chu_bo_doi nói:
Bây giờ đất của em nói trên sẽ bán lại cho ông anh vợ.
Đất được mua sau khi em và mợ cả đã kết hôn (có giấy ĐKKH), tuy nhiên lúc đó mợ cả sinh F1 nên khi làm thủ tục thì giấy đất chỉ ghi tên "ông Đặng Ngọc Thân" (không có tên vợ, không phải chữ "ông bà...")
Vậy bây giờ mình sẽ chuyển quyền sử dụng theo hình thức nào là ít tốn chi phí nhất vậy các bác. Trường hợp này mình có thể áp dụng hình thức cho tặng được hay không?
Mong các bác chỉ giáo!
Em xin lỗi, nhưng đọc mãi mà không hiểu được nội dung bác cần hỏi. Có phải ý bác là:
- Mảnh đất của bác đứng tên sẽ được bán lại cho vợ chồng ông anh vợ.
- Lúc làm giấy chứng nhận QSDĐ thì chỉ có mình bác đứng tên. (Vợ bác sinh con nên không đứng tên).
Nếu như trên thì theo quy định sẽ có 02 loại thuế mà bác phải đóng khi chuyển nhượng BĐS:
1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) (2% * Giá trị chuyển nhượng ghi trên hợp đồng)
2. Thuế trước bạ (0,5% * Giá đất theo bảng giá đất của UBDN tỉnh)
Căn cứ theo các quy định của Luật Hôn nhân và gia đình, Luật Thuế TNCN, Thông tư 124/2011/TT-BCT hướng dẫn thu thuế trước bạ như sau:
1. Theo khoản 01 Điều 27 Luật Hôn nhân và gia đình:
Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là <span style=""color: #0000ff;"">tài sản chung của vợ chồng</span>.
2. Theo Điều 04 Luật Thuế TNCN quy định các khỏan thu nhập được miễn thuế:
- Thu nhập từ <span style=""color: #0000ff;"">chuyển nhượng bất động sản</span> giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; <span style=""color: #0000ff;"">anh, chị, em ruột với nhau</span>.
- Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở <span style=""color: #0000ff;"">duy nhất</span>.
- Thu nhập từ nhận thừa kế, <span style=""color: #0000ff;"">quà tặng</span> là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; <span style=""color: #0000ff;"">anh, chị, em ruột với nhau</span>.
3. Theo khoảng 01 Điều 31 của Luật Thuế TNCN đối với thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng:
Thuế đối với thu nhập từ trúng thưởng, thừa kế, quà tặng của cá nhân không cư trú được xác định bằng thu nhập chịu thuế quy định tại khoản 2 Điều này nhân với <span style=""color: #0000ff;"">thuế suất 10%</span>.
4. Theo khoản 10 Điều 03 thông tư 124/2011/TT-BCT quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
<span style=""color: #0000ff;"">Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa</span> vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; <span style=""color: #0000ff;"">anh, chị, em ruột</span> với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.
Vậy nếu bác áp dụng hình thức “Tặng cho” thì sẽ phải đóng thuế TNCN là <span style=""color: #0000ff;"">10%</span> trên giá trị tài sản cao hơn rất nhiều so với việc đóng thuế TNCN là <span style=""color: #0000ff;"">2%</span> đối với việc chuyển nhượng BĐS.
Và bác chỉ được miễn thuế TNCN và thuế trước bạ đối với phần tài sản của vợ bác cho người anh ruột.
(Theo quy định tại khoản 04 Điều 04 Luật Thuế TNCN và khoản 10 Điều 03 thông tư 124)
Phần tài sản được miễn thuế bằng <span style=""color: #0000ff;"">
¼</span> tổng giá trị tài sản.
Ví dụ:
Theo bảng giá đất của UBND tỉnh thì 1m2 đất của bác có giá là 1tr/m2. Mảnh đất của bác có tổng diện tích là 100m2 -> Tổng giá trị mảnh đất theo bảng giá của UBND tỉnh là 100tr.
Việc xác định thuế TNCN và thuế trước bạ như sau:
Giá trị của mảnh đất trên được chia làm 02 phần. Bác sở hữu 1/2~50tr giá trị mảnh đất, vợ bác 1/2~50tr.
Phần của bác tặng cho vợ chồng ông anh vợ sẽ tính thuế TNCN và thuế trước bạ là:
- Thuế TNCN = (100tr/2) x 10% = 5tr
- Thuế trước bạ = (100tr/2) x 0,5% = 250ng
Phần của vợ bác tặng cho vợ chồng ông anh thỉ chỉ bị tính phần thuế TNCN và thuế trước bạ đối với chị dâu. Còn anh em ruột tặng cho nhau thì không đóng thuế TNCN và thuế trước bạ.
- Thuế TNCN = (100tr/4) x 10% = 2,5tr
- Thuế trước bạ = (100tr/2) x 0,5% = 125ng
Tổng thuế phải đóng là
7.875.000đ
Còn nếu chuyển nhượng bình thường và giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng bằng với bảng giá đất của UBND tỉnh thì bác chỉ phải đóng:
- Thuế TNCN = 100tr x 2% = 2tr
- Thuế Trước bạ = 100tr x 0,5% = 500ng
Tổng thuế phải đóng là
2.500.000đ
Một số phương án chuyển nhượng BĐS:
1. Nếu hai vợ chồng bác chỉ có duy nhất một mảnh đất trên thì hai vợ chồng bác được miễn thuế TNCN (
Theo quy định tại khoản 02 Điều 04 Luật Thuế TNCN).
Ông anh vợ của bác sẽ đóng phí trước bạ là 0,5% trên bảng giá đất của UBND tỉnh.
2. Nếu hai vợ chồng bác có nhiều mảnh đất, thì làm hợp đồng tặng cho con mảnh đất bác định bán chông ông anh vợ.
Sau đó con bác (
chỉ sở hữu một tài sản duy nhất) sẽ bán lại cho ông anh vợ của bác.
Trường hợp con của bác cũng không phải đóng thuế TNCN vì là tài sản duy nhất, và ông anh vợ của bác cũng chỉ phải đóng thuế trước bạ.
Việc bác tặng cho con không phải đóng thuế TNCN và thuế trước bạ (
Theo quy định tại khỏan 04 Điều 04 Luật thuế TNCN, và khoản 10 Điều 3 thông tư 124)
3. Tặng cho bố mẹ vợ hoặc bố mẹ chồng -> sau đó bố mẹ vợ/chồng sẽ tặng cho lại ông anh vợ của bác.
Với cách này thì bác sẽ không phải đóng bất cứ khoản thuế nào cả.
(Theo quy định tại khoản 04 Điều 04 Luật Thuế TNCN và khoản 10 Điều 03 thông tư 124).
** Nhưng theo quan điểm của em thì nếu khung giá đất của UBND ở khu vực bác thấp thì bác cứ làm hợp đồng mua bán bình thường. Và giá trị mảnh đất ghi trong hợp đồng mua bán bằng với giá bảng giá của UBND tỉnh.
Chứ làm theo các cách trên thì mất công sức và thời gian. Và điều quan trọng nữa là bản chất của nó vẫn là "trốn" thuế hii.i...
Gửi bác chu_bo_doi đọc tham khảo
