review của Villa Park. Cám ơn bác dữ lắm. Em thấy bác review chất lượng mà hình ảnh cũng rất đầy đủ. Ý tưởng trang web của bác cũng hay nữa.