Thảo Luật Chung Các câu chuyện mua bán nhà thực tế qua các chu kỳ từ 20 năm trước đến nay

[Tiger7x]

Nghe mọi người kể chuyện, mình cũng kể chuyện mua bán BĐS của nhà mình, nhưng cũng chỉ kể cho vui, vì nhà mình lúc đó mua theo sự rủ rê, chứ không có ý định đầu tư BĐS nên cũng chẳng tính toán gì.

1. Mảnh đất thứ 1: diện tích 7*16, đường Đào Duy Anh. Lúc đó người ta bán miếng đất 21*16 hai mặt tiền hẻm 5m, có 2 ông chú cùng quê muốn mua nhưng không đủ tiền, nên rủ ba mua cùng. Mua năm 1992, giá miếng đất là 10 cây vàng, ba mình trả 4 cây, mỗi chú trả 3 cây. Mua xong thì chia làm 3 mảnh bằng nhau, ba mình lấy căn ở giữa, một chú thì lấy căn góc. Bây giờ chắc bán được tầm 8 tỷ, vị chi là 250 cây. Như vậy tính ra là giá vàng là tăng 60 lần.

Mua xong thì năm 1994 xây nhà, tổng tiền xây cho đến tiền nội thất lúc đó là gần 200 cây vàng ===> quá phí, lúc đó mà đem 100 cây vàng ra mua đất tiếp thì bây giờ có 60*100=6000 cây vàng rùi.

2. Mảnh đất thứ 2: diện tích 4*22, mặt tiền Nguyễn Oanh, ngay Ngã 5, mua năm 1994, cũng rất rẻ, 15 cây vàng thì phải. Năm 1994 cũng bỏ ra 100 cây vàng để xây cái nhà này. Lý do là vì sẵn xây căn Đào Duy Anh thì xây luôn căn này, hợp năm, hợp tuổi, lại có sẵn nhà thầu và người trông. Xây xong thì để đó cho con cháu ngoài quê ở nhờ. Bây giờ không biết giá bao nhiêu rồi, hiện đang cho thuê 20 triệu. Ai rành đất khu này cho hỏi là giá thuê ở khu này là bao nhiêu?

3. Mảnh đất thứ 3: diện tích 1000m2, vị trí khu Him Lam Kênh Tẻ. Lúc đó ông nội nuôi muốn mua một mảnh đất để làm nhà vườn, mảnh đất trồng lúa rộng 3000m2 giá 100 triệu, nhưng ông không có tiền, nên mượn tiền ba mua. Sau đó ông không có tiền trả, nên gán lại cho ba 1000 m2, cộng với việc chạy lo thủ tục để chuyển sang đất thổ cư và ra sổ hồng. Lúc thủ tục xong xuôi, tiền thuế đóng cho nhà nước là 300 triệu. Đến năm 2007-2008, năm đỉnh điểm của dự án Him Lam Kênh Tẻ, vì có sổ nên bên Công ty Him Lam không cưỡng chế được mà phải thoả thuận. Vì bị đe doạ nên đã đồng ý bán lại cho Him Lam với giá 25 tỉ, mặc dù lúc đó Him Lam đang ra bán 50 triệu/m2 thì phải. Vị chi là mảnh đất cũng tăng giá 60 lần.

4. Mảnh đất thứ 4: diện tích 12*15, đường hẻm 5m Lê Đức Thọ, gần con kênh ngày xưa. Lúc mua là khoảng năm 2001-2002, giá 3 căn liền nhau là 60 cây vàng. Chia làm 3 mảnh nhỏ, giữ lại căn ở giữa, 2 căn 2 bên đã cho 2 chú. Mỗi mảnh 4*15 bây giờ chắc bán được 100 cây vàng. Vậy là đất tăng giá 5 lần.

5. Mảnh thứ 5: chỉ biết là ở dưới Quận 12. Lúc mua là năm 2010, chú vay tiền mua, nên ba đứng tên, khi nào chú có tiền trả thì ba sẽ chuyển lại. Ngang 5m, dài 30, tóp hậu, thấp hơn đường chắc cả mét, gần nhà máy Tiger, đường trước nhà 10m. Không hiểu chú bị thuốc gì mà nhất định mua mảnh đất đó với giá 1.5 tỉ, mặc dù mấy người hàng xóm nói chủ nhà chỉ cần 1.4 tỉ là bán rồi. Đã bán, tiền lời thì chú bỏ túi, tiền vốn 1.5 tỉ thì ba lấy lại ===> lỗ nếu tính trượt giá, lãi suất.

6. Mảnh thứ 6: diện tích 8.5*17 mặt tiền đường Hồng Hà, mua năm 2014, 1 trệt 4 lầu. Giá mua 11 tỉ. Đang cho thuê 50 triệu. Không biết giá hiện giờ bao nhiêu, chỉ biết có căn 8*20 đang rao 17.5 tỉ mà mãi không thấy bán được.

Các anh, các bác có kinh nghiệm nhiều thì cho hỏi mặt tiền Nguyễn Oanh, khúc giữa Ngã 5 và Phan Văn Trị hiện giờ giá bán là bao nhiêu, và giá thuê là bao nhiêu? Nếu có căn nào bán ở khu này, giá thơm thì pm, anh em gặp mặt nói chuyện.

Nếu mấy trăm cây vàng xây 2 cái nhà lúc đầu mà đổ vào mua đất tiếp thì giờ chắc nhà bác mua được cả khu Center Hill

 

[Johnnie371]

Nếu mấy trăm cây vàng xây 2 cái nhà lúc đầu mà đổ vào mua đất tiếp thì giờ chắc nhà bác mua được cả khu Center Hill

Hồi xưa ai cũng nghĩ cái nhà là to, có biết đất đai gì đâu. Ba mẹ mình cũng thế, làm cái nhà đắt hơn tiền đất, nếu mà để tiền làm nhà mua đất thì giờ giàu to rồi.

Nhà phố chỉ có giảm giá còn đất mới tăng giá. Giờ thì thấy hiển nhiên nhưng hồi xưa mới thoát bao cấp các cụ có biết kinh tế thị trường là gì đâu.

 

[letamlove]

Hồi xưa ai cũng nghĩ cái nhà là to, có biết đất đai gì đâu. Ba mẹ mình cũng thế, làm cái nhà đắt hơn tiền đất, nếu mà để tiền làm nhà mua đất thì giờ giàu to rồi.

Nhà phố chỉ có giảm giá còn đất mới tăng giá. Giờ thì thấy hiển nhiên nhưng hồi xưa mới thoát bao cấp các cụ có biết kinh tế thị trường là gì đâu.

Nhiều khi không hiểu là đất đai tăng giá, hay là do đồng tiền mất giá. Nhưng có một nhận xét của một bạn nào đó trên này có vẻ đúng, đó là: nếu có tiền nhàn rỗi thì đi mua mấy mảnh đất mặt tiền ở các trục đường lớn ở các quận vùng ven. Vì nhanh thì 10 năm, chậm thì 20 năm, khu vực đó sẽ tăng giá đáng kể.

Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS cũng khá rủi ro. Vì việc BĐS tăng giá nhiều hay ít, tăng hay không tăng cũng phụ thuộc rất nhiều vào kinh tế. Kinh tế phát triển thì người dân mới có nhu cầu thuê mướn mặt tiền, mua nhà ở, vì vậy đất đai mới tăng giá. Nếu kinh tế tăng trưởng chậm, hoặc khủng hoảng thì đất đai sẽ không tăng, hoặc thậm chí xuống giá, hoặc tăng khi quy ra VNĐ nhưng giảm khi quy về vàng. Điển hình như hồi khủng hoảng những năm 2009-2010, giá vàng rất cao, khi quy về vàng thì giá nhà giảm nhiều. Nếu chỉ tính đến việc bảo toàn tài sản, túc tắc nhặt bạc cắc thì mua đất, chứ nếu muốn mua đi rồi bán lại để ăn chênh lệch thì cũng khó mà nói trước được là lời hay lỗ so với đầu tư những cái khác.

Ví dụ như bây giờ, năm 2016, có nên đi đến mấy khu dân cư mới, mấy quận vùng ven để mua đất mặt tiền để dành không? Cũng khó trả lời, vì làm sao biết được kinh tế VN sắp tới ra sao với cái kiểu nợ công tăng quá nhiều, kinh tế sản xuất thì quá kém, kinh tế thế giới cũng u tối thế này? Nếu kinh tế thế giới, hoặc kinh tế VN khủng hoảng thì không biết bao lâu đất đai mới tăng giá.

Nói gì thì nói, BĐS là thứ thanh khoản kém nhất, nhưng bù lại gần như là an toàn nhất. Thậm chí khi thay đổi chế độ đi nữa thì chắc chắn Chính Phủ mới cũng không dám cưỡng chế nhà đất như hồi 1975.

 

[letamlove]

Hiện nay, vàng thì bị nhà nước quản lý giá, không biết tăng giảm ra sao, rồi lại có vụ từ chối mua, hoặc mua với giá thấp nếu vàng bị móp, rách lớp nilong bọc, mà gửi ngân hàng thì không lãi suất. Tương tự như vậy là ngoại tệ, cũng không có lãi suất khi gửi ngân hàng, mua bán thì cũng phải theo giá nhà nước, mà phải mua chui, mua bán số lượng lớn đâu có dễ. Mua ngoại tệ mà để ở nhà cũng không an toàn, gửi ngân hàng thì lãi suất âm, lại thêm nỗi lo kết hối. Để tiền Việt trong ngân hàng thì lo mất giá, hoặc tệ hơn là phá giá nội tệ, nhưng được cái ngắn hạn là có lãi suất và thanh khoản cao. Cho nên nếu gia đình không làm ăn, kinh doanh gì thì có vẻ giữ VNĐ cũng là lựa chọn không tệ. Nhưng nếu kinh tế thế giới, kinh tế VN bị gì một cái là cái đống VNĐ để trong ngân hàng chẳng biết còn lại được bao nhiêu?

Cuối cùng tính ra thì BĐS có vẻ là nơi trú ẩn an toàn nhất cho tiền nhàn rỗi. Nhưng vào thời kỳ này của nền kinh tế, thì BĐS cũng có cái hạn chế của nó. BĐS muốn tăng giá thì kinh tế phải tăng trưởng đủ mạnh. Nhưng nhìn lại kinh tế VN, hoặc kinh tế Trung Quốc, rộng hơn là kinh tế thế giới, động lực cho phát triển kinh tế là phải tăng được năng suất lao động. Năng suất lao động không tăng lên được thì kinh tế không thể phát triển được, mà NSLĐ có tăng hay không thì chỉ cần nhìn vào 2 yếu tố chủ yếu: thể chế và kỹ thuật (innovation). VN bắt đầu cải cách năm 1989, Trung Quốc cải cách năm 1979, hai cải cách này là cải cách về thể chế. Sau 20 năm cải cách thể chế, kinh tế VN đã phát triển đáng kể, tương tự như thế giá đất đai của VN thời kỳ 199x đến 2010 cũng tăng lên rất nhiều. Nhưng đến cuối năm 2010 thì động lực do cải cách thể chế mang lại đã hết, kinh tế VN bị khựng lại, kéo theo đó là giá BĐS cũng không tăng đáng kể như trước. Nếu VN muốn tiếp tục phát triển thì phải tiếp tục cải cách thể chế, hoặc đầu tư về kỹ thuật. Đầu tư về kỹ thuật, về innovation thì cần thời gian, và VN đã bỏ lỡ chuyện này, cho nên cải cách về mặt kỹ thuật của VN xem như là điều không tưởng. Cuối cùng chỉ còn cải cách về thể chế, điều này cũng gần như không tưởng vì nếu tiếp tục cải cách thể chế thì đồng nghĩa với việc xung đột lợi ích với Đảng. Nói tóm lại, kinh tế VN sẽ không phát triển được như thời kỳ 199x-2010 nữa, mà sẽ đi xuống, hoặc khá lắm là lình xình như hiện tại, nhưng nếu có lình xình đi nữa thì cũng không lình xình lâu được, sớm muộn gì cũng tiêu (nếu không tiếp tục đổi mới thể chế)

Điều này có nghĩa là mua BĐS thời kỳ này để bán lại ăn chênh lệch sẽ rất rủi ro, vì giá BĐS sẽ tăng không nhiều và cũng không biết khi nào kinh tế bị sập. Mua BĐS để làm của để dành cho 10 năm, 20 năm thì ok hơn vì đỡ đau đầu, đỡ rủi ro, nhưng nếu nói là lời thì cũng chưa chắc.

 

[huydsg]

Bác kể chuyện quá thú vị. Kết luận là càng về sau khả năng sinh lời vằng kém so với thời trước nhỉ. Không biết nếu giờ em ra Nhơn Trạch hay
Long Thành bỏ vo 20 cây thì 10 năm sau có bán dc gấp 5 lần không nhỉ.

 

[nh0cgjn]

Nghe mọi người kể chuyện, mình cũng kể chuyện mua bán BĐS của nhà mình, nhưng cũng chỉ kể cho vui, vì nhà mình lúc đó mua theo sự rủ rê, chứ không có ý định đầu tư BĐS nên cũng chẳng tính toán gì.

1. Mảnh đất thứ 1: diện tích 7*16, đường Đào Duy Anh. Lúc đó người ta bán miếng đất 21*16 hai mặt tiền hẻm 5m, có 2 ông chú cùng quê muốn mua nhưng không đủ tiền, nên rủ ba mua cùng. Mua năm 1992, giá miếng đất là 10 cây vàng, ba mình trả 4 cây, mỗi chú trả 3 cây. Mua xong thì chia làm 3 mảnh bằng nhau, ba mình lấy căn ở giữa, một chú thì lấy căn góc. Bây giờ chắc bán được tầm 8 tỷ, vị chi là 250 cây. Như vậy tính ra là giá vàng là tăng 60 lần.

Mua xong thì năm 1994 xây nhà, tổng tiền xây cho đến tiền nội thất lúc đó là gần 200 cây vàng ===> quá phí, lúc đó mà đem 100 cây vàng ra mua đất tiếp thì bây giờ có 60*100=6000 cây vàng rùi.

2. Mảnh đất thứ 2: diện tích 4*22, mặt tiền Nguyễn Oanh, ngay Ngã 5, mua năm 1994, cũng rất rẻ, 15 cây vàng thì phải. Năm 1994 cũng bỏ ra 100 cây vàng để xây cái nhà này. Lý do là vì sẵn xây căn Đào Duy Anh thì xây luôn căn này, hợp năm, hợp tuổi, lại có sẵn nhà thầu và người trông. Xây xong thì để đó cho con cháu ngoài quê ở nhờ. Bây giờ không biết giá bao nhiêu rồi, hiện đang cho thuê 20 triệu. Ai rành đất khu này cho hỏi là giá thuê ở khu này là bao nhiêu?

3. Mảnh đất thứ 3: diện tích 1000m2, vị trí khu Him Lam Kênh Tẻ. Lúc đó ông nội nuôi muốn mua một mảnh đất để làm nhà vườn, mảnh đất trồng lúa rộng 3000m2 giá 100 triệu, nhưng ông không có tiền, nên mượn tiền ba mua. Sau đó ông không có tiền trả, nên gán lại cho ba 1000 m2, cộng với việc chạy lo thủ tục để chuyển sang đất thổ cư và ra sổ hồng. Lúc thủ tục xong xuôi, tiền thuế đóng cho nhà nước là 300 triệu. Đến năm 2007-2008, năm đỉnh điểm của dự án Him Lam Kênh Tẻ, vì có sổ nên bên Công ty Him Lam không cưỡng chế được mà phải thoả thuận. Vì bị đe doạ nên đã đồng ý bán lại cho Him Lam với giá 25 tỉ, mặc dù lúc đó Him Lam đang ra bán 50 triệu/m2 thì phải. Vị chi là mảnh đất cũng tăng giá 60 lần.

4. Mảnh đất thứ 4: diện tích 12*15, đường hẻm 5m Lê Đức Thọ, gần con kênh ngày xưa. Lúc mua là khoảng năm 2001-2002, giá 3 căn liền nhau là 60 cây vàng. Chia làm 3 mảnh nhỏ, giữ lại căn ở giữa, 2 căn 2 bên đã cho 2 chú. Mỗi mảnh 4*15 bây giờ chắc bán được 100 cây vàng. Vậy là đất tăng giá 5 lần.

5. Mảnh thứ 5: chỉ biết là ở dưới Quận 12. Lúc mua là năm 2010, chú vay tiền mua, nên ba đứng tên, khi nào chú có tiền trả thì ba sẽ chuyển lại. Ngang 5m, dài 30, tóp hậu, thấp hơn đường chắc cả mét, gần nhà máy Tiger, đường trước nhà 10m. Không hiểu chú bị thuốc gì mà nhất định mua mảnh đất đó với giá 1.5 tỉ, mặc dù mấy người hàng xóm nói chủ nhà chỉ cần 1.4 tỉ là bán rồi. Đã bán, tiền lời thì chú bỏ túi, tiền vốn 1.5 tỉ thì ba lấy lại ===> lỗ nếu tính trượt giá, lãi suất.

6. Mảnh thứ 6: diện tích 8.5*17 mặt tiền đường Hồng Hà, mua năm 2014, 1 trệt 4 lầu. Giá mua 11 tỉ. Đang cho thuê 50 triệu. Không biết giá hiện giờ bao nhiêu, chỉ biết có căn 8*20 đang rao 17.5 tỉ mà mãi không thấy bán được.

Các anh, các bác có kinh nghiệm nhiều thì cho hỏi mặt tiền Nguyễn Oanh, khúc giữa Ngã 5 và Phan Văn Trị hiện giờ giá bán là bao nhiêu, và giá thuê là bao nhiêu? Nếu có căn nào bán ở khu này, giá thơm thì pm, anh em gặp mặt nói chuyện.

Gia đình bác có thâm niên mua trước cả năm 97 là may mắn ở chỗ đó rồi, nếu tính mốc 93 có về luật bds đến năm 2000 thì em đoán đã lời gấp 2 số cây vàng đó là ít, có khi 3 4.
đúng là mức giá rẻ 1 cách đáng sợ. Mà lúc đấy xây nhà lên thì tốn kém quá.

 

[nh0cgjn]

Hiện nay, vàng thì bị nhà nước quản lý giá, không biết tăng giảm ra sao, rồi lại có vụ từ chối mua, hoặc mua với giá thấp nếu vàng bị móp, rách lớp nilong bọc, mà gửi ngân hàng thì không lãi suất. Tương tự như vậy là ngoại tệ, cũng không có lãi suất khi gửi ngân hàng, mua bán thì cũng phải theo giá nhà nước, mà phải mua chui, mua bán số lượng lớn đâu có dễ. Mua ngoại tệ mà để ở nhà cũng không an toàn, gửi ngân hàng thì lãi suất âm, lại thêm nỗi lo kết hối. Để tiền Việt trong ngân hàng thì lo mất giá, hoặc tệ hơn là phá giá nội tệ, nhưng được cái ngắn hạn là có lãi suất và thanh khoản cao. Cho nên nếu gia đình không làm ăn, kinh doanh gì thì có vẻ giữ VNĐ cũng là lựa chọn không tệ. Nhưng nếu kinh tế thế giới, kinh tế VN bị gì một cái là cái đống VNĐ để trong ngân hàng chẳng biết còn lại được bao nhiêu?

Cuối cùng tính ra thì BĐS có vẻ là nơi trú ẩn an toàn nhất cho tiền nhàn rỗi. Nhưng vào thời kỳ này của nền kinh tế, thì BĐS cũng có cái hạn chế của nó. BĐS muốn tăng giá thì kinh tế phải tăng trưởng đủ mạnh. Nhưng nhìn lại kinh tế VN, hoặc kinh tế Trung Quốc, rộng hơn là kinh tế thế giới, động lực cho phát triển kinh tế là phải tăng được năng suất lao động. Năng suất lao động không tăng lên được thì kinh tế không thể phát triển được, mà NSLĐ có tăng hay không thì chỉ cần nhìn vào 2 yếu tố chủ yếu: thể chế và kỹ thuật (innovation). VN bắt đầu cải cách năm 1989, Trung Quốc cải cách năm 1979, hai cải cách này là cải cách về thể chế. Sau 20 năm cải cách thể chế, kinh tế VN đã phát triển đáng kể, tương tự như thế giá đất đai của VN thời kỳ 199x đến 2010 cũng tăng lên rất nhiều. Nhưng đến cuối năm 2010 thì động lực do cải cách thể chế mang lại đã hết, kinh tế VN bị khựng lại, kéo theo đó là giá BĐS cũng không tăng đáng kể như trước. Nếu VN muốn tiếp tục phát triển thì phải tiếp tục cải cách thể chế, hoặc đầu tư về kỹ thuật. Đầu tư về kỹ thuật, về innovation thì cần thời gian, và VN đã bỏ lỡ chuyện này, cho nên cải cách về mặt kỹ thuật của VN xem như là điều không tưởng. Cuối cùng chỉ còn cải cách về thể chế, điều này cũng gần như không tưởng vì nếu tiếp tục cải cách thể chế thì đồng nghĩa với việc xung đột lợi ích với Đảng. Nói tóm lại, kinh tế VN sẽ không phát triển được như thời kỳ 199x-2010 nữa, mà sẽ đi xuống, hoặc khá lắm là lình xình như hiện tại, nhưng nếu có lình xình đi nữa thì cũng không lình xình lâu được, sớm muộn gì cũng tiêu (nếu không tiếp tục đổi mới thể chế)

Điều này có nghĩa là mua BĐS thời kỳ này để bán lại ăn chênh lệch sẽ rất rủi ro, vì giá BĐS sẽ tăng không nhiều và cũng không biết khi nào kinh tế bị sập. Mua BĐS để làm của để dành cho 10 năm, 20 năm thì ok hơn vì đỡ đau đầu, đỡ rủi ro, nhưng nếu nói là lời thì cũng chưa chắc.

Theo ý e là thời nay chắc không còn mấy đại gia đủ can đảm và luá chơi trò mua đi bán lại đâu. Vì bds chỉ có giá trị khai thác tốt khi nằm cách TT dưới 10km đổ lại thôi mà giờ chỗ nào cũng đô thị hoá hết rồi.
Mới đó 23 năm trải qua 4 đợt sốt nóng rồi thì những người có tiền cũng co kinh nghiệm.
Mua BDS bây giờ la đầu tư dài hạn, chờ 10 năm là cũng 1 quá trình phết đấy.
e thấy mặt tiền nhu chỗ vùng ven e hay gần trung tâm giá same same nhau, đều con đường đang kinh doanh tốt cả chả ai dại bán trừ khi chia tài sản hay vỡ nợ.
các bác có cao kiến nào khac không?

 

[nh0cgjn]

Bác kể chuyện quá thú vị. Kết luận là càng về sau khả năng sinh lời vằng kém so với thời trước nhỉ. Không biết nếu giờ em ra Nhơn Trạch hay
Long Thành bỏ vo 20 cây thì 10 năm sau có bán dc gấp 5 lần không nhỉ.

Giá bds bao giờ cũng so cách ttam sài gòn bao xa,có cây cầu vuợt bắc qua quận 2 hay quận 7 đc hoặc sáp nhập nhơn trạch thì có thể chứ bác.
chứ chờ đến khi xong sân bay long thành thì ko biết khi nào.
nhưng ta đã có 1 bai học đi trước cách đây hon 10 năm khi sân bay gia lâm chuyển ra nội bài nó ntn đó rùi đấy bác.

 

[koon2]

Nhà bác @letamlove rát giàu, trước 1995 mà đã có thể ra cả trăm cây vàng để mua bán đất, năm 1995 lương đi làm khoảng 800K, vàng 5 triệu vấn đề là không tích cóp được và lúc đó cũng không có vay ngân hàng được. Thời đó mua chiếc Dream 7 số 6 cây là cả 1 gia tài rất to

 

[Vịt còi]

Hiện nay, vàng thì bị nhà nước quản lý giá, không biết tăng giảm ra sao, rồi lại có vụ từ chối mua, hoặc mua với giá thấp nếu vàng bị móp, rách lớp nilong bọc, mà gửi ngân hàng thì không lãi suất. Tương tự như vậy là ngoại tệ, cũng không có lãi suất khi gửi ngân hàng, mua bán thì cũng phải theo giá nhà nước, mà phải mua chui, mua bán số lượng lớn đâu có dễ. Mua ngoại tệ mà để ở nhà cũng không an toàn, gửi ngân hàng thì lãi suất âm, lại thêm nỗi lo kết hối. Để tiền Việt trong ngân hàng thì lo mất giá, hoặc tệ hơn là phá giá nội tệ, nhưng được cái ngắn hạn là có lãi suất và thanh khoản cao. Cho nên nếu gia đình không làm ăn, kinh doanh gì thì có vẻ giữ VNĐ cũng là lựa chọn không tệ. Nhưng nếu kinh tế thế giới, kinh tế VN bị gì một cái là cái đống VNĐ để trong ngân hàng chẳng biết còn lại được bao nhiêu?

Cuối cùng tính ra thì BĐS có vẻ là nơi trú ẩn an toàn nhất cho tiền nhàn rỗi. Nhưng vào thời kỳ này của nền kinh tế, thì BĐS cũng có cái hạn chế của nó. BĐS muốn tăng giá thì kinh tế phải tăng trưởng đủ mạnh. Nhưng nhìn lại kinh tế VN, hoặc kinh tế Trung Quốc, rộng hơn là kinh tế thế giới, động lực cho phát triển kinh tế là phải tăng được năng suất lao động. Năng suất lao động không tăng lên được thì kinh tế không thể phát triển được, mà NSLĐ có tăng hay không thì chỉ cần nhìn vào 2 yếu tố chủ yếu: thể chế và kỹ thuật (innovation). VN bắt đầu cải cách năm 1989, Trung Quốc cải cách năm 1979, hai cải cách này là cải cách về thể chế. Sau 20 năm cải cách thể chế, kinh tế VN đã phát triển đáng kể, tương tự như thế giá đất đai của VN thời kỳ 199x đến 2010 cũng tăng lên rất nhiều. Nhưng đến cuối năm 2010 thì động lực do cải cách thể chế mang lại đã hết, kinh tế VN bị khựng lại, kéo theo đó là giá BĐS cũng không tăng đáng kể như trước. Nếu VN muốn tiếp tục phát triển thì phải tiếp tục cải cách thể chế, hoặc đầu tư về kỹ thuật. Đầu tư về kỹ thuật, về innovation thì cần thời gian, và VN đã bỏ lỡ chuyện này, cho nên cải cách về mặt kỹ thuật của VN xem như là điều không tưởng. Cuối cùng chỉ còn cải cách về thể chế, điều này cũng gần như không tưởng vì nếu tiếp tục cải cách thể chế thì đồng nghĩa với việc xung đột lợi ích với Đảng. Nói tóm lại, kinh tế VN sẽ không phát triển được như thời kỳ 199x-2010 nữa, mà sẽ đi xuống, hoặc khá lắm là lình xình như hiện tại, nhưng nếu có lình xình đi nữa thì cũng không lình xình lâu được, sớm muộn gì cũng tiêu (nếu không tiếp tục đổi mới thể chế)

Điều này có nghĩa là mua BĐS thời kỳ này để bán lại ăn chênh lệch sẽ rất rủi ro, vì giá BĐS sẽ tăng không nhiều và cũng không biết khi nào kinh tế bị sập. Mua BĐS để làm của để dành cho 10 năm, 20 năm thì ok hơn vì đỡ đau đầu, đỡ rủi ro, nhưng nếu nói là lời thì cũng chưa chắc.

E tổng kết sơ bộ thì hơn 20 năm với 4 đợt sóng đẩy giá, nhưng có vẻ sóng sau mức độ tăng thấp hơn sóng trước phải không bác ?
_ đợt tăng rất, rất mạnh những năm đầu thập niên 90
_ đợt tăng mạnh năm 2007
_ đợt tăng/phục hồi 2009 (mức độ tăng yếu hơn 2007)
_ đợt tăng/phục hồi 2015 (hiện tại mức độ tăng chưa bằng 2009)