Nếu nói theo lý thì phải xem trên sổ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) xem mục đích sử dụng đất là gì. Nếu có thổ cư (ONT, ODT) và diện tích thổ cư đó còn dư đủ để xây căn nhà thứ 2 thì xây được. Ngược lại ko xây được.
Tuy nhiên, tuỳ địa phương, ko có thổ cư vẫn có thể xây. Đương nhiên việc xây đó với kết cấu đơn giản, ko phải betong cốt thép. Và ko được hoàn công.
Cũng trích từ bài của bác ba ... nếu cùng một đất mà "có quyền" thổ cư, thì nếu theo lý thuyết thì công, mẩu có thể xây toàn bộ trên đất được cho phép (có thể thí dụ không có đất vườn, cứ xây hết như kiểu nhà phố, chung cư) .. Nếu vậy thì đất đó (có quyền) thì có thể nó được định nghĩa phần nào đó để xây (thổ cư) và không được xây (ruộng), Theo em nghĩ có lẽ là trên sổ đỏ đó, có thể có phần được xây, một phần không được xây, chứ không phải thổ cư hết hay là đất ruộng hết phải không bác ba .. Thú thật thì đất đai VN em chưa biết nhiều lắm. Cám ơn bác ba trước
Anh viết văn lủng củng quá, ko rõ nghĩa.
Ví dụ: thửa đất đó là 10,000m2 (1 hecta). Trong đó có 300m2 thổ cư. Đã có 1 căn nhà, diện tích xây dựng là 120m2.
Với ví dụ trên sẽ có 2 tình huống xảy ra.
1. 300m2 thổ cư được cấp trước khi có quy hoạch phân khu 1/2000. Vậy, vị trí 300m2 thổ cư này nằm bất cứ đâu trong diện tích 1 hecta kia. Việc cái nhà đã xây 120m2 nghiễm nhiên sử dụng 120m2 đất thổ cư => còn lại 180m2 thổ cư này cũng nằm bất cứ đâu trong thửa đất 1 hecta đó.
2. 300m2 thổ cư được cấp sau khi có quy hoạch phân khu 1/2000. Tuỳ địa phương, nhưng đa số là họ fixed vị trí và qui cách của 300m2 thổ cư trong thửa đất 1 hecta. Việc cái nhà 120m2 kia chiếm vị trí thế nào trong 300m2 thổ cư thì phần còn lại nhiều khi rất khó để xây cái nhà thứ 2 cho hợp lệ.
Anh đã hiểu?
Đã hiểu, còn tí vấn đề phần thứ 2, quy hoạch phân khu 1/2000 nghĩa là gì ? Cám ơn nhiềuAnh viết văn lủng củng quá, ko rõ nghĩa.
Ví dụ: thửa đất đó là 10,000m2 (1 hecta). Trong đó có 300m2 thổ cư. Đã có 1 căn nhà, diện tích xây dựng là 120m2.
Với ví dụ trên sẽ có 2 tình huống xảy ra.
1. 300m2 thổ cư được cấp trước khi có quy hoạch phân khu 1/2000. Vậy, vị trí 300m2 thổ cư này nằm bất cứ đâu trong diện tích 1 hecta kia. Việc cái nhà đã xây 120m2 nghiễm nhiên sử dụng 120m2 đất thổ cư => còn lại 180m2 thổ cư này cũng nằm bất cứ đâu trong thửa đất 1 hecta đó.
2. 300m2 thổ cư được cấp sau khi có quy hoạch phân khu 1/2000. Tuỳ địa phương, nhưng đa số là họ fixed vị trí và qui cách của 300m2 thổ cư trong thửa đất 1 hecta. Việc cái nhà 120m2 kia chiếm vị trí thế nào trong 300m2 thổ cư thì phần còn lại nhiều khi rất khó để xây cái nhà thứ 2 cho hợp lệ.
Anh đã hiểu?
Quy hoạch phân khu 1/2000 là tên gọi bản đồ qui hoạch với tỷ lệ 1/2000. Nó được ra đời bằng 1 văn bản do chính quyền cấp tỉnh/thành ký. Ở đó người ta chỉ định khu vực nào, được làm cái gì. Ví dụ: khu vực A là đất dành cho nông nghiệp, khu vực B dành làm đơn vị ở phục vụ việc ở cho dân, khu vực C là khu dành để kết nối hạ tầng, khu D là quỹ đất dành cho giáo dục, y tế, ....
Người mua cần có giấy xác nhận của hội nông dân địa phương nơi cư ngụ rằng anh có canh tác nông nghiệp hoặc đại loại là hội viên hội nông dân. Nếu ko xin được thì đọc tiếp bên dưới.
- Người bán phải chuyển mục đích sử dụng đất qua loại đất khác, ko còn là đất lúa. Sau đó hai bên ra công chứng mua bán. Nếu ngừoi bán ko làm thì đọc tiếp bên dưới.
- Hai bên ra công chứng hứa mua hứa bán. Bên bán chịu trách nhiệm ký hồ sơ chuyển đổi mục đích. Bên mua chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển đổi ko còn đất lúa. Sau đó hai nên ra công chứng mua bán. Nếu cả hai bên ko chịu làm thì đọc tiếp bên dưới.
- Cancel cho rồi. Đỡ nhức đầu.
Mình nghĩ là có văn bản cho việc đó, chắc nằm đâu đó trong Luật Đất Đai hoặc Luật Quy Hoạch. Chỉ đúc kết từ kinh nghiệm. Và thực tế nhiều quan chức gãy gánh vì làm sai những cái như trên khá nhiều.
Trong đất đai, cần nói rõ những cụm danh từ để hiểu đúng về nó.
Đất nông nghiệp: nếu chỉ nói vậy và hiểu đơn giản vậy thì nó ko có cụ thể hoặc ko đủ ý nghĩa của nó. Rất dễ làm ta hiểu sai hoặc ko hiểu hết về nó.
- Mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp.
- Quy hoạch là đất nông nghiệp.
- Đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp nhưng quy hoạch là phi nông nghiệp.
- Đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp nhưng quy hoạch là nông nghiệp.
4 cái gạch đầu dòng đó cần phân biệt và thể hiện rõ khi nói đến nó.
Cảm ơn bác Ba Văn đã làm rõ chỗ này. Lúc em đọc bài viết của Bác (cũng lâu rồi) thì em không nhớ rõ ý Bác đề cập là gạch đầu dòng số 3 hay số 4. Em đoán là gạch đầu dòng thứ 3: đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp, nhưng quy hoạch là phi nông nghiệp.
Bác có nói (em nhớ bập bõm nếu sai thì Bác nhắc em nha) là giá trị của mảnh đất không nhất thiết nằm ở việc phải chuyển lên được thổ cư càng nhiều càng tốt.
Vậy nếu không dựa vào yếu tố đó (là chủ yếu) thì mình khai thác giá trị của mảnh đất ở những khía cạnh nào là tiềm năng nhất vậy Bác ha?
Gạch số 3.
Đúng là ko nhất thiết phải chuyển mục đích toàn bộ lên thổ cư.
Thứ nhất: việc lên full thổ cư chỉ phù hợp ở những đô thị lớn. Nơi mà ko còn chổ dành cho đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi full thổ sẽ mang lại giá trị vượt bậc của thửa đất và tỷ lệ sinh lãi cao nhất. Chính vì thế nhiều người thích lên full thổ.
Thứ hai: việc lên full thổ sẽ tốn chi phí nhiều hơn. Nhưng ngược lại thanh khoản của thửa đất sẽ kém đi. Bởi người mua thứ cấp phải chi nhiều tiền mua do việc chuyển đổi mục đích làm cho thửa đất tăng cao. Người đầu tư thứ cấp họ mất đi cơ hội kiếm lợi trong việc chuyển đổi mục đích lên thổ.
Nghĩa là, trong kinh doanh đất. Điều cần nhất là sự hài hoà. Giữa chi phí và lợi nhuận, giữa tỷ lệ sinh lời và thanh khoản. Mọi việc được sắp xếp, tính toán để nằm trong kỳ vọng nhưng "lộc" phải biết "để dành" cho người sau.
Một người đầu tư đất, thấy thửa đất đã bị khai thác một cách triệt để, ko còn cơ hội để họ kiếm lời ngoài việc chờ đợi thụ động theo thời gian thì họ hiếm khi mua vào.
Nếu ta tạo ra sản phẩm, mà sản phẩm đó phục vụ cho enduser thì chỉ có đối tượng tiêu dùng mới quan tâm hoặc thêm đối tượng đầu cơ (nếu thị trường nóng sốt). Vô tình đã loại bỏ 1 đối tượng khách hàng là đầu tư.
Thứ nữa, ở thị trường tỉnh mà áp dụng lên full thổ hoặc tạo ra sản phẩm cho enduser thì càng thêm bế tắc.
Nhắc lại, nó là gạch số 3
. Và mình cũng rất oải khi kiếm tiền từ gạch số 3 này. Nó ko sướng 
