Hehe! Hỏi đúng trọng tâm gê.
Trả lời từ dễ tới khó!
4/ Pháp nhân và lịch sử hoạt động của chủ đầu tư thế nào? Tiềm lực ra sao?
Pháp nhân đương nhiên phải là hợp pháp.
Lịch sử hoạt động có lẽ chỉ mang tính tham khảo,tuy nhiên sẽ phải xét nguồn gốc chứ. Giả sử sẽ là 1 pháp nhân hoàn toàn mới sinh ra để phục vụ cho một dự án – lý do để kiểm soát cổ phần và minh bạch tài chính.
Tiềm lực thì dĩ nhiên phải có mới lói chớ - cái này cũng chỉ là định tính ,hihi.
3/ Phương thức giải ngân vs phương thức thanh toán thế nào? Nếu giải ngân ra cho các bác 1 cục bự như vậy, rồi trong thời gian đó mấy bác lại thu tiền của người mua --> cầm tiền 2 đầu, double finance?
Phương thức giải ngân, thanh toán ( đầu Vào): Có lẽ đây sẽ là điều kiện do phía ngân hàng đưa ra (liên quan tới câu 1). Miễn là hợp lý thì 2 sẽ đi đến thống nhất. Các đề xuất như là vay vốn dưới pháp nhân công ty cổ phần, tài sản thế chấp là quỹ đất sẽ thuộc về công ty sau khi giải ngân ( cái này dĩ nhiên phải thẩm định giá trị của tài sản thế chấp thế chấp như thế nào rồi, đồng thời phải chứng minh được tính pháp lý về việc sẽ được chuyển (thuộc) về công ty)
Phương thức giải ngân, thanh toán ( đầu Ra): Cam kết đảm bảo dòng tiền đầu ra do Ngân hàng kiểm soát ( ngân hàng là đơn vị phân phối độc quyền,…) Ngân hàng kiểm soát và khống chế số lượng sản phẩm đảm bảo tính thanh khoản và năng lực trả nợ. Ngân hàng luôn vẫn nắm giữ một phần sản phẩm ( một dạng thế chấp bằng hàng hóa).
Double Finance: Chả cần đớp bồ làm gì, OnlyOne thôi là cũng đủ sướng rồi.
. Nếu thu trước đầu ra như thế là Phạm Pháp. Luật không cho phép anh bán hàng khi tài sản chưa hình thành (Luật đất đai), khi anh chưa chứng minh đủ về việc làm hạ tầng ( Luật nhà ở). Bởi vậy mới nói là tính Pháp Lý của dự án là có cơ sở để thế chấp (không thích làm liều, mặc dù rất nhiều thằng đang làm bậy như thế). Đây cũng là câu trả lời cho bác Thangtnl là tại sao không huy động luôn 50 ông kia trước để làm. Với lại một dự án muốn đánh nhanh kiểm soát tốt không thể đông vui như thế được – hihi.
2/ Dự án nhà cán bộ công nhân viên thì thường phải có cơ quan chủ quản của mấy bạn CBCNV đó đứng ra bảo lãnh. Vậy những bạn này có tiêu chí thế nào thì được mua?
Dĩ nhiên theo lẽ thường “nhà cán bộ nhân viên” thì phải do một cơ quan nào đó đứng ra “bảo lãnh”. Vậy phải nói rõ “Bảo Lãnh” này là bảo lãnh gì? Bảo lãnh về đầu ra – lượng cán bộ nhân viên sẽ mua, hay bảo lãnh thanh toán tài chính – mà bảo lãnh thanh toán thì lại buộc phải dựa vào một nguồn tài chính “có thực” nào đó chứ, hay là chỉ bảo lãnh cho cái gọi là tính hợp pháp cho cái gọi là “nhà ở cán bộ” Nói chung đây chỉ là cách đề xuất nghe cho nó hợp lý xuôi tai trong lúc này, đang tình cách binh sao cho hợp lý cay bài mà.
Còn vấn đề tiêu chí Mua thì dễ thôi mà, do mình tự sáng tác ra cả. Mục tiêu vẫn là tuồn ra ngoài.
1/ Dự án là xây hạ tầng để bán đất theo dạng phân lô chia nền --> tiền đầu tư nặng nhất là mua đất, chứ xây dựng chỉ chiếm tỉ trọng nhỏ. Vậy bác vay tiền mua một phần quỹ đất thì... lúc giải ngân lấy đâu ra sổ đỏ mà bác thế chấp?
Đây là mấu chốt:
Phân lô chia nền: Chính xác.
Tiền đất là nặng nhất: Chính xác.
Thế chấp: Bằng tài sản – Đất.
Sổ đỏ hiện nay đã có: Như thế mới đảm bảo tính chất hợp pháp khi thực hiện mua bán, góp vốn.
Đang cân nhắc các giải pháp như sau (tùy thuộc vào điều kiện giải ngân):
- Sổ đỏ đứng tên công ty, thế chấp sổ lấy tiền cho cổ đông góp vốn.
- Mua lại 1 phần đất với tên của người vay, thế chấp lại bằng chính tài sản vừa hình thành. Tài sản hình thành sẽ là tài sản góp vốn thực hiện dự án.
- Thế chấp bằng cổ phần của công ty, với điều kiện là tài sản của công ty đã được hình thành và có giá trị thật sự trên mỗi cổ phần.
- … còn giải pháp nào nữa không ta???
