Thảo Luật Chung Sợ sự cố ngân hàng, người giàu Sài Gòn săn nhà mặt phố làm kênh trú ẩn an toàn

[dennis]

Mình có bảo nhà mặt tiền vô dụng đâu nè. Nhưng bản chất của việc đầu tư là anh mua nhà để cho thuê hoặc chờ thời lên giá bán, chứ 1 gia đình đâu có thể ở hết 2-3 căn nhà!

Để cho thuê được lợi nhuận cao hay đợi nó lên giá bán thì ko phụ thuộc vào ý chí của người mua, mà phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Nhu cầu thuê nhà mặt tiền vẫn có, đặc biệt các vị trí đắc địa, nhưng khi nhu cầu ngày càng giảm thì giá trị cho thuê sẽ giảm, đến một lúc nào đó sẽ ko còn phù hợp với suất đầu tư.

Đơn giản thế này, một căn mặt tiền 10 tỷ, giá trị cho thuê khoảng 1000usd / tháng, ROI (return on investment) thấp hơn nhiều so với 1 căn hộ 5 tỷ, cũng cho thuê ngon 1000usd / tháng. Vậy người mua mặt tiền mong chờ điều gì? Đơn giản là họ nghĩ nhà sẽ lên giá nhanh hơn căn hộ, họ mua để chờ thời. Nhưng họ đã nhầm lẫn một cách vô cùng tai hại, căn bản là tính chất của nền kinh tế đã và đang thay đổi và ko thể xoay chuyển theo chiều ngược lại, nghĩa là như thế nào?

Giá trị căn nhà mặt tiền hoàn toàn phụ thuộc vào tính chất của nền kinh tế. Khi nền kinh tế là manh mún, nhỏ lẻ, đậm chất gia đình... thì nhà mặt tiền sẽ có giá trị cao, đó là giai đoạn 5-10 năm trước đây trở về trước. Nhưng khi nền kinh tế chuyển hướng sang công nghiệp hóa, đặc biệt thói quen tiêu dùng, mua sắm cũng thay đổi theo hướng hiện đại hóa, có tính tập trung cao (mua có bạn, bán có phường, đó là nguyên tắc bất di bất dịch), thì giá trị nhà mặt tiền sẽ ko thể tăng như giai đoạn trước được nữa, vì nhu cầu thuê mướn bị giảm.

Khi nền kinh tế ko thể quay ngược lại thời hồng hoang thì giá trị nhà mặt tiền cũng ko thể quay lại thủa hoàng kim, đó là định luật made by Rottie , ai ko tin vào điều này cứ việc xuống tiền vào nhà mặt tiền nhé (trừ trường hợp đủ tài lực, mua những căn đắc địa thì là vấn đề khác, nhưng những đại gia cỡ như vậy ko có trên này đâu)

Riêng đối với căn hộ, nhu cầu ở chỉ có tăng chứ ko bao giờ giảm, trừ phi có chiến tranh, chết mất một mớ, giá cho thuê sẽ ổn định và dễ dàng hơn rất nhiều một căn mặt tiền.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào căn hộ, sẽ bị phân cấp theo 2 hướng. Khu vực nào sống được, tiện ích công cộng tốt, lúc nào cũng đắt người thuê, dĩ nhiên suất đầu tư sẽ cao. Khu vực nào hẻo lánh, tiện ích kém, mua có thể rẻ, nhưng rao cả năm cũng ko ai thuê, tính thanh khoản của đạng căn hộ này rất kém, dạng căn hộ này phải chờ thời, đợi khi nào khu vực xung quanh sầm uất hơn thì mới phất lên được, nhưng việc chờ đợi như thế này hoàn toàn bị động, mọi người chờ nhau, chả biết khi nào mới đến mùa quýt.

Nhận định có thể đúng, có thể sai, nhưng riêng em từ 2011 em đã bán tất cả các căn mặt tiền, đất mặt tiền, chuyển hướng sang căn hộ hết, tiền thu về mỗi tháng gấp 2-3 lần các căn mặt tiền. 5 năm nay em vẫn thỉnh thoảng cross check thì mấy vị trí same same chỗ em bán cũng ko thấy lên giá gì đáng kể cả, riêng căn hộ thì đã lên khoảng 15-20%.

Nhưng những căn hộ lỡ mua mà ko đắc địa thì vẫn đứng im, chả lên giá mẹ , chỉ được cái cho thuê vẫn tạm ổn thôi.

Anh rottie mua căn hộ ở đâu mà lên giá ngon vại anh, chỉ cho em với? Đang có ít xèng lăn tăn quăng vô căn hộ hay nhà phố đây ạ?

 

[rottie]

E xin lỗi, chinh xác là 2,5 lần trong thời gian 2011-2016

Đó là đất trước đây chó ị, bây giờ người có thể ị nên tốc độ lên giá như vậy là đúng, do bản chất là sự thay đổi lớn về tính chất sử dụng.

Còn bất kỳ căn mặt tiền nào, đã định hình ổn định từ lâu (trên 10 năm), em cùi sứt móng nếu ai mua và bán lãi 2.5 lần như vậy trong vòng 5 năm - bản chất là ko có sự thay đổi về tính chất sử dụng sẽ ko dẫn đến sự thay đổi lớn về giá trị.

 

[HungThanh]

Mình có bảo nhà mặt tiền vô dụng đâu nè. Nhưng bản chất của việc đầu tư là anh mua nhà để cho thuê hoặc chờ thời lên giá bán, chứ 1 gia đình đâu có thể ở hết 2-3 căn nhà!

Để cho thuê được lợi nhuận cao hay đợi nó lên giá bán thì ko phụ thuộc vào ý chí của người mua, mà phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Nhu cầu thuê nhà mặt tiền vẫn có, đặc biệt các vị trí đắc địa, nhưng khi nhu cầu ngày càng giảm thì giá trị cho thuê sẽ giảm, đến một lúc nào đó sẽ ko còn phù hợp với suất đầu tư.

Đơn giản thế này, một căn mặt tiền 10 tỷ, giá trị cho thuê khoảng 1000usd / tháng, ROI (return on investment) thấp hơn nhiều so với 1 căn hộ 5 tỷ, cũng cho thuê ngon 1000usd / tháng. Vậy người mua mặt tiền mong chờ điều gì? Đơn giản là họ nghĩ nhà sẽ lên giá nhanh hơn căn hộ, họ mua để chờ thời. Nhưng họ đã nhầm lẫn một cách vô cùng tai hại, căn bản là tính chất của nền kinh tế đã và đang thay đổi và ko thể xoay chuyển theo chiều ngược lại, nghĩa là như thế nào?

Giá trị căn nhà mặt tiền hoàn toàn phụ thuộc vào tính chất của nền kinh tế. Khi nền kinh tế là manh mún, nhỏ lẻ, đậm chất gia đình... thì nhà mặt tiền sẽ có giá trị cao, đó là giai đoạn 5-10 năm trước đây trở về trước. Nhưng khi nền kinh tế chuyển hướng sang công nghiệp hóa, đặc biệt thói quen tiêu dùng, mua sắm cũng thay đổi theo hướng hiện đại hóa, có tính tập trung cao (mua có bạn, bán có phường, đó là nguyên tắc bất di bất dịch), thì giá trị nhà mặt tiền sẽ ko thể tăng như giai đoạn trước được nữa, vì nhu cầu thuê mướn bị giảm.

Khi nền kinh tế ko thể quay ngược lại thời hồng hoang thì giá trị nhà mặt tiền cũng ko thể quay lại thủa hoàng kim, đó là định luật made by Rottie , ai ko tin vào điều này cứ việc xuống tiền vào nhà mặt tiền nhé (trừ trường hợp đủ tài lực, mua những căn đắc địa thì là vấn đề khác, nhưng những đại gia cỡ như vậy ko có trên này đâu)

Riêng đối với căn hộ, nhu cầu ở chỉ có tăng chứ ko bao giờ giảm, trừ phi có chiến tranh, chết mất một mớ, giá cho thuê sẽ ổn định và dễ dàng hơn rất nhiều một căn mặt tiền.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào căn hộ, sẽ bị phân cấp theo 2 hướng. Khu vực nào sống được, tiện ích công cộng tốt, lúc nào cũng đắt người thuê, dĩ nhiên suất đầu tư sẽ cao. Khu vực nào hẻo lánh, tiện ích kém, mua có thể rẻ, nhưng rao cả năm cũng ko ai thuê, tính thanh khoản của đạng căn hộ này rất kém, dạng căn hộ này phải chờ thời, đợi khi nào khu vực xung quanh sầm uất hơn thì mới phất lên được, nhưng việc chờ đợi như thế này hoàn toàn bị động, mọi người chờ nhau, chả biết khi nào mới đến mùa quýt.

Nhận định có thể đúng, có thể sai, nhưng riêng em từ 2011 em đã bán tất cả các căn mặt tiền, đất mặt tiền, chuyển hướng sang căn hộ hết, tiền thu về mỗi tháng gấp 2-3 lần các căn mặt tiền. 5 năm nay em vẫn thỉnh thoảng cross check thì mấy vị trí same same chỗ em bán cũng ko thấy lên giá gì đáng kể cả, riêng căn hộ thì đã lên khoảng 15-20%.

Nhưng những căn hộ lỡ mua mà ko đắc địa thì vẫn đứng im, chả lên giá mẹ , chỉ được cái cho thuê vẫn tạm ổn thôi.

kinh , đại gia rô ti giào quá , cho mình hỏi cái đám tất cả những căn mặt tiền đất mặt tiền của anh ở quận nào vậy anh ?

 

[rottie]

Anh rottie mua căn hộ ở đâu mà lên giá ngon vại anh, chỉ cho em với? Đang có ít xèng lăn tăn quăng vô căn hộ hay nhà phố đây ạ?

Bác cứ nhắm chỗ nào:

- Trong vòng 300m có đầy đủ quán xá, tiệm ăn, cà phê, nhà thuốc, tạp hóa..
- Trong vòng 1km có trung tâm thương mại, siêu thị, trường học..
- Trong vòng 3km có rạp chiếu phim, bệnh viện...
- Một đặc điểm dễ nhận biết của các khu vực đắc địa đó là sự hình thành của cộng đồng dân cư, ổn định.

Đó là nơi nên mua, dễ bán khi cần, tính thanh khoản cao. Còn nó có lên giá hay ko thì hên xui lắm, tùy thời điểm. Nếu bác muốn mua cho thuê ngay, thu tiền liền thì vô PMH, nếu muốn chờ thời đợi nó tăng giá nhiều thì vô Quận 2, ví dụ vậy, muốn cả 2 thì ko có đâu.

 

[letamlove]

Mình có bảo nhà mặt tiền vô dụng đâu nè. Nhưng bản chất của việc đầu tư là anh mua nhà để cho thuê hoặc chờ thời lên giá bán, chứ 1 gia đình đâu có thể ở hết 2-3 căn nhà!

Để cho thuê được lợi nhuận cao hay đợi nó lên giá bán thì ko phụ thuộc vào ý chí của người mua, mà phụ thuộc vào quy luật cung cầu. Nhu cầu thuê nhà mặt tiền vẫn có, đặc biệt các vị trí đắc địa, nhưng khi nhu cầu ngày càng giảm thì giá trị cho thuê sẽ giảm, đến một lúc nào đó sẽ ko còn phù hợp với suất đầu tư.

Đơn giản thế này, một căn mặt tiền 10 tỷ, giá trị cho thuê khoảng 1000usd / tháng, ROI (return on investment) thấp hơn nhiều so với 1 căn hộ 5 tỷ, cũng cho thuê ngon 1000usd / tháng. Vậy người mua mặt tiền mong chờ điều gì? Đơn giản là họ nghĩ nhà sẽ lên giá nhanh hơn căn hộ, họ mua để chờ thời. Nhưng họ đã nhầm lẫn một cách vô cùng tai hại, căn bản là tính chất của nền kinh tế đã và đang thay đổi và ko thể xoay chuyển theo chiều ngược lại, nghĩa là như thế nào?

Giá trị căn nhà mặt tiền hoàn toàn phụ thuộc vào tính chất của nền kinh tế. Khi nền kinh tế là manh mún, nhỏ lẻ, đậm chất gia đình... thì nhà mặt tiền sẽ có giá trị cao, đó là giai đoạn 5-10 năm trước đây trở về trước. Nhưng khi nền kinh tế chuyển hướng sang công nghiệp hóa, đặc biệt thói quen tiêu dùng, mua sắm cũng thay đổi theo hướng hiện đại hóa, có tính tập trung cao (mua có bạn, bán có phường, đó là nguyên tắc bất di bất dịch), thì giá trị nhà mặt tiền sẽ ko thể tăng như giai đoạn trước được nữa, vì nhu cầu thuê mướn bị giảm.

Khi nền kinh tế ko thể quay ngược lại thời hồng hoang thì giá trị nhà mặt tiền cũng ko thể quay lại thủa hoàng kim, đó là định luật made by Rottie , ai ko tin vào điều này cứ việc xuống tiền vào nhà mặt tiền nhé (trừ trường hợp đủ tài lực, mua những căn đắc địa thì là vấn đề khác, nhưng những đại gia cỡ như vậy ko có trên này đâu)

Riêng đối với căn hộ, nhu cầu ở chỉ có tăng chứ ko bao giờ giảm, trừ phi có chiến tranh, chết mất một mớ, giá cho thuê sẽ ổn định và dễ dàng hơn rất nhiều một căn mặt tiền.

Tuy nhiên, khi đầu tư vào căn hộ, sẽ bị phân cấp theo 2 hướng. Khu vực nào sống được, tiện ích công cộng tốt, lúc nào cũng đắt người thuê, dĩ nhiên suất đầu tư sẽ cao. Khu vực nào hẻo lánh, tiện ích kém, mua có thể rẻ, nhưng rao cả năm cũng ko ai thuê, tính thanh khoản của đạng căn hộ này rất kém, dạng căn hộ này phải chờ thời, đợi khi nào khu vực xung quanh sầm uất hơn thì mới phất lên được, nhưng việc chờ đợi như thế này hoàn toàn bị động, mọi người chờ nhau, chả biết khi nào mới đến mùa quýt.

Nhận định có thể đúng, có thể sai, nhưng riêng em từ 2011 em đã bán tất cả các căn mặt tiền, đất mặt tiền, chuyển hướng sang căn hộ hết, tiền thu về mỗi tháng gấp 2-3 lần các căn mặt tiền. 5 năm nay em vẫn thỉnh thoảng cross check thì mấy vị trí same same chỗ em bán cũng ko thấy lên giá gì đáng kể cả, riêng căn hộ thì đã lên khoảng 15-20%.

Nhưng những căn hộ lỡ mua mà ko đắc địa thì vẫn đứng im, chả lên giá mẹ , chỉ được cái cho thuê vẫn tạm ổn thôi.

Lập luận của bạn rottie vẫn trên một quan điểm là kinh tế phát triển, hiện đại hoá thì nhu cầu về nhà mặt tiền giảm đi. Nhưng nếu đúng như thế thì mấy thành phố lớn khác ở Châu Á, nhu cầu thuê nhà mặt tiền của nó có giảm không? Kinh tế càng phát triển, càng làm ăn buôn bán được, thì nhu cầu thuê càng lớn. TTTM chỉ hơn được nhà MT khi mà người dân không có thói quen tiện đâu mua đấy, không có thói quen dừng dọc đường.

Còn nếu nói về lợi tức, cái nào lời hơn cái nào, thì cũng còn tuỳ vào từng trường hợp. Giá nhà MT ở Sài Gòn hiện nay bị người bán đẩy lên rất cao, vì thật ra họ không có nhu cầu bán, cứ rao giá cho cao, nếu được thì bán, không thì thôi. Do đó, nếu lấy thu nhập từ việc cho thuê từ các căn này, thì tất nhiên hiệu quả không cao. Nhưng với những người cần bán thật sự, thì giá bán sẽ ở mức hợp lý, và cũng không chênh nhau quá nhiều so với việc mua CC cho thuê, nếu không muốn nói lời hơn về lâu dài. Ví dụ như nhà mình, mua một căn MT đường 10m, tổng chi phí 13.5 tỉ gồm 11.5 tỉ tiền đất 8.3*16 và 2 tỉ tiền làm mới, cho thuê nhận tiền net là 65 triệu/tháng, tính ra khoảng 6%/năm. Tất cả chỉ diễn ra trong 1 tuần, nhanh chóng, gọn lẹ, giá 65 triệu là giá bên thuê chủ động đưa ra, và họ đòi ký 10 năm, nhà mình cũng chẳng kỳ kèo thêm bớt vì muốn xong cho nhanh, nhưng chỉ ký 5 năm, từ năm thứ 3 thì 70 triệu.

Mình không kinh doanh cho thuê CC, nên không rành giá mua và cho thuê CC. Nhưng mình không tin CC cho thuê được giá như các anh trên này nói mà nhanh chóng và đơn giản như nhà mình cho thuê. Nghe đồn tỉ suất cho thuê của CC khoảng 8-9%, cái này đúng hay sai còn chưa biết, nhưng khả năng cao là thấp hơn. Mà thôi, cứ lấy cái tỉ lệ này ra so với nhà mình, thì đúng là cao hơn 2-3%, nhưng bù lại nhà mình càng ngày càng cho thuê có giá, không tốn tiền cải tạo nội thất, không sợ mất giá mà chỉ có tăng, không mất công kiếm khách, không sợ để không nhà. Và nếu muốn tỉ suất lợi nhuận của CC được cao so với giá mua thì các anh phải mua lúc nó còn chưa xây xong, vậy thì phần chênh đó chẳng qua là phần tăng thêm do chấp nhận rủi ro.

Còn việc CC tăng giá nhanh hơn nhà MT trong thời gian qua cũng phải xem xét lại lý do tại sao tăng. Nhà MT không dành cho phần đông dân cư, và tính về lâu dài, không so với CC có vòng đời ngắn hơn nhiều, nên nếu tính ngắn hạn thì CC hơn nhưng tính về dài hạn thì CC không bằng. Ngoài ra, tất cả những cái lợi mà CC mang lại trong thời gian qua, chẳng qua là vì vừa qua một đờt khủng hoảng, giá CC đã ở mức hợp lý, và hiện nay thị trường đang rất rất tốt. Nhưng nếu các anh tính trong điều kiện bình thường, thì chuyện này có đạt được không? Đó là chưa kể nếu kinh tế phát triển tốt như rottie nói để SG đạt được mức hiện đại hoá, thì nhà CC mọc lên càng nhiều, vậy có đảm bảo cho thuê được giá hay không, và có dễ kiếm khách hay không? Và nếu kinh tế tốt như thế, thì mắc gì giá thuê và giá bán của MT lại thấp được?

Thật ra mua nhà mặt tiền, nhà hẻm, hay CC, cái nào lợi hơn cái nào, cũng còn tuỳ vào điều kiện và quan điểm của mỗi người. Nếu người đó sẵn sáng mua đi bán lại liên tục, và tự tin là mình có khả năng nhảy ra nhảy vào đúng thời điểm thì chọn CC. Chuyện này dễ với người có 1-2 căn hộ, nhưng nếu có một lúc 5-10 căn hộ thì sao?

Nếu mọi người tự tin mua được CC giá hợp lý và cho thuê giá cao, thì mình cũng thấy chuyện mua nhà HXH hay MT cũng vậy, cũng có thể có giá rẻ và cho thuê được giá. Sau 6 tháng tìm hiểu, mình thấy nhiều nhà rao giá rất cao, nhưng cũng có không ít nhà rao giá rất hợp lý, chỉ là tiền bỏ ra cho một căn nhà HXH hay MT cao hơn so với CC nên ít được chú ý. Ví dụ khu Đào Duy Anh, nhà 4*16, 1 trệt 2 lầu, cũng 4.5 tỉ là giá chủ nhà rao, trả xuống 4 là bán thôi. Hoặc căn 6*25, 1 trệt 3 lầu mà 9 tỉ, đang cho thuê 30 triệu. Các anh mua CC thì cũng phải mông má trước khi cho thuê, thì với căn 9 tỉ trên, bỏ ra thêm 1 tỉ để làm lại phòng trọ khép kín rồi khoán trọn gói, thì các anh nghĩ tỉ suất có thấp hơn 6% không? Nhà HXH hay MT muốn phát huy hết giá trị, ngoài chuyện bỏ tiền rất cao để mua đất, thì còn phải bỏ thêm tiền để xây cho đẹp, cho nên tổng vốn sẽ lớn, nhưng tính về lâu dài thì an toàn và "lời" hơn CC.

 

[rottie]

Lập luận của bạn rottie vẫn trên một quan điểm là kinh tế phát triển, hiện đại hoá thì nhu cầu về nhà mặt tiền giảm đi. Nhưng nếu đúng như thế thì mấy thành phố lớn khác ở Châu Á, nhu cầu thuê nhà mặt tiền của nó có giảm không? Kinh tế càng phát triển, càng làm ăn buôn bán được, thì nhu cầu thuê càng lớn. TTTM chỉ hơn được nhà MT khi mà người dân không có thói quen tiện đâu mua đấy, không có thói quen dừng dọc đường.

Còn nếu nói về lợi tức, cái nào lời hơn cái nào, thì cũng còn tuỳ vào từng trường hợp. Giá nhà MT ở Sài Gòn hiện nay bị người bán đẩy lên rất cao, vì thật ra họ không có nhu cầu bán, cứ rao giá cho cao, nếu được thì bán, không thì thôi. Do đó, nếu lấy thu nhập từ việc cho thuê từ các căn này, thì tất nhiên hiệu quả không cao. Nhưng với những người cần bán thật sự, thì giá bán sẽ ở mức hợp lý, và cũng không chênh nhau quá nhiều so với việc mua CC cho thuê, nếu không muốn nói lời hơn về lâu dài. Ví dụ như nhà mình, mua một căn MT đường 10m, tổng chi phí 13.5 tỉ gồm 11.5 tỉ tiền đất 8.3*16 và 2 tỉ tiền làm mới, cho thuê nhận tiền net là 65 triệu/tháng, tính ra khoảng 6%/năm. Tất cả chỉ diễn ra trong 1 tuần, nhanh chóng, gọn lẹ, giá 65 triệu là giá bên thuê chủ động đưa ra, và họ đòi ký 10 năm, nhà mình cũng chẳng kỳ kèo thêm bớt vì muốn xong cho nhanh, nhưng chỉ ký 5 năm, từ năm thứ 3 thì 70 triệu.

Mình không kinh doanh cho thuê CC, nên không rành giá mua và cho thuê CC. Nhưng mình không tin CC cho thuê được giá như các anh trên này nói mà nhanh chóng và đơn giản như nhà mình cho thuê. Nghe đồn tỉ suất cho thuê của CC khoảng 8-9%, cái này đúng hay sai còn chưa biết, nhưng khả năng cao là thấp hơn. Mà thôi, cứ lấy cái tỉ lệ này ra so với nhà mình, thì đúng là cao hơn 2-3%, nhưng bù lại nhà mình càng ngày càng cho thuê có giá, không tốn tiền cải tạo nội thất, không sợ mất giá mà chỉ có tăng, không mất công kiếm khách, không sợ để không nhà. Và nếu muốn tỉ suất lợi nhuận của CC được cao so với giá mua thì các anh phải mua lúc nó còn chưa xây xong, vậy thì phần chênh đó chẳng qua là phần tăng thêm do chấp nhận rủi ro.

Còn việc CC tăng giá nhanh hơn nhà MT trong thời gian qua cũng phải xem xét lại lý do tại sao tăng. Nhà MT không dành cho phần đông dân cư, và tính về lâu dài, không so với CC có vòng đời ngắn hơn nhiều, nên nếu tính ngắn hạn thì CC hơn nhưng tính về dài hạn thì CC không bằng. Ngoài ra, tất cả những cái lợi mà CC mang lại trong thời gian qua, chẳng qua là vì vừa qua một đờt khủng hoảng, giá CC đã ở mức hợp lý, và hiện nay thị trường đang rất rất tốt. Nhưng nếu các anh tính trong điều kiện bình thường, thì chuyện này có đạt được không? Đó là chưa kể nếu kinh tế phát triển tốt như rottie nói để SG đạt được mức hiện đại hoá, thì nhà CC mọc lên càng nhiều, vậy có đảm bảo cho thuê được giá hay không, và có dễ kiếm khách hay không? Và nếu kinh tế tốt như thế, thì mắc gì giá thuê và giá bán của MT lại thấp được?

Thật ra mua nhà mặt tiền, nhà hẻm, hay CC, cái nào lợi hơn cái nào, cũng còn tuỳ vào điều kiện và quan điểm của mỗi người. Nếu người đó sẵn sáng mua đi bán lại liên tục, và tự tin là mình có khả năng nhảy ra nhảy vào đúng thời điểm thì chọn CC. Chuyện này dễ với người có 1-2 căn hộ, nhưng nếu có một lúc 5-10 căn hộ thì sao?

Nếu mọi người tự tin mua được CC giá hợp lý và cho thuê giá cao, thì mình cũng thấy chuyện mua nhà HXH hay MT cũng vậy, cũng có thể có giá rẻ và cho thuê được giá. Sau 6 tháng tìm hiểu, mình thấy nhiều nhà rao giá rất cao, nhưng cũng có không ít nhà rao giá rất hợp lý, chỉ là tiền bỏ ra cho một căn nhà HXH hay MT cao hơn so với CC nên ít được chú ý. Ví dụ khu Đào Duy Anh, nhà 4*16, 1 trệt 2 lầu, cũng 4.5 tỉ là giá chủ nhà rao, trả xuống 4 là bán thôi. Hoặc căn 6*25, 1 trệt 3 lầu mà 9 tỉ, đang cho thuê 30 triệu. Các anh mua CC thì cũng phải mông má trước khi cho thuê, thì với căn 9 tỉ trên, bỏ ra thêm 1 tỉ để làm lại phòng trọ khép kín rồi khoán trọn gói, thì các anh nghĩ tỉ suất có thấp hơn 6% không? Nhà HXH hay MT muốn phát huy hết giá trị, ngoài chuyện bỏ tiền rất cao để mua đất, thì còn phải bỏ thêm tiền để xây cho đẹp, cho nên tổng vốn sẽ lớn, nhưng tính về lâu dài thì an toàn và "lời" hơn CC.

Bác đem các thành phố khác của Châu Á làm ví dụ, bởi vì bác loanh quanh ở vài khu thương mại, trung tâm, mua bán nhộn nhịp, khi nào bác bỏ ra 200usd kêu anh tài taxi chở đi khắp các khu vực của một thành phố thì sẽ thấy bên ngoài cái nhộn nhịp của khu trung tâm thì còn hàng ngàn căn mặt tiền khác của đóng im ỉm, chả kinh doanh được gì.

Theo ước tính cảm quan của em thì như ở Singapore, số lượng NMT có kinh doanh thương mại chỉ chiếm khoảng 30%, ở Bangkok khoảng 50-60%, Saigon khoảng 80-90%... Dĩ nhiên sự phát triển của nền kinh tế cũng trượt xuống theo thứ tự tương ứng.

Một ví dụ căn nhà của bác 13.5 tỷ cho thuê được 65 triệu 1 tháng là ổn nhưng ngược lại em cũng có đầy những ví dụ về nhiều căn mặt tiền đang fail thảm hại.

Như căn của xếp em trong ví dụ trước, em nhớ nhầm, diện tích nó là 7.5x22m, 5 tầng, trung tâm thẩm đỉnh giá đánh giá 20 tỷ, bây giờ bán 18 tỷ chả có ma nào mua, rao để cho thuê 2 năm nay cũng ko có người thuê.

Hoặc ngay như khu PMH, cùng là những shop ở skygarden, 1 mặt thì đông vui nhộn nhịp, 1 mặt trên đường NVL thì đìu hiu heo hút, tất cả chỉ cách nhau vài trăm mét, có nghĩa là gần 30% chủ đầu từ đã fail ngay trong cùng 1 khu vực. Nhưng 5 năm trước đây họ ko fail như vậy, khu vực đó đã từng rất sầm uất, rõ ràng đã có một sự thay đổi lớn, người đi thuê cũng phải dịch chuyển về những khu vực tập trung hơn, ko thể kinh doanh theo kiểu mồ côi được nữa.

Hoặc ngay cả em, có một căn shop mặt tiền đường lớn, đẹp như mơ, ngang 11m, trước đây ngân hàng thuê, thu mỗi tháng hơn 1500usd ngon ơ, giờ tái cấu trúc, ngân hàng dẹp tiệm, kiếm khách thuê 800usd 1 tháng mòn con mắt, nhưng cũng vì tâm lý chờ thời dạng như những căn mặt tiền mà bác nói, em cũng mặc kệ ko bán, dù cho thuê chả đáng bao nhiêu tiền cũng cứ để đó thôi, hy vọng khi nào kinh tế lên bằng 1/2 Singapore thì nó sẽ có giá nhiều triệu đô, chờ thời phải cỡ vậy mới đáng

Tất cả những sự thay đổi đó diễn ra trong khoảng 5 năm gần đây, dĩ nhiên ko phải căn MT nào em cũng bán để chuyển qua CC, kiếm tiền ngay, nhưng những gì em vẫn giữ lại đều phải có tính chiến lược lâu dài, đại loại vậy.

Tỷ suất cho thuê 6% hình như là thấp hơn tất cả các căn chung cư em đang cho thuê, trung bình là 7.5%. Nhà em cho thuê thì cũng chỉ có căn shop nói trên kia là khó cho thuê, có khi 2-3 tháng ko kiếm được khách thuê, còn căn hộ thì ko lúc nào vắng khách quá 1 tuần. Chưa kể giá trị căn hộ trong vòng 5 năm nay lên giá 15-20%, chênh lệch mỗi năm được thêm khoảng 1.5% tiền thuê nữa (so với 6% của NMT) thì tính ra giá trị lợi nhuận thu về (nếu bán) phải là 22.5% - 27.5%, so với NMT, ước tính trong vòng 5 năm qua lên giá khoảng 10-15%.

Em chỉ có thế tính được ngắn hạn cỡ 5 năm vậy thôi, cùng lắm là 10 năm, dài quá thì em chịu, bó tay.

 

[letamlove]

Bác đem các thành phố khác của Châu Á làm ví dụ, bởi vì bác loanh quanh ở vài khu thương mại, trung tâm, mua bán nhộn nhịp, khi nào bác bỏ ra 200usd kêu anh tài taxi chở đi khắp các khu vực của một thành phố thì sẽ thấy bên ngoài cái nhộn nhịp của khu trung tâm thì còn hàng ngàn căn mặt tiền khác của đóng im ỉm, chả kinh doanh được gì.

Theo ước tính cảm quan của em thì như ở Singapore, số lượng NMT có kinh doanh thương mại chỉ chiếm khoảng 30%, ở Bangkok khoảng 50-60%, Saigon khoảng 80-90%... Dĩ nhiên sự phát triển của nền kinh tế cũng trượt xuống theo thứ tự tương ứng.

Một ví dụ căn nhà của bác 13.5 tỷ cho thuê được 65 triệu 1 tháng là ổn nhưng ngược lại em cũng có đầy những ví dụ về nhiều căn mặt tiền đang fail thảm hại.

Như căn của xếp em trong ví dụ trước, em nhớ nhầm, diện tích nó là 7.5x22m, 5 tầng, trung tâm thẩm đỉnh giá đánh giá 20 tỷ, bây giờ bán 18 tỷ chả có ma nào mua, rao để cho thuê 2 năm nay cũng ko có người thuê.

Hoặc ngay như khu PMH, cùng là những shop ở skygarden, 1 mặt thì đông vui nhộn nhịp, 1 mặt trên đường NVL thì đìu hiu heo hút, tất cả chỉ cách nhau vài trăm mét, có nghĩa là gần 30% chủ đầu từ đã fail ngay trong cùng 1 khu vực. Nhưng 5 năm trước đây họ ko fail như vậy, khu vực đó đã từng rất sầm uất, rõ ràng đã có một sự thay đổi lớn, người đi thuê cũng phải dịch chuyển về những khu vực tập trung hơn, ko thể kinh doanh theo kiểu mồ côi được nữa.

Hoặc ngay cả em, có một căn shop mặt tiền đường lớn, đẹp như mơ, ngang 11m, trước đây ngân hàng thuê, thu mỗi tháng hơn 1500usd ngon ơ, giờ tái cấu trúc, ngân hàng dẹp tiệm, kiếm khách thuê 800usd 1 tháng mòn con mắt, nhưng cũng vì tâm lý chờ thời dạng như những căn mặt tiền mà bác nói, em cũng mặc kệ ko bán, dù cho thuê chả đáng bao nhiêu tiền cũng cứ để đó thôi, hy vọng khi nào kinh tế lên bằng 1/2 Singapore thì nó sẽ có giá nhiều triệu đô, chờ thời phải cỡ vậy mới đáng

Tất cả những sự thay đổi đó diễn ra trong khoảng 5 năm gần đây, dĩ nhiên ko phải căn MT nào em cũng bán để chuyển qua CC, kiếm tiền ngay, nhưng những gì em vẫn giữ lại đều phải có tính chiến lược lâu dài, đại loại vậy.

Tỷ suất cho thuê 6% hình như là thấp hơn tất cả các căn chung cư em đang cho thuê, trung bình là 7.5%. Nhà em cho thuê thì cũng chỉ có căn shop nói trên kia là khó cho thuê, có khi 2-3 tháng ko kiếm được khách thuê, còn căn hộ thì ko lúc nào vắng khách quá 1 tuần. Chưa kể giá trị căn hộ trong vòng 5 năm nay lên giá 15-20%, chênh lệch mỗi năm được thêm khoảng 1.5% tiền thuê nữa (so với 6% của NMT) thì tính ra giá trị lợi nhuận thu về (nếu bán) phải là 22.5% - 27.5%, so với NMT, ước tính trong vòng 5 năm qua lên giá khoảng 10-15%.

Em chỉ có thế tính được ngắn hạn cỡ 5 năm vậy thôi, cùng lắm là 10 năm, dài quá thì em chịu, bó tay.

Căn 18 tỉ mà bạn nói mãi không cho thuê được, là do chủ nhà không thích cho thuê, chứ hạ giá xuống thì cho thuê được thôi. Theo những gì bạn viết, rõ ràng không phải vấn đề nằm ở chỗ nhà MT hay CC, vấn đề chỉ nằm ở chỗ người mua nên chọn mua như thế nào. CC cũng vậy, không phải lúc nào cũng thơm, nhà MT hay nhà HXH cũng thế. Cho nên cái chính là cần chọn mua những BĐS nào cho phù hợp với mục tiêu kinh doanh của mình. Nhiều khi nhược điểm của BĐS đó lại phù hợp với mình, và do vậy BĐS đó sẽ "rẻ" với mình. Ví dụ, mình thích những căn ngang từ 8m trở lên và ở đường 1 chiều nhưng là trục chính, ví dụ Nguyễn Kiệm chẳng hạn.

Còn chuyện lời trong ngắn hạn thì rõ ràng thời gian qua CC hơn nhà hẻm, nhà MT. Nhưng nếu nói chuyện lời lỗ như vậy, thì mấy anh ôm đất chó ị sẽ lại nhảy vào và kêu 25-27% của CC chỉ là muỗi với mấy mảnh chó ị. Cái gì cũng có giá của nó, không phải tự nhiên mà CC, đất chó ị chừng 2-3 năm vừa qua có mức lợi nhuận rất cao. Nhưng nếu các anh đầu tư CC, chó ị muốn tiếp tục giữ được cái tỉ lệ lợi nhuận cao như thế, thì các anh phải bán ra, mua vào liên tục. Nếu các anh phán đoán sai vị trí cần mua, cho dù thị trường có tốt, thì các anh cũng tiêu tùng. Còn nếu thị trường bị sụp, thì các anh cũng chết đầu tiên cho dù phán đoán vị trí đúng hay sai.

Mua CC trong 2-3 năm vừa qua thì ngon thật, vì giá rẻ, cho thuê được giá cao, nhưng sắp tới thì sao? Người mua nên giữ lại các căn CC này hay bán đi (vì nó sẽ bị cũ đi và nhiều CC mới ra đời hơn, sẽ bị canh tranh hơn)? Nếu không bán, thì sau này cũng sẽ phải bán, vậy đến lúc đó, số tiền bán đi đó có đủ để mua 1 căn CC mới bù đắp cho căn cũ hay không? Nếu thị trường tốt, thì giá CC lúc đó sẽ rất cao, nhưng giá thuê sẽ thấp do có nhiều dự án được mở bán khi thị trường sáng sủa. Còn nếu thị trường lúc đó ảm đạm, thì với lượng cung CC sắp tới rất khủng khiếp, giá thuê cũng chẳng khả quan gì, mà giá CC hiện giờ đã không rẻ nữa rồi. Như vậy xem ra chỉ sợ đến lúc bán đi, thị trường có tốt hay không, thì phần lợi nhuận chênh lệch so với việc mua nhà HXH hay MT có khi cũng chỉ vừa đủ cho giá một căn CC mới. Còn nếu bán đi bây giờ và mua một căn CC mới, vậy thì có còn lời nhiều như xưa nữa không khi mà giá CC đã rất cao, chứ không rẻ như trước? Giải được bài toán này có vẻ không dễ.

 

[jack_nguyen]

cãi nhau hay biện hộ quan điểm cá nhân thì 10 năm nữa vẫn thế
tót nhất là ai có chiến lược gì thì cứ bám theo đó mà làm thôi
rồi cứ nhớ ngày hôm nay
xem 5 năm nữa, hay 10 năm nữa mình đúng hay sai
thế thôi

 

[Ho Chua]

Có nhiều tiền mới mua được nhà mặt tiền các quận trung tâm. Nhà mặt tiền ở quận trung tâm cho thuê dễ hơn nhiều các thể loại nhà khác. E chẳng thấy nhà trong hẻm hay chung cư nào mà lại có nhiều phương án kinh doanh hơn nhà mặt tiền. Vần đề là ae chúng ta phải có một cục tiền to mới mua được các bác ơi. hehehe, còn cục tiền mà nhỏ nhỏ thí tư duy nó sẽ khác đi nhiều nhiều

 

[letamlove]

cãi nhau hay biện hộ quan điểm cá nhân thì 10 năm nữa vẫn thế
tót nhất là ai có chiến lược gì thì cứ bám theo đó mà làm thôi
rồi cứ nhớ ngày hôm nay
xem 5 năm nữa, hay 10 năm nữa mình đúng hay sai
thế thôi

Cũng có cãi nhau gì đâu, chỉ là trao đổi để biết thêm thông tin. Nếu không trao đổi với rottie thì mình đâu có biết được việc tiền thuê CC là vào khoảng 7.5%, và mức độ khó dễ khi cho thuê như thế nào.

Mỗi người chỉ có đủ thời gian đi theo một mảng, không thể biết hết nên những trao đổi thế này có thể giúp người khác có những nhìn nhận đúng đắn mà thôi. Mỗi người một cảnh, một số tiền đầu tư, một mục đích, nên mình nghĩ cái cần là có thông tin cho mọi người ra quyết định. Mình không thích nói quá, vì thông tin sai như thế sẽ rất có hại với người không biết; còn với người biết về mảng đó, người ta sẽ nhìn mình như thằng đểu hoặc thằng dốt.

Với trường hợp nhà mình, mua BĐS ở MT đường vừa vừa với chiều ngang càng lớn càng tốt có lẽ là tối ưu. Mặc dù nói thật ra thì không bằng các anh đầu tư đất chó ị trên này hoặc đầu tư CCCC. Nhưng mình thấy như vậy là được rồi, vì bù lại mình sẽ hơn các anh ở chuyện nhẹ đầu.