Bác đang có sự nhầm lẫn lớn về sự hình thành và phát triển đô thị ở tp nói chung và quận gò vấp nói riêng.
1. Một số đường chính, hẻm ở gv ngoằn ngoèo do từ thời pháp, mỹ gv là các thôn xóm ngoại thành,không được quy hoạch bài bản dân cư phát triển phần lớn tự phát, ranh giới giữa nhà với đường, nhà nọ với nhà kia ngăn cách bằng hàng rào cây xanh. Khi cây mọc có khuynh hướng mọc lan xiên xẹo, dẫn đến đường làng xiên xẹo, giáp ranh các nhà cũng xiên xẹo luôn. Đặc sản đường làng ngoằn ngoèo này không chỉ gv mà đa phần vùng ven tp, và nhiều làng xã ở khắp cả nước bị.
2. Việc hình thành các hẻm nhỏ hoặc siêu nhỏ 3m-2m-1m với rất nhiều bất tiện về giao thông, cứu thương, pccc...một phần do hậu quả của phân lô bán nền hộ lẻ, nhưng là phân lô bán nền từ 2000 trở vê trước(hoặc cố ý làm trái quy định tp cấm phân lô bán nền sau 2000) không theo bất cứ quy định, tiêu chuẩn nào, tự ý phân theo ý muốn của chủ đất, không hạ tầng, không điện nước chỉ có duy nhất đường đi 1-2-3-4m hên xui, hộ lẻ sau này sẽ tự giải quyết. Việc phân lô hộ lẻ này khác hoàn toàn với phân lô hộ lẻ theo quyết định 33 hiện nay, được sự đồng ý của tp, có quy định yêu cầu về đường, cốt nền, cấp thoát nước, điện...tuy nhiên hiện qd33 không quy định cụ thể nên mỗi quận có cách hiểu khác nhau, áp dụng các tiêu chuẩn khác nhau dẫn đến có một vài quận huyện duyệt cỡ đường khá nhỏ 4-5m, kiểm tra về hạ tầng, cốt nền không chặt chẽ, không đảm bảo kết nối hạ tầng...Riêng apđ nhờ vài nhà đầu tư có tiềm lực, tầm nhìn, ubnd q12 cũng khá kỹ nên làm hạ tầng, kết nối hạ tầng, cốt nền, cỡ đường khá tốt. Cỡ đường chuẩn của 2014 là 6m,2015 là 7m, 2016 hiện yêu cầu 8m3 có vỉa hè 1m15 mỗi bên, nhiều dự án đã phải ủi lề đường mở rộng ra. Đi coi thực tế đa số các dự án này hạ tầng đều ở mức chấp nhận được thậm chí tốt (cỡ đường 9-12m có trồng cây xanh bài bản), góp phần chỉnh trang hạ tầng khu dân cư mà nhà nước không phải bỏ tiền ra hỗ trợ như các quận khác.
3. Việc phân lô tự phát, xây dựng không phép, mua bán giấy tay đã diễn ra từ lâu kéo dài cho đến hiện nay ở một số nơi. Nguyên nhân có thể do ý thức người dân cả người bán lẫn người mua, thậm chí có thể co việc tiếp tay của vài viên chức địa phương. Tuy nhiên việc này hoàn toàn không liên quan đến việc phân lô theo qđ 33. Có bỏ qđ 33 thì tình trạng này vẫn diễn ra thậm chí còn tăng lên do nguồn cung bị thu hẹp, nhu cầu tăng cao, giá tăng, lợi nhuận từ việc làm trái phép tăng.
4. Đẩy mạnh phân lô bán nền hộ lẻ theo qđ 33 chắc chắn sẽ làm giá đất nhà phố giảm vì nguồn cung tăng lên. Đây là nguyên tắc cung cầu luôn luôn đúng. Đừng nhìn sự việc đơn giản là 2 năm qua giá đất apđ tăng gấp đôi (cùng thời gian gv, bình thạnh chỉ tăng 30-50%) khi có ngày càng nhiều dự án phân lô hộ lẻ theo 33 ra đời. Giá đất apđ tăng là do giá còn rẻ nhiều so với bình thạnh gò vấp, và cùng với sự tấp nập ra đời của các dự án là ngày càng nhiều người biết đến và chon lựa đât nhà phố apđ chứ ko chọn chung cư, ko chọn nhà phố hẻm nhỏ giá cao ở gv, bt. Cầu tăng thì giá tăng. Tất nhiên giá bđs còn phụ thuộc tình hình kinh tế nói chung, khả năng chi trả của người dân, mức độ cải thiện hạ tầng, mức độ tập trung dân cư, mức độ phát triển của thương mại, dịch vụ, giáo dục, y tế...Tuy nhiên, nếu các yếu tố này không đổi, cung cầu sẽ chi phối giá. Ví dụ sinh động nhất là cơn sốt kỳ vọng có cầu từ gv sang apđ cách đay 2 tháng, nhiều người đổ sang mua trong đó có nhiều người đầu tư(lâu dài lẫn lướt sóng) dẫn đến giá tăng 20-30% trong vòng 1 tuần vì cầu tăng vọt và không ai muốn bán do nghĩ còn tăng nữa, cung giảm. Ngược lại, cho đến gần đây giá giảm nhẹ 5-10% vì người mua bình tĩnh lại, nhà đầu tư lướt sóng thoát hàng, nhà đầu tư lão luyện bán ra ngay đỉnh rồi mua vào từ từ, chủ đầu tư mở bán sớm hơn vì giá tăng...cung tăng cầu giảm, giá hạ.
Hy vọng vài phân tích này giúp ích cho bác, còn mình chỉ thấy mệt vì kỳ cạch type cả h trên đt.
