Trường hợp của bác: quỹ < 40 tỷ, tầm nhìn dài hạn 5-10 năm, các người góp vốn là làm sản xuất, thì mình nghĩ thế này:
không nên mua các loại hình: nhà chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, officetel.
2 loại hình nên tập trung vào là: nhà phố mặt tiền và đất nền/nhà nát.
1/ nhà phố mặt tiền đường lớn các quận trung tâm (quận 1 hoặc quận 3 hoặc quận 5 hoặc phú nhuận). Loại hình này nói chung là giá tăng trung bình khoảng 5-7%/năm (ít nhất bằng lạm phát) + cho thuê khoảng 2-3% là 1 năm tầm 10%. Nhưng trong vòng 5 năm thì khả năng tăng giá loại này cũng có thể khoảng 70-100% so với ban đầu nên tính trung bình thì cũng có thể lên tầm 15-18%/năm cho kỳ hạn 5 năm. Loại này conservative nhưng ổn định. Tuyệt đối không nên mua nhà hẻm.
2/ nhà phố thương mại ở 1 số khu dân cư mới nhưng gần trung tâm (các quận ở trên), đừng mua các khu xa quá, hẻo lánh (thí dụ nhơn trạch, long an), khu dân cư đã hoàn thiện, có kết nối tốt, phải có khả năng cho thuê ngay được.
3/ đất nền thì nên chọn ở quận 2 và quận 9, đừng chạy ra xa quá (thí dụ như bình chánh hay hóc môn), chọn các khu đã có dân đông đúc, phải có đường xá giao thông thuận tiện, gần các trục đường chính, mua diện tích rộng cỡ 1000m2 trở lên, mà có khả năng xây nhà xưởng được (như thế bỏ qua đất nền diện tích nhỏ, đất nền để ở). Chịu khó thì cũng có thể mua mấy cái nhà nát liền nhau nhưng phải có vị trí đẹp, mặt tiền đường. Món này có thể tầm 100-150% sau 5 năm.
Vì cổ đông là làm sản xuất, nên sau này khi cần có thể dùng nhà phố làm văn phòng, đất nền làm nhà xưởng mở rộng sản xuất, 1 công đôi việc.
Về phân bổ quỹ thì có thể như sau:
- nhà phố mặt tiền tầm 25-30 tỷ.
- đất nền tầm 7-10 tỷ cho 1000 m2 trở lên.
Nếu muốn rủi ro hơn nhưng lợi nhuận cao hơn thì tăng tỷ lệ đất nền lên, giảm nhà phố xuống.
Sau khi biết loại hình gì rồi thì giờ bác cần tập trung đi tìm hàng ngon cho loại hình đó, không phải bận tâm lăn tăn những cái không liên quan như chung cư, biệt thự nghỉ dưỡng. Tìm nhà phố và đất nền thì mất thời gian và không như là dự án. Phải tìm được hàng nhà phố bị siết nợ ngân hàng, nhà hay đất chủ cần tiền gấp muốn bán, vv... giá phải hợp lý hoặc thơm, chứ không phải cứ nhà phố trung tâm là mua. Thế nào là thơm thì nó phụ thuộc vị trí và giá. Nếu nhà phố thương mại thuộc dự án thì chủ đầu tư phải uy tín. Sorry là mềnh không nói cụ thể là mua căn nhà A hay dự án B
vì như đã nói, việc của quản lý quỹ là đi tìm asset:
- bác phải tự tìm và đánh giá, nếu sale hót cái này ngon lắm, lời khủng thì bác cũng phải tự đánh giá xem có đúng không
- nếu là hàng nhà phố mặt tiền hay đất nền mà thơm thì người ta đã im ỉm mà xúc rồi, không ai cần rao lên bán chạy lắm như mấy anh cò đất/nhà dự án
Về việc giải ngân thì nếu bị áp lực phải giải ngân thì dẫn tới áp lực phải mua, khó có hàng thơm, nếu là quỹ tư nhân nhỏ thì cứ ngồi rình (đúng ra là tích cực đi tìm), có hàng thơm mới xuống tiền, chứ đừng vì bắt buộc phải mua trong 1 tháng mà mua đại đã, rồi không hợp thì bán, flip (đây là mình nói với quỹ dài hạn và conservative như bác mô tả). Có khi cả vài tháng cũng chả mua bán gì cả. Cổ đông có ép thì phải giải thích là vẫn đang tìm hàng ngon (còn tất nhiên lâu quá cả 6 tháng mà bác vẫn tìm không ra hàng thơm thì là do lỗi của quản lý quỹ). Trong khi chưa mua được tài sản ưng ý và đang tìm tài sản thì có thể:
- gửi tiền vô tiết kiệm
- nếu rảnh thì flip chung cư kiếm dòng tiền ra vô qua tháng và tuân thủ nguyên tắc: chung cư mua để flip, không bao giờ giữ quá 3 tháng, kiểu gì 3 tháng cũng xả (sau nó có lên tiếp thì cũng đừng tiếc), mua là phải mua đợt đầu, không phải đợt đầu thì không mua, dự án phải có vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín. Chỉ nên dùng tầm 2-3 tỷ làm chuyện này.
Nói chung về bất động sản các cụ đã tổng kết rồi, tây cũng vậy mà ta cũng vậy, chỉ có 3 thứ quan trọng nhất: vị trí, vị trí và vị trí. Chẳng có gì khác, quan trọng nhất là xác định loại hình gì và mất thời gian tìm hàng ngon.
