<h1>
Các bác tham khảo thêm bài này trên diễn đàn doanh nghiệp</h1> <h1>Tranh chấp tiền sử dụng đất ở KĐT Phú Mỹ Hưng : Cứ Luật mà làm !</h1> Một đoàn kiểm tra gồm đại diện Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên – Môi trường... đã vào TP HCM làm việc với UBND TP và một số cơ quan liên quan nhằm tìm giải pháp xử lý khiếu nại của những người đã mua căn hộ tại khu đô thị Phú Mỹ Hưng (PMH). Tuy nhiên, cách thức xử lý ra sao lại là vấn đề cần bàn.
Một căn hộ trong khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng
Nhận xét của Đoàn kiểm tra cho thấy, Cty PMH đã đầu tư vốn rất lớn để xây dựng khu đô thị mới này. Đã nộp tiền thuê đất 50 năm. Nhờ đó giá đất tại khu vực này đã tăng rất nhiều lần so với trước, tiền sử dụng đất do đó cũng tăng theo. Nếu nay buộc người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất hiện nay thì không khác gì buộc người mua nhà đất phải trả giá gấp đôi, người dân tất không đồng tình. Nhưng nếu buộc chủ đầu tư phải nộp khoản này cũng không hợp lý vì nhiều chính sách, quy định pháp luật về đầu tư vào đất đai đã có nhiều thay đổi. Chủ đầu tư và người mua nhà, đã có đề xuất người mua nhà nộp 58% tiền sử dụng đất. Tin còn cho biết Đoàn và Thường trực UBND TP HCM thống nhất sẽ tổng hợp, báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ kiến nghị tính lại tiền sử dụng đất cho người dân mua nhà đất trong khu PMH.
Những mắc mớ
Trước hết, vụ khiếu nại đã lên tới cấp xử lý tối cao là Thủ tướng. Có nghĩa là nó đã vượt quá khuôn khổ xử lý của các văn bản dưới luật hiện hành, do đó cần có một quyết định xử lý riêng của Thủ tướng.
Thứ 2, nhận xét của Đoàn nặng về phân tích tình hình rất chung, không phù hợp với yêu cầu tìm biện pháp xử lý một vụ khiếu nại cụ thể là phải phân tích diễn biến tình hình rất cụ thể, nhất là vụ này đã diễn ra trong nhiều năm, chính sách, pháp luật đã có những thay đổi. Cơ sở để giải quyết dứt điểm vụ này phải là quán triệt pháp luật sao cho “thấu lý đạt tình”, nhưng nhận xét của Đoàn dường như không viện dẫn tới pháp luật.
Thứ 3, tin chỉ cho biết Đoàn và Thường trực UBND TP thống nhất sẽ tổng hợp, báo cáo Thủ tướng, chưa cho biết biện pháp xử lý có thống nhất được hay không. Tuy nhiên căn cứ vào nhận xét nêu trên, có thể suy ra phương hướng xử lý thiên về tính lại tiền sử dụng đất mà người mua nhà phải nộp là 58% tiền sử dụng đất. Nếu suy diễn trên là đúng, có thể thấy cách xử lý như vậy chưa thể hiện được tinh thần thực thi pháp luật trong khung thời gian sự việc diễn ra.
Dự án đầu tư nước ngoài khu đô thị PMH được cấp phép tháng 5/1993. Vì Luật đất đai thời đó chỉ cho phép tổ chức và cá nhân nước ngoài thuê đất, nên dự án PMH triển khai trên cơ sở đất thuê, Cty PMH đã nộp tiền thuê đất 50 năm là vì thế. Sẽ không có vấn đề gì xảy ra, nếu Cty PMH trước sau chỉ xây dựng nhà ở để kinh doanh, không bán, bởi nếu bán thì đất thuê có thời hạn sẽ biến thành đất ở không thời hạn của những người mua nhà, gây rối cơ chế quản lý đất đai theo Luật đất đai 1993. Nhưng UBND TP HCM đã đề nghị và được phép cho Cty PMH thí điểm xây nhà ở để bán. Trên giấy tờ, người mua nhà được coi là người được “giao” đất, đương nhiên phải nộp tiền sử dụng đất. Bởi vậy trong hợp đồng mua bán nhà ở khu PMH có ghi một thỏa thuận là người mua nhà nộp tiền sử dụng đất. Cách làm này được người mua nhà chấp nhận, vì đối với họ, điều quan trọng là mua được nhà và được cấp giấy chủ quyền nhà đất. Vả lại tiền sử dụng đất khi đó cũng thấp.
Nhưng Luật đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi giao đất cho các tổ chức kinh tế. Vậy là đã có cơ sở pháp lý để chuyển Cty PMH từ sử dụng đất thuê sang đất giao có thu tiền sử dụng đất, do đó họ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với chuyển nhượng nhà trong cùng một giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Để thực hiện điều này, Cty PMH phải làm thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất. Với thủ tục đăng ký biến động này, đất Cty PMH được thuê sẽ trở thành đất được giao có thu tiền sử dụng đất. Như vậy là Cty PMH phải nộp tiền sử dụng đất và có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với nhà cho người mua nhà. Tiền sử dụng đất trở thành yếu tố cấu thành giá nhà.
Giải quyết cách nào ?
Tiếc rằng không rõ do không nắm được Luật đất đai 2003 hoặc do một lý do khác nào đó, Cty PMH đã không làm thủ tục đăng ký biến động này và đó chính là nguồn gốc nảy sinh khiếu nại. Nếu cuối năm 2004 hoặc chậm lắm là đầu năm 2005, Cty PMH làm thủ tục đăng ký biến động sử dụng đất, thì những vấn đề phải xử lý hiện nay đã không phát sinh.
Trước hết, đã có cơ sở pháp lý để xác định thời điểm Cty PMH được giao đất và phải nộp tiền sử dụng đất là ngày 1/7/2004 (ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực). Vậy là giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất năm 2004, chắc chắn sẽ nhiều lần thấp hơn giá đất năm 2009. Vì Cty PMH đã nộp tiền thuê đất 50 năm, nên tiền sử dụng đất phải nộp được trừ đi tiền thuê đất đã nộp, chỉ còn nộp số chênh lệch.
Thứ 2, trong hợp đồng mua bán nhà giữa Cty PMH với người mua nhà có điều khoản người mua thỏa thuận nộp tiền sử dụng đất. Thỏa thuận này trái Luật đất đai 1993 và cả Luật 2003, vì theo luật, tiền sử dụng đất là nghĩa vụ của người được giao đất, cụ thể ở đây là Cty PMH. Tuy vậy vẫn có thể chấp nhận thỏa thuận nêu trên, nếu hợp đồng ký trước ngày 1/7/2004. Do đó hai bên có thể thương lượng về mức tiền sử dụng đất bên mua nhà phải nộp, nhưng không phải là nộp 100% tính theo giá đất 2009, mà chỉ phải nộp phần chênh lệch tính theo giá đất 2004. Còn nếu ký sau ngày 1/7/2004, phải coi là vô hiệu, bởi từ lúc đó Cty PMH đã được giao đất và có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất.
Những điều nêu trên cho thấy, để triển khai thi hành Luật đất đai 2003, nếu Cty PMH đăng ký biến động sử dụng đất ngay từ 2004, thì vụ khiếu nại này đã không xảy ra. Nguyên nhân cơ bản làm nảy sinh khiếu nại là do Cty PMH. Tuy nhiên các cơ quan quản lý đất đai và thuế cũng có phần trách nhiệm vì đã không hướng dẫn, đôn đốc Cty PMH chuyển đổi đất thuê thành đất giao như quy định tại Nghị định 181. Bởi thế tuy đến nay mới xử lý và thu tiền sử dụng đất đáng lẽ phải nộp từ 2004-2005, nhưng có thể miễn phạt nộp chậm.
Lê Văn Tứ
Chuyên viên cao cấp Viện Nghiên
cứu quản lý kinh tế TƯ
