Re:Có bác nào thích đầu tư đất Bình Chánh?
Bất động sản, ôi, đúng đài của em rồi, rất tiếc là hiện giờ em không cách nào thu hồi vốn về nhanh từ các mảng khác được nên không đầu tư được vào mảng bất động sản. Chán, nhưng nhân đây em xin chia sẽ những suy nghĩ, phân tích của em về thị trường bất động sản tại TPHCM hiện nay:
- Nhận xét về thị trường bất động sản:
Sau một thời kỳ sôi động vào khoảng cuối 2005, 2006, và lên đỉnh vào năm 2007 thì thị trường này bị chững lại vào cuối 2007, đầu 2008. Từ năm 2008 tới nay có thể được coi là thời kỳ đóng băng. Đây là điều hẳn nhiên vì thị trường này là 1 phần không thể tách rời của nền kinh tế. Khi nền kinh tế suy thoái, lượng vốn chảy vào thị trường này bị chững lại, dẫn đến việc đình trệ mọi hoạt động mua bán phát triển bất động sản. Cái “bong bóng” giá mà trước kia được bơm lên cũng được xì ra cho hết. Bên thương mại thì gọi đây là thời kỳ mà tất cả mọi thứ trở về “giá trị thực” của nó. Đây chính là lúc mà một nhà đầu tư khôn ngoan sẽ mang tiền đi “Mua”. Mua gì? Mua những thứ có lời trong tương lai như chứng khoán, công ty có tiềm năng, và tất nhiên là bất động sản. Nếu các bác chú ý vào giá của thị trường này thì có 1 số dự án bất động sản bị xuống giá thảm hại trong khi đó 1 số dự án giá vẫn cao. Những cái bị rớt giá là do giá trước của nó là giá ảo, còn những dự án vẫn giữ được thì xin thưa do giá trị thực của khu đó xứng đáng với mức giá đó, vị trí nó thực sự đắc địa, cơ sở hạ tầng tốt, nhà đầu tư danh tiếng và uy tín, tiềm năng trong tương lai không thể chối cãi. “Lửa thử vàng, gian nan thử sức, còn khủng hoảng thì thử giá bất động sản các bác ạ”. Đầu tư mà có lời nhất là vào lúc thị trường xuống tới “đáy”, vậy thì “đáy” là đâu, em xin thưa, theo em nghĩ bây giờ đã qua cái “đáy” đó rồi. Em phân tích thì cái “đáy” đó là vào khoảng tháng 3-4 năm nay. Hiện giờ là thời kỳ “hậu đóng băng” và tiếp theo đó là thời kỳ phục hồi và hưng thịnh trở lại. Đó là 1 quy trình hình Sin mà 1 nền kinh tế hay bộ phận kinh tế của nó sẽ đi theo, nó là 1 quy luật. Cái quy trình này kéo dài khoảng 9 năm (có 1 số trường hợp cá biệt nguyên 1 chu kỳ chỉ xảy ra trong 2-4 năm, HK đã bị rồi, năm 199 mấy em không nhớ rõ). Nếu xét thị trường bất động sản VN thì quy trình này vừa khít. Thị trường bất động sản là “đầu ra” của mọi thị trường tài chính khác mà rõ ràng nhất là tài chính ngân hàng và chứng khoán, Cái này là tính chất của thị trường. Thật ra so với các kênh đầu tư khác thì biến động của thị trường bất động sản diễn ra có phần chậm chạp hơn và có thể dự đoán được, do đó thị trường này trở thành 1 kênh đầu tư an toàn và có lợi nhất.
- Thị trường bất động sản tại TP hiện nay:
Nhìn chung thị trường vẫn còn trầm lắng, giao dịch diễn ra sôi động tại 1 số khu vực cục bộ như khu Nam SG, khu Q2, nhưng vẫn còn khá yên ắng trên toàn vùng. Tuy nhiên giá của bất động sản nhìn chung thì đang có xu hướng tăng. Nguyên nhân là người dân đang tin tưởng hơn vào sự phục hồi trong tương lai gần, các chính sách nới lỏng tiền tệ của nhà nước trong hoạt động cho vay, và sự phục hồi của thị trường chứng khoán, 1 kênh bơm vốn rất quan trọng cho bất động sản. Tuy nhiên, sự trầm lắng của thị trường là do nhà đầu tư còn e dè hoặc đang chờ huy động vốn. Một số nhà đầu tư bị chịu thiệt hại nặng trong đợt sụt giá vừa rồi nên họ vẫn còn nhát tay chưa dám đầu tư. Thêm vào đó thị trường chứng khoán tuy phục hồi nhưng theo em tiền vốn từ kênh này sẽ chưa vội đổ vào bất động sản ngay đâu, băng đang tan chứ chưa tan hẳn, vào khoảng đầu năm sau em nghĩ tiền vốn từ kênh này sẽ bắt đầu vào bất động sản. Một nguyên nhân quan trọng nữa đó chính là thuế nhà đất và thuế thu nhập cá nhân chưa rõ ràng cho lĩnh vực bất động sản. Nguyên nhân này làm các nhà đầu tư thứ cấp, đầu tư nhỏ chưa dám đổ tiền vào đầu tư. Tuy nhiên, theo lịch trình thì đầu năm sau các thuế này sẽ chính thức áp dụng và nút thắt về pháp lý sẽ được gỡ bỏ. Vậy thì theo suy đoán của em khoảng giữa năm sau thị trường sẽ ấm lên và sôi động trở lại (đk: gói kích cầu thứ 2 hoạt động đúng quy trình, thế giới không xảy ra double recession).
- Tiềm năng của bất động sản
Em xin đưa ra khía cạnh cung và cầu để nói về tiềm năng của bất động sản. Cung ở đây là đất đai, nhà cửa. Cái này là thuộc dạng tài nguyên: Ngày càng khan hiếm. Cầu là nhu cầu về nhà cửa, sinh hoạt của con người. Nhu cầu thì ngày càng tăng trong khi hiện tại lượng cung ít ỏi không thể đáp ứng lượng cầu to lớn của con người. Cái gì mà khan hiếm thì càng đắt, trong tương lai càng……..mắc. Đơn giản và dễ hiểu. 1 số người nước ngoài, Việt Kiều về VN thấy giá đất, giá nhà ở VN quá mắc thì cho rằng đây là giá ảo, không thật, sẽ xuống giá trong nay mai. Xin thưa, cái này nghe quen quá rồi, bao nhiêu năm giá có xuống được đâu. Vì sao ư, nếu đem so giá nhà VN với giá nhà 1 nước nào khác trên thế giới thì chẳng khác nào đem so 1 chiếc ca nô với 1 chiếc xe hơi. VN tuy nhỏ, người dân nghèo, nhưng dân số ta lại quá đông (hiện tai 86,5 triệu, dự đoán tăng tới 100 triệu vào 2024). Người sống thì phải cần đất: ở, vui chơi, làm việc. Nhưng đất đâu đẻ ra, chỉ có người đẻ ra thêm thôi, đó là lý do giá bất động sản mắc, và người VN phải chi tiêu nhiều % hơn số tiền kiếm được cho nhu cầu này. Xét riêng tại TPHCM, dân số là khoảng 6,7 triệu người, dự đóan tăng lên 10 triệu người năm 2020. Đó là chưa kể tới số lượng người nhập cư từ các tỉnh vẫn đổ về đều đặn. Mật độ dân số tại TP ta là 11300 người/km2 (không tính Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Cần Giờ), các bác không cần hình dung, chỉ cần thấy con số thôi là đã tượng hình lên được cái sự chen chúc, lúc nhúc đó rồi. So với Stockholm của Thuỵ Điển (cùng diện tích) thì TPHCM ta có tỉ lệ 11300/2700. Còn so với New York thì diện tích NY hơn HCM 16.8 lần trong khi đó mật độ dân số TP ta gấp NY 5,5 lần. Các bác có thể kiểm chứng số liệu này qua trang citymayors và cục Thống Kê TP. Người càng đông, đất càng chật, giá càng mắc thôi các bác ạ. Giá bất động sản sẽ ngày một tăng thêm chứ khó lòng mà hạ xuống được lắm. Giữ bất động sản trong 1 nước có nền kinh tế đang phát triển là giữ loại tài sản có tiềm năng sinh lời chắc chắn và an toàn nhất. Tiền thì còn mất giá do lạm phát chứ còn đất thì rất ít hoặc gần như không. Phần trên là nguyên nhân do nhu cầu thiết yếu, còn nhu cầu không thiết yếu thì sao? Người Á Đông ta ăn sâu vào trong tiềm thức quan niệm “mua đất làm của để dành” rồi các bác ạ. Tiền nhàn rỗi làm gì chi bằng đem mua đất để phòng thân sau này hay để làm của cho con cháu. Người thật sự có nhu cầu cũng đi mua, người có nhu cầu thứ yếu cũng đi mua, vậy thì đừng hỏi tại sao giá đất cứ trên trời.
- Các hướng đầu tư:
Bất động sản trong thành phố hiện tại thì mức giá cũng như giá trị thực của nó là quá lớn rồi, để đầu tư ta hướng ra các quận vùng ven. Hiện tại theo các bác biết thì TP mình phát triển chính theo hướng Đông và Nam. Quận 2 thì là khu đô thị mới, quận 12 thì là khu đô thị “xanh”, quận 7, Bình Chánh, Nhà Bè là để giãn dân, khu đô thị cao cấp, hiện đại. Trong các hướng đầu tư tiềm năng nhất theo em là quận 2 và quận 7,Bình Chánh, Nhà Bè (hay gọi là khu Nam Sài Gòn). Quận 2 sẽ phát triển thành khu đô thị mới với hạ tầng cơ sở tốt, giao thông thuận tiện, với các khu quy hoạch chiếm gần hết diện tích của quận. Đây là hướng phát triển ưu tiên của TP hiện nay. Tuy nhiên nói thật thì sự phát triển của khu này tương đối nhanh chứ không thật sự hấp dẫn. Để đầu tư lâu dài thì Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây là những điểm sáng chói. Em thì em thích thằng Nam Sài Gòn hơn vì nếu so sánh về tốc độ thì các bác có thể thấy khu Nam Sài Gòn phát triển với 1 tốc độ chóng mặt. Xét về cơ sở hạ tầng thì đây là khu mới có hạ tầng chỉnh chu và đồng bộ nhất hiện nay tại TPHCM. Thêm vào đó là vị trí địa lý: nằm dọc trên trục đường Nguyễn Văn Linh rộng 120m, 10 làn xe, (con đường quy mô, hiện đại, và đẹp nhất TP). Cầu Phú Mỹ thì nối khu NSG với Q2 từ đó toả đi miền Bắc dễ dàng. Cuối đường NVL là giao cắt với QL1A chạy đi các tỉnh miền Tây. Thêm vào đó chợ Bình Điền 1 đầu, khu công nghiệp Tân Thuận 1 đầu tạo nên 1 sự giao lưu trao đổi hàng hoá thuận tiện cho vùng cho dù đi miền Bắc hay miền Tây. Vào trung tâm TPHCM thì cực gần, và nhiều cầu đang được xây dựng sẽ nâng thêm sự thuận tiện trong giao thông. Thêm vào đó, khu đô thị tiêu biễu Phú Mỹ Hưng đã hình thành và tạo nên danh tiếng tốt cho cả vùng, Sunrise City là 1 cái đinh mới nổi như tạo thêm sức hút đầu tư cho khu Nam. À, còn về lâu về dài khi khu đô thị cảng Hiệp Phước hình thành thì khu NSG sẽ nằm ngay trục giữa của trao đổi hàng hoá, lưu thông giữa cảng HP, TPHCM, các tỉnh miền Bắc, và các tỉnh miền Tây. Nếu lục tìm các tuyến Metro hay monorail sắp được xây dựng trong tương lai thì đều có nhà ga dừng tại Nam Sài Gòn hứa hẹn giao thông khu vực sẽ cực kỳ thuận tiện. Xét về cảnh quan thì vùng này có cây cối xanh tốt, sông ngòi nhiều và sạch, các khu quy hoạch đã hình thành thiết kế đẹp nên dùng để ở cũng cực kỳ tốt. Các bác nào có nhà ở mấy khu này rồi thì biết, ngủ dậy nếu ở trong tp thì ngột ngạt, ồn ào tiếng còi xe, còn ngủ dậy ở khu này thì gió mát lồng lộng mang theo hơi sương lẫn mùi cỏ tươi, rất sảng khoái. Rất tuyệt các bác ạ! Em thì cũng đã đầu tư ở đây rồi nên chia sẻ cảm nhận với các bác ;D
Các khu tiềm năng hiện giờ mà giá còn tương đối ở NSG là 13B Conic (giá tầm 20 triệu/m2), 6B Intresco thì tầm dưới 28 triệu thôi, Sadeco Ven Sông (35 triệu), Phú Mỹ Vạn Phát Hưng (khu sát PMH,tầm 50 triệu đỗ lại 50 tr theo em biết là nhà góc, mặt tiền đường luôn). Làng đại học thì chỉ khoảng 23 triệu thôi, nhà thì cũng đẹp nhưng chán 1 cái là đi điện nổi. Khu Thái Sơn giá thì rẻ chỉ tầm 15 triệu thôi nhưng thấy vắng vẻ đìu hiu quá. Nhưng hiện tại thì cái Dragon City đang được xây dựng rầm rộ + chung cư cao cấp HAGL3 đang dần hoàn chỉnh thì khu này tiềm năng không ít đâu các bác ạ.
Em thì từ đó tới giờ đi mua dự án thôi, có nghe nói nhiều về mấy vụ tự mua rồi chia đất phân lô như bác chủ thớt nói nhưng chưa làm bao giờ nên không rành. Theo em biết thì là 1 vốn 10 lời luôn nhưng đòi hỏi quen biết với tiền mạnh dữ lắm thì phải.
