Siết vốn, chủ đầu tư địa ốc tháo chạy?

[HappyGuy]

Bây giờ có tiền chỉ có vào nhà thổ, í lộn nhà đất, là lành nhất. Đầu tư BDS thì phải có cái nhìn và phải có đủ lực trong ít nhất 3 năm. Bảo đảm kiểu gì cũng thắng. Trong ngắn hạn có thể thua TK hay vàng nhưng về lâu dài thì BDS là số 1. VN mới ở giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, đất chật ngưởi đông, nhu cầu và áp lực tăng giá BDS tại các Tp như Hà Nội và Saigon là cực lớn (mấy cái này rõ ràng quá ai cũng biết mà). BDS ở VN còn được Nhà Nước bảo kê không để cho sụp. BDS mà sụp là toàn bộ nền kinh tế VN sụp theo. Năm 2009 Nhà Nước phải bơm tiền ra cứu BDS kìa
 
BDS Saigon là crash-proof nhé. Vàng có thể crash bất cứ lúc nào nếu Mẽo tăng lãi suất khiến giới đầu tư quốc tế tháo chạy khỏi vàng chứ BDS Saigon thì còn được bảo kê nữa nhé. Cứ mua miếng đất để đó rồi quên nó luôn đi. 3 năm sau nhìn lại sẽ thấy mình sáng suốt, hehe
 

 

[lucsi]

Làm dự án chung cư, chắc các bác trong nghề biết cái đường cong chi phí. Khốn khổ cho các chủ đầu tư bước vào giai đoạn dự án nó tăng tốc nhai tiền. Lãi vay hôm nay lên 21%, take it or leave it

. Dự án nào bán được 70% trở lên có thể tai qua nạn khỏi, bán từ 50% trở xuống coi như ô hô ai tai...
Chủ đầu tư nào cũng muốn chạy. Vấn đề là chạy đi đâu? Làm sao chạy được?
 

 

[onlinecafe]

Làm dự án chung cư, chắc các bác trong nghề biết cái đường cong chi phí. Khốn khổ cho các chủ đầu tư bước vào giai đoạn dự án nó tăng tốc nhai tiền. Lãi vay hôm nay lên 21%, take it or leave it

. Dự án nào bán được 70% trở lên có thể tai qua nạn khỏi, bán từ 50% trở xuống coi như ô hô ai tai...
Chủ đầu tư nào cũng muốn chạy. Vấn đề là chạy đi đâu? Làm sao chạy được?

Không chạy thì nó chây

Em nhớ năm 2007/2008 em có 2 lựa chọn chung cư: 1 là phú mỹ VPH, 2 là BMC Huỳnh Tấn Phát và kết quả là Phú mỹ VPH thì coi như hoàn thành tiến độ, còn BMC thì người mua nhà phải cắn răng nhận lại cục tiền (mất tiền chênh lệch) đã đóng cho chủ đầu tư vài năm trước đó

 

[mazda 6]

Ở VN nhiều khi thấy vậy mà khg phải vậy:
- Giữa 2008, mọi người dự đoán cuối năm đó rất nhiều người đáo hạn NH mà k có tiền trả, giá BDS sẽ còn trượt dài. Thực tế nó chẳng xuống thêm đồng nào mà vừa qua Tết thì nó lên ào ào.
- Giữa năm 2010, mọi người dự đoán phen này các ngân hàng nhỏ chết chắc với tuyên bố chắc như đinh đóng cột của Mr. R rằng k có chuyện lùi thời hạn tăng vốn 3000 tỉ của NH. Thực tế thì chẳng NH nào chết mà chỉ có chúng ta đang chết.
Các chủ doanh nghiệp ở VN thường có đại tài lèo lái con thuyền vượt sóng. Nếu k có chuyện cá lớn chơi khăm cá bé thì cá bé chắc cũng tìm được đường bơi về đích. Cũng có thể có nhiều DA được bán với giá rẻ nhưng rẻ bèo thì khg nên mơ.

Nếu bác nào theo dõi kỹ thì tháng 6 /2008 là đáy của BDS (trong tháng 6 giá BDS rớt 15 - 20%) khi đó đi mua đất sướng ghê lắm, do 1 số đáo hạn ngân hàng, sau đó BDS lên giá chút đỉnh , đến tháng 12/2008 BDS lại xuống tiếp 1 chút do 1 số nhà đầu tư kg có tiền đáo hạn tiếp. Sau đó qua tết (khoảng tháng 3/2008) thì BDS lên luôn (đất nền) đến giờ, còn chung cư thì đến giờ rớt giả lại như thời điểm tạo đáy tháng 6/2008. Nên chia buồn cho bác nào ôm chung cư

Bác nói sao ý, em thấy CC vẩn rục rịch lên giá vì chi phí VLXD quá cao

Cái đó gọi là vạn bất đắc dĩ.
Ác là nếu đẩy lên thì khó bán, hạ giá thì lỗ vậy CDT sẽ phải làm sao đây?
Nếu các bác để ý thì thấy CDT khôn ra phết, ban đầu họ chơi bài bán giá thấp ( ở hợp đồng góp vốn) sau khi huy động đủ và tạo được thị trường, thương hiệu thì tăng giá ở những hợp đồng sau ( hợp đồng mua bán).
Nếu do tình hình giá VLXD tăng thì họ buộc phải tăng giá bán, do đó những người mua sau sẽ bị thiệt, và xuất hiện chiều hướng " chờ - quan sát" và điều này 2 bên đều không có lợi.
Do đó CDT chọn 1 trong 2 giải pháp 1 là "éo xây xiếc zề hếc" 2 là tăng "tiền góp" của người mua ban đầu - Về lý thuyết CDT không xây thì chậm tiến độ -> chịu phạt - hix mà chưa có ông CDT nào bị nộp cái này cả - Còn nếu tăng tiền góp thì lại xảy ra "ẩu đả" giữa người mua kẻ bán - nhưng xét về góc độ luật pháp thì CDT luôn luôn đúng. Vậy là CDT nào mạnh thì nó chơi kiểu 2, còn CDT nào yếu nó chơi kiểu 1.

Vậy ai là người khôn ngoan,? có lẽ chờ đến lúc này thì có thể nói là người mua là khôn nhất, vấn đề là người mua phải hiểu thật rõ CDT chớ bị CDT nó "múa" là mắc bẫy liền. Người mua lúc này tha hồ lựa hàng và chọn điểm rơi thích hợp nhất để nhảy ra là vừa.
HIX! các bác nào làm như lời em nói thì tội nghiệp các ông CDT yếu quá, tội quá! ,
nhưng dù sao qua lúc này sẽ thanh lọc được 1 số CDT, chỉ tội những người đi trước, nhưng lúc này là lúc lo cho mình trước các bác ợ.

cũng tuỳ bác ơi
lúc trước e có mua căn hộ bmc ở huỳnh tấn phát cùa cty BMC thuôc bộ công thương, nếu nói mạnh thì thằng này mạnh đấy chứ ah, nó cũng chơi cả hai cách mà bác bravia nói là tăng giá và bồi thường đấy
ai mua tiếp thì nó tăng giá nhưng không xây. còn ai không mua nữa thì nó trả lại tiền cộng với lãi suất ngân hàng đấy, e cũng được một chút gọi là đỡ lỗ.
may mà e quyết định sáng suốt cộng với tính củ nhây đi lấy tiền về nên e còn tiền chứ ở lại với nó thì bây giờ đúng toi, vì nghe đâu cả dự án trước đây ở bến chương dương của nó cũng không thể hoàn thành và bàn giao được, cái dự án 3 năm mới xây có 5 tầng(tổng số 25 tầng) của nó ở huỳnh tấn phát nghe đâu cũng vừa bị ubndtp đình chỉ thi công( mà thât sự có thi công đâu). chỉ tội mấy người mua ở thật sự đang khóc ròng với nó

 

[skywater]

Nhưng tổng kết lại trong tình hình hiện nay thì em thấy ôm đất nền vẫn an toàn nhất. Cứ đất nền mà chơi cho nó lành

Bác ơi em ôm đất nền dự án từ giữa năm 2009, tính ra lỗ khiếp luôn vì giá lúc đó và bây giờ vẫn vậy, lỗ tiền lãi ngân hàng, và theo giá vàng thì eo ôi không dám tính nữa, vậy thì ôm đất nền cũng đâu có lành

Bác ôm khu nào mà lỗ khiếp hả bác ? Em thấy đa phần đều tăng mà, không nhiều cũng ít.

Dạ em ôm Phú xuân Hồng lĩnh và Làng Việt kiều Phong phú 13 E bác ạ. Lúc em ôm Hồng lĩnh em cũng cân nhấc lắm nhưng vì thấy không nhiều tiền lại thích đất rộng nên mới quyết định ôm , còn 13 E thì thấy đẹp , rẻ nên quáng mắt bác ạ. Dù vậy em vẫn quyết định ôm tiếp , chỉ sợ sau này sau vụ vàng và USD, nhà nước siết bất động sản và đánh thuế cao thì chết em

 

[koonjang]

Thêm cái này nữa là BĐS chết hẳn luôn, mấy cái chung cư cao cấp, nền biệt thự, BĐS nghỉ dưỡng ... hết cửa tín dụng
 
Không nên cho vay vốn đối với các dự án nhà ở cao cấp  http://cafef.vn/2011030801283925CA35/khong-nen-cho-vay-von-doi-voi-cac-du-an-nha-o-cao-cap.chn

 

[haichien]

em thì chả biết sáo. Nhưng mấy hôm nay ngáy nào cũng nhận hơn chục cái sms tòan rao bán hàng dự ơn này, dự ớn kia .
Kiểu này thì chắc em chờ theo 3-5 tháng nữa mấy tay CĐT với đầu cơ chắc chịu nhiệt hết nổi . Lúc đó có cơ hội kím miếng đất trồng rau, dưỡng già .

 

[dinle]

Bây giờ có tiền chỉ có vào nhà thổ, í lộn nhà đất, là lành nhất. Đầu tư BDS thì phải có cái nhìn và phải có đủ lực trong ít nhất 3 năm. Bảo đảm kiểu gì cũng thắng. Trong ngắn hạn có thể thua TK hay vàng nhưng về lâu dài thì BDS là số 1. VN mới ở giai đoạn đầu của quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa, đất chật ngưởi đông, nhu cầu và áp lực tăng giá BDS tại các Tp như Hà Nội và Saigon là cực lớn (mấy cái này rõ ràng quá ai cũng biết mà). BDS ở VN còn được Nhà Nước bảo kê không để cho sụp. BDS mà sụp là toàn bộ nền kinh tế VN sụp theo. Năm 2009 Nhà Nước phải bơm tiền ra cứu BDS kìa

BDS Saigon là crash-proof nhé. Vàng có thể crash bất cứ lúc nào nếu Mẽo tăng lãi suất khiến giới đầu tư quốc tế tháo chạy khỏi vàng chứ BDS Saigon thì còn được bảo kê nữa nhé. Cứ mua miếng đất để đó rồi quên nó luôn đi. 3 năm sau nhìn lại sẽ thấy mình sáng suốt, hehe

 
VN ta đất chật người  đông (~90tr/300K km2), dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh do tăng trưởng kinh tế đều đặn trong nhiều năm qua sau mở cửa nên việc BĐS tăng giá là điều tất nhiên. Tuy nhiên, sau khi tăng trưởng nóng và liên tục trong nhiều năm thì trong 3 năm vừa qua cũng đã có những tín hiệu tự điều chỉnh của thị trường BĐS, cụ thể là sự xuống giá và khó khăn trong việc bán hàng của những dự án CC hoặc đất nền mà tính hữu dụng không cao, chỉ nhằm vào mục đích KD kiếm lời, tiêu biểu là các dự án xa TT Tp.HCM và nằm ở các tỉnh lân cận (BD, ĐN, BRVT, LA...) và các dự án CH cao cấp & siêu cao cấp.
Dù mua đất là không bao giờ lỗ (vì VND toàn trượt giá mà chả bao giờ lên giá) tuy nhiên thời điểm này thì vệc đầu tư BĐS sẽ phải có sự tính toán chuyên nghiệp hơn và mang tính chiều sâu hơn vì BĐS không phải là kênh sinh lợi nhất trong thời điểm hiện tại, thậm chí là lỗ nếu so sánh với sự tăng giá chóng mặt của Gold & USD cũng như LSTK trong thời gian vừa qua như bác HG đã tạm thống kê.
 
Thời điểm này thực tế là cơ hội tốt nhất cho việc "cá lớn nuốt cá bé" thôi, còn người dân thực sự có nhu cầu ở thì vẫn sẽ phải loay hoay đối phó với sự tăng giá từ từ nhưng chắc chắn của các khu vực nội đô do độ nén mật độ dân số càng ngày càng cao và LSNH nằm ở mức cao nhất TG. Siết cho vay BĐS thì sẽ càng làm cho việc tìm kiếm một nơi an cư cho lớp dân số trẻ mới ra đời càng khó khăn hơn và càng làm tăng chênh lệch giá giữa các khu vực.
 
Quan điểm của em thì trong giai đoạn tới, thị trường sẽ tiến triển như sau:
* Các dự án CHCC : đứng im do khó có cơ hội ra hàng. Giảm giá hoặc sang nhượng dự án là tất yếu cho các CĐT kém vốn
* Đất nền & CC xa TT Tp.HCM (không bàn HN ở đây nhé): tăng giá chậm hoặc đứng, ngoại trừ những khu vực có sự kiện gì lớn về CSHT
* Nhà đất và CC nội đô: tăng giá & tăng giá. NN càng siết chặt quản lý Gold & USD thì sự tăng giá khu vực này càng cao do sự dịch chuyển dòng vốn càng mạnh mẽ.
* BĐS nghỉ dưỡng & Công Nghiệp : tùy theo dự án và khoảng cách, một số khu vực và dự án sẽ phát huy lợi thế và tăng giá trong mức độ nhất định trong tương lai gần. Cái này thì lại không dành cho các nhà đâu tư trung cấp trở xuống do đòi hỏi mức độ chuyên nghiệp cao hơn.
 
Vây chúng ta sẽ làm gì:
1/ Đi làm công ăn lương, có ít tiền để dành: mua miếng đất nào đó, để vài năm cũng có lời 
2/ Chủ DN nhỏ : tùy tình trang DN, nếu còn yếu thì nên để dàng vốn LĐ để cầm cự qua cơn bão này, thu hẹp SXKD, trả bớt vay NH tới mức thấp nhất có thể. BĐS lúc này sẽ trở thành gánh nặng của các bác nếu tỷ lệ VVKD/VCSH cao.
3/ Các bác dư tiền : nếu có thì cho em vay một ít, dạo này em vã quá........

 

[Himlam]

em thì chả biết sáo. Nhưng mấy hôm nay ngáy nào cũng nhận hơn chục cái sms tòan rao bán hàng dự ơn này, dự ớn kia .
Kiểu này thì chắc em chờ theo 3-5 tháng nữa mấy tay CĐT với đầu cơ chắc chịu nhiệt hết nổi . Lúc đó có cơ hội kím miếng đất<span style=""color: #ff0000;""> trồng rau</span>, dưỡng già .

Bác mua đất dự án trồng "rau sạch" thì ok chứ trồng rau muống thì không được, vì phải chuyển mục đích SDD từ thổ cư sang đất nông nghiệp mới trồng được (nghe nói ...cũng phải đóng 100% tiền SDD........hehehe.)

 

[haichien]

em thì chả biết sáo. Nhưng mấy hôm nay ngáy nào cũng nhận hơn chục cái sms tòan rao bán hàng dự ơn này, dự ớn kia .
Kiểu này thì chắc em chờ theo 3-5 tháng nữa mấy tay CĐT với đầu cơ chắc chịu nhiệt hết nổi . Lúc đó có cơ hội kím miếng đất<span style=""color: #ff0000;""> trồng rau</span>, dưỡng già .

Bác mua đất dự án trồng "rau sạch" thì ok chứ trồng rau muống thì không được, vì phải chuyển mục đích SDD từ thổ cư sang đất nông nghiệp mới trồng được (nghe nói ...cũng phải đóng 100% tiền SDD........hehehe.)

 
Dạ em định trồng rau trên lầu 1 của cái biệt thự đấy mà