<h1>
Cuộc chiến Gang Nam, Seoul>< Pudong, Thượng Hải ( tiếc 1 Pudong không trọn vẹn)</h1> <h1>
PHỐ ĐÔNG SÀI GÒN</h1>
Có thể nói Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT) do công ty Sasaki thiết kế là một dự án hoàn chỉnh từ hạ tầng cơ sở đến kiến trúc thượng tầng. Tính chuyên môn, kỹ thuật và tính khả thi của dự án tương đối cao. Tuy vậy với góc nhìn của chủ đầu tư trong ngành bất động sản, tôi cho rằng để giải quyết vấn nạn quá tải về cơ sở hạ tầng và để 50 - 60% dân số nội thành có chỗ bốc hơi thì chính Huyện Thủ Đức cũ là một vùng đất thật tuyệt vời nếu được chọn xây dựng một “Phố Đông Sài Gòn” sát cạnh thành phố cũ giống như Phố Đông - Thượng Hải.
Theo tài liệu KĐTMTT nằm gọn trong bán đảo Thủ Thiêm. Dự án này có diện tích 7,7 km2 thuộc một phần của địa phận Quận 2, có dòng sông Sài Gòn bao bọc, chiếm một vị trí đẹp, quí, hiếm của Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM). KĐTMTT được quy hoạch là một khu đô thị hiện đại có qui mô và tầm cỡ giống như những khu đô thị nhỏ ở các nước trong khu vực. Riêng tính chất đặc thù của một vùng đất nhiều sông rạch rất được Công ty Sasaki chú trọng để khai thác. Về kết nối giao thông từ trung tâm TP đến KĐTMTT, Sasaki giải quyết vượt sông Sài Gòn bằng cách đầu tư 4 cầu nổi, 1 đường hầm và 1 cầu dành riêng cho người đi bộ. KĐTMTT có quy hoạch năm khu đất ở với dân số dự kiến 80 ngàn đến tối đa là 200 ngàn dân. Cũng theo tài liệu thiết kế, quy hoạch hạ tầng xã hội tại khu đô thị này có: trung tâm hội nghị quốc tế, trung tâm triển lãm, nhà thi đấu, sân vận động, khu tài chính, khu thương mại...
Vì vậy, dự án này nếu có khiếm khuyết, trách nhiệm không thuộc về phần thiết kế mà... rơi vào phía đặt hàng!
Thực trạng đô thị TP. HCM: bài toán chưa có lời giải
TP.HCM có diện tích 2.095 km2, các huyện ngoại thành chiếm 2/3 quỹ đất mà thành phố có. Theo con số thống kê 2005 (2006 chưa công bố số liệu), thành phố có hơn 6 triệu dân (ngoại thành: 999.422 người; nội thành 5.240.516 người), nếu tính luôn khách vãng lai và di dân tự do thì khoảng trên 8 triệu người; số dân dôi ra này nội thành phải gánh chịu. Mật độ dân số ở nội thành 10.608 người/km2 và ngoại thành 624 người/km2. Những con số cụ thể đó cho người ta thấy sự phân bổ dân cư chưa đồng đều và bất hợp lý trong kế hoạch sử dụng đất. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến phá vỡ môi trường sống của dân nội thành, phá vỡ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội vốn đã cũ kỹ, lạc hậu không đáp ứng nổi nhu cầu tối thiểu của người dân.
Bản đồ hiện trạng Khu đô thị mới Thủ Thiêm
Doanh nhân trong ngành bất động sản nhận thấy Nhà nước đã cố gắng dành nguồn tài chính công hoặc các nguồn vốn vay để đầu tư, cải tạo, nâng cấp hệ thống hạ tầng của thành phố, nhưng lại chọn giải pháp “đau đâu chữa đó”: chống ngập bằng cách nâng cao đường. Mở rộng đường mới nối vào đường cũ tạo ra đường thắt cổ chai. Thay cống thoát nước lớn rồi nối vào cống nhỏ. Đầu tư hệ thống cấp nước mới rồi nối vào mạng cấp nước cũ... Những việc làm loay hoay như thế chỉ khoét sâu thêm sự mất cân đối, không đồng bộ, không hiệu quả lại rất lãng phí và đã xảy ra thực trạng “đục nước béo cò”. Không người dân Việt Nam nào không bứt rứt trước cảnh lem luốc, luộm thuộm của một trung tâm kinh tế, văn hóa của cả nước như TP.HCM hiện nay. Vì vậy, vấn đề cấp bách đặt ra là phải tìm lời giải căn cơ cho bài toán đô thị. Nhưng giải bằng cách nào? Có một giả thiết rằng: nếu dân số nội thành tự nhiên “bốc hơi” khoảng 50, 60% thì tình trạng quá tải về nhiều mặt của thành phố chắc chắn sẽ được giải quyết, nhất là nạn kẹt xe, tai nạn giao thông, cầu hư, đường lún, thiếu điện, thiếu nước, nghẽn mạch thông tin... Thế nhưng bốc hơi như thế nào cho thật căn cơ, đem lại hiệu quả cao nhất cho thành phố? Câu trả lời vẫn còn bỏ ngỏ...
Học tập kinh nghiệm từ Thượng Hải – Trung Quốc
Thành phố Thượng Hải là thành phố cấp I trực thuộc Trung Ương, một thành phố đất chật người đông. Dù Thượng Hải được mệnh danh là “Đông Phương Minh Châu” nhưng trong một thời gian dài dưới cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu, bao cấp, Thượng Hải đã tự đóng cửa và cách ly với thế giới bên ngoài. Vì vậy, toàn bộ hệ thống hạ tầng cơ sở do không được đầu tư và cải tạo đã xuống cấp nghiêm trọng. Khi Trung Quốc bước vào thời kỳ đổi mới, để giải quyết tình trạng này, năm 1990, chính quyền Thượng Hải đã hạn chế việc cấp phép đầu tư mới hoặc cải tạo, nâng cấp thành phố cũ, nhưng lại quyết định lấy 522 km2 vùng đất bên bờ Đông sông Hoàng Phố để quy hoạch một đô thị mới có tên gọi là “Phố Đông” (giống như vị trí vùng đất Thủ Thiêm của TP. HCM). Với sự nỗ lực và quyết tâm cao của chính quyền và nhân dân Thượng Hải, 15 năm qua vùng đất này đã được lấp đầy bởi gần 5 triệu dân từ Thượng Hải cũ chuyển sang và khoảng gần 500 công ty hàng đầu thế giới hiện diện nơi này. Từ nhiều năm nay, thành phố Thượng Hải có mức tăng trưởng kinh tế trên 16% và cũng là đầu mối giao thương, giao hảo quan trọng bậc nhất của Trung Quốc và thế giới.
Tất cả những điều đó đã nói lên tầm nhìn rất táo bạo nhưng cũng rất đúng đắn và căn cơ của các vị lãnh đạo thành phố Thượng Hải khi quyết định chọn vùng đất bên kia sông Hoàng Phố để quy hoạch và xây dựng “Phố Đông”.
Lời giải nào cho bài toán đô thị TP.HCM?
Khi đọc tài liệu về KĐTMTT của Công ty thiết kế Sasaki, chúng ta nhận ra rằng: “Chính quyền TP. HCM đã quyết định rất đúng đắn khi chọn vùng đất phía Đông sông Sài Gòn để xây dựng KĐTMTT”. Nhưng tại sao chỉ chọn bán đảo Thủ Thiêm? Và tại sao chỉ quy hoạch 7,7 km2 để phục vụ cho dân số dự kiến từ 80 đến 200 ngàn dân? Theo kinh nghiệm của chủ đầu tư bất động sản: “Quy mô dự án càng lớn, chi phí đầu tư cho kết nối hạ tầng càng giảm”. Với số tiền đầu tư 5 cầu nổi và 1 đường hầm để đến với KĐTMTT 7,7km2 đem trang trải đều cho đất ở dự án này, nếu được tính toán đủ, giá thành m2 đất sẽ đội lên rất cao (liệu thị trường có chấp nhận?). Trong khi, chỉ với 2 cầu nổi, 2 đường hầm và 2 tàu điện ngầm, chính quyền Thượng Hải đã đánh thức cả vùng đất Phố Đông 522km2. Từ đó suy ra: tất cả người có đất bên bờ Đông sông Sài Gòn (ngoài 7,7 km2 đất dự án) sẽ được hưởng chênh lệch giá đất từ việc Nhà nước đầu tư kết nối giao thông phục vụ cho KĐTMTT! Cũng có ý kiến cho rằng: “KĐTMTT được thiết kế theo quy hoạch mở, rất tiện cho việc mở rộng quy mô dự án sau này”. Lập luận này theo chủ đầu tư bất động sản là không chặt chẽ: chỉ trong thời chiến vì an ninh, chính quyền buộc phải phát triển thành phố theo kiểu “vết dầu loang”; trong thời bình không Nhà nước nào chọn giải pháp manh mún đó. Xin được phép cảnh báo: sai sót trong quy hoạch, phát triển, xây dựng đô thị là không có cơ may sửa sai! Đành rằng KĐTMTT được Công ty Sasaki thiết kế rất hiện đại, độc đáo nhưng vì quy mô của dự án quá nhỏ, trong tương lai rất gần sẽ lặp lại tình trạng giống như TP.HCM hiện nay. Hơn nữa, TP.HCM hiện đang quá tải trầm trọng về mọi mặt và chưa tìm được giải pháp căn cơ. Vì vậy, nếu dự án này hình thành sẽ làm manh mún một vùng đất đẹp, quí, hiếm có vị trí sát cạnh trung tâm thành phố. Như thế e rằng chúng ta sẽ có lỗi với thế hệ đời sau. Nên chăng ta hãy cùng chọn một lời giải khác?
Phố Đông Sài Gòn –Tại sao không?
Mặt sông Sài Gòn rộng 300m là điểm giáp ranh giữa Quận 1, trung tâm TP.HCM với Quận 2, nơi quy hoạch KĐTMTT. Quận 2 nguyên là một phần của Huyện Thủ Đức cũ (Quận 2, Quận 9 và Huyện Thủ Đức bây giờ). Huyện Thủ Đức cũ có diện tích 211,50km2, dân số hiện nay 679 ngàn người, mật độ: 3.215 người/km2 (mật độ Quận 4: 44.322 người/km2). Huyện Thủ Đức cũ có 3 con sông: Sài Gòn, Đồng Nai và sông Nhà Bè bao bọc. Phía Đông giáp Long Thành (Đồng Nai), Tây giáp Quận 1, Nam giáp Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Bắc giáp tỉnh Bình Dương (vui lòng xem kỹ bản đồ kèm theo). Vị trí của Huyện Thủ Đức cũ trong con mắt của các nhà đầu tư trong và ngoài nước thật sự là một vị trí hái ra tiền!
Để giải quyết vấn nạn quá tải về cơ sở hạ tầng và để 50 - 60% dân số nội thành có chỗ bốc hơi thì chính Huyện Thủ Đức cũ là một vùng đất thật tuyệt vời nếu được chọn xây dựng một “Phố Đông Sài Gòn” sát cạnh thành phố cũ giống như Phố Đông - Thượng Hải. Tại đây, nếu dự án được chấp thuận, hạ tầng cơ sở sẽ được đầu tư mới nên đồng bộ, phù hợp với tình hình phát triển của đất nước trong thời hội nhập kinh tế thế giới. Và vì có đủ quỹ đất nên ta rất dễ dàng tạo ra những dấu ấn độc đáo, vượt trội của một thành phố Nam Bộ – một thành phố đã từng được mệnh danh là “Hòn ngọc Viễn Đông”. Không những thế, ta còn có thể xây dựng một cơ chế quản lý đô thị hiện đại và nếp sống văn minh đô thị cho người cư ngụ tại Phố Đông Sài Gòn.
Riêng TP.HCM hiện nay, nếu được, ta sẽ định hướng lại về cơ cấu kinh tế, ví dụ như: thành phố đi bộ, trung tâm mua bán nhỏ, điểm du lịch lịch sử 30 tháng 4 và di chuyển trung tâm hành chánh... Sự thay đổi trên chắc chắn sẽ làm giảm giá nhà và đất ở thành phố cũ; ngược lại, giá sẽ tăng rất nhanh ở Phố Đông Sài Gòn. Đến đây ta hãy để cho quy luật thị trường tự điều tiết.
