Tư Vấn Đầu Tư Vay ngân hàng mua nhà để ở

[htth46]

Mình cũng đang có Ng hỏi mua đất mà ho nói là dùng cái sổ của mình để vay Ngân hàng. Mình chưa bán kiểu này bao giờ nên cũng có chút băn khoăn. Đọc comment của các bác ở trên thì cũng đã Thông não phần nào. Các bác rành thủ tục bán kiểu này coi giúp mình xem trình tự thế này Ok chưa nhé:
1. 2 bên ra phòng công chứng ký HĐ chuyển nhượng. HĐ này để tính thuế. Vậy còn HĐ 3 bên thì sao? Ký tại đâu? Có phải ra công chứng ko? Trên HĐ này ghi số tiền là giao dịch thực hay sao các bác?
Mình thắc mắc vậy là chi có 1 HĐ hay 2 HĐ?
2. Sau khi công chứng, bên bán nhận được Thông báo số tiền giao dịch còn lại (sau khi trừ tiền cọc) đã được chuyển tới Tk của bên bán, nhưng số tiền đó đang bị phong toả, bên bán ko can thiệp gì vào đươc. Cho mình hỏi luôn là nếu bên bán ko có tai khoản của Ngân hàng cho bên mua vay thì bên bán phải mở Tk tại đó đúng ko a?
3. Bên bán giao toàn bô giây tờ bản chính của nhà/đất cho Đại diện Ngân hàng để ngân hàng đi làm thu tục sang tên cho bên mua.
Đoạn này rủi ro quá, giấy tờ thi giao rồi mà tiền thì bị phong tỏa. Vậy lúc này Ng bán phải giữ cái gì làm cơ sở ha các bác?
4. Tới khi sổ đã sang tên cho bên mua xong thì Ngân hàng mới xoá phong tỏa tài khoản cho bên bán. Thời gian từ khi công chứng tới khi nhận sổ đã sang tên thường la 1 tháng, vậy tức là bên bán phải chờ 1 tháng mới nhận được tiền, trong khi giấy tờ nhà thì đưa hết rồi. Có khi nào trong vòng 1 tháng đó Ngân hàng Thông đồng với bên mua trở mặt, nó rút hết cái số tiền đã phong tỏa ra ko nhi?
Oi liệt kê ra từng bước thế này mới thấy rủi ro quá. Nhờ các bác nhiều kinh nghiệm cho lời khuyên với. Chăn thành cảm ơn các bác!

Em có kinh nghiệm chút xíu, xin được share cùng bác, có chỗ nào sai sót các bác chỉ giáo thêm:
1. Sau khi ký HĐ để tính thuế, người mua sẽ làm thêm 1 phụ lục hợp đồng ghi giá trị thực mua để ngân hàng làm căn cứ cho vay, phí phụ lục này bên mua tự chịu. HĐ 3 bên sẽ ký tại phòng công chứng nếu nhân viên ngân hàng đem hồ sơ đi theo, hoặc nếu ko có nhân viên ngân hàng thì sau khi công chứng xong thì đem HĐMB qua ngân hàng rồi ký HĐ 3 bên tại ngân hàng, HĐ 3 bên ko có công chứng.
2. Nếu bên bán chưa có tk tại ngân hàng bên mua vay thì chỉ cần mang theo CMND, ngân hàng sẽ lập tk cho bên bán trong 30s ^^
3. Khúc này đúng là rủi ro thật. Tr/h 1 nếu ngân hàng cho nhân viên theo hỗ trợ, và bên bán xác định đây đúng là nhân viên ngân hàng thì giao hồ sơ cho họ đi sang tên và làm giấy uỷ quyền cho họ và thường tốn phí cho việc này. Tr/h 2, ngân hàng ko hỗ trợ, thì bên mua uỷ quyền cho bên bán hoặc 1 bên thứ 3 mà bên bán tin tưởng để đi đăng bộ, ko nên để bên mua đi sang tên vì quá rủi ro, mà thật sự bên bán đi thì cũng mệt mỏi lắm, đã bán nhà còn phải đi làm thủ tục này nọ. Sau tất cả, chỉ có cái HĐ 3 bên tại ngân hàng để làm tin, mà ko bik tính pháp lý HĐ này tới đâu nữa vì ko có công chứng.
4. Sổ sang tên xong, còn phải chờ người mua công chứng thế chấp cùng ngân hàng tại phòng công chứng rồi lên quận đăng bộ thế chấp, xong cầm sổ đăng bộ thế chấp về ngân hàng mới giải ngân nghen bác. Ý của em chỗ này là có sổ xong, bác ko có đưa ngay cho bên mua, vì nếu nó ko đi công chứng thế chấp bác cũng chẳng mở phong toả đc, mà nó đem bán ngay thì chít bác vì sổ đó nó ko bị dính gì hết. Có sổ sang tên xong, bác báo cho bên mua biết để họ hẹn ngân hàng ra công chứng thế chấp, sau đó đúng ngày giờ bác cầm sổ ra phòng công chứng giao cho họ, chờ họ ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, rồi đưa ngân hàng đi đăng bộ thế chấp là xong. Đọc rõ và chụp hình đc cái hợp đồng này là khá an toàn rồi bác vì có công chứng thế chấp thì ko có bán đi đâu đc, và bác có căn cứ để lấy tiền ngân hàng rồi. Từ lúc đăng bộ thế chấp thì mất 1 ngày là xong cập nhật đăng bộ, bác gọi ngân hàng bảo nó check rồi giải ngân là ok.
*Chốt lại thì kinh nghiệm của em là ko nên dính đến vụ này vì phải hơn 1 tháng mới có tiền, lỡ bí quá phải dính vụ này thì cứ chụp hình và CMND từng đứa, nếu là người quen thì ok, ký hợp đồng ba bên tại ngân hàng đó để biết chắc nó là nhân viên ngân hàng. Giữ sổ đến lúc ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, và cầu nguyện nó đừng lừa mình >.<

 

[minhduy]

Anh bên trên quả là có kinh nghiệm. Mấy rủi ro ca mình đã gặp là:
- vcb để cho bên mua và bán tự làm giấy tờ. Có lẽ người mua cũng không muốn bỏ thêm chi phí để ký hđ 3 bên
- cc sang tên giấy tờ xong vcb cũng không chịu giữ giấy tờ, bên mua lại cũng không chịu đưa giấy tờ cho bên bán giữ trong lúc chờ đăng bộ thế chấp

Nên mình đã phải từ chối người mua đó cho nhẹ đầu.

 

[thuto1]

Em có kinh nghiệm chút xíu, xin được share cùng bác, có chỗ nào sai sót các bác chỉ giáo thêm:
1. Sau khi ký HĐ để tính thuế, người mua sẽ làm thêm 1 phụ lục hợp đồng ghi giá trị thực mua để ngân hàng làm căn cứ cho vay, phí phụ lục này bên mua tự chịu. HĐ 3 bên sẽ ký tại phòng công chứng nếu nhân viên ngân hàng đem hồ sơ đi theo, hoặc nếu ko có nhân viên ngân hàng thì sau khi công chứng xong thì đem HĐMB qua ngân hàng rồi ký HĐ 3 bên tại ngân hàng, HĐ 3 bên ko có công chứng.
2. Nếu bên bán chưa có tk tại ngân hàng bên mua vay thì chỉ cần mang theo CMND, ngân hàng sẽ lập tk cho bên bán trong 30s ^^
3. Khúc này đúng là rủi ro thật. Tr/h 1 nếu ngân hàng cho nhân viên theo hỗ trợ, và bên bán xác định đây đúng là nhân viên ngân hàng thì giao hồ sơ cho họ đi sang tên và làm giấy uỷ quyền cho họ và thường tốn phí cho việc này. Tr/h 2, ngân hàng ko hỗ trợ, thì bên mua uỷ quyền cho bên bán hoặc 1 bên thứ 3 mà bên bán tin tưởng để đi đăng bộ, ko nên để bên mua đi sang tên vì quá rủi ro, mà thật sự bên bán đi thì cũng mệt mỏi lắm, đã bán nhà còn phải đi làm thủ tục này nọ. Sau tất cả, chỉ có cái HĐ 3 bên tại ngân hàng để làm tin, mà ko bik tính pháp lý HĐ này tới đâu nữa vì ko có công chứng.
4. Sổ sang tên xong, còn phải chờ người mua công chứng thế chấp cùng ngân hàng tại phòng công chứng rồi lên quận đăng bộ thế chấp, xong cầm sổ đăng bộ thế chấp về ngân hàng mới giải ngân nghen bác. Ý của em chỗ này là có sổ xong, bác ko có đưa ngay cho bên mua, vì nếu nó ko đi công chứng thế chấp bác cũng chẳng mở phong toả đc, mà nó đem bán ngay thì chít bác vì sổ đó nó ko bị dính gì hết. Có sổ sang tên xong, bác báo cho bên mua biết để họ hẹn ngân hàng ra công chứng thế chấp, sau đó đúng ngày giờ bác cầm sổ ra phòng công chứng giao cho họ, chờ họ ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, rồi đưa ngân hàng đi đăng bộ thế chấp là xong. Đọc rõ và chụp hình đc cái hợp đồng này là khá an toàn rồi bác vì có công chứng thế chấp thì ko có bán đi đâu đc, và bác có căn cứ để lấy tiền ngân hàng rồi. Từ lúc đăng bộ thế chấp thì mất 1 ngày là xong cập nhật đăng bộ, bác gọi ngân hàng bảo nó check rồi giải ngân là ok.
*Chốt lại thì kinh nghiệm của em là ko nên dính đến vụ này vì phải hơn 1 tháng mới có tiền, lỡ bí quá phải dính vụ này thì cứ chụp hình và CMND từng đứa, nếu là người quen thì ok, ký hợp đồng ba bên tại ngân hàng đó để biết chắc nó là nhân viên ngân hàng. Giữ sổ đến lúc ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, và cầu nguyện nó đừng lừa mình >.<

Cảm ơn bác nhiều vì đã “đồng hành” và “nhắc nhở” mình trong các bước trên. Đúng là hết hơi quá! Tốt nhất kêu bên mua ong vay nóng được ở đâu thì vay chứ toi ko bán kiểu hỗ trợ Ngân hàng đâu, rắc rối quá!
Vậy theo bạn, o bước 3 thì tốt nhất là bên bán tự đi làm thu tục sang tên hoặc là uy quyền cho 1 Ng nào đó mà bên bán tin tưởng để làm thu tục thì sẽ giảm bớt rúi ro đúng ko? Mình chẳng tin Ngân hàng đâu, nó cứ kêu em bận chưa có time đi sang tên (trướng hợp ko lừa nhưng lười) thì ngán quá! Như bác nói là cái HĐ 3 bên đó đâu có Công chứng nén tính pháp lý cũng mơ hồ thật.

 

[thuto1]

Anh bên trên quả là có kinh nghiệm. Mấy rủi ro ca mình đã gặp là:
- vcb để cho bên mua và bán tự làm giấy tờ. Có lẽ người mua cũng không muốn bỏ thêm chi phí để ký hđ 3 bên
- cc sang tên giấy tờ xong vcb cũng không chịu giữ giấy tờ, bên mua lại cũng không chịu đưa giấy tờ cho bên bán giữ trong lúc chờ đăng bộ thế chấp

Nên mình đã phải từ chối người mua đó cho nhẹ đầu.

Chắc vì VCB là No 1 trong số Big 4 nên lười chăng? Nếu là bác thì mình cũng từ chối chứ bán kiểu đó phiêu quá

 

[htth46]

Cảm ơn bác nhiều vì đã “đồng hành” và “nhắc nhở” mình trong các bước trên. Đúng là hết hơi quá! Tốt nhất kêu bên mua ong vay nóng được ở đâu thì vay chứ toi ko bán kiểu hỗ trợ Ngân hàng đâu, rắc rối quá!
Vậy theo bạn, o bước 3 thì tốt nhất là bên bán tự đi làm thu tục sang tên hoặc là uy quyền cho 1 Ng nào đó mà bên bán tin tưởng để làm thu tục thì sẽ giảm bớt rúi ro đúng ko? Mình chẳng tin Ngân hàng đâu, nó cứ kêu em bận chưa có time đi sang tên (trướng hợp ko lừa nhưng lười) thì ngán quá! Như bác nói là cái HĐ 3 bên đó đâu có Công chứng nén tính pháp lý cũng mơ hồ thật.

Bác kiếm 1 môi giới bác quen rồi thoả thuận bên mua uỷ quyền cho người đó đi làm, phí bên mua chịu (khoảng 2- 3tr), làm xong lấy sổ về bác cầm là chắc ăn hơn. Mình đã hỗ trợ bên mua vay nên tốn thêm vài triệu họ cũng ko từ chối đâu.

 

[lelinh1608]

Tình hình là em muốn vay ngân hàng 500tr để mua nhà. Hiện e đã có 1 miếng đất nhỏ ở tĩnh (giá 1ty)
Cộng thêm tự có là 4ty. Nên muốn vay thêm 500tr thành 4ty5 để mua 1 căn nhỏ
Vk ck e làm nhà nước, thu nhập tổng 20tr/tháng
Bữa trước cho liên hệ với các bank mà hét đến 12-14% chát quá
Các Bác biết ngân hàng nào chỉ vk ck e với ạ
Em cám ơn mọi người

Bác làm nhà nước thì vay của hof nhé, lãi 4.7 cố định luôn

 

[alibabaxxx2000]

Chắc vì VCB là No 1 trong số Big 4 nên lười chăng? Nếu là bác thì mình cũng từ chối chứ bán kiểu đó phiêu quá

Bác sao í, case mình từng làm, nhân viên VCB theo tới lúc rã băng tài khoản, giải đáp thông tin gần như ngày đêm bất cứ khi nào mình thắc mắc.

 

[cheesusrice]

Em có kinh nghiệm chút xíu, xin được share cùng bác, có chỗ nào sai sót các bác chỉ giáo thêm:
1. Sau khi ký HĐ để tính thuế, người mua sẽ làm thêm 1 phụ lục hợp đồng ghi giá trị thực mua để ngân hàng làm căn cứ cho vay, phí phụ lục này bên mua tự chịu. HĐ 3 bên sẽ ký tại phòng công chứng nếu nhân viên ngân hàng đem hồ sơ đi theo, hoặc nếu ko có nhân viên ngân hàng thì sau khi công chứng xong thì đem HĐMB qua ngân hàng rồi ký HĐ 3 bên tại ngân hàng, HĐ 3 bên ko có công chứng.
2. Nếu bên bán chưa có tk tại ngân hàng bên mua vay thì chỉ cần mang theo CMND, ngân hàng sẽ lập tk cho bên bán trong 30s ^^
3. Khúc này đúng là rủi ro thật. Tr/h 1 nếu ngân hàng cho nhân viên theo hỗ trợ, và bên bán xác định đây đúng là nhân viên ngân hàng thì giao hồ sơ cho họ đi sang tên và làm giấy uỷ quyền cho họ và thường tốn phí cho việc này. Tr/h 2, ngân hàng ko hỗ trợ, thì bên mua uỷ quyền cho bên bán hoặc 1 bên thứ 3 mà bên bán tin tưởng để đi đăng bộ, ko nên để bên mua đi sang tên vì quá rủi ro, mà thật sự bên bán đi thì cũng mệt mỏi lắm, đã bán nhà còn phải đi làm thủ tục này nọ. Sau tất cả, chỉ có cái HĐ 3 bên tại ngân hàng để làm tin, mà ko bik tính pháp lý HĐ này tới đâu nữa vì ko có công chứng.
4. Sổ sang tên xong, còn phải chờ người mua công chứng thế chấp cùng ngân hàng tại phòng công chứng rồi lên quận đăng bộ thế chấp, xong cầm sổ đăng bộ thế chấp về ngân hàng mới giải ngân nghen bác. Ý của em chỗ này là có sổ xong, bác ko có đưa ngay cho bên mua, vì nếu nó ko đi công chứng thế chấp bác cũng chẳng mở phong toả đc, mà nó đem bán ngay thì chít bác vì sổ đó nó ko bị dính gì hết. Có sổ sang tên xong, bác báo cho bên mua biết để họ hẹn ngân hàng ra công chứng thế chấp, sau đó đúng ngày giờ bác cầm sổ ra phòng công chứng giao cho họ, chờ họ ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, rồi đưa ngân hàng đi đăng bộ thế chấp là xong. Đọc rõ và chụp hình đc cái hợp đồng này là khá an toàn rồi bác vì có công chứng thế chấp thì ko có bán đi đâu đc, và bác có căn cứ để lấy tiền ngân hàng rồi. Từ lúc đăng bộ thế chấp thì mất 1 ngày là xong cập nhật đăng bộ, bác gọi ngân hàng bảo nó check rồi giải ngân là ok.
*Chốt lại thì kinh nghiệm của em là ko nên dính đến vụ này vì phải hơn 1 tháng mới có tiền, lỡ bí quá phải dính vụ này thì cứ chụp hình và CMND từng đứa, nếu là người quen thì ok, ký hợp đồng ba bên tại ngân hàng đó để biết chắc nó là nhân viên ngân hàng. Giữ sổ đến lúc ký xong hợp đồng công chứng thế chấp, và cầu nguyện nó đừng lừa mình >.<

Em nghĩ là tùy quy trình của từng ngân hàng cho vay, tuần vừa rồi em cũng mới bán cho 1 bên vay Vietinbank nè, share với mấy bác như sau:
1. Bên mua xin bản photo công chứng sổ đỏ của em để ngân hàng thẩm định và làm thủ tục. Sau đó đặt cọc rồi hẹn ngày công chứng mua bán.
2. Tới ngày, 2 bên công chứng mua bán xong xuôi, Vietin sẽ giải ngân và chuyển tiền vào tài khoản của em vào ngân hàng.
3. Bên em bàn giao sổ đỏ cho bên mua, còn sau đó thế chấp sang tên như thế nào đó là việc của bên mua với ngân hàng.

Công nhận làm như bác rắc rối thiệt, em mà làm như vậy chắc cũng từ chối ngay từ đầu.

 

[thuto1]

Em nghĩ là tùy quy trình của từng ngân hàng cho vay, tuần vừa rồi em cũng mới bán cho 1 bên vay Vietinbank nè, share với mấy bác như sau:
1. Bên mua xin bản photo công chứng sổ đỏ của em để ngân hàng thẩm định và làm thủ tục. Sau đó đặt cọc rồi hẹn ngày công chứng mua bán.
2. Tới ngày, 2 bên công chứng mua bán xong xuôi, Vietin sẽ giải ngân và chuyển tiền vào tài khoản của em vào ngân hàng.
3. Bên em bàn giao sổ đỏ cho bên mua, còn sau đó thế chấp sang tên như thế nào đó là việc của bên mua với ngân hàng.

Công nhận làm như bác rắc rối thiệt, em mà làm như vậy chắc cũng từ chối ngay từ đầu.

Như vậy là quy trình ra sao là tùy thuộc từng Ngân hàng, và có lẽ tùy thuộc vào cả giá trị của đất/nhà chuyển nhượng hả các bác?

 

[cheesusrice]

Như vậy là quy trình ra sao là tùy thuộc từng Ngân hàng, và có lẽ tùy thuộc vào cả giá trị của đất/nhà chuyển nhượng hả các bác?

Thường là do quy trình, còn giá trị chắc là yếu tố phụ, cơ mà em bán hơn 4 tỏi nhé bác