Tư Vấn Đầu Tư Cập nhật hạ tầng và dự án khu TML

[TTlovebeer]

Chuyên môn của mình cũng là tài chính đầu tư, nên làm gì cũng suy tính trước sau về hiệu quả. Trong ngành đất đai này thì không biết gì, không có đủ data points nên khi nhận định gì về đất đai đều có nhiều lỗ hổng. Nhân hôm nọ nói chuyện với một đứa bạn, nó làm cho hội new economy (ie. startups) nên công việc rất linh động và dễ nhảy nhót. Thành ra việc sở hữu một cái nhà cố định là không phù hợp nên nó bảo là nhà cửa có thể là đầu tư, chứ nó không bao giờ có ý định sở hữu nhà để ở cả. Từ câu chuyện đấy mình cũng nghĩ ngợi chút về chuyện sở hữu nhà.

Bạn làm tài chính thì cũng biết là có compound return rate khoảng 20% là tương đối khó. Giả sử năm 1 lời 50%, năm 2 lời 70%, nhưng năm 3 lỗ 30%, năm 4 lỗ 20% thì thật ra compound return cho 4 năm cũng chỉ là 9.3%. Ví dụ đơn giản này cho thấy một năm thua lỗ damaging như thế nào đến compound rate. Tuy nhiên với mình thì kiếm đựơc trung bình 20% một năm trong nhiều năm cũng không phải khó lắm, thậm chí mình đặt target là compound rate là 25%, mấy năm rồi năm nào cũng đạt được. Vì thị trường cổ phiếu Việt Nam (listed) bị mispriced rất nhiều, có giai đoạn cảm giác nhìn đâu cũng thấy ra tiền.

Thế nên khi nhìn việc bỏ ra độ 20 tỷ mua một cái nhà. Thị trường bất động sản có năm tăng nhanh, rồi chững, rồi tăng, nhưng mình ướm mỗi năm tăng đâu đấy trung bình khoảng 8-10% (compound rate.)

So giá trị của ngôi nhà so với việc mình vác tiền đi đầu tư cổ cánh:

- Sau 10 năm, giá trị của ngôi nhà = 20*(1+10%)^10=52 tỷ.

- Nếu không mua nhà mà vác tiền đi đầu toi thì expected value = 20*(1+20%)^10=124 tỷ.

Chênh lệch giữa 124 tỷ - 52 tỷ = 52 tỷ, chính là giá trị vô hình của việc sở hữu một căn nhà. Tất nhiên cái giá trị này sẽ giảm nếu expected return của mình nhỏ đi, chứ không "hoài bão" đến mức 20% chả hạn (thành một con số khác như "chỉ" 15% hay 10%). Nhưng ngay cả giả định các mức lợi suất đầu tư thấp hơn, thì mình vẫn lăn tăn về việc thà mình thuê nhà quách. Tiền thuê nhà chục năm cũng chả bao giờ hết con số năm mươi hay một trăm tỉ. (Giá thuê nhà có lẽ tăng cũng ít, có lẽ nên nhìn nó như một dòng annuity.) Có một căn nhà đẹp thì cũng thích, nhưng có đáng để bỏ nhiều tiền như thế cho một thứ giá trị khá là vô hình hay không thì mình lại không chắc lắm...

Có khi nhiều tiền hẳn thì mới bớt suy nghĩ.

Mình thì đồng ý với bạn. Căn bản với thị trường bị méo mó như Việt Nam thì việc "có" nhà để ở chưa hẳn là đúng. Mua 1 cái nhà để mục đích "ở", hoặc 1 căn hộ, thì sẽ bị ràng buộc về cuộc sống vào căn nhá đấy. Vợ chồng mình xưa đủ tiền mua nhưng đem đi đầu tư, rốt cuộc là hợp lý. Mình có 1 cậu em, 2 vợ chồng lương ổn, 1 tháng cộng lại tầm 120 tr sau thuế. 2 vợ chồng đủ điều kiện mua nhà, nhưng vẫn đang đi thuê. Bao nhiêu tiền là đi đầu tư dài hạn, giờ cũng kha khá, không quá giàu nhưng cũng tầm 20-25 tỉ tài sản. Tụi nó cũng thuê nhà vừa phải, nguyên nhân là 2 vợ chồng trẻ, nhu cầu cũng cần gì phức tạp. Mình nghĩ chỉ cần tầm 5-10 năm thế nữa là cậu em mình sẽ có thể nghĩ đến việc hưu non.
Riêng về compound rate bạn tính toán, mình có suy nghĩ khác. Ở thị trường CK Việt Nam, để conssitently beat the market thì phải theo rất sát thị trường, phải có discipline trong trading và giữ mình rất tốt để không theo tâm lý bầy đàn. Cái này hiện tại do cuộc sống (mình vừa làm job, vừa startup, hỗ trợ startup của vợ) nên thật sự không theo thị trường nổi. Trong khi đó BĐS có 1 cái lợi là hoàn toàn có thể passive investment được, quan trọng nhận định đúng trong dài hạn (mình đã mua BĐS nào thì sẽ có tầm nhìn 3-5 năm), không lướt sóng.
Nói lạc đề thế thôi, quay về khu TML, mình nghĩ return rate của TML trong 3-5 năm đến sẽ dưới mức Trung bình của Thủ Đức. Return ở đây là total return, bao gồm khai thác + tăng giá.

 

[pamken]

Chuyên môn của mình cũng là tài chính đầu tư, nên làm gì cũng suy tính trước sau về hiệu quả. Trong ngành đất đai này thì không biết gì, không có đủ data points nên khi nhận định gì về đất đai đều có nhiều lỗ hổng. Nhân hôm nọ nói chuyện với một đứa bạn, nó làm cho hội new economy (ie. startups) nên công việc rất linh động và dễ nhảy nhót. Thành ra việc sở hữu một cái nhà cố định là không phù hợp nên nó bảo là nhà cửa có thể là đầu tư, chứ nó không bao giờ có ý định sở hữu nhà để ở cả. Từ câu chuyện đấy mình cũng nghĩ ngợi chút về chuyện sở hữu nhà.

Bạn làm tài chính thì cũng biết là có compound return rate khoảng 20% là tương đối khó. Giả sử năm 1 lời 50%, năm 2 lời 70%, nhưng năm 3 lỗ 30%, năm 4 lỗ 20% thì thật ra compound return cho 4 năm cũng chỉ là 9.3%. Ví dụ đơn giản này cho thấy một năm thua lỗ damaging như thế nào đến compound rate. Tuy nhiên với mình thì kiếm đựơc trung bình 20% một năm trong nhiều năm cũng không phải khó lắm, thậm chí mình đặt target là compound rate là 25%, mấy năm rồi năm nào cũng đạt được. Vì thị trường cổ phiếu Việt Nam (listed) bị mispriced rất nhiều, có giai đoạn cảm giác nhìn đâu cũng thấy ra tiền.

Thế nên khi nhìn việc bỏ ra độ 20 tỷ mua một cái nhà. Thị trường bất động sản có năm tăng nhanh, rồi chững, rồi tăng, nhưng mình ướm mỗi năm tăng đâu đấy trung bình khoảng 8-10% (compound rate.)

So giá trị của ngôi nhà so với việc mình vác tiền đi đầu tư cổ cánh:

- Sau 10 năm, giá trị của ngôi nhà = 20*(1+10%)^10=52 tỷ.

- Nếu không mua nhà mà vác tiền đi đầu toi thì expected value = 20*(1+20%)^10=124 tỷ.

Chênh lệch giữa 124 tỷ - 52 tỷ = 52 tỷ, chính là giá trị vô hình của việc sở hữu một căn nhà. Tất nhiên cái giá trị này sẽ giảm nếu expected return của mình nhỏ đi, chứ không "hoài bão" đến mức 20% chả hạn (thành một con số khác như "chỉ" 15% hay 10%). Nhưng ngay cả giả định các mức lợi suất đầu tư thấp hơn, thì mình vẫn lăn tăn về việc thà mình thuê nhà quách. Tiền thuê nhà chục năm cũng chả bao giờ hết con số năm mươi hay một trăm tỉ. (Giá thuê nhà có lẽ tăng cũng ít, có lẽ nên nhìn nó như một dòng annuity.) Có một căn nhà đẹp thì cũng thích, nhưng có đáng để bỏ nhiều tiền như thế cho một thứ giá trị khá là vô hình hay không thì mình lại không chắc lắm...

Có khi nhiều tiền hẳn thì mới bớt suy nghĩ.

Mình thì đồng ý với bạn. Căn bản với thị trường bị méo mó như Việt Nam thì việc "có" nhà để ở chưa hẳn là đúng. Mua 1 cái nhà để mục đích "ở", hoặc 1 căn hộ, thì sẽ bị ràng buộc về cuộc sống vào căn nhá đấy. Vợ chồng mình xưa đủ tiền mua nhưng đem đi đầu tư, rốt cuộc là hợp lý. Mình có 1 cậu em, 2 vợ chồng lương ổn, 1 tháng cộng lại tầm 120 tr sau thuế. 2 vợ chồng đủ điều kiện mua nhà, nhưng vẫn đang đi thuê. Bao nhiêu tiền là đi đầu tư dài hạn, giờ cũng kha khá, không quá giàu nhưng cũng tầm 20-25 tỉ tài sản. Tụi nó cũng thuê nhà vừa phải, nguyên nhân là 2 vợ chồng trẻ, nhu cầu cũng cần gì phức tạp. Mình nghĩ chỉ cần tầm 5-10 năm thế nữa là cậu em mình sẽ có thể nghĩ đến việc hưu non.
Riêng về compound rate bạn tính toán, mình có suy nghĩ khác. Ở thị trường CK Việt Nam, để conssitently beat the market thì phải theo rất sát thị trường, phải có discipline trong trading và giữ mình rất tốt để không theo tâm lý bầy đàn. Cái này hiện tại do cuộc sống (mình vừa làm job, vừa startup, hỗ trợ startup của vợ) nên thật sự không theo thị trường nổi. Trong khi đó BĐS có 1 cái lợi là hoàn toàn có thể passive investment được, quan trọng nhận định đúng trong dài hạn (mình đã mua BĐS nào thì sẽ có tầm nhìn 3-5 năm), không lướt sóng.
Nói lạc đề thế thôi, quay về khu TML, mình nghĩ return rate của TML trong 3-5 năm đến sẽ dưới mức Trung bình của Thủ Đức. Return ở đây là total return, bao gồm khai thác + tăng giá.

note lại để theo dõi; chứng thì ko có compound; đất thì cũng đâu có; chỉ có nhà + đất thì có compound; mà có nhà thì thanh khoản thấp; nên bds mà compound chắc khó; crypto thì...; còn lại kinh doanh ; ko biet qdiem mình hiểu đúng hem

 

[TTlovebeer]

note lại để theo dõi; chứng thì ko có compound; đất thì cũng đâu có; chỉ có nhà + đất thì có compound; mà có nhà thì thanh khoản thấp; nên bds mà compound chắc khó; crypto thì...; còn lại kinh doanh ; ko biet qdiem mình hiểu đúng hem

À không bác, compound interest là 1 khái niệm, ví dụ bác đầu tư 1 miếng đất trong 3 năm, lãi 45%. Nếu hiểu theo simple rate thì mỗi năm bác lãi bình quân 15%. Nhưng nếu hiểu đúng, thì phải tính theo compound interest rate, tức là bác phải làm căn bậc 3 của 1.45, không phải lấy 45% chia 3. Tức là lãi đầu tư theo năm của bác thưc tế là hơn 13% 1 chút. Làm như vậy mới thực sự so sánh được với các khoản đầu tư khác.

 

[TTlovebeer]

Chuyên môn của mình cũng là tài chính đầu tư, nên làm gì cũng suy tính trước sau về hiệu quả. Trong ngành đất đai này thì không biết gì, không có đủ data points nên khi nhận định gì về đất đai đều có nhiều lỗ hổng. Nhân hôm nọ nói chuyện với một đứa bạn, nó làm cho hội new economy (ie. startups) nên công việc rất linh động và dễ nhảy nhót. Thành ra việc sở hữu một cái nhà cố định là không phù hợp nên nó bảo là nhà cửa có thể là đầu tư, chứ nó không bao giờ có ý định sở hữu nhà để ở cả. Từ câu chuyện đấy mình cũng nghĩ ngợi chút về chuyện sở hữu nhà.

Bạn làm tài chính thì cũng biết là có compound return rate khoảng 20% là tương đối khó. Giả sử năm 1 lời 50%, năm 2 lời 70%, nhưng năm 3 lỗ 30%, năm 4 lỗ 20% thì thật ra compound return cho 4 năm cũng chỉ là 9.3%. Ví dụ đơn giản này cho thấy một năm thua lỗ damaging như thế nào đến compound rate. Tuy nhiên với mình thì kiếm đựơc trung bình 20% một năm trong nhiều năm cũng không phải khó lắm, thậm chí mình đặt target là compound rate là 25%, mấy năm rồi năm nào cũng đạt được. Vì thị trường cổ phiếu Việt Nam (listed) bị mispriced rất nhiều, có giai đoạn cảm giác nhìn đâu cũng thấy ra tiền.

Thế nên khi nhìn việc bỏ ra độ 20 tỷ mua một cái nhà. Thị trường bất động sản có năm tăng nhanh, rồi chững, rồi tăng, nhưng mình ướm mỗi năm tăng đâu đấy trung bình khoảng 8-10% (compound rate.)

So giá trị của ngôi nhà so với việc mình vác tiền đi đầu tư cổ cánh:

- Sau 10 năm, giá trị của ngôi nhà = 20*(1+10%)^10=52 tỷ.

- Nếu không mua nhà mà vác tiền đi đầu toi thì expected value = 20*(1+20%)^10=124 tỷ.

Chênh lệch giữa 124 tỷ - 52 tỷ = 52 tỷ, chính là giá trị vô hình của việc sở hữu một căn nhà. Tất nhiên cái giá trị này sẽ giảm nếu expected return của mình nhỏ đi, chứ không "hoài bão" đến mức 20% chả hạn (thành một con số khác như "chỉ" 15% hay 10%). Nhưng ngay cả giả định các mức lợi suất đầu tư thấp hơn, thì mình vẫn lăn tăn về việc thà mình thuê nhà quách. Tiền thuê nhà chục năm cũng chả bao giờ hết con số năm mươi hay một trăm tỉ. (Giá thuê nhà có lẽ tăng cũng ít, có lẽ nên nhìn nó như một dòng annuity.) Có một căn nhà đẹp thì cũng thích, nhưng có đáng để bỏ nhiều tiền như thế cho một thứ giá trị khá là vô hình hay không thì mình lại không chắc lắm...

Có khi nhiều tiền hẳn thì mới bớt suy nghĩ.

Nếu bác đầu tư CK, consistently kiếm được 20%/năm là kinh đấy, nếu 20% đấy lại là trên total funding thì lại càng kinh.

 

[vinh99vn]

Có gì mới! I'm back

 

[hieunguyen2211]

Nếu các bác co khả năng đầu tư lợi nhuận kép 25%/ năm đều như ăn bắp trong dài hạn thi pro rồi, thế giới có mấy ai được như các bác đâu.
Nên giữ đất ở vị trí đẹp vẫn là lựa chọn tối ưu cho những người có tiền nhàn rỗi
Trong 5 năm tới, lợi suất kép em tính cho TML cũng dc 15%, ko quá tồi nhue 8-10% như các bác tính. Có lẽ e lạc quan hơn về tương lai

 

[alaska1215]

Nếu các bác co khả năng đầu tư lợi nhuận kép 25%/ năm đều như ăn bắp trong dài hạn thi pro rồi, thế giới có mấy ai được như các bác đâu.
Nên giữ đất ở vị trí đẹp vẫn là lựa chọn tối ưu cho những người có tiền nhàn rỗi
Trong 5 năm tới, lợi suất kép em tính cho TML cũng dc 15%, ko quá tồi nhue 8-10% như các bác tính. Có lẽ e lạc quan hơn về tương lai

Tùy thị trường chung nữa chứ chắc như bắp thì tội gì không vay ngân hàng với lãi suất thấp hơn nhiều để scale khoản đầu tư lên, giàu không lối thoát

 

[TTlovebeer]

Nếu các bác co khả năng đầu tư lợi nhuận kép 25%/ năm đều như ăn bắp trong dài hạn thi pro rồi, thế giới có mấy ai được như các bác đâu.
Nên giữ đất ở vị trí đẹp vẫn là lựa chọn tối ưu cho những người có tiền nhàn rỗi
Trong 5 năm tới, lợi suất kép em tính cho TML cũng dc 15%, ko quá tồi nhue 8-10% như các bác tính. Có lẽ e lạc quan hơn về tương lai

Lấy khu Villa Thủ Thiêm làm ví dụ nhé. hiện tại tầm 110-120 tr m2 (theo mình nghe đâu là thế). Lãi kép bình quân 5 năm là 15% thì tương đương tăng hơn gấp 2 tí xíu trong 5 năm. Tức là năm 2026, giá Villa Thủ Thiêm là 220-240 tr m2. Nếu nhìn Huy Hoàng, vị trí đẹp có lẽ là tầm 700-800 tr m2 sau 5 năm....
Well, có thề xảy ra, nhưng em thấy xác suất xảy ra nó như Masan có vốn hóa bằng Samsung vậy.

 

[pamken]

À không bác, compound interest là 1 khái niệm, ví dụ bác đầu tư 1 miếng đất trong 3 năm, lãi 45%. Nếu hiểu theo simple rate thì mỗi năm bác lãi bình quân 15%. Nhưng nếu hiểu đúng, thì phải tính theo compound interest rate, tức là bác phải làm căn bậc 3 của 1.45, không phải lấy 45% chia 3. Tức là lãi đầu tư theo năm của bác thưc tế là hơn 13% 1 chút. Làm như vậy mới thực sự so sánh được với các khoản đầu tư khác.

thanks bác; phép tính gần đúng cho lộ trình tính tại mốc thời gian cuối phải hem?

 

[TTlovebeer]

thanks bác; phép tính gần đúng cho lộ trình tính tại mốc thời gian cuối phải hem?

Nếu dòng tiền vào 1 lần (kiểu BĐS mua chồng tiền lần) thì sẽ lấy giá ra và giá vào. Còn nếu giải ngân nhiều lần thì phức tạp hơn.

Ở một thông tin khác, hôm qua em có nói chuyện với vài môi giới bên Bình An, APAK, Thảo Điền thì Bình An vẫn giữ giá tốt (giá đã lên trước tết). APAK và TĐ hiện tại không có hàng bán, em vẫn thấy 2 khu này chuẩn bị có điều chỉnh để quay về mức giá hợp lý, tương quan về vị trí.