Thảo Luật Chung Đầu tư Furama Resort Hồ Cóc - kênh đầu tư lâu dài và dành để nghỉ dưỡng.

[kecodocvn]

Cái quan trọng nhất là scheme chia sẻ doanh thu + phí quản lý + các phí khác khi tham gia chương trình Furama quản lý thì chưa có, do đó chưa đánh giá được mức độ hấp dẫn đâu ạ.

Thông thường đọc và phân tích cái scheme xong muốn choáng váng luôn 

32tr/m2 - 39tr/m2 ==> lấy trung bình là 36tr/m2. Vậy căn như C5 thì tầm 1tỉ7/căn + phí quản lý. Cũng đáng cân nhắc nếu toàn bộ khu này lên đồng bộ hết + tên tuổi của Furama quản lý và đưa khách về. Giờ cái quan trọng là cách tính và tỉ lệ chia sẻ doanh thu.

Việc đưa khách về thì bác có thể yên tâm vì thằng Hồ Tràm Strip nó được thiết kế theo kiểu casino nên khách về đây đánh bài đông lắm ah(cờ bạc ai chẳng thích), còn bác sợ thằng Hồ Tràm không đủ thì còn thằng Sài Gòn Tourist nữa ah. Dự án này nó chừa lại đúng block C (hướng về biển) không bán mà dành cho khách du lịch của nó, mà nó lại là công ty du lịch lớn nhất VN nên khoản đó có thể yên tâm. Nó đang thử nghiệm mô hình này, thành công sẽ làm thêm cái ngoài Phan Thiết và Đà Nẵng nữa( thông tin ngoài lề).
Hiện tại chắc bác quan tâm nhất vụ phí quản lí và phần doanh thu, Phí quản lý và bảo trì thì theo phụ lục trong HĐ là 1usd/m2/tháng. Phần doanh thu em sẽ post cái bảng cho bác rõ luôn ah.

Hồ Tràm trip tiến độ thi công giai đọan 1 san lấp mặt bằng, đóng cọc đã xong (Cty CP Phú Thịnh-BRVT thầu), giai đoạn 2 giao cho Coteccons (có cả chục cần cẩu dựng lên rồi), tuy chủ đầu tư Hotram trip PR kêu gọi đầu tư và quan hệ khá tốt nhưng em nghĩ cũng phải sau 5 năm khu này mới ngon.
Ưu điểm của khu này là ăn theo thương hiệu Saigontourist, Furama và là vệ tinh theo dự án Hotram trip, cộng với diện tích sở hữu nhỏ hợp với túi tiền nhà đầu tư hơn là các biệt thư nghĩ dữơng.
Tuy nhiên, các bác lưu ý về bất lợi của thời tiết khí hậu. Seaviews ở Chí Linh - vũng tàu, các bác nào đã mua thì biết nó gió như thế nào (mặc dù cách xa biển) thì dự án này nằm ngay mặt tiền biển thì phải biết gió như thế nào.
Về yếu tố thiên nhiên thì khỏi phải bàn vì tính hoang sơ của khu vực xung quanh vì nằm trong vùng bao bọc rừng nguyên sinh! Riêng dự án vườn thú Safari thì nhắc đến gần chục năm nay, em nghi chắc cũng còn lâu mới ra ngô ra khoai.
vài dòng cảm nhận của em, có gì bác chủ thớt đừng giận nhé. Dù gì cũg cảm ơn bác vì đã giới thiệu dự án

Bác đừng nghĩ thế ah, mục đích của em là chia sẻ thông tin với các bác. Bác nhận định thế có nghĩa bác cũng quan tâm tìm hiểu dự án của em nên mới nhận định thế, em mừng còn không kịp nữa ^^!.
Em nghĩ đây cũng là một điều quan trọng khi xem xét dự án này vì thời tiết ảnh hưởng đến khách du lịch => ảnh hưởng đến phần lợi nhuận các bác được chia. Theo thống kê thì nước ta có những tháng sau không nên đi du lịch : mùa mưa bão T10-11, mùa đông &  xuân T12-3. Vì cũng tính đến trường hợp trên nên CĐT cam kết  dù mưa to, bão lớn ; dù hạn hán hay lũ lụt, mặc kệ khủng hoảng và rớt giá . Các bác sẽ luôn có phần lợi nhuận tối thiểu hằng năm mà CĐT sẽ chi cho các bác. Và để các bác thấy và hiểu hơn , em sẽ post bảng phân chia doanh thu để các bác nghiên cứu.

Trên đó là bảng phân tích doanh thu dự kiến của loại phòng 41m2. Bảng trên bên trái là tiền thuê phòng tối thiểu của khách du lịch khi vào thuê : ngày thường 72$, cuối tuần 90$. Bảng bên phải là lợi nhuận các bác nhận được theo tỉ lệ 6:4 tương đương 43$ và 54$( thực tế khi hoàn thành dự án đưa vào hoạt động tiền thuê phòng sẽ cao hơn và các bác sẽ hưởng theo con số thực tế). Phí qua đêm là khi các bác xuống dưới đó ở mới tính gồm ăn sáng và vệ sinh phòng, phần chênh lệch là so với khách du lịch bên ngoài( 1 năm bác xuống đó chừng 10 lần và ở lại 3,4 ngày thì nó cũng tiết kiệm giúp bác khoản tiền kha khá, để đi vài buổi off chai cũng ok lắm

).
Bảng bên dưới là phần cam kết của CĐT, dù bất kỳ trường hợp nào thì vẫn đảm bảo cho các bác công suất phòng và phần lợi nhuận tương đương. Trên đó là bảng tính dự kiến vầ thực tế sẽ thay đổi giá sẽ cao hơn so với bảng tính, và các bác sẽ hưởng theo thực tế.

Có thể đến đây có bác thấy số tiền trên rất ít nên nghĩ gửi ngân hàng sẽ ngon hơn nhiều (đến 14% !!). Dạ đúng vậy, nếu so với giá tối thiểu của bảng tính trên thì sẽ không hấp dẫn nhưng có vài điều sau các bác nên xem xét:
- Hiện tại các bác gửi NH số tiền trên cho 5 năm thì các bác dám chắc sau 5 năm nữa các bác lấy tiền đó ra thì sẽ mua được căn giống vậy trong dự án này mà vẫn còn dư hay các bác phải bù thêm 1 khoản nữa mới mua được? => VNĐ đang mất giá các bác ơi, trong khi giá bất động sản hiện tại đã thấp rồi( có giảm thì giảm ít nữa chứ không về 0 được đâu ah), sau vài năm nó chỉ tăng từ tăng ít đến tăng nhiều thôi. Đây cũng là lí do các bác khoái đầu tư bất động sản

.
- Đó là bảng tính dự kiến tối thiểu ( không thấp hơn nữa) , khi dự án hoàn thành và phát triển thì giá sẽ thay đổi theo chiều hướng tăng: không biết tăng ít hay nhiều thôi. Trong các loại tăng thì em thấy thằng lương là tăng ít nhất, chạy chậm hơn cả rùa

.
- Số tiền thu nhập hằng năm này không là bao nhiêu với bác hiện tại nhưng sau này nghỉ hưu và già rồi thì nó là nguồn tài chính đảm bảo bác sẽ không bao giờ lo lắng về ăn ở. Giá lên thì nó cũng đi theo và đi có thể nhanh hơn nữa. Trong khi tiền đó các bác dám gửi ngân hàng 50 năm mà không sợ mất giá? Liệu lúc đó các bác có việc cần gấp thì khi các bác rút ra xài thì còn lại bao nhiêu? phần còn lại các bác gửi có khiến bác yên sau này khỏi lo?

Trên đây là một số ý kiến của em chia sẻ với các bác, các bác ném nhẹ tay để em còn né ah ^^.

 

[Himlam]

Tôi chẳng biết bác là ai, bác kêu ném đá thì tôi ném đá nhé.
- Cái này giá 32 - 39triệu/m2 thì quá cao so với các căn hộ vũng tàu như Thùy vân apartment (sát biển 18 - 20 triệu/m2), Bàu sen (14 triệu) sở hữu vỉnh viễn.
- Sở hửu chỉ 50 năm  với cái sở hữu vĩnh viễn thì bác thực lòng thích cái nào .
- Việc mua đứt,  bán đoạn , khi giao nhà , giao tiền xong là chấm dứt hợp đồng , còn việc CDT cam kết số tiền  thu nhập (cho thuê căn hộ của khách hàng), cũng chỉ là cam kết thôi, nó  lấy cái gì đãm bảo ??,  nếu do ế khách hay lý đo gì đó nó kg cho thuê được, nó kg trả tiền cho khách hàng , thì thì làm gì được nó nhỉ ? kiện được kg ???  Cái này , nó giống như "đếm cua trong lỗ" nhiều khi chẳng bắt được con nào !!!!
Cái kiểu này cũng giống ở sealink, tuy nhiên sealink còn tính còn ghê gớm hơn chỉ trong 7 hay 8 năm là lấy lại vốn, nếu theo tính toán thì mấy bác mua sealink giờ chắc lấy 1/2 vốn rồi hehehe......

 

[onlinecafe]

Hi hi cũng hay,

Giá căn này cỡ 68k obama, em tính chu kỳ 10 năm đầu tiên, theo cam kết thì các bác có được khoang 54K obama, tương ứng như các bác gửi tk $ với lãi suất 6%/1 năm.

Nếu sau 10 năm vẫn đảm bảo thu nhập 10.5%/1 năm thì cũng ok nhỉ

PS: Các bác phân tích rủi ro dùm
Quên cái thuế TNCN, chắc 10% quá, vậy 10 năm chỉ còn có 49K ~ 5.5%/1 năm
 

 

[lucsi]

1. Em giả sử 52 cái cuối tuần, em xuống ở đủ 52. Thì em có được hưởng phần doanh số cam kết không?

2. Obama 74,919 em quăng cho mấy bạn ngân hàng, 5%/năm là mỗi năm em có $3734; giả như đi chơi mỗi ngày $200, em chơi được 18-19 ngày. Mà em được đi chơi ....khắp VN, qua tới Thái cũng được...

3. 8 năm lãnh lãi $3745/năm; tổng cộng em có ~$30000; bằng cái khoản cam kết của chủ đầu tư. Khác nhau ở chỗ, em lĩnh lãi ngay năm thứ 1; còn theo cam kết thì đợi 3 năm.
4. Con em mà đi du học thì em có $74,919 chứng minh tài chính, chứ cái hợp đồng thuê căn hộ em nghi là Tây nó hổng tin

5. Em tuổi cao sức yếu, bệnh tật thì có $74,919 qua Sing, qua Mỹ chữa. Lúc đó ôm căn hộ mà không bán được chắc để lại cho thằng ....chồng sau con vợ em nó ở quá

 
Em ném vài cục đá, nhờ bác giải ngố
 

 

[Dumbledore]

@ onlinecafe: đây là thu nhập từ kinh doanh áp luỹ tiến chung với tiền lương, tối đa lên đến 35% bác ạ.

Em dự là còn nhiều khoản hidden fees lắm chứ kg đơn giản chia doanh thu rồi còn được bảo đảm công suất đâu. Tham khảo cái hyatt ở Đà nẵng thì biết à

 

[onlinecafe]

@ onlinecafe: đây là thu nhập từ kinh doanh áp luỹ tiến chung với tiền lương, tối đa lên đến 35% bác ạ.

Em dự là còn nhiều khoản hidden fees lắm chứ kg đơn giản chia doanh thu rồi còn được bảo đảm công suất đâu. Tham khảo cái hyatt ở Đà nẵng thì biết à

 
35% ạ, em té

 

 

[tuando]

Căn hộ cho thuê này sau vài năm lại phải bỏ tiền làm mới lại nội thất. Chủ nhà phải chia sẻ chi phí với CĐT, cái này chắc là hidden cost.

Tính đi tính lại, chỉ nên mua nếu kỳ vọng căn hộ này tăng giá trị sang nhượng lại trong vài năm nữa (vì hiện nay giá BĐS đang ở mức thấp). Nếu căn hộ này không tăng giá thì không "thơm".

Giá so sánh với Thùy Vân hay Bàu Sen thì e rằng không cùng đẳng cấp. Tuy nhiên 40tr/m2 (em tính luôn VAT) kể ra cũng ... hơi cao.

 

[kecodocvn]

@ onlinecafe: đây là thu nhập từ kinh doanh áp luỹ tiến chung với tiền lương, tối đa lên đến 35% bác ạ.

Em dự là còn nhiều khoản hidden fees lắm chứ kg đơn giản chia doanh thu rồi còn được bảo đảm công suất đâu. Tham khảo cái hyatt ở Đà nẵng thì biết à

Báo cáo bác, theo HĐ thì có phần phí quản lý và bảo trì là 1usd/m2/tháng( lấy tỉ giá 19.500 vì có những khách hàng trước mua bằng tiền $ với giá này nên CĐT vẫn giữ nguyên tỉ giá này tránh trường hợp không hay cho khách hàng.

Tôi chẳng biết bác là ai, bác kêu ném đá thì tôi ném đá nhé.
- Cái này giá 32 - 39triệu/m2 thì quá cao so với các căn hộ vũng tàu như Thùy vân apartment (sát biển 18 - 20 triệu/m2), Bàu sen (14 triệu) sở hữu vỉnh viễn.
- Sở hửu chỉ 50 năm  với cái sở hữu vĩnh viễn thì bác thực lòng thích cái nào .
- Việc mua đứt,  bán đoạn , khi giao nhà , giao tiền xong là chấm dứt hợp đồng , còn việc CDT cam kết số tiền  thu nhập (cho thuê căn hộ của khách hàng), cũng chỉ là cam kết thôi, nó  lấy cái gì đãm bảo ??,  nếu do ế khách hay lý đo gì đó nó kg cho thuê được, nó kg trả tiền cho khách hàng , thì thì làm gì được nó nhỉ ? kiện được kg ???  Cái này , nó giống như "đếm cua trong lỗ" nhiều khi chẳng bắt được con nào !!!!
Cái kiểu này cũng giống ở sealink, tuy nhiên sealink còn tính còn ghê gớm hơn chỉ trong 7 hay 8 năm là lấy lại vốn, nếu theo tính toán thì mấy bác mua sealink giờ chắc lấy 1/2 vốn rồi hehehe......

Chào bác, em là lính mới trong F&I nên chắc bác không biết là phải ah. Em nghe các bác khác nói về bác nhiều nhưng chưa được diện kiến bao giờ. Như bác nói, nếu so sánh đơn thuần thì giá căn hộ Furama( FRH) hơn Bàu Sen ít nhất gấp đôi, hơn Thuỳ Vân vài triệu/m2 và nếu vậy thì chọn 2 thằng này vẫn hơn. Tuy nhiên, so sánh kỹ thì có vài vấn đề không thoả đáng lắm.
- Vị trí : Furama nằm trong khu du lịch sinh thái Hồ Cóc - Bình Châu , gần suối nước nóng Bình Châu. Biển nơi đây trong và sạch tiện cho du lịch, nghỉ ngơi và thư giãn. Thuỳ Vân và Bàu Sen thì nằm gần bãi sau Vũng Tàu( em nhớ không nhầm là vậy). Biển bãi sau hiện tại khá ô nhiễm và không trong, sạch như hồi trước và đó cũng là lí do khi được nghỉ dài ngày thì người có điều kiện thích ra Phan Thiết, Mũi Né tắm biển hơn là Vũng Tàu vì nó sạch và đẹp. Vị trí khác nhau nên so sánh ngang thì hơi khập khiễng.
- Bác mua căn hộ ở Thuỳ Vân và Bàu Sen, họ có dám đảm bảo bác nội thất hoàn thiện và đạt tiêu chuẩn như của Furama đặt ra khi mời quản lí? Và thêm nữa đơn vị quản lí cho căn hộ của bác có dám khẳng định mình so sánh ngang với Furama - một tập đoàn chuyên quản lí những khách sạn 5sao? Em nghĩ cái này chắc là không vì ít ai làm thế và vụ quản lí thì khỏi bàn vì tiền nào của đó mà ^^!

- Phần lợi nhuận không đáng kể nhưng có thể bàn, nhà bác mua thì bác không ở có thể cho thuê lại với giá thị trường nhưng  bác phải tốn công quản lý khi họ thuê, dọn dẹp, sửa chữa khi họ dọn đi(tốn công, thời gian và tiền). Chưa kể trường hợp bác rao cho thuê cũng chưa chắc được thuê liền, đôi khi phải đợi hàng tháng trời( như thời điểm hiện tại). Trường hợp xấu nhất là nửa năm không có ai thuê thì thu nhập năm đó của bác sẽ giảm mạnh. Tuy không đáng là bao nhưng bớt việc nào thì khoẻ việc đó, em nghĩ thế. Còn về FRH thì thu nhập không đột biến nhưng được đảm bảo bằng HĐ và ổn định, thời gian tâm trí còn lại để đầu tư cái khác cũng thoải mái hơn bác nhỉ .

Còn về việc cam kết thì có trong HĐ ah, em nói dựa theo HĐ bác ơi. Việc Sealink thì em không rành lắm nên không dám bàn, em chỉ biết lợi nhuận cao thì rủi ro cao, còn lợi nhuận ít thì rủi ro ít và an toàn hơn. CĐT nó đưa ra cái cam kết đó cũng tính toán rồi, con số không cao lắm nhưng được cái đảm bảo an toàn và ổn định lâu dài, không lừa đảo trong khả năng của nó. Em nghĩ nhiều bác ở đây vẫn thích đầu tư bất động sản là vì an toàn, ổn định và yên tâm. Dù đầu tư chứng và cục gạch thì lợi nhuận cao hơn nhưng rủi ro cũng cao nên nhiều bác không thích là phải, em cũng ngán nó lắm ah

.

Dù sao em cũng cám ơn bác đã ném em nhẹ nhẹ ah, hi vọng có dịp mời bác ly

để được bác hướng dẫn vài cách đỡ cho ít đau hơn.

 

[kecodocvn]

1. Em giả sử 52 cái cuối tuần, em xuống ở đủ 52. Thì em có được hưởng phần doanh số cam kết không?

=> dạ phần cuối tuần thì bác không hưởng vì bác lấy xài hết thì nó lấy gì cho thuê mà chia cho bác, phần ngày thường thì vẫn hưởng bình thường.
2. Obama 74,919 em quăng cho mấy bạn ngân hàng, 5%/năm là mỗi năm em có $3734; giả như đi chơi mỗi ngày $200, em chơi được 18-19 ngày. Mà em được đi chơi ....khắp VN, qua tới Thái cũng được...

=> Bác nói đúng lắm ah, trong vài năm đầu thì vậy chứ thêm vài năm nữa bác phải bù lỗ là chắc và lúc đó bác lấy tiền gửi trong NH ra mua 1 căn giống y như vậy trong dự án này thì bác bù thêm 1 khoản nữa(tiền mất giá nhanh lắm ah nếu bác chỉ gửi NH)=>ăn chơi vài năm rồi còn lại toàn bù lỗ thì tính toán không có lời không làm, đúng không bác ?
3. 8 năm lãnh lãi $3745/năm; tổng cộng em có ~$30000; bằng cái khoản cam kết của chủ đầu tư. Khác nhau ở chỗ, em lĩnh lãi ngay năm thứ 1; còn theo cam kết thì đợi 3 năm.
=> Bác nói quá chính xác, chỉ phần hơi thiếu là con số đó bây giờ dự kiến thì đúng vậy chứ thời gian sau khi dự án hoàn thành đi vào hoạt động thì thực tế sẽ thay đổi mà em nghĩ nó theo chiều hướng tăng ( giá tối thiểu rồi mà bác). Cũng giống câu trên, bác gửi NH 8năm , lãi 3745$/năm => ~ 30.000$ cái này trong NH thì không dao động nhiều và sau khi lấy ra thì tổng số tiền lúc đó bác muốn mua 1 căn như vậy thì....
4. Con em mà đi du học thì em có $74,919 chứng minh tài chính, chứ cái hợp đồng thuê căn hộ em nghi là Tây nó hổng tin

=> Nó không tin vì sao vậy bác? Bác nói cho em biết với, mua bán có HĐ được nhà nước công nhận mà không tin thì 74.919$ của bác gửi NH nó cũng gửi giấy tờ để chứng mình tài chính. Nó không tin nhà nước Việt Nam thì ngân hàng được nhà nước quản lí, nó tin sao bác? Em thấy khó hiểu ah.
5. Em tuổi cao sức yếu, bệnh tật thì có $74,919 qua Sing, qua Mỹ chữa. Lúc đó ôm căn hộ mà không bán được chắc để lại cho thằng ....chồng sau con vợ em nó ở quá

Hì hì, bác lo xa quá chỉ là em thích cách lo xa của bác ^^. Bác tuổi cao sức yếu, bệnh tất thì cầm 74.919$ qua Sing, Mỹ chữa. Chữa khỏi xong bác còn được bao nhiêu đồng ah? Và lúc đó bác tình làm gì với số tiền ít ỏi còn lại đó? Bác đừng bảo em đem đầu tư tiếp nhe, tuổi già là thư giãn và nghỉ ngơi, đã làm việc mấy chục năm rồi, còn vài năm để thư giãn nghỉ ngơi mà còn phải lo lắng cho cuộc sống sau này thì khổ quá bác ah. Bác ôm căn hộ không bán được nhưng giấy tờ bác có thể cầm đi vay bạn bè, người thân được mà. Em nghĩ bạn bè không phải sợ bác vay không trả mà cái họ cần là sự yên tâm khi cho bác mượn số tiền đó thôi ah.
Em đoán thế vì em bị mấy lần rồi

.
Em ném vài cục đá, nhờ bác giải ngố

Căn hộ cho thuê này sau vài năm lại phải bỏ tiền làm mới lại nội thất. Chủ nhà phải chia sẻ chi phí với CĐT, cái này chắc là hidden cost.

Tính đi tính lại, chỉ nên mua nếu kỳ vọng căn hộ này tăng giá trị sang nhượng lại trong vài năm nữa (vì hiện nay giá BĐS đang ở mức thấp). Nếu căn hộ này không tăng giá thì không "thơm".

Giá so sánh với Thùy Vân hay Bàu Sen thì e rằng không cùng đẳng cấp. Tuy nhiên 40tr/m2 (em tính luôn VAT) kể ra cũng ... hơi cao.

Các bác quan tâm đến chi phi mà nó thì lại nằm trong HD, em lại chẳng post lên được nên em trích phần đó cho các bác đọc ah:

Em bùn ngủ quá, mai trả lời các bác tiếp ah. Chúc các bác ngủ ngon ^^

 

[tonjohn]

E thì thích gửi bank một số nhất định đủ để hằng tháng lấy  lãi vi vu ra resort cùng vợ con bạn bè cho nó nhẹ đầu
Bác goldbell nói đúng . Căn hộ ở biển nên xem vấn đề về gió . Lúc trước e có làm một căn  ở Seaviews Chí Linh tằng 8 thôi mà tối gió hú như ma hú thầy thợ tối ngủ run cầm cập