Thảo Luật Chung #Chuyên mục Bất động Sản (chuyển từ Box chính)

[banu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Các bác có xiền đầu tư BĐS không, em giới thiệu miếng đất hiếm 2700m2 (38x70m) gần chợ Hạnh Thông Tây, Q.Gò Vấp, đường hẻm lớn 8m. Đất ở tổ tiên của 1 gia đình 4 người, đang cần bán để chia thừa kế. Miếng đất này chỉ có em biết thông tin vì họ là người bà con, chưa rao bán ra ngoài.
Giá họ muốn là 22 tỷ (khoảng 8 triệu/m2), rất hấp dẫn để phân lô nền, em tính sơ sơ phân 4x16 được 38 lô.
Giá thị trường nền nhà phố 4x16m ở đây là 1.2tỷ (bán nhanh cho dân lái) và 1.4 tỷ (bán cho người mua ở)
nghĩa là khoảng 19 triệu - 22 triệu/m2. (Chi phí tách sổ, xin phép XD, lót tay xxx các bác tự tính lời lãi nhé)
(Khu Gò vấp nổi tiếng về dân lái lượn suốt ngày mua-sửa -bán, các bác phải nhanh chân hơn tụi này thì mới có cơ hội thành đại gia)

 

[banu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

<h3>

 </h3>

 

[waterski]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

kèo nghe có bộ cũng ngon bác, vấn đề là ai có 22 tỷ cash? quăng vô 22 tỷ lỡ gặp chuyện thì cũng mệt.

 

[banu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

kèo nghe có bộ cũng ngon bác, vấn đề là ai có 22 tỷ cash? quăng vô 22 tỷ lỡ gặp chuyện thì cũng mệt.

không có thì đem thế chấp vay NH, có mấy ai đầu tư dự án mà có 100% cash hả bác

 

[banu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Em muốn tính giá thành chung cư cao cấp của CĐT, bác nào rành tài chính phân tích dzùm em chỗ nào sai không nhé!
Lấy trường hợp CCCC Phúc Yên, đường Phan Huy Ích, Q. Tân Bình
CĐT mua miếng đất 1000m2 (20x50m), giá đất khu vực này mặt đường là 30 triệu, phía trong 15 triệu, tính bình quân là 20 triệu/m2 x 1000m2 = 20 tỷ,
CĐT xây miếng đất này lên 1 block 26 tầng
Trừ hành lang, mỗi sàn chia được 8 căn hộ (100m2/căn) x25 tầng (trừ tầng trệt)= 200 căn
Giá xây là 5 triệu/m2 x 1000m2 x 26 tầng = 130 tỷ (đây là giá xây dựng tiêu chuẩn cao cấp nhất em khảo từ nhà thầu xây dựng quen)
=> Tổng vốn đầu tư là 20 + 130 = 150 tỷ
Tính ra giá thành 1 căn = 150 tỷ / 200 căn = 750 triệu /1 căn
hoặc nếu tính theo m2 là 150 tỷ/25.000m2 = 6 triệu/m2
Giá gốc CĐT bán căn hộ CCCC này từ 14-16 triệu /m2 (tùy vị trí)
Tính ra phần chênh lệch giá bán và giá thành là 8-10 triệu/m2
Mỗi căn bán ra CĐT lãi từ 800 triệu - 1 tỷ đồng, x 200 căn => LN = 160 - 200 tỷ đồng
(LN này chưa bao gồm thu nhập từ cho thuê MB tầng trệt và tầng thuợng)
Như vậy tại sao ta phải bỏ ra hơn 14 triệu đồng/m2 để mua căn hộ cao cấp có giá thành chỉ có 6 triệu đồng/m2 ? Hay nói cách khác tai sao phải trả 1tỷ4 để mua căn hộ có giá thành 750 triệu
Lợi ích nào của CCCC giải thích cho mức giá chênh lệch đến 8-10 triệu/m2 ?

Bài toán số học lớp 5 của bác rất chính xác.
Tính lộn mịa rồi pa, sơ sơ mấy chỗ lộn:
-Đất có 1000m2, xây được 8 căn hộ x100 m2=800m2, làm giề có chủ đầu tư nào xin đc cái mật độ xây dựng chung cư kiểu nhà phố thế?
-Có nhà thầu nào mà xây CC có giá thành 5triệu/1m2, bác giới thiệu em đê, có cả 3 dự án đang cần nhà thầu xuất sắc như bác vừa nói ( Chắc thầu chuyên làm nhà phố bán )

Còn bác hỏi tại sao à? Tại vì bác tính lộn, có thế thôi.
Nếu có tiền, bác thử làm chủ đầu tư CC loại 15-16 triệu/1m2 thử xem rồi hãy hỏi.

 
Mặc dù em chưa có cơ sở xác minh nhưng cái giá xây dựng không hơn 5 triệu năm ngoái Bộ trưởng BXD đã có lần phát biểu trên báo thời điểm sốt CCCC
 
Mua căn hộ chung cư giá thành chủ yếu là phần chi phí XD thôi, riêng chỉ có tầng trệt mới tính theo m2 là hợp lý, còn các căn tầng trên thì không có đất sao tính tiền đất được, phần không gian trên trời có ai tính tiền đâu

 

[koonjang]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Các bác có xiền đầu tư BĐS không, em giới thiệu miếng đất hiếm 2700m2 (38x70m) gần chợ Hạnh Thông Tây, Q.Gò Vấp, đường hẻm lớn 8m. Đất ở tổ tiên của 1 gia đình 4 người, đang cần bán để chia thừa kế. Miếng đất này chỉ có em biết thông tin vì họ là người bà con, chưa rao bán ra ngoài.
Giá họ muốn là 22 tỷ (khoảng 8 triệu/m2), rất hấp dẫn để phân lô nền, em tính sơ sơ phân 4x16 được 38 lô.
Giá thị trường nền nhà phố 4x16m ở đây là 1.2tỷ (bán nhanh cho dân lái) và 1.4 tỷ (bán cho người mua ở)
nghĩa là khoảng 19 triệu - 22 triệu/m2. (Chi phí tách sổ, xin phép XD, lót tay xxx các bác tự tính lời lãi nhé)
(Khu Gò vấp nổi tiếng về dân lái lượn suốt ngày mua-sửa -bán, các bác phải nhanh chân hơn tụi này thì mới có cơ hội thành đại gia)

Mình thấy bạn Banu tính toán tiền tỷ mà cứ như bán thẻ điện thoại ấy, cứ đòi móc thẻ là lấy tiền, bạn quên tính diện tích đường, vỉa hè, mật độ xây dựng theo quy định, quy hoạch ...

 

[phongluu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Chắc bác chủ chưa làm dự án bao giờ nên nghĩ vậy ;
1/ nếu phân lô kiểu tự phát tách từng nền thì chỉ là bán đất vườn thôi bác ơi ng mua còn phải chuyển mục đích sử dụng nữa, chưa có Điện,nước, đường xá kg có giá 19 - 22 đâu.

và bác chỉ phân đc cỡ 60 - 65% thôi nhá.
8tr :65% #12,3 giá gốc ( chưa tính các loại chi phí ) Có thể bác tính cắt 1 con hẻm 6m suốt chiều dọc lô đất ( 70x6 =420m2 ) thì đc nhưng giá lại bèo vì nhà đg nội bộ nhỏ nhất bây giờ cũng 12 m rồi .....

2/ Nếu làm dự án hoàn chỉnh để bán đc giá thì chỉ đc duyệt khoảng 50 - 60% đất ở thôi nhá,tiếp đó vẫn đóng tiền Chuyển MDSD ( theo ND 69 theo giá đất thực tế tại khu vực trừ lại tiền mua đất )làm thủ tục xin quy hoạch ,điện Nước Đường xá .thuế VAT ..V.V...
tính ra cũng gần giá 17 - 19 triệu / m2 đó bác .
3 / Còn chuyện xây cc thì càng chua chát hơn hệ số SDĐ của khu đó tối đa là 5 chia cho m2 sàn XD và nhân cho tỷ lệ sàn thương phẩm khảong 65%  nữa thì giá đất trên mỗi m2 thương phẩm là : 8 :5 : 65% # 2,46 tr/m2

Giá XD nhà ở cao tầng loai trung bình hiện nay khoảng 6,0  tr/m2 sàn XD + ( Chi phí xd Hầm nếu có thì tốn thêm ) 6,0 : 65% # 9,2tr/m2 sàn thương phẩm  .(đây là giá thấp nhất chủ đầu tư có thể thuê làm nhà hoàn thiện đàng hoàng kg ăn gian )

Chi phí quản lý ,xin phép ,bán hàng ,hoa hồng các loại ..v.v....Tính khẽ nhất  khoảng 0,6tr/m2 nũa .

Vị chi cua trong lỗ đã là : ( 2,46+9,2+0,6 ) =12 ,26 tr/m2 giá vốn XD .làm tròn rẻ xuống cho tiết kiệm là 12 nha bác .
Tính Lãi  cho Ctr này 2700x5x65%x( 14-12)  lãi gộp theo kiểu đếm cua 17ty,559 .

Tổng giá trị DA :2700 x 5 x 65% x14 ( giá bán) #122ty
Chi phí thu xếp tài chính ,vốn tự có và lãi v.v... Ctr này cần tối thiểu ( nếu làm đúng bài bản xong móng mới bán )( 22tỷ Đất +28 tỷ( đóng tiền SDĐ ,chuẩn bị linh tinh,thế là chiếm dụng vốn nhà thàu kinh lắm rồi đấy ạ  )# 50  tỷ treo trong 18 tháng ,Thử nhá 50 x 1,2%x18 # 10 tỷ tiền lãi NH .

Bác thấy sao ?? sẽ phải vật vã với nó trong tối thiểu 3 năm....đó là chưa nói đến việc thị trường đóng băng ê... sắc chừng 30% SP cho 1 năm là .....Tèo đới bác ạ.

Nếu bác vẫn thích làm thì thử xem nhá.Chúc bác thành công.

 

[banu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Chắc bác chủ chưa làm dự án bao giờ nên nghĩ vậy ;
1/ nếu phân lô kiểu tự phát tách từng nền thì chỉ là bán đất vườn thôi bác ơi ng mua còn phải chuyển mục đích sử dụng nữa, chưa có Điện,nước, đường xá kg có giá 19 - 22 đâu.

và bác chỉ phân đc cỡ 60 - 65% thôi nhá.
8tr :65% #12,3 giá gốc ( chưa tính các loại chi phí ) Có thể bác tính cắt 1 con hẻm 6m suốt chiều dọc lô đất ( 70x6 =420m2 ) thì đc nhưng giá lại bèo vì nhà đg nội bộ nhỏ nhất bây giờ cũng 12 m rồi .....

2/ Nếu làm dự án hoàn chỉnh để bán đc giá thì chỉ đc duyệt khoảng 50 - 60% đất ở thôi nhá,tiếp đó vẫn đóng tiền Chuyển MDSD ( theo ND 69 theo giá đất thực tế tại khu vực trừ lại tiền mua đất )làm thủ tục xin quy hoạch ,điện Nước Đường xá .thuế VAT ..V.V...
tính ra cũng gần giá 17 - 19 triệu / m2 đó bác .
3 / Còn chuyện xây cc thì càng chua chát hơn hệ số SDĐ của khu đó tối đa là 5 chia cho m2 sàn XD và nhân cho tỷ lệ sàn thương phẩm khảong 65%  nữa thì giá đất trên mỗi m2 thương phẩm là : 8 :5 : 65% # 2,46 tr/m2

Giá XD nhà ở cao tầng loai trung bình hiện nay khoảng 6,0  tr/m2 sàn XD + ( Chi phí xd Hầm nếu có thì tốn thêm ) 6,0 : 65% # 9,2tr/m2 sàn thương phẩm  .(đây là giá thấp nhất chủ đầu tư có thể thuê làm nhà hoàn thiện đàng hoàng kg ăn gian )

Chi phí quản lý ,xin phép ,bán hàng ,hoa hồng các loại ..v.v....Tính khẽ nhất  khoảng 0,6tr/m2 nũa .

Vị chi cua trong lỗ đã là : ( 2,46+9,2+0,6 ) =12 ,26 tr/m2 giá vốn XD .làm tròn rẻ xuống cho tiết kiệm là 12 nha bác .
Tính Lãi  cho Ctr này 2700x5x65%x( 14-12)  lãi gộp theo kiểu đếm cua 17ty,559 .

Tổng giá trị DA :2700 x 5 x 65% x14 ( giá bán) #122ty
Chi phí thu xếp tài chính ,vốn tự có và lãi v.v... Ctr này cần tối thiểu ( nếu làm đúng bài bản xong móng mới bán )( 22tỷ Đất +28 tỷ( đóng tiền SDĐ ,chuẩn bị linh tinh,thế là chiếm dụng vốn nhà thàu kinh lắm rồi đấy ạ  )# 50  tỷ treo trong 18 tháng ,Thử nhá X1,2%X18 # 10 tỷ tiền lãi NH .

Bác thấy sao ?? sẽ phải vật vã với nó trong tối thiểu 3 năm....đó là chưa nói đến việc thị trường đóng băng ê... sắc chừng 30% SP cho 1 năm là .....Tèo đới bác ạ.

Nếu bác vẫn thích làm thì thử xem nhá.Chúc bác thành công.

Đúng là người kinh nghiệm đầu tư có khác, bác làm em mở mắt ra, cám ơn bác phong lưu chỉ giáo 

Bác cho em thỉnh giáo thêm 1 trang nữa nhé, như vậy theo 3 phương án của bác thì nên chọn phuơng án 1 (phân lô bán đất vườn) vì đơn giản nhất, ít vốn, ít công sức, ít lo, chạy chọt giấy phép tối thiểu, vấn đề duy nhất là yếu tố giá bán và tốc độ ra hàng.
Nếu để đất vườn, tách sổ đỏ riêng từng lô, chừa đường 6m được rồi vì hẻm nhỏ khu này chỉ 4-6m, với giá khỏang 14-15 triệu/m2 (900-950 triệu/lô) thì khả năng ra hàng là 100% vì khu vực này sôi động lắm, cò lái đông đúc, có dân cư hiện hữu ổn định, đường điện nước có sẵn rồi.
em làm bài tóan kinh tế bác chỉ giáo cho nhé:
60% * 2660m-420m * 14 triệu = 18.8 tỷ. Còn dư lại 900m2 * 8 triệu = 7.2 tỷ (bán giá vốn)
Tổng cộng là 26 tỷ, lãi 4 tỷ (chưa trừ phí tách sổ đỏ)

Với miếng này khả năng em vay được ngân hàng miếng này khỏang 15 tỷ, LS 18%/năm, phần còn lại huy động cổ phần. Nếu em kêu gọi hùn vốn, bác có đầu tư với em không ?

 

[phongluu]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Tôi nghĩ kg hấp dẫn bác ơi  vì đầu tư BDS mua sỉ bán lẻ mà lời dưới 30% coi chừng kg hiệu quả.

Đấy là bác chưa tính chi phí tách thửa,lãi NgHang và thuế thu nhập .  BDS Ngậm hàng ....20 30% là bình thường .
1 Dự án phân lô bán nền cũng chôn vốn cả năm mói xong đó bác .thông thường sau khi tính đủ thứ hết mà hy vộng lãi đc 40% thì mới dám làm, bởi vì ta kg thể tính đc yếu tố chủ trương chính sach thay đổi và thị trường sơm nắng chiều mưa hiện nay.

Theo kinh nghiệm cá nhân tôi thấy :Tính  lời thì cao vậy nhưng khi trừ các khoản chi phí hợp lý ,hợp lệ mà kiếm đc 20% 1 năm trên vốn chủ sở hữu là đc coi như đạt yêu cầu.

Đây chỉ là ý kiến phiến diện theo suy nghĩ cá nhân tôi thôi ,trên OS còn rất nhiều cao thủ mời mọi ng bình loạn cho vui .
Dĩ nhiên có khi lãi 40-50% là bình thường ,nhất là khi bán dự án hoặc bán đất nông nghiệp.

Còn đầu tư đất nền đã QH thì phải phụ thuộc rất nhiều vào thị trưòng nóng lạnh.
Tôi nghĩ cũng xin phép lạm bà thêm tý với bác là Đất Nôn Nghiệp ( hay phần lớn là Nông Nghiệp thì giá đàu vào ( m2 tổng ) của thửa lớn phải dười 30% giá bán thì mới hấp dẫn bác ạ , còn thì tùy nhiều yếu tố khác có khu Đât NN nhưng dân cư hình thành đông đúc sầm uất thì có thể chấp nhận giá tổng đến 40% giá bán lẻ với điều kiện phải khảo sat thị trường thật kỹ và tung hàng ra thật nhanh bán gọn .( hơi khó trong lúc này )
Rất cám ơn đề nghị của bác nhưng năng lực tài chính của tôi hiện giờ trong tình trạng đã phân bổ xong đến hết năm 2011 rồi , kg còn khả năng vươn với nữa...
Có 1 điều mỉa mai là trong đầu cơ BDS có lúc, ông nào có vẻ rành ... càng .....chết .

Trong khi có mấy bà đi chợ gặp vận xoay vài vòng thòi ra ngay 100 -200% .

Nên gây ra 1 hiện tượng bây giờ là , Có 1 sô nhà đầu tư nhiều ....tiền ( do trúng quả những năm 2005 - 2008 ) thầnh lập Cty đầu tư BDS lập dự án lung tung , hoành tráng , nhưng  chỉ chờ ăn theo ...cơ chế .., Chứ đọc hay cân đối kg.... ra 1 bản thẩm định dự Ớn ....
Âu cũng là công bằng ...theo kiểu ,Phần ai nấy hưởng .

 

[CAAD]

Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?

Em tham gia vụ này tí :
1/ nếu phân lô kiểu tự phát tách từng nền thì bác mua đất vườn thôi. Bác còn phải tách sổ  đất vườn trước để tránh chuyển mục đích SDĐ ở bị vượt hạn điền , rồi làm chuyển mục đích sử dụng , đóng thuế 100% DT đất , theo giá thị trường .dzụ này mới vui vì giá thị trường là giá như thế nào , ông nào quyết định giá thị trường ????? luật qui định là mời các công ty có chức năng thẩm định giá BDS nhưng quan trọng là phe nào mời mấy ông tướng này?????. ngoài quận Tân Phú thành lập hẳn 1 ban định giá thuộc quận thì các quận khác đều rất mù mờ vụ này.
Xong rồi , để lách cái qui định DT tối thiểu tách thửa phải xin phép xd , cất 1 căn nhà mà ko phải là nhà tốn khoảng vài chục triệu , rồi hoàn công , lót tay 1 ít , đổi sổ hồng rồi tách sổ này mới dc .
2/ Nếu làm dự án hoàn chỉnh để bán đc giá đc duyệt khoảng  60-62% đất ở.
theo qui định thì trên 2000m2 + 10% buộc phải lập qui hoạch khu dân cư tỉ lệ 1/500 lại dây dưa xin ý kiến của sở QHKT....., thẩm định .. , trình duyệt..
dưới 2000m2 + 10% thì chỉ cần lập quy hoạch tổng MB tỉ lệ 1/500.
- Đầu tư hoàn chỉnh các hạng mục cơ sở hạ tầng : san lấp (nếu có ) , điện , cấp thoát nước , đường sá , cây xanh , CTCC được nghiệm thu mới được tách sổ ...bán nhé. Trung bình khoảng 1.5tr/m2
- đóng tiền Chuyển MDSD nhưng chỉ tính theo diện tích đất thương phẩm , tính theo ND 69 nhưng cũng vướng dzụ giá thị trường nói trên . hehehe..
3 / Còn chuyện xây cc nếu tính HSSDD = 5 coi như là tính xây cao dc 12 tầng vì :
K= S Tdtxd / S Tdt đất = S Tdt đất *42% * 12 / S Tdt đất
ở đây theo em các bác hiểu sai hệ số sử dụng đất. Nó là hệ số giữa tổng DT sàn XD ( trừ tầng hầm ) /Tổng DT khu đất.
mode hiện nay là phải chạy khu đất xây cc  tối thiểu là 15-17 tầng , HSSSD = 7 thì mới giải quyết bài toán kinh tế này dc