Re:Làm thế nào để chọn được cty thiết tốt, cty xây dựng uy tín để giao căn nhà tâm huyết của
1. quan trọng nhất là phần thiết kế, bác nên tìm kiếm 1 người thiết kế đủ năng lực để hiểu bác muốn gì, cho bác nhiều option và phân tích lợi hại từng mặt của các option để bác có cơ sở chọn lựa (về công năng, thẩm mỹ, các yếu tố về kỹ thuật, kinh tế), giúp bác gỡ rối, cân đối khi có nhiều nhu cầu đặt ra bị trái ngược nhau...
khi nào cái sườn đã ổn thì mới tiếp đến các việc khác.
nội thất, cũng có thể kts đó làm luôn, hoặc mời thêm đơn vị khác cộng tác, trên cở sở là thiết kế nội thất đi theo hướng mà ban đầu thiết kế tổng thể đã đặt ra.
tương tự với sân vườn...
giống như là chơi ban nhạc vậy, luôn phải có nhạc trưởng.
2. đến khi thi công cũng vậy, luôn phải có 1 nhà thầu chính, là người mà bác có thể tin tưởng và làm việc trực tiếp, người đó phải nắm vững thiết kế của bác và có trách nhiệm phân bổ tiếp xuống các nhà thầu phụ về nội thất, sân vườn... miễn làm sau làm đúng với thiết kế.
3. điều phối công việc: ngồi lại 3 bên, thì bác là Chủ đầu tư - to nhất
bên phải bác là đơn vị thiết kế - to nhì. bên trái là nhà thầu chính hoặc quản lý dự án - to thứ ba.
bất kì việc gì liên quan đến thiết kế, hoặc ra thi công bác thấy chưa ổn cần chỉnh... thì bác tham vấn lại ý kiến của ông thiết kế - vì ổng có chuyên môn.
ông thi công làm có vướng thì tham vấn ông thiết kế, hoặc muốn làm cho dể hơn cần thay đổi biện pháp thi công thì cũng đưa vấn đề ra cho ông thiết kế phản biện, xem có ảnh hưởng gì đến tổng thể hay không ... bác chủ nhà chủ trì và là người quyết sau cùng.
các ông thầu phụ do bác chủ nhà kêu vào hay ông thầu chính kêu, thì đều phân quyền ở mức thứ tư, khi có việc cần quyết:
- chọn mẩu vật liệu, màu sơn kiểu dáng... liên quan đến thiết kế thì họp 3 bên thầu phụ-thiết kế-chủ nhà. thầu phụ cung cấp mẩu, thiết kế kiểm lại có đúng với thiết kế hay không, có hài hòa với những vật liệu đã chọn hay không và có ý kiến tư vấn nên chọn cái gì theo mắt thẩm mỹ... để có cơ sở chủ nhà quyết, vừa đúng theo sở thích cá nhân nhưng vẫn an tâm không sợ bị phô, vênh...
(cuối buổi họp nên tổ chức lưu mẫu có chử ký 3 bên, chủ nhà giữ)
- thời gian thi công, hổ trợ kỹ thuật, cấp nguồn điện nước hay chừa ô chờ theo kích thước sản phẩm... thì họp 3 bên thầu chính - thầu phụ - chủ nhà. Thầu chính toàn quyền sắp xếp để đảm bảo tiến độ chung, tránh dẩm đạp lên nhau, yêu cầu thời gian vào - thời gian hoàn thành của từng thầu phụ. biện pháp thi công hay cần hổ trợ gì thì thầu phụ đều phải đưa ra trao đổi để thầu chính sắp xếp, tránh việc họp riêng sau này có sự cố thì đổ thừa vòng quanh không có người để khắc phục.
(tương tự nên ghi lại nội dung cuộc họp vào nhật ký công trình, sau này trể tiến độ hoặc làm sai khớp không ráp được thì có chổ để qui trách nhiệm).
4.về chọn thầu - tài chính dự án -nghiệm thu quyết toán:
đương nhiên bác chủ nhà sẽ là người quyết về số tiền, tuy nhiên bác cũng có cơ sở để chọn lựa:
4.1 đầu tiên là chọn nhà thầu chính, trên cơ sở giá tốt và chất lượng tốt
giá tốt thì bác căn cứ theo dự toán thiết kế của ông thiết kế và giá thị trường, đại để thì giá thành xây nhà của bác loanh quanh trong khoảng đấy.
chất lượng tốt thì bác đi xem người ta đang làm, và trước đây...
4.2 thầu phụ: thường thầu chính sẽ đi kèm 1 hệ thống surplier của họ, trừ trường hợp thầu phụ đó quá tệ hoặc làm không đúng gu bác, hoặc bác có nguồn cung cấp khác thật sự tốt hơn (về giá + chất lượng) ... còn không thì bác nên giao hẳn cho thầu chính, sẽ đảm bảo được khoảng lời của nhà thầu cũng như thuận tiện cho việc điều động sắp xếp, bác chủ nhà thì cũng gọn khi qui về 1 đầu mối bảo hành -trách nhiệm.
4.3 nghiệm thu - quyết toán:
với những công việc cần chuyên môn - phần thô: nghiệm thu sắt sàn trước khi cho đổ BT, nghiệm thu BT sàn để làm cơ sở thanh toán, nghiệm thu ống điện nước... bác chủ nên thuê thêm Giám sát bên ngoài, hoặc thuê ngay anh thiết kế.
với những công việc hoàn thiện, cần nghiệm thu về chất lượng: đúng với mẩu, đúng với thiết kế... bác nên nhờ thiết kế. cần nghiệm thu về số lượng: m2 giấy dán tường... thì bác nên tự đi đo chung với thầu chính và thầu phụ, hoặc nếu không có phát sinh thì chỉ cần nghiệm thu chất lượng là được.
5.trọn gói từ thiết kế - thi công, tại sao không?
trên đâu là mô hình chuẩn, chuyên nghiệp.
nhưng thực tế những bác làm thiết kế, theo kiểu thương hiệu hoành tráng như Nhà Buồn, thì không rảnh cũng như tâm huyết để theo công trình mình vẽ bao giờ, vì có tâm huyết đâu mà theo...
những bác làm tâm huyết, thì cũng chưa chắc đủ thời gian để chăm chút, chưa kể gặp ngay ông nhà thầu không hợp tác thì cũng chán nản bỏ về, kiếm mối khác vẽ lấy tiền, lâu lâu ghé công trình đại khái xem coi mặt mủi đứa con mình người ta nặn ra sao.
bác thầu chuyên nghiệp, cũng không nhiều người có tâm huyết, hoặc nếu có thì cũng không thể dành nhiều thời gian cho 1 công trình được khi bác còn phải làm nhiều công trình, trừ trường hợp bác thầu trọn gói. (chưa kể nếu bác thầu chính không làm thiết kế, những lúc chờ đợi điều chỉnh thiết kế sẽ rất nản, lỗ nhân công... nên xu thế bác thầu chỉ muốn làm gọn, nhanh, quyết đại cho có việc công nhân làm chứ không thể chờ đợi được)
vậy nên có con đường thứ ba, đó là các bác thiết kế bước ra làm thi công.
ra làm thi công, lợi nhuận từ thi công =10% công trình so với thiết kế <3% công trình là đủ sống, không cần vẽ nhiều, làm ít vừa đủ với sức mình, có nhiều thời gian chăm chút trọn vẹn cho công trình đó, biết đâu rảnh rỗi lại có lúc xuất thần làm ra công trình để đời
còn cái được của bác chủ nhà là cái nhà, đúng ý bác, đẹp, với chi phí hợp lý... và điều quan trọng nhất là bác luôn có người đồng hành trong suốt quá trình xây nhà.
cái bác cần là 1 người hiểu ý bác, và 1 ông giám sát đứng ngoài cho khách quan.
lỡ nói rồi nên thôi để nói rõ luôn.LeoLeDuong nói:
1. quan trọng nhất là phần thiết kế, bác nên tìm kiếm 1 người thiết kế đủ năng lực để hiểu bác muốn gì, cho bác nhiều option và phân tích lợi hại từng mặt của các option để bác có cơ sở chọn lựa (về công năng, thẩm mỹ, các yếu tố về kỹ thuật, kinh tế), giúp bác gỡ rối, cân đối khi có nhiều nhu cầu đặt ra bị trái ngược nhau...
khi nào cái sườn đã ổn thì mới tiếp đến các việc khác.
nội thất, cũng có thể kts đó làm luôn, hoặc mời thêm đơn vị khác cộng tác, trên cở sở là thiết kế nội thất đi theo hướng mà ban đầu thiết kế tổng thể đã đặt ra.
tương tự với sân vườn...
giống như là chơi ban nhạc vậy, luôn phải có nhạc trưởng.
2. đến khi thi công cũng vậy, luôn phải có 1 nhà thầu chính, là người mà bác có thể tin tưởng và làm việc trực tiếp, người đó phải nắm vững thiết kế của bác và có trách nhiệm phân bổ tiếp xuống các nhà thầu phụ về nội thất, sân vườn... miễn làm sau làm đúng với thiết kế.
3. điều phối công việc: ngồi lại 3 bên, thì bác là Chủ đầu tư - to nhất
bên phải bác là đơn vị thiết kế - to nhì. bên trái là nhà thầu chính hoặc quản lý dự án - to thứ ba.
bất kì việc gì liên quan đến thiết kế, hoặc ra thi công bác thấy chưa ổn cần chỉnh... thì bác tham vấn lại ý kiến của ông thiết kế - vì ổng có chuyên môn.
ông thi công làm có vướng thì tham vấn ông thiết kế, hoặc muốn làm cho dể hơn cần thay đổi biện pháp thi công thì cũng đưa vấn đề ra cho ông thiết kế phản biện, xem có ảnh hưởng gì đến tổng thể hay không ... bác chủ nhà chủ trì và là người quyết sau cùng.
các ông thầu phụ do bác chủ nhà kêu vào hay ông thầu chính kêu, thì đều phân quyền ở mức thứ tư, khi có việc cần quyết:
- chọn mẩu vật liệu, màu sơn kiểu dáng... liên quan đến thiết kế thì họp 3 bên thầu phụ-thiết kế-chủ nhà. thầu phụ cung cấp mẩu, thiết kế kiểm lại có đúng với thiết kế hay không, có hài hòa với những vật liệu đã chọn hay không và có ý kiến tư vấn nên chọn cái gì theo mắt thẩm mỹ... để có cơ sở chủ nhà quyết, vừa đúng theo sở thích cá nhân nhưng vẫn an tâm không sợ bị phô, vênh...
(cuối buổi họp nên tổ chức lưu mẫu có chử ký 3 bên, chủ nhà giữ)
- thời gian thi công, hổ trợ kỹ thuật, cấp nguồn điện nước hay chừa ô chờ theo kích thước sản phẩm... thì họp 3 bên thầu chính - thầu phụ - chủ nhà. Thầu chính toàn quyền sắp xếp để đảm bảo tiến độ chung, tránh dẩm đạp lên nhau, yêu cầu thời gian vào - thời gian hoàn thành của từng thầu phụ. biện pháp thi công hay cần hổ trợ gì thì thầu phụ đều phải đưa ra trao đổi để thầu chính sắp xếp, tránh việc họp riêng sau này có sự cố thì đổ thừa vòng quanh không có người để khắc phục.
(tương tự nên ghi lại nội dung cuộc họp vào nhật ký công trình, sau này trể tiến độ hoặc làm sai khớp không ráp được thì có chổ để qui trách nhiệm).
4.về chọn thầu - tài chính dự án -nghiệm thu quyết toán:
đương nhiên bác chủ nhà sẽ là người quyết về số tiền, tuy nhiên bác cũng có cơ sở để chọn lựa:
4.1 đầu tiên là chọn nhà thầu chính, trên cơ sở giá tốt và chất lượng tốt
giá tốt thì bác căn cứ theo dự toán thiết kế của ông thiết kế và giá thị trường, đại để thì giá thành xây nhà của bác loanh quanh trong khoảng đấy.
chất lượng tốt thì bác đi xem người ta đang làm, và trước đây...
4.2 thầu phụ: thường thầu chính sẽ đi kèm 1 hệ thống surplier của họ, trừ trường hợp thầu phụ đó quá tệ hoặc làm không đúng gu bác, hoặc bác có nguồn cung cấp khác thật sự tốt hơn (về giá + chất lượng) ... còn không thì bác nên giao hẳn cho thầu chính, sẽ đảm bảo được khoảng lời của nhà thầu cũng như thuận tiện cho việc điều động sắp xếp, bác chủ nhà thì cũng gọn khi qui về 1 đầu mối bảo hành -trách nhiệm.
4.3 nghiệm thu - quyết toán:
với những công việc cần chuyên môn - phần thô: nghiệm thu sắt sàn trước khi cho đổ BT, nghiệm thu BT sàn để làm cơ sở thanh toán, nghiệm thu ống điện nước... bác chủ nên thuê thêm Giám sát bên ngoài, hoặc thuê ngay anh thiết kế.
với những công việc hoàn thiện, cần nghiệm thu về chất lượng: đúng với mẩu, đúng với thiết kế... bác nên nhờ thiết kế. cần nghiệm thu về số lượng: m2 giấy dán tường... thì bác nên tự đi đo chung với thầu chính và thầu phụ, hoặc nếu không có phát sinh thì chỉ cần nghiệm thu chất lượng là được.
5.trọn gói từ thiết kế - thi công, tại sao không?
trên đâu là mô hình chuẩn, chuyên nghiệp.
nhưng thực tế những bác làm thiết kế, theo kiểu thương hiệu hoành tráng như Nhà Buồn, thì không rảnh cũng như tâm huyết để theo công trình mình vẽ bao giờ, vì có tâm huyết đâu mà theo...
những bác làm tâm huyết, thì cũng chưa chắc đủ thời gian để chăm chút, chưa kể gặp ngay ông nhà thầu không hợp tác thì cũng chán nản bỏ về, kiếm mối khác vẽ lấy tiền, lâu lâu ghé công trình đại khái xem coi mặt mủi đứa con mình người ta nặn ra sao.
bác thầu chuyên nghiệp, cũng không nhiều người có tâm huyết, hoặc nếu có thì cũng không thể dành nhiều thời gian cho 1 công trình được khi bác còn phải làm nhiều công trình, trừ trường hợp bác thầu trọn gói. (chưa kể nếu bác thầu chính không làm thiết kế, những lúc chờ đợi điều chỉnh thiết kế sẽ rất nản, lỗ nhân công... nên xu thế bác thầu chỉ muốn làm gọn, nhanh, quyết đại cho có việc công nhân làm chứ không thể chờ đợi được)
vậy nên có con đường thứ ba, đó là các bác thiết kế bước ra làm thi công.
ra làm thi công, lợi nhuận từ thi công =10% công trình so với thiết kế <3% công trình là đủ sống, không cần vẽ nhiều, làm ít vừa đủ với sức mình, có nhiều thời gian chăm chút trọn vẹn cho công trình đó, biết đâu rảnh rỗi lại có lúc xuất thần làm ra công trình để đời
còn cái được của bác chủ nhà là cái nhà, đúng ý bác, đẹp, với chi phí hợp lý... và điều quan trọng nhất là bác luôn có người đồng hành trong suốt quá trình xây nhà.
cái bác cần là 1 người hiểu ý bác, và 1 ông giám sát đứng ngoài cho khách quan.
