Khu 1 chốt giá thế nào rồi bácBác mua được giá 70 ngon quá. Tôi sai lầm ra sau Tết mới đi tìm giá đã tăng 50%Lẽ ra đủ tiền mua Thủ Thiêm Villa thì phải lùi xuống khu 1.
Tôi mua giá 110.2 lô khu C bác ạ. Có ai đời mua xong mong giá đất hạ để sau có cơ hội đổi lên khu trên bao giờ không
Mình cũng cho là đến một mức nào đấy, giá khu Thạnh Mỹ Lợi cũng sẽ đi ngang. Bạn làm về chứng khoán đúng không, nghe cách nói chuyện có vẻ như là làm phân tích?
dạ em cũng hên thôi bác, do mua ở chứ ko phải đầu tư nên giá tốt thì em mua thôi. Với lúc đó em ở Đảo Kim Cương thấy chung cư giá 80tr/m2 mà đất 70tr nên em lụm luônBác mua được giá 70 ngon quá. Tôi sai lầm ra sau Tết mới đi tìm giá đã tăng 50%
Chỉnh sửa cuối:
Tôi cũng định mua để ở thôi, không định đầu tư đầu teo gì. Cơ mà thật ra tôi người Bắc di cư vào Nam, không phải người Sài Gòn nên không thông thuộc địa hình bản đồ. Tôi không gấp rút tìm đất tìm nhà lắm, thỉnh thoảng mới đi ngó nghiêng. Mà mỗi lần đi tìm thì đi quàng đi xiên chứ không đúng chỗ. Có lần còn bọn bị khốn nạn bất lương chúng nó lừa quảng cáo bán đất An Phú, nhưng lại dẫn lên tận Long Thành xem cái đất đồi đồng không mông quạnh. Đến khi biết đến Thạnh Mỹ Lợi gần đây thì đã muộn. Giá như đi xem sớm thì đã chốt mua đựơc miếng tốt như của bạn.dạ em cũng hên thôi bác, do mua ở chứ ko phải đầu tư nên giá tốt thì em mua thôi. Với lúc đó em ở Đảo Kim Cương thấy chung cư giá 80tr/m2 mà đất 70tr thì đúng là hời nên em lụm luôn
Đúng mua nhà nó cũng là cái duyên cái số. Thôi hi vọng đất nó chững chững tôi kiếm được nhanh đủ tiền để quay lên làm hàng xóm với bạn
Chỉnh sửa cuối:
Tôi cũng định mua để ở thôi, không định đầu tư đầu teo gì. Cơ mà thật ra tôi
người Bắc di cư vào Nam, không phải người Sài Gòn nên không thông thuộc địa hình bản đồ. Tôi không gấp rút tìm đất tìm nhà lắm, thỉnh thoảng mới đi ngó nghiêng. Mà mỗi lần đi tìm thì đi quàng đi xiên chứ không đúng chỗ. Có lần còn bọn bị khốn nạn bất lương chúng nó lừa quảng cáo bán đất An Phú, nhưng lại dẫn lên tận Long Thành xem cái đất đồi đồng không mông quạnh. Đến khi biết đến Thạnh Mỹ Lợi gần đây thì đã muộn. Giá như đi xem sớm thì đã chốt mua đựơc miếng tốt như của bạn.
Đúng mua nhà nó cũng là cái duyên cái số. Thôi hi vọng đất nó chững chững tôi kiếm được nhanh đủ tiền để quay lên làm hàng xóm với bạn
mua đất được mảnh mình ưng ý, đúng giá, pháp lý giấy tờ đầy đủ thì cũng coi như là có duyên rồi bác, nếu xác định để ở, không phải bán lại ngay thì cũng không cần quá lăn tăn chuyện tăng nhanh hay chậm làm gì. mà bác mua khu C là đường nào ấy nhỉ ? diện tích bao nhiêu vậy bác
Chắc hạ thi ko có đâu ạ, đi ngang hoặc lên nhẹ thôi.Tôi mua giá 110.2 lô khu C bác ạ. Có ai đời mua xong mong giá đất hạ để sau có cơ hội đổi lên khu trên bao giờ không
Khu 1 sống thanh bình mà bác. Tuy hiện tại bác thấy nó ko bằng mấy khu trên, nhưng hiện tại là khu 1 rẻ nhất, bác cứ yên tâm giữ, sau này sẽ ko hối hận, vì sau nay khu 1 sẽ ngang khu trên hoặc thậm chí cao hơn 1 số khu
Trước em đi ngang khu 1 thấy nhiều nhà xây cũng nhộn nhịp lắm, nhiều khi bác về đấy lại vui hơn khu Thủ Thiêm Villa ấy chứTôi cũng định mua để ở thôi, không định đầu tư đầu teo gì. Cơ mà thật ra tôi người Bắc di cư vào Nam, không phải người Sài Gòn nên không thông thuộc địa hình bản đồ. Tôi không gấp rút tìm đất tìm nhà lắm, thỉnh thoảng mới đi ngó nghiêng. Mà mỗi lần đi tìm thì đi quàng đi xiên chứ không đúng chỗ. Có lần còn bọn bị khốn nạn bất lương chúng nó lừa quảng cáo bán đất An Phú, nhưng lại dẫn lên tận Long Thành xem cái đất đồi đồng không mông quạnh. Đến khi biết đến Thạnh Mỹ Lợi gần đây thì đã muộn. Giá như đi xem sớm thì đã chốt mua đựơc miếng tốt như của bạn.
Đúng mua nhà nó cũng là cái duyên cái số. Thôi hi vọng đất nó chững chững tôi kiếm được nhanh đủ tiền để quay lên làm hàng xóm với bạn
Mình thì theo khu này cũng lâu nên thấy bên TML đi ngang là chuyện khá bình thường, khi mức giá không hấp dẫn để người mới nhảy vào đầu tư (mình không rõ trước đó thế nào, nhưng từ năm 2012 đến giờ mình thấy cũng 2-3 lần, mỗi lần nhảy giá kinh khủng xong đi ngang 2-3 năm là bình thường). Mình nghĩ nguyên nhân chính là do khả năng giữ giá tốt của TML khi mà nguồn cung bị một vài nhóm "không cần tiền" nắm khá nhiều đất. Mình có biết thông qua làm ăn 2 nhóm, mỗi nhóm cũng tầm vài chục lô là bình thường. Do đó, khi đất đi ngang thì họ đơn giản chỉ là không bán, nguồn cầu giảm nhưng cung cũng giảm theo, từ đó giá sẽ đi ngang, giao dịch sẽ khá chậm.
Như mình có nói ở một số post trước, cái này là tùy quan điểm, khu này rất đáng sống (trừ 1 số khuyết điểm về vị trí và tiện ích), nhưng đến khi nào chi phí vốn để ở khu vực này không quá lớn với mình thì mình sẽ vẫn thấy không đáng để vào (ví dụ 10%/năm, 1 miếng 25 tỏi vị chi là 2.5 tỉ chi phí vốn 1 năm, không nhỏ). Quan điểm của mình là khi đầu tư, chuyện lời lỗ phải lấy mặt bằng giá thị trường vào, vì khi lên, tất cả các khu đều lên, có chăng sẽ có khu lên cao, khu lên cao hơn. Như giai đoạn mình vào TML, mình tin chắc là lúc đó 1 miếng Thảo Điền đổi thành 2-3 miếng TML, nhưng sau 1 thời gian, khoảng cách sẽ ngắn lại, do thời điểm đó TĐ và APAK đang bị "overpriced" tương đối so với TML. Bây giờ thì ngược lại. Giá hiện tại là same same, tương lai không biết thế nào, nhưng TĐ, APAK giá trị thương mại gấp mấy lần, rõ ràng dòng tiền sẽ phải chạy qua 2 khu này.
P/S: mình là dân tài chính, chuyên môn là tài chính đầu tư, mình thì không còn làm bên financial institution cũng lâu rồi.
Chuyên môn của mình cũng là tài chính đầu tư, nên làm gì cũng suy tính trước sau về hiệu quả. Trong ngành đất đai này thì không biết gì, không có đủ data points nên khi nhận định gì về đất đai đều có nhiều lỗ hổng. Nhân hôm nọ nói chuyện với một đứa bạn, nó làm cho hội new economy (ie. startups) nên công việc rất linh động và dễ nhảy nhót. Thành ra việc sở hữu một cái nhà cố định là không phù hợp nên nó bảo là nhà cửa có thể là đầu tư, chứ nó không bao giờ có ý định sở hữu nhà để ở cả. Từ câu chuyện đấy mình cũng nghĩ ngợi chút về chuyện sở hữu nhà.
Bạn làm tài chính thì cũng biết là có compound return rate khoảng 20% là tương đối khó. Giả sử năm 1 lời 50%, năm 2 lời 70%, nhưng năm 3 lỗ 30%, năm 4 lỗ 20% thì thật ra compound return cho 4 năm cũng chỉ là 9.3%. Ví dụ đơn giản này cho thấy một năm thua lỗ damaging như thế nào đến compound rate. Tuy nhiên với mình thì kiếm đựơc trung bình 20% một năm trong nhiều năm cũng không phải khó lắm, thậm chí mình đặt target là compound rate là 25%, mấy năm rồi năm nào cũng đạt được. Vì thị trường cổ phiếu Việt Nam (listed) bị mispriced rất nhiều, có giai đoạn cảm giác nhìn đâu cũng thấy ra tiền.
Thế nên khi nhìn việc bỏ ra độ 20 tỷ mua một cái nhà. Thị trường bất động sản có năm tăng nhanh, rồi chững, rồi tăng, nhưng mình ướm mỗi năm tăng đâu đấy trung bình khoảng 8-10% (compound rate.)
So giá trị của ngôi nhà so với việc mình vác tiền đi đầu tư cổ cánh:
- Sau 10 năm, giá trị của ngôi nhà = 20*(1+10%)^10=52 tỷ.
- Nếu không mua nhà mà vác tiền đi đầu toi thì expected value = 20*(1+20%)^10=124 tỷ.
Chênh lệch giữa 124 tỷ - 52 tỷ = 52 tỷ, chính là giá trị vô hình của việc sở hữu một căn nhà. Tất nhiên cái giá trị này sẽ giảm nếu expected return của mình nhỏ đi, chứ không "hoài bão" đến mức 20% chả hạn (thành một con số khác như "chỉ" 15% hay 10%). Nhưng ngay cả giả định các mức lợi suất đầu tư thấp hơn, thì mình vẫn lăn tăn về việc thà mình thuê nhà quách. Tiền thuê nhà chục năm cũng chả bao giờ hết con số năm mươi hay một trăm tỉ. (Giá thuê nhà có lẽ tăng cũng ít, có lẽ nên nhìn nó như một dòng annuity.) Có một căn nhà đẹp thì cũng thích, nhưng có đáng để bỏ nhiều tiền như thế cho một thứ giá trị khá là vô hình hay không thì mình lại không chắc lắm...
Có khi nhiều tiền hẳn thì mới bớt suy nghĩ.
Bạn làm tài chính thì cũng biết là có compound return rate khoảng 20% là tương đối khó. Giả sử năm 1 lời 50%, năm 2 lời 70%, nhưng năm 3 lỗ 30%, năm 4 lỗ 20% thì thật ra compound return cho 4 năm cũng chỉ là 9.3%. Ví dụ đơn giản này cho thấy một năm thua lỗ damaging như thế nào đến compound rate. Tuy nhiên với mình thì kiếm đựơc trung bình 20% một năm trong nhiều năm cũng không phải khó lắm, thậm chí mình đặt target là compound rate là 25%, mấy năm rồi năm nào cũng đạt được. Vì thị trường cổ phiếu Việt Nam (listed) bị mispriced rất nhiều, có giai đoạn cảm giác nhìn đâu cũng thấy ra tiền.
Thế nên khi nhìn việc bỏ ra độ 20 tỷ mua một cái nhà. Thị trường bất động sản có năm tăng nhanh, rồi chững, rồi tăng, nhưng mình ướm mỗi năm tăng đâu đấy trung bình khoảng 8-10% (compound rate.)
So giá trị của ngôi nhà so với việc mình vác tiền đi đầu tư cổ cánh:
- Sau 10 năm, giá trị của ngôi nhà = 20*(1+10%)^10=52 tỷ.
- Nếu không mua nhà mà vác tiền đi đầu toi thì expected value = 20*(1+20%)^10=124 tỷ.
Chênh lệch giữa 124 tỷ - 52 tỷ = 52 tỷ, chính là giá trị vô hình của việc sở hữu một căn nhà. Tất nhiên cái giá trị này sẽ giảm nếu expected return của mình nhỏ đi, chứ không "hoài bão" đến mức 20% chả hạn (thành một con số khác như "chỉ" 15% hay 10%). Nhưng ngay cả giả định các mức lợi suất đầu tư thấp hơn, thì mình vẫn lăn tăn về việc thà mình thuê nhà quách. Tiền thuê nhà chục năm cũng chả bao giờ hết con số năm mươi hay một trăm tỉ. (Giá thuê nhà có lẽ tăng cũng ít, có lẽ nên nhìn nó như một dòng annuity.) Có một căn nhà đẹp thì cũng thích, nhưng có đáng để bỏ nhiều tiền như thế cho một thứ giá trị khá là vô hình hay không thì mình lại không chắc lắm...
Có khi nhiều tiền hẳn thì mới bớt suy nghĩ.
