Re:Thông tư 12 - Cách giải quyết vấn đề thuế.
19/05/2011 09:40
Giao dịch nền nhà đất gần như ách tắc khi thực hiện Thông tư 12/2011/TT-BTC sửa đổi Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, còn giao dịch nhà đất chậm lại. Nhưng quan trọng hơn cả là cơ quan thuế có quyền quá lớn trong việc xác định giá tính thuế, không có cơ quan trung gian nào đảm bảo xác định giá tính thuế là khách quan.
Các môi giới cho biết, giao dịch đất nền ở địa bàn TP. HCM đã ách tắc kể từ khi Thông tư 12 có hiệu lực cách đây 3 tháng. Theo Thông tư 12, khi giao dịch nền nhà, giá trị hợp đồng mua bán tính thuế phải được cơ quan thuế chấp nhận. Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 25% phần chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và ghi trong tờ khai tính thuế không phù hợp với giá thị trường thì "cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng".
Theo các môi giới thì giá thị trường của bất động sản không phải là chỉ số xác định, vì vậy việc xác định giá thị trường này phụ thuộc nhiều yếu tố, tùy thuộc vào sàn giao dịch, hoặc chủ đầu tư sẵn sàng ký xác nhận mức giá thị trường của bất động sản tham khảo là bao nhiêu. Một số chủ đầu tư ký với giá thị trường, tức là mức giá giao dịch gần nhất, nhưng cũng có chủ đầu tư sẵn sàng ký với mức giá thấp để có lợi cho khách hàng của mình, hỗ trợ khách hàng nộp thuế mức có lợi nhất. Nhưng số chủ đầu tư ký xác nhận có lợi cho khách hàng của mình không nhiều.
Trong trường hợp này lại phát sinh vấn đề, khi người sở hữu nền nhà bán cắt lỗ, thậm chí bán thấp hơn giá bán của chủ đầu tư, một việc làm rất bình thường trong điều kiện hiện nay, thì họ vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân, vì cơ quan thuế vẫn xác định giá bán theo giá thị trường, giá này có thể cao hơn giá sàn của chủ đầu tư.
Do không có một cơ quan trung gian nào xác định giá thị trường, nên giá chuyển nhượng tính thuế phụ thuộc nhiều vào quyết định chủ quan của cơ quan thuế (kể cả khi có cơ chế tham khảo giá tại sàn giao dịch). Nhiều môi giới cũng như người đầu tư bất động sản cho biết, quy định là vậy nhưng họ vẫn có thể để giá tính thuế theo ý mình. Bởi với tình hình thị trường trầm lắng như hiện nay, không phải dự án nào cũng có giá thị trường thực tế cập nhật để cơ quan thuế tham khảo.
Ngoài ra, mức thuế 25% chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng được đánh giá là quá cao. Bởi từ thời gian mua đến khi bán, người sở hữu nền nhà chịu nhiều chi phí phát sinh, trong khi chỉ có chi phí lãi vay mua nền nhà là cơ quan thuế cho phép tính vào chi phí chịu thuế.
Chính sách thuế thu nhập hiện nay thể hiện rõ quan điểm đánh thuế vào người đầu tư và khuyến khích người mua nhà để ở khi đánh thuế với giao dịch nhà đất là 25% chênh lệch thu nhập sau mỗi lần chuyển nhượng hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng được chấp nhận tính thuế. Tuy nhiên, có một thực tế là nếu chủ đầu tư xây nhà trên đất để bán thì giá trị nhà đất khi chuyển nhượng quá lớn. Những người có khả năng chi trả một khoản tiền lớn không nhiều, trong khi không có cơ chế vay vốn ngân hàng với lãi suất hợp lý. Vì vậy, chủ đầu tư chủ yếu lựa chọn hình thức xây móng bán theo quy định.
Tuy nhiên, việc xây móng cũng có những bất hợp lý khi tâm lý người mua nhà để ở không thích mua nền đất có sẵn móng, vì kiêng xây nhà qua 2 năm.
Các sàn giao dịch bất động sản khuyến nghị, vào thời điểm hiện nay, người có nhu cầu mua nền nhà nên tìm mua những nền đã có sổ đỏ được chuyển nhượng với mức tính thuế là 2% trên giá trị hợp đồng. Còn đối với những nền nhà dạng góp vốn thì sau khi mua buộc phải xây móng hoặc xây nhà để bán nên tính thanh khoản rất thấp, nhất là trong bối cảnh đang thắt chặt tín dụng với bất động sản hiện nay.
Theo diaoconline.vn
19/05/2011 09:40
Các môi giới cho biết, giao dịch đất nền ở địa bàn TP. HCM đã ách tắc kể từ khi Thông tư 12 có hiệu lực cách đây 3 tháng. Theo Thông tư 12, khi giao dịch nền nhà, giá trị hợp đồng mua bán tính thuế phải được cơ quan thuế chấp nhận. Người bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân 25% phần chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng. Nếu giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai và ghi trong tờ khai tính thuế không phù hợp với giá thị trường thì "cơ quan thuế ấn định giá chuyển nhượng để tính thuế sau khi tham khảo (theo Biên bản làm việc) giá tại sàn giao dịch bất động sản của chủ dự án hoặc sàn giao dịch bất động sản nơi có bất động sản chuyển nhượng".
Theo các môi giới thì giá thị trường của bất động sản không phải là chỉ số xác định, vì vậy việc xác định giá thị trường này phụ thuộc nhiều yếu tố, tùy thuộc vào sàn giao dịch, hoặc chủ đầu tư sẵn sàng ký xác nhận mức giá thị trường của bất động sản tham khảo là bao nhiêu. Một số chủ đầu tư ký với giá thị trường, tức là mức giá giao dịch gần nhất, nhưng cũng có chủ đầu tư sẵn sàng ký với mức giá thấp để có lợi cho khách hàng của mình, hỗ trợ khách hàng nộp thuế mức có lợi nhất. Nhưng số chủ đầu tư ký xác nhận có lợi cho khách hàng của mình không nhiều.
Trong trường hợp này lại phát sinh vấn đề, khi người sở hữu nền nhà bán cắt lỗ, thậm chí bán thấp hơn giá bán của chủ đầu tư, một việc làm rất bình thường trong điều kiện hiện nay, thì họ vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân, vì cơ quan thuế vẫn xác định giá bán theo giá thị trường, giá này có thể cao hơn giá sàn của chủ đầu tư.
Do không có một cơ quan trung gian nào xác định giá thị trường, nên giá chuyển nhượng tính thuế phụ thuộc nhiều vào quyết định chủ quan của cơ quan thuế (kể cả khi có cơ chế tham khảo giá tại sàn giao dịch). Nhiều môi giới cũng như người đầu tư bất động sản cho biết, quy định là vậy nhưng họ vẫn có thể để giá tính thuế theo ý mình. Bởi với tình hình thị trường trầm lắng như hiện nay, không phải dự án nào cũng có giá thị trường thực tế cập nhật để cơ quan thuế tham khảo.
Ngoài ra, mức thuế 25% chênh lệch giữa giá mua và giá chuyển nhượng được đánh giá là quá cao. Bởi từ thời gian mua đến khi bán, người sở hữu nền nhà chịu nhiều chi phí phát sinh, trong khi chỉ có chi phí lãi vay mua nền nhà là cơ quan thuế cho phép tính vào chi phí chịu thuế.
Chính sách thuế thu nhập hiện nay thể hiện rõ quan điểm đánh thuế vào người đầu tư và khuyến khích người mua nhà để ở khi đánh thuế với giao dịch nhà đất là 25% chênh lệch thu nhập sau mỗi lần chuyển nhượng hoặc 2% trên tổng giá trị hợp đồng được chấp nhận tính thuế. Tuy nhiên, có một thực tế là nếu chủ đầu tư xây nhà trên đất để bán thì giá trị nhà đất khi chuyển nhượng quá lớn. Những người có khả năng chi trả một khoản tiền lớn không nhiều, trong khi không có cơ chế vay vốn ngân hàng với lãi suất hợp lý. Vì vậy, chủ đầu tư chủ yếu lựa chọn hình thức xây móng bán theo quy định.
Tuy nhiên, việc xây móng cũng có những bất hợp lý khi tâm lý người mua nhà để ở không thích mua nền đất có sẵn móng, vì kiêng xây nhà qua 2 năm.
Các sàn giao dịch bất động sản khuyến nghị, vào thời điểm hiện nay, người có nhu cầu mua nền nhà nên tìm mua những nền đã có sổ đỏ được chuyển nhượng với mức tính thuế là 2% trên giá trị hợp đồng. Còn đối với những nền nhà dạng góp vốn thì sau khi mua buộc phải xây móng hoặc xây nhà để bán nên tính thanh khoản rất thấp, nhất là trong bối cảnh đang thắt chặt tín dụng với bất động sản hiện nay.
Theo diaoconline.vn
, kết quả thế nào em ko rõ bận việc nên không 8 được.
