Có khi bên thuế vụ còn ko biết giá trị giao dịch nữa làQuan trọng nhất là điểm vào bao nhiêu thôi
Đêm mất ngủ tình cờ em vào đọc lại bài này.
Bên cạnh việc phục bác chủ thì em phục em quá đỗi. Sao mà mình dự đoán chuẩn xác vậy trời.
Nhưng rồi em lại giận em quá đỗi. Đã tin chắc những gì mình phán đoán, sao ko kiên định làm theo? Sao sào sáo sao sao?????
Thế nên ko phải ai nghĩ được cũng nói được và làm được đâu các bác. Em kể chuyện em ra hi vọng mọi người đọc rút ra được bài học gì đó cho chính mình:
Sau 1 thời gian ngắn post và nhận định như trên, em khẩn trương rút ra được bđs khu vực thanh khoản kém (ngoại ô), thời điểm đó còn sốt nên em bán rẻ hơn thị trường chút là bay ngay. Lãi rất khá.
1 phần tiền em vào lại đất ở được, nhưng thế là vẫn hơi vội vàng - em đoán là nó sẽ giảm mà tặc lưỡi thôi mua để ở ko cần lăn tăn nhiều. Rốt cuộc em cũng có ở quái đâu. Đến giờ tuy ko giảm mạnh nhưng thanh khoản kém - đấy là e ko bán chứ nếu muốn bán e nghĩ phải giảm tầm 10-15% mới bay được.
Phần tiền còn lại em gửi tk. Khoản đầu tư ck em cũng đánh giá thị trường ko còn ngon nữa, bán hết gửi tiết kiệm cùng luôn cho lành. Nhưng lãi dày nó quen rồi, nhìn vài đồng lãi tk ít ỏi ... chịu ko nổi. Cá mập trên thị trường cũng đâu dễ để mấy người như em hả hê, họ kéo tiếp lên 20%-30% nữa cho em... tiếc chơi. Thế giới giảm em đinh ninh Việt sẽ giảm theo nhưng ko giảm mới choáng chứ. Sau đó thì TG hồi phục lại, ck VN mới bắt đầu giảm. Em nghĩ VN sẽ đi theo TG, giờ hội nhập rồi, khác xưa rồi, qui mô thị trường lớn quá rồi đâu dễ tổn thương như xưa. Nếu TG ko down thảm VN cũng sẽ lên lại nhanh thôi.
Khi thị trường xuống 10% em rút 1/2 tk ra mua. Xuống thêm 20% nữa em mua nốt toàn bộ, kha khá mã là hàng đầu cơ.
Và như các anh biết, big boy Việt đã tát cho em vỡ hàm. E ko chơi margin, cũng ko dám cắt lỗ vì ko thể tin thị trường lại bùn bựa như thời 2008. Nên đến hôm nay, sau khi thị trường đã phục hồi được 1 chút, em mở tkhoan he hé nhìn thấy mình "chỉ" còn âm 55%. (Cụ thể hơn, 1 mã e chơi rất nhiều là scr vì em biết nó có nhiều đất ôm từ thời 2005-2009, giá đỉnh hồi t1 là 27, tầm 22-24 em mua 1 nửa, rồi xuống đến 12 em mua nốt, hiện nay nó đang chấp chới vẫy em ở giá 6.5
Thế là công em lướt lát đầu cơ đầu tư toi sạch. Tuy vậy em cũng ko buồn mấy, em xác định của thiên trả địa, cứ hồn nhiên mà yêu cả thiên cả địa cho ích nước lợi nhà. Cá nhân em ko thích đất lên. Đất cát mà lên quá kinh khủng như thời gian vừa rồi trong khi sản xuất yếu kém, em thấy tương lai đất nước tệ hại lắm. Chả ích nước, chả lợi nhà
Trước đó (khi thị trường cao/thấp) chỉ cần bác đưa ra 1 mức giá target sẽ Ra/Vô hợp lý khi đúng target vô lệnh. là bác thành công rồi. Do nhìn sóng ngắn và quá chú tâm vào một tiêu chí (vd Tiêu Chí giá VN phải theo TG).Đêm mất ngủ tình cờ em vào đọc lại bài này.
Bên cạnh việc phục bác chủ thì em phục em quá đỗi. Sao mà mình dự đoán chuẩn xác vậy trời.
Nhưng rồi em lại giận em quá đỗi. Đã tin chắc những gì mình phán đoán, sao ko kiên định làm theo? Sao sào sáo sao sao?????
Thế nên ko phải ai nghĩ được cũng nói được và làm được đâu các bác. Em kể chuyện em ra hi vọng mọi người đọc rút ra được bài học gì đó cho chính mình:
Sau 1 thời gian ngắn post và nhận định như trên, em khẩn trương rút ra được bđs khu vực thanh khoản kém (ngoại ô), thời điểm đó còn sốt nên em bán rẻ hơn thị trường chút là bay ngay. Lãi rất khá.
1 phần tiền em vào lại đất ở được, nhưng thế là vẫn hơi vội vàng - em đoán là nó sẽ giảm mà tặc lưỡi thôi mua để ở ko cần lăn tăn nhiều. Rốt cuộc em cũng có ở quái đâu. Đến giờ tuy ko giảm mạnh nhưng thanh khoản kém - đấy là e ko bán chứ nếu muốn bán e nghĩ phải giảm tầm 10-15% mới bay được.
Phần tiền còn lại em gửi tk. Khoản đầu tư ck em cũng đánh giá thị trường ko còn ngon nữa, bán hết gửi tiết kiệm cùng luôn cho lành. Nhưng lãi dày nó quen rồi, nhìn vài đồng lãi tk ít ỏi ... chịu ko nổi. Cá mập trên thị trường cũng đâu dễ để mấy người như em hả hê, họ kéo tiếp lên 20%-30% nữa cho em... tiếc chơi. Thế giới giảm em đinh ninh Việt sẽ giảm theo nhưng ko giảm mới choáng chứ. Sau đó thì TG hồi phục lại, ck VN mới bắt đầu giảm. Em nghĩ VN sẽ đi theo TG, giờ hội nhập rồi, khác xưa rồi, qui mô thị trường lớn quá rồi đâu dễ tổn thương như xưa. Nếu TG ko down thảm VN cũng sẽ lên lại nhanh thôi.
Khi thị trường xuống 10% em rút 1/2 tk ra mua. Xuống thêm 20% nữa em mua nốt toàn bộ, kha khá mã là hàng đầu cơ.
Và như các anh biết, big boy Việt đã tát cho em vỡ hàm. E ko chơi margin, cũng ko dám cắt lỗ vì ko thể tin thị trường lại bùn bựa như thời 2008. Nên đến hôm nay, sau khi thị trường đã phục hồi được 1 chút, em mở tkhoan he hé nhìn thấy mình "chỉ" còn âm 55%. (Cụ thể hơn, 1 mã e chơi rất nhiều là scr vì em biết nó có nhiều đất ôm từ thời 2005-2009, giá đỉnh hồi t1 là 27, tầm 22-24 em mua 1 nửa, rồi xuống đến 12 em mua nốt, hiện nay nó đang chấp chới vẫy em ở giá 6.5
Thế là công em lướt lát đầu cơ đầu tư toi sạch. Tuy vậy em cũng ko buồn mấy, em xác định của thiên trả địa, cứ hồn nhiên mà yêu cả thiên cả địa cho ích nước lợi nhà. Cá nhân em ko thích đất lên. Đất cát mà lên quá kinh khủng như thời gian vừa rồi trong khi sản xuất yếu kém, em thấy tương lai đất nước tệ hại lắm. Chả ích nước, chả lợi nhà
Đất nền SG nó không như đất tỉnh đâu bác, nhất là các khu cơ sở hạ tầng ổn. Mặt bằng chung có giảm thì giảm chút xíu thôi. Ví dụ An Phú An Khánh mua giá 2014 thì cũng tương tự 2011, hay Cát Lái thanh khoản kém thôi chứ giá cũng chả giảm nhiêu. Dĩ nhiên trong giai đoạn này vẫn có khả năng kiếm được kèo ngon giảm đôi chục %.
Bữa trước mất điện thoại, may mà có iCloud nên phục hồi lại được các tin nhắn và hình ảnh. Vậy nên phải viết tiếp kẻo sau này có lí do gì mất hết tư liệu không phục hồi được nữa.
Tôi viết topic này với các mục đích chính:
Mục đích đầu tiên là để học hỏi các bác trên về bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với tôi. Cách đây hơn hai năm trước, tôi hoàn toàn không có khái niệm gì về thế nào gọi là “pháp lý” của một dự án. Bây giờ đỡ hơn xíu, tôi đã biết thế nào là “hợp đồng mua bán”, nhưng chắc chắn là tôi vẫn còn rất lờ mờ.
Thứ hai đây là một hình thức ghi nhật kí, cũng như những suy nghĩ về tài chính, về định giá, và những triết lý cao xa hơn về giá trị của tài sản. Sau đây đôi ba chục năm, có thể lôi ra đọc và nhớ lại “à, hồi đấy mình mua bất động sản như thế đấy. Ồ hồi đấy thị trường bất động sản nó man rợ như thế á.”
Chuyện kể vẫn đang dừng lại ở việc mua miếng đất đối diện công viên ở Phú Nhuận 2, Thạnh Mỹ Lợi. Tôi sẽ tiếp tục chủ đề này, dựa trên trí nhớ và những record còn lại.
Trước khi kể tiếp về một câu chuyện đã xảy ra hơn hai năm trước, vào tháng 5/2021, hiện tại là như này: tôi vẫn đang giữ lô đất công viên này. Việc mua miếng đất được financed một phần bằng tiền vay với tỷ lệ dự định ban đầu là Equity/Debt là 65/35.
Tôi đã nói trước đây rằng equity rất đắt đỏ. Khi tôi đầu tư, lợi nhuận yêu cầu hàng năm của tôi khi chấp nhận rủi ro là trên 20%/năm (ie. Cost of equity là 20%.) Để đáp ứng được mức lợi suất yêu cầu này, một miếng đất tôi mua ở giá 100 phải có giá tối thiểu 250 trong năm năm sau (=100*(1+20%)^5). Do equity rất đắt đỏ, tôi muốn hạn chế sử dụng equity mà sử dụng debt, có mức chi phí vốn thấp hơn. Về sau, tôi đã lock mức chi phí nợ (cost of debt) ở mức 7.8% cố định trong năm năm. (1) Tôi không cho rằng một miếng đất ở TML hay ở đa số những nơi mà tôi biết có thể cho mức lợi suất yêu cầu tối thiểu 20% như vậy, nên việc sở hữu bất động sản, với trường hợp của tôi, là phần nào đó destroying relative value. Nhưng chuyện này không nên bàn quá lê thê ở đây.
Do vậy, thấy bỏ 65% equity vào một tài sản chỉ tạo ra return thấp quá lãng phí, nên tôi leverage thêm thành tỉ lệ Equity/Debt là 56/44. Khi bạn trộn equity có chi phí rất đắt với debt có chi phí thấp hơn, chi phí vốn trung bình của bạn sẽ giảm xuống. Điều này sẽ tạo ra hiệu quả nếu bạn có thể sinh lời cao hơn mức chi phí vốn vay. Cụ thể hơn, số tiền vay thêm hơn so với dự kiến là 1tỷ8. Việc leverage này cho hiệu quả tốt với tài sản, như sau:
Kể từ khi bắt đầu vay (7/2021) đến hiện tại (5/2023), tổng chi phí lãi vay (interest expenses) tôi đã trả cho khoản 1tỷ8 tăng thêm là 253 triệu. Trong cùng thời gian, khoản vay 1tỷ8 này đã tạo ra một giá trị mới là 540triệu. Do đó, lợi ích thực tế của việc leverage up với chi phí lãi suất thấp (7.8%/năm) và đầu tư ở mức lợi suất cao hơn đã tạo ra một giá trị chênh lệch (net value) là xấp xỉ 290tr (ie. trừ giá trị tạo ra với chi phí để tạo ra giá trị đó=540-253). (2)
Cố nhiên, con số này sẽ thay đổi khi chi phí nợ thay đổi (ie. lãi suất không phải là 7.8% mà là một con số khác) và mức lợi suất đạt được thấp hơn. Tai họa sẽ đến nếu các bạn phải vay với lãi suất ví dụ 10% và đem đi đầu tư thua lỗ.
Giá mấy miếng đất đối diện công viên gần miếng của tôi chào 175tr-180/sqm ở mức đỉnh cao trong cuối 2021 đầu 2022, nhưng chắc có chó mới mua ở cái mức này. Tôi không biết giá hiện tại quanh đây bao nhiêu.
Chú thích:
(1): bạn nào có điều kiện đọc macro đều thấy môi trường lạm phát toàn cầu đang ấp ủ nóng lên rõ rệt vào giữa năm 2021, bất chấp Fed và con vẹt ECB khi đó liên tục lải nhải rằng lạm phát chỉ là “transitory”. Do đó, việc cố gắng lock thời hạn vay càng dài ở mức lãi suất thấp sau COVID-19 là chuyện no-brainer. Nếu các bạn không đọc được macro mà tham gia vào các trò chơi tài chính, vốn được trộn lẫn trong các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư chào bán, thì các bạn gặp bất lợi rất lớn.
(2): Trong năm 2022, thị trường cổ cánh rơi tự do với VN-Index mất 33%. Các cổ phiếu thông thường rớt 70-80% giá trị. Tôi vượt qua cơn bão không xước xát gì. Tuy nhiên, năm 2023 thì lợi suất hơi lởm tí.
Tôi viết topic này với các mục đích chính:
Mục đích đầu tiên là để học hỏi các bác trên về bất động sản. Bất động sản là một lĩnh vực hoàn toàn mới đối với tôi. Cách đây hơn hai năm trước, tôi hoàn toàn không có khái niệm gì về thế nào gọi là “pháp lý” của một dự án. Bây giờ đỡ hơn xíu, tôi đã biết thế nào là “hợp đồng mua bán”, nhưng chắc chắn là tôi vẫn còn rất lờ mờ.
Thứ hai đây là một hình thức ghi nhật kí, cũng như những suy nghĩ về tài chính, về định giá, và những triết lý cao xa hơn về giá trị của tài sản. Sau đây đôi ba chục năm, có thể lôi ra đọc và nhớ lại “à, hồi đấy mình mua bất động sản như thế đấy. Ồ hồi đấy thị trường bất động sản nó man rợ như thế á.”
Chuyện kể vẫn đang dừng lại ở việc mua miếng đất đối diện công viên ở Phú Nhuận 2, Thạnh Mỹ Lợi. Tôi sẽ tiếp tục chủ đề này, dựa trên trí nhớ và những record còn lại.
Trước khi kể tiếp về một câu chuyện đã xảy ra hơn hai năm trước, vào tháng 5/2021, hiện tại là như này: tôi vẫn đang giữ lô đất công viên này. Việc mua miếng đất được financed một phần bằng tiền vay với tỷ lệ dự định ban đầu là Equity/Debt là 65/35.
Tôi đã nói trước đây rằng equity rất đắt đỏ. Khi tôi đầu tư, lợi nhuận yêu cầu hàng năm của tôi khi chấp nhận rủi ro là trên 20%/năm (ie. Cost of equity là 20%.) Để đáp ứng được mức lợi suất yêu cầu này, một miếng đất tôi mua ở giá 100 phải có giá tối thiểu 250 trong năm năm sau (=100*(1+20%)^5). Do equity rất đắt đỏ, tôi muốn hạn chế sử dụng equity mà sử dụng debt, có mức chi phí vốn thấp hơn. Về sau, tôi đã lock mức chi phí nợ (cost of debt) ở mức 7.8% cố định trong năm năm. (1) Tôi không cho rằng một miếng đất ở TML hay ở đa số những nơi mà tôi biết có thể cho mức lợi suất yêu cầu tối thiểu 20% như vậy, nên việc sở hữu bất động sản, với trường hợp của tôi, là phần nào đó destroying relative value. Nhưng chuyện này không nên bàn quá lê thê ở đây.
Do vậy, thấy bỏ 65% equity vào một tài sản chỉ tạo ra return thấp quá lãng phí, nên tôi leverage thêm thành tỉ lệ Equity/Debt là 56/44. Khi bạn trộn equity có chi phí rất đắt với debt có chi phí thấp hơn, chi phí vốn trung bình của bạn sẽ giảm xuống. Điều này sẽ tạo ra hiệu quả nếu bạn có thể sinh lời cao hơn mức chi phí vốn vay. Cụ thể hơn, số tiền vay thêm hơn so với dự kiến là 1tỷ8. Việc leverage này cho hiệu quả tốt với tài sản, như sau:
Kể từ khi bắt đầu vay (7/2021) đến hiện tại (5/2023), tổng chi phí lãi vay (interest expenses) tôi đã trả cho khoản 1tỷ8 tăng thêm là 253 triệu. Trong cùng thời gian, khoản vay 1tỷ8 này đã tạo ra một giá trị mới là 540triệu. Do đó, lợi ích thực tế của việc leverage up với chi phí lãi suất thấp (7.8%/năm) và đầu tư ở mức lợi suất cao hơn đã tạo ra một giá trị chênh lệch (net value) là xấp xỉ 290tr (ie. trừ giá trị tạo ra với chi phí để tạo ra giá trị đó=540-253). (2)
Cố nhiên, con số này sẽ thay đổi khi chi phí nợ thay đổi (ie. lãi suất không phải là 7.8% mà là một con số khác) và mức lợi suất đạt được thấp hơn. Tai họa sẽ đến nếu các bạn phải vay với lãi suất ví dụ 10% và đem đi đầu tư thua lỗ.
Giá mấy miếng đất đối diện công viên gần miếng của tôi chào 175tr-180/sqm ở mức đỉnh cao trong cuối 2021 đầu 2022, nhưng chắc có chó mới mua ở cái mức này. Tôi không biết giá hiện tại quanh đây bao nhiêu.
Chú thích:
(1): bạn nào có điều kiện đọc macro đều thấy môi trường lạm phát toàn cầu đang ấp ủ nóng lên rõ rệt vào giữa năm 2021, bất chấp Fed và con vẹt ECB khi đó liên tục lải nhải rằng lạm phát chỉ là “transitory”. Do đó, việc cố gắng lock thời hạn vay càng dài ở mức lãi suất thấp sau COVID-19 là chuyện no-brainer. Nếu các bạn không đọc được macro mà tham gia vào các trò chơi tài chính, vốn được trộn lẫn trong các sản phẩm bất động sản do các chủ đầu tư chào bán, thì các bạn gặp bất lợi rất lớn.
(2): Trong năm 2022, thị trường cổ cánh rơi tự do với VN-Index mất 33%. Các cổ phiếu thông thường rớt 70-80% giá trị. Tôi vượt qua cơn bão không xước xát gì. Tuy nhiên, năm 2023 thì lợi suất hơi lởm tí.
A thớt rớt từ sao hỏa xuống ah. Mua đất mà đòi lợi nhuận gộp trên 20% mỗi năm và liên tục trong 5 năm. Rồi cái gì mà không rủi ro nữa.
Lại viết cái gì mà loang ngoang. Đơn giản thôi:
1. Khi xuống tiền ở bất kỳ thời điểm thì phải có năng lực định giá. Cái này nhiều người to mồm lắm.
2. Mua thì định bán khi nào, phải "tính" được giá bán. Giá "tính" đó là căn cứ vào các kỳ vọng gì. Giá đó thì sẽ bán cho ai. Cứ rứa thôi.
3. Tùy theo từng th mua và tính thì sẽ có thời gian tương ứng.
Chứ cái gì mua rồi lời kép 20% trong 5 năm rồi viết như trên sao hỏa.
Hãi. Quá hãi.
Đợt đáy cuối tháng 11/2022 anh không vào hàng à? Tôi x3.5 nav full hàng, khá ngon. Nhưng anh né được hết 2022 thì cũng giỏi rồi.
Nếu anh giả dụ lấy 1tỷ8 đi vay tiền từ (07/2021) đến (05/2023) vào cổ phiếu thì ROE của anh là nhiêu: có hơn 290 tr không? Còn cái market risk hay credit risk thì out of control, đầu tư đất hay chứng khoán thì nó đề có chu kỳ lên xuống hình sin ha anh? Còn cái risk appetite của anh trong 2 mô hình chứng và BĐS có giống nhau không?
Lâu rồi mới thấy bác lên bài ... tuần rồi chứng tăng có khí ghế come back ... chờ các bài hay của bác
